L’achat d’un bien immobilier à Bali semble garantir un revenu mensuel stable, grâce à l’afflux de touristes tout au long de l’année. De plus, l’acquisition est rapide et facile, ne nécessite pas de présence physique lors de la transaction et peut même se faire en cryptomonnaie. Cependant, le bien acheté peut soit rapporter 12 % d’intérêts annuels en dollars, soit se transformer en un véritable casse-tête pour les années à venir. Voyons quels appartements et villas généreront un bon revenu et lesquels seront source de problèmes et de dépenses.
Un logement de qualité ne peut pas être bon marché.
À Bali, qu’il s’agisse de biens immobiliers haut de gamme ou plus abordables, les prix des appartements débutent à 1 800 $ le mètre carré, tandis que ceux des villas commencent à 1 500 $ le mètre carré. Pour bien comprendre ces prix, il est essentiel d’évaluer tous les risques et de maîtriser tous les aspects d’un achat immobilier.
qui est le développeur ;
Quelles technologies ont été utilisées lors de la construction ?
comment les fondations ont été posées ;
caractéristiques techniques ;
qualité des matériaux de construction et de finition ;
organiser l’accès au logement et bien plus encore.
Si la présence d’eau souterraine ou l’activité sismique de l’île n’ont pas été prises en compte lors de la conception et de la construction, le sol sous les fondations pourrait s’éroder. Cela pourrait entraîner des affaissements et des fissures dans les murs. Un câblage mal installé pourrait provoquer des courts-circuits, et une pompe de piscine mal choisie pourrait griller rapidement.
Nombreux sont ceux qui souhaitent faire des économies et acheter un logement à un prix inférieur à celui du marché. Voyons si l’immobilier de qualité peut être abordable.
Imaginez que vous ayez trouvé une offre alléchante : une villa de trois chambres à seulement 300 000 $ dans un emplacement de choix à Canggu. Voyons ce qu’un promoteur doit prendre en compte pour la construction d’une telle maison, et quels sont les coûts minimums.
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Dans ce secteur, un terrain loué coûte en moyenne 1 500 $ par acre et par an. Par exemple, pour l’achat d’une villa sur un terrain de 300 acres (environ 120 hectares) avec un bail de 30 ans, le prix du terrain seul s’élève à 135 000 $. À cela s’ajoutent environ 30 % pour les parties communes et l’entrée. Au final, le terrain seul coûte 175 000 $ pour un bail de 30 ans.
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Les promoteurs sont tenus de payer une taxe PPH de 10 % de la valeur du bien. Dans notre cas, le prix de la villa est de 300 000 $, la taxe s’élève donc à 30 000 $.
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Le coût moyen d’une piscine, équipement compris, est de 15 000 $.
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L’aménagement paysager de la propriété coûtera en moyenne 20 000 $. Ce montant comprend l’aménagement des espaces communs, notamment les fondations et le pavage des espaces ouverts, la clôture, l’aménagement paysager et l’entrée de la villa.
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Le revenu de la société de promotion immobilière . À ce prix, la villa coûterait environ 50 000 $. Ce montant inclut les ventes de la société, ses frais d’exploitation et les salaires des employés.
Le coût total s’élève à 290 000 dollars, hors coût de construction de la villa elle-même.
Pour construire une villa, une entreprise doit faire des économies. Il existe de nombreuses solutions pour y parvenir. Elle peut notamment utiliser :
terres illiquides;
bail foncier d’une durée inférieure à 30 ans ;
de minuscules parcelles de terrain ;
main-d’œuvre bon marché;
meubles bon marché et inconfortables ;
une toiture en bois qui devra être remplacée d’ici quelques années ;
fondations minimales , à partir desquelles les villas commencent ensuite à se fissurer ;
des armatures minces et un béton de mauvaise qualité peuvent entraîner la déformation, la fissuration, voire l’effondrement des murs ou des plafonds après quelques années ;
Matériaux de revêtement bon marché. Par exemple, le calcaire, une pierre naturelle peu coûteuse, est utilisé pour le revêtement. Bien qu’il soit esthétiquement réussi à l’état neuf, il perd de sa qualité au bout d’un an : la poussière et l’humidité s’infiltrent dans ses pores, le rendant sale et inesthétique, et obligeant le propriétaire à le remplacer. Le bois est également fréquemment utilisé pour les finitions des villas, mais sous l’effet de la chaleur et de l’humidité, il se détériore, se rétracte et attire les termites, ce qui impose un remplacement régulier.
Au final, l’entreprise de construction économisera environ 50 000 $ sur les dépenses mentionnées précédemment. Lors de la construction d’une maison, finitions et mobilier compris, elle s’efforce de maintenir le coût sous la barre des 60 000 $. Il est facile d’imaginer la qualité du bien que l’acheteur recevra après la construction, même en tenant compte de ces économies.
