Владение виллой или землёй на Бали в 2026 году — это не только цена покупки и ROI; это также понимание налоговой системы Индонезии, чтобы защитить свои доходы и оставаться полностью compliant. Для иностранных инвесторов налоги на недвижимость на Бали структурированы и предсказуемы; но они могут показаться сложными, пока вы не разберётесь в них налог за налогом. Этот гид ориентирован на владельцев недвижимости на Бали, Индонезия, которые арендуют, держат или продают недвижимость, с особым акцентом на иностранцев, использующих аренду или структуры PT PMA.

Основные налоги на недвижимость, с которыми вы столкнётесь на Бали

Налоги на недвижимость на Бали делятся на несколько категорий: ежегодное владение, передача/приобретение, продажа, налог на доход от аренды и налоги, связанные со строительством. Гид на 2026 год суммирует их как Налог на землю и здания (PBB), Налог на приобретение (BPHTB), Финальный налог на доход (PPh Final), НДС (PPN), Налог на доход от аренды, Налог на строительство, Налог на продажу предметов роскоши (PPnBM) и Налог на изменение имени (BBN).

Налог на землю и здания (PBB). Это ежегодный налог на недвижимость и обычно составляет около 0.1% от оценочной стоимости (NJOP) после небольших вычетов. Например, вилла с NJOP в 310,000,000 IDR платит примерно 310,000 IDR в год; это очень низко по сравнению с западными налогами на недвижимость.
Налог на приобретение земли и зданий (BPHTB). Платится покупателем при передаче права собственности, обычно в размере до 5% от налогооблагаемой базы (стоимость сделки или оценка минус небольшой необлагаемый порог).
Финальный налог на доход от продажи (PPh Final). Платится продавцом, обычно 2.5% от валовой цены продажи для свободной собственности и около 10% для определённых сделок с арендой, увеличиваясь до 20%, если у продавца нет индонезийского налогового номера (NPWP).
Налог на добавленную стоимость (PPN). Применяется в размере 12% только на стоимость здания при покупке у застройщика или компании, зарегистрированной для уплаты НДС, начиная с 1 января 2025 года.
Налог на доход от аренды. Индонезийские налоговые резиденты платят финальный 10% от валовых арендных поступлений, в то время как иностранные владельцы, рассматриваемые как нерезиденты, обычно подлежат 20% налогу на удержание от валового дохода от аренды, который часто можно снизить до 10% в рамках соглашения об избежании двойного налогообложения.

Кроме того, может быть Налог на строительство в размере около 2–4% от стоимости контракта, Налог на продажу предметов роскоши (PPnBM) около 20% на некоторые высококачественные продажи застройщиков и Налог на изменение имени (BBN) примерно 1% при обновлении данных о собственности в сертификатах.

Сколько на самом деле стоит владеть виллой на Бали?

Чтобы понять ваши расходы на владение виллой на Бали, вам нужно