Коли купуєте житло на Балі, то здається, що стабільний щомісячний прибуток забезпечений, адже туристи летять сюди цілий рік. Плюс, купувати нерухомість на острові просто і швидко, бути присутнім на угоді не обов’язково, а сплатити можна навіть криптовалютою. Але куплений об’єкт здатний приносити як 12% річних у доларах, так і стати головним болем на довгі роки. Давайте розберемося, які апартаменти та вілли будуть приносити гарний дохід, а від яких слід чекати більше проблем та витрат.
Якісне житло не може бути дешевим
Якщо брати до уваги не тільки преміум-об’єкти Балі, а й нерухомість низької цінової категорії, то ціни за апартаменти можна знайти від $ 1800 за кв.м, вілл - від $ 1500 за кв. метр. Щоб зрозуміти, на яку вартість потрібно орієнтуватися, при покупці нерухомості важливо оцінювати всі ризики та знати всю нагату:
хто забудовник;
які технології використовували під час будівництва;
як закладали фундамент;
особливості інженерії;
якість будівельних та оздоблювальних матеріалів;
організацію під’їзду до житла та багато іншого.
Якщо при проектуванні та будівництві не враховували ґрунтові води чи сейсмічну активність острова, може статися розмиття ґрунту під фундаментом. В результаті він просяде, а на стінах з’являться тріщини. Неправильно прокладена проводка може призвести до короткого замикання, а неправильно підібраний насос для басейну швидко згоріти.
Багато хто бажає заощадити і купує житло за ціною, нижчою від ринкової. Давайте розберемося, чи може якісна нерухомість коштувати дешево?
Уявимо, що вам трапилася приваблива пропозиція: триспальна вілла всього за $300 000 у топовій локації Чангу. Дізнаємося, що має враховувати девелоперська компанія, яка збудує таке житло, і які мінімальні витрати:
1
Земля в цьому районі за договором Leasehold коштує в середньому $1500 на рік за одну сотку. Наприклад, ви купуєте віллу з ділянкою в 3 сотки. За 30 років оренди це вже вийде $135,000 тільки за землю. Плюс близько 30% потрібно закласти додатково на загальні території, на під’їзд. У результаті лише одна земля коштуватиме $175 000 за оренду на 30 років.
2
Компанії-забудовники зобов’язані сплачувати податок PPH за ставкою 10% вартості нерухомості. У нашому випадку ціна вілли $300 000, отже податок дорівнює $30 000.
3
Басейн разом з обладнанням у середньому коштує $15 000.
4
Щоб ушляхетнити територію потрібно в середньому $20 000. Сюди належить облагородження загальної території, це фундамент і покриття відкритих ділянок, паркан, озеленення, вхідна зона на віллу.
5
Дохід девелоперської компанії. За такої вартості вілли це буде близько $50 000. Ці гроші входять витрати компанії на продаж, операційну діяльність, зарплати співробітникам.
Разом загальні витрати становлять $290 000 без урахування вартості будівництва самої вілли.
Щоб збудувати віллу, компанії потрібно на чомусь сильно економити. Варіантів для цього маса. Можуть використовувати:
неліквідні землі;
оренда землі менша, ніж на 30 років;
крихітні земельні ділянки;
дешеву робочу силу;
дешеві та незручні меблі;
дерев’яний дах, який потрібно буде міняти вже за кілька років;
мінімальний фундамент , від якого згодом вілли починають тріскатися;
тонку арматуру та низькосортний бетон, через що через кілька років стіни або перекриття можуть деформуватися, потріскатися і навіть обвалитися;
дешеві облицювальні матеріали. Наприклад, роблять облицювання недорогим натуральним каменем лаймстоун. Новий він виглядає красиво, але через рік втрачає якості: у його пори потрапляє пил та волога, він стає брудним та непривабливим, і власнику доводиться його оновлювати. Також в обробці вілл часто застосовують дерево, яке під впливом жаркого та вологого клімату псується, розсихається, у ньому заводяться терміти, власник змушений його регулярно міняти.
У результаті тих витрат, що описані вище, будівельна компанія заощадить близько 50 000 $. При будівництві будинку разом з оздобленням та меблями вона намагається вкластися в $60 000. Неважко здогадатися, яку якість отримає покупець після будівництва, навіть з урахуванням економії.
Це все веде до того, що інвестор зазнає збитків: йому доводиться постійно реставрувати житло, вкладати гроші в нові матеріали та найм робітників. У цей момент він не може здавати нерухомість та отримувати дохід. Саме тому на ринку Балі так багато дешевого житла: власники втомилися постійно відновлювати його.
Собівартість будівництва нормальної вілли з обробкою та меблями коштує $700 за кв.м. За віллу площею 200 кв.м це вийде близько $140 000. І це лише вартість вілли без загальної території, басейну та іншого, саме житлова площа.
Житло потребує постійного обслуговування
Якщо плануєте самі здавати віллу в оренду, знадобиться відкрити компанію та отримати дозвіл на роботу та ліцензію. А якщо вирішите передати віллу в управління іншої компанії, то можуть виникнути труднощі з контролем звітів і витрат на управління. У результаті власники вілл втомлюються від цього і намагаються продати свою нерухомість, саме тому на ринку багато житла такого типу.
Щоб отримувати стабільний прибуток від здачі нерухомості в оренду, потрібно ще постійно їй займатися: шукати орендарів, прибирати за постояльцями, підтримувати техніку та комунікації у справному стані, робити косметичний ремонт. І це все не так просто, як здається. Уявіть, що у вас не вмикається світло чи немає води. До кого звернетеся в чужій країні? Тому, окрім якості житла, важлива наявність менеджменту на віллі.
Апартаменти та вілли в комплексі з готельним сервісом – це сильна конкурентна перевага. У них є керуюча компанія, яка бере на себе вирішення технічних питань, ремонт, прибирання приміщень та пошук орендарів.
Важливо розуміти, що житло, яке потребує постійного ремонту та не має системи менеджменту, не приноситиме 12–15% доходу. У кращому випадку ви отримаєте 6–8%, а то й менше, і багато проблем.
Нерухомість Magnum Estate зберігає свої конкурентні переваги роками
Потрібно пам’ятати: чим дешевшим формат житла, тим складніше його здати в оренду. У цьому випадку вашими конкурентами стають тисячі таких вілл на острові. З кожним роком привабливість та прибутковість такої нерухомості знижується. На ринку з’являються більш сучасні та якісні варіанти, попит на оренду яких набагато вищий. А ви б самі де зупинилися: у старій одиночній балійській віллі або в новому сучасному комплексі, що охороняється, вілл?
Ми будуємо преміум нерухомість, щоб вона приносила максимальний прибуток інвесторам і зберігала свій вигляд довгі роки:
ретельно вибираємо локації з високою заповнюваністю у головних туристичних районах;
будуємо формат нерухомості, який користується попитом саме в цій локації;
при проектуванні враховуємо всі особливості рельєфу та землі;
у будівництві використовуємо матеріали, що не псуються під впливом балійського клімату;
закуповуємо якісну техніку;
замовляємо меблі за індивідуальними проектами, що відрізняються від аналогічних пропозицій на ринку;
розробляємо та впроваджуємо технології розумного будинку та віддаленого управління нерухомістю.
Таке житло навіть через 5 років матиме конкурентні переваги та приноситиме хорошу прибутковість.
Ми не просто зводимо та продаємо житло, ми вибудовуємо сервіс та управління, щоб наші об’єкти приносили максимальний дохід, та повністю несемо відповідальність за якість наших послуг.
Об’єкти, на які варто звернути увагу
Magnum Resort Berawa
Переможець престижної премії Property Awards
Комплекс із найдовшим басейном на даху у світі – 190м2. Така “фішка” комплексу привабить туристів з усього світу
Розташований у найпопулярнішому туристичному районі Балі.
У комплексі є все необхідне для життя та відпочинку: rooftop, lounge-bar, chill-zone, фітнес-центр, коворкінг та ресторан
Magnum Resort Sanur
Переможець престижної премії Property Awards
Перший ultra-luxury комплекс на Балі
Єдиний на острові комплекс із власним beach-club
Для мешканців комплексу доступна власна яхта
На території комплексу є кілька барів, lounge-зона та шикарний басейн із блакитною водою