Tout cela engendre des pertes pour l’investisseur : il doit constamment rénover le bien, investir dans de nouveaux matériaux et embaucher de la main-d’œuvre. Dans ces conditions, il lui est impossible de louer le bien et de générer des revenus. C’est pourquoi on trouve autant de logements bon marché sur le marché immobilier balinais : les propriétaires sont lassés des rénovations incessantes.
Le coût de construction d’une villa correcte, finitions et mobilier compris, est de 700 $ par mètre carré. Pour une villa de 200 mètres carrés, cela représente environ 140 000 $. Et ce prix ne comprend que la villa elle-même, sans compter les parties communes, la piscine et les autres espaces de vie.
Le logement nécessite un entretien constant
Si vous envisagez de louer votre villa vous-même, vous devrez créer une société et obtenir un permis d’exploitation ainsi qu’une licence. Si vous décidez de sous-traiter la gestion de votre villa à une autre société, vous risquez de rencontrer des difficultés pour superviser ses rapports et ses dépenses de gestion. Finalement, les propriétaires de villas se lassent de cette situation et cherchent à vendre leurs biens, ce qui explique la forte présence de ce type de propriétés sur le marché.
Pour générer un revenu stable grâce à la location de votre bien, vous devez également le gérer constamment : trouver des locataires, assurer le nettoyage après le départ des voyageurs, entretenir les appareils et les services publics, et effectuer les réparations d’ordre esthétique. Et ce n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît. Imaginez une panne de courant ou une coupure d’eau. À qui vous adresseriez-vous à l’étranger ? Par conséquent, outre la qualité du logement, la présence d’une gestion sur place est essentielle.
Les appartements et villas avec services hôteliers offrent un avantage concurrentiel important. Ils disposent d’une société de gestion qui prend en charge les problèmes techniques, les réparations, le nettoyage et la recherche de locataires.
Il est important de comprendre qu’un bien immobilier nécessitant des réparations constantes et dépourvu de système de gestion ne générera pas un rendement de 12 à 15 %. Au mieux, vous obtiendrez 6 à 8 %, voire moins, et vous rencontrerez de nombreux problèmes.
Magnum Estate a conservé son avantage concurrentiel pendant des années.
Il est important de se rappeler que plus un bien immobilier est bon marché, plus il est difficile à louer. Dans ce cas précis, la concurrence est rude, avec des milliers de villas similaires sur l’île. L’attrait et la rentabilité de ces propriétés diminuent d’année en année. Des options plus modernes et de meilleure qualité apparaissent sur le marché, et la demande locative est bien plus forte. Où préféreriez-vous séjourner : dans une ancienne villa balinaise isolée ou dans une résidence moderne et sécurisée ?
Nous construisons des biens immobiliers haut de gamme pour maximiser les rendements des investisseurs et préserver leur apparence pour les années à venir :
Nous sélectionnons avec soin des emplacements présentant des taux d’occupation élevés dans les principales zones touristiques ;
Nous développons un concept immobilier qui répond à une forte demande dans ce secteur précis ;
Lors de la conception, nous prenons en compte toutes les caractéristiques du terrain et du sol ;
Dans la construction, nous utilisons des matériaux qui ne se détériorent pas sous l’influence du climat balinais ;
nous achetons du matériel de haute qualité ;
Nous commandons des meubles selon des modèles individuels qui diffèrent des offres similaires sur le marché ;
Nous développons et mettons en œuvre des technologies de maison intelligente et de gestion immobilière à distance.
Même après cinq ans, ces logements conserveront des avantages concurrentiels et généreront un bon rendement.
Nous ne nous contentons pas de construire et de vendre des logements ; nous assurons également un service et une gestion performants pour garantir un revenu maximal à nos biens immobiliers, et nous assumons l’entière responsabilité de la qualité de nos services.
Objets qui méritent qu’on s’y attarde
Magnum Resort Berawa
Lauréat des prestigieux prix de l’immobilier
Le complexe s’enorgueillit d’abriter la plus longue piscine sur toit du monde – 190 mètres carrés. Cet atout attirera des touristes du monde entier.
Situé dans la zone touristique la plus populaire de Bali
Le complexe offre tout le nécessaire pour vivre et se détendre : un toit-terrasse, un bar lounge, un espace détente, une salle de fitness, un espace de coworking et un restaurant.
Magnum Resort Sanur
Lauréat des prestigieux prix de l’immobilier
Le premier complexe ultra-luxueux de Bali
Le seul complexe de l’île à posséder son propre club de plage
Les résidents du complexe ont accès à leur propre yacht.
Le complexe comprend plusieurs bars, un espace lounge et une luxueuse piscine aux eaux turquoise.