Saat membeli properti di Bali, tampaknya pendapatan bulanan yang stabil sudah terjamin, karena wisatawan berdatangan sepanjang tahun. Ditambah lagi, membeli properti di pulau ini cepat dan mudah, Anda tidak perlu hadir selama transaksi, dan Anda bahkan dapat membayar dengan mata uang kripto. Namun, properti yang Anda beli bisa menghasilkan bunga tahunan 12% dalam dolar atau menjadi sumber masalah selama bertahun-tahun mendatang. Mari kita cari tahu apartemen dan vila mana yang akan menghasilkan pendapatan yang baik, dan mana yang akan membawa lebih banyak masalah dan pengeluaran.
Perumahan berkualitas tidak mungkin murah.
Dengan mempertimbangkan tidak hanya properti premium di Bali tetapi juga yang berharga lebih rendah, harga apartemen dapat ditemukan mulai dari $1.800 per meter persegi, sedangkan vila mulai dari $1.500 per meter persegi. Untuk memahami kisaran harga tersebut, penting untuk menilai semua risiko dan memahami seluk-beluk saat membeli properti:
Siapa pengembangnya?
Teknologi apa saja yang digunakan selama pembangunan?
bagaimana fondasi itu diletakkan;
fitur teknik;
kualitas bahan bangunan dan finishing;
Mengatur akses ke perumahan dan masih banyak lagi.
Jika air tanah atau aktivitas seismik pulau tidak diperhitungkan selama perancangan dan konstruksi, tanah di bawah fondasi dapat terkikis. Hal ini dapat menyebabkan penurunan tanah dan retakan pada dinding. Pemasangan kabel yang salah dapat menyebabkan korsleting, dan pompa kolam renang yang dipilih secara tidak tepat dapat cepat rusak.
Banyak orang ingin menghemat uang dan membeli rumah dengan harga di bawah harga pasar. Mari kita cari tahu apakah properti berkualitas bisa terjangkau.
Bayangkan Anda menemukan tawaran yang menggiurkan: sebuah vila tiga kamar tidur hanya seharga $300.000 di lokasi strategis di Canggu. Mari kita telusuri apa yang harus dipertimbangkan pengembang saat membangun rumah seperti itu, dan berapa biaya minimumnya:
1
Tanah di area ini yang disewakan rata-rata berharga $1.500 per acre per tahun. Misalnya, jika Anda membeli vila dengan lahan seluas 300 acre, dengan masa sewa 30 tahun, itu akan menjadi $135.000 hanya untuk tanahnya saja. Ditambah lagi, sekitar 30% perlu ditambahkan untuk area umum dan pintu masuk. Pada akhirnya, biaya tanah saja akan mencapai $175.000 untuk masa sewa 30 tahun.
2
Pengembang diwajibkan membayar pajak PPH sebesar 10% dari nilai properti. Dalam kasus kami, harga vila adalah $300.000, jadi pajaknya adalah $30.000.
3
Biaya rata-rata untuk membangun kolam renang termasuk peralatannya adalah $15.000.
4
Biaya penataan lanskap properti rata-rata sekitar $20.000. Ini termasuk penataan lanskap area umum, termasuk pondasi dan pengaspalan ruang terbuka, pagar, penataan taman, dan area pintu masuk vila.
5
Pendapatan perusahaan pengembang . Dengan harga ini, vila tersebut akan bernilai sekitar $50.000. Ini termasuk penjualan perusahaan, biaya operasional, dan gaji karyawan.
Total biaya adalah $290.000, tidak termasuk biaya pembangunan vila itu sendiri.
Untuk membangun vila, sebuah perusahaan perlu melakukan penghematan biaya. Ada banyak sekali pilihan untuk melakukan hal ini. Mereka dapat menggunakan:
tanah tidak likuid;
sewa lahan kurang dari 30 tahun;
petak-petak tanah kecil;
tenaga kerja murah;
furnitur murah dan tidak nyaman;
Atap kayu yang perlu diganti hanya dalam beberapa tahun;
pondasi minimal , yang kemudian menyebabkan vila-vila tersebut mulai retak;
Tulangan yang tipis dan beton bermutu rendah, yang dapat menyebabkan dinding atau langit-langit berubah bentuk, retak, dan bahkan runtuh setelah beberapa tahun;
Bahan pelapis dinding yang murah. Misalnya, batu kapur, batu alam yang murah, digunakan untuk pelapis dinding. Meskipun terlihat indah saat masih baru, kualitasnya menurun setelah setahun: debu dan kelembapan masuk ke pori-porinya, membuatnya kotor dan tidak menarik, memaksa pemiliknya untuk menggantinya. Kayu juga sering digunakan dalam finishing vila, tetapi di bawah pengaruh iklim panas dan lembap, kayu akan rusak, menyusut, dan menarik rayap, memaksa pemiliknya untuk menggantinya secara berkala.
Pada akhirnya, perusahaan konstruksi akan menghemat sekitar $50.000 untuk biaya yang dijelaskan di atas. Saat membangun rumah, termasuk finishing dan perabotan, mereka berusaha menjaga biaya di bawah $60.000. Mudah untuk menebak kualitas yang akan diterima pembeli setelah konstruksi, bahkan dengan mempertimbangkan penghematan ini.
Semua ini menyebabkan investor mengalami kerugian: mereka harus terus-menerus merenovasi properti, berinvestasi dalam material baru, dan mempekerjakan pekerja. Pada titik ini, mereka tidak dapat menyewakan properti dan menghasilkan pendapatan. Inilah sebabnya mengapa ada begitu banyak perumahan murah di pasar Bali: pemilik lelah terus-menerus melakukan renovasi.
Biaya membangun vila yang layak dengan finishing dan perabotan adalah $700 per meter persegi. Untuk vila seluas 200 meter persegi, ini mencapai sekitar $140.000. Dan ini hanya biaya vila, tanpa area umum, kolam renang, dan ruang hunian lainnya.
Perumahan membutuhkan perawatan terus-menerus.
Jika Anda berencana menyewakan vila Anda sendiri, Anda perlu mendirikan perusahaan dan mendapatkan izin operasi dan lisensi. Dan jika Anda memutuskan untuk menyerahkan pengelolaan vila Anda kepada perusahaan lain, Anda mungkin akan mengalami kesulitan dalam mengawasi laporan dan biaya pengelolaannya. Pada akhirnya, pemilik vila akan lelah dengan hal ini dan mencoba menjual properti mereka, itulah sebabnya ada banyak properti jenis ini di pasaran.
Untuk menghasilkan pendapatan yang stabil dari penyewaan properti Anda, Anda juga perlu terus mengelolanya: mencari penyewa, membersihkan setelah tamu, memelihara peralatan dan utilitas, dan melakukan perbaikan kosmetik. Dan itu tidak sesederhana kelihatannya. Bayangkan listrik Anda padam atau Anda tidak memiliki air. Kepada siapa Anda akan meminta bantuan di negara asing? Oleh karena itu, selain kualitas akomodasi, keberadaan manajemen di lokasi sangat penting.
Apartemen dan vila dengan layanan hotel menawarkan keunggulan kompetitif yang kuat. Mereka memiliki perusahaan manajemen yang mengurus masalah teknis, perbaikan, kebersihan, dan pencarian penyewa.
Penting untuk dipahami bahwa properti yang membutuhkan perbaikan terus-menerus dan tidak memiliki sistem manajemen tidak akan menghasilkan pendapatan 12-15%. Paling banter, Anda akan mendapatkan 6-8%, atau bahkan kurang, dan menghadapi banyak masalah.
Magnum Estate telah mempertahankan keunggulan kompetitifnya selama bertahun-tahun.
Penting untuk diingat: semakin murah jenis propertinya, semakin sulit untuk disewakan. Dalam hal ini, pesaing Anda adalah ribuan vila serupa di pulau tersebut. Daya tarik dan profitabilitas properti semacam itu menurun setiap tahunnya. Pilihan yang lebih modern dan berkualitas tinggi semakin banyak muncul di pasaran, dan permintaan sewanya jauh lebih tinggi. Di mana Anda lebih suka menginap: di vila Bali tua yang terpencil atau di kompleks perumahan modern yang berpagar?
Kami membangun properti premium untuk memaksimalkan keuntungan investor dan menjaga penampilannya selama bertahun-tahun mendatang:
Kami dengan cermat memilih lokasi dengan tingkat hunian tinggi di area wisata utama;
Kami sedang membangun format properti yang diminati di lokasi tertentu ini;
Saat mendesain, kami mempertimbangkan semua fitur medan dan lahan;
Dalam pembangunan, kami menggunakan material yang tidak mudah rusak akibat pengaruh iklim Bali;
Kami membeli peralatan berkualitas tinggi;
Kami memesan furnitur sesuai dengan desain individual yang berbeda dari penawaran serupa di pasaran;
Kami mengembangkan dan mengimplementasikan teknologi rumah pintar dan manajemen properti jarak jauh.
Bahkan setelah lima tahun, perumahan seperti itu akan memiliki keunggulan kompetitif dan menghasilkan pengembalian yang baik.
Kami tidak hanya membangun dan menjual perumahan; kami membangun layanan dan manajemen untuk memastikan properti kami menghasilkan pendapatan maksimal, dan kami bertanggung jawab penuh atas kualitas layanan kami.
Hal-hal yang patut diperhatikan
Magnum Resort Berawa
Pemenang penghargaan bergengsi Property Awards.
Kompleks ini memiliki kolam renang di atap terpanjang di dunia – seluas 190 meter persegi. Fitur ini akan menarik wisatawan dari seluruh dunia.
Terletak di kawasan wisata paling populer di Bali
Kompleks ini memiliki semua yang Anda butuhkan untuk tinggal dan bersantai: rooftop, lounge bar, chill zone, pusat kebugaran, ruang kerja bersama (coworking space), dan restoran.
Magnum Resort Sanur
Pemenang penghargaan bergengsi Property Awards.
Kompleks ultra-mewah pertama di Bali
Satu-satunya kompleks di pulau ini yang memiliki klub pantai sendiri.
Para penghuni kompleks tersebut memiliki akses ke kapal pesiar pribadi mereka sendiri.
Kompleks ini memiliki beberapa bar, area lounge, dan kolam renang mewah dengan air berwarna biru jernih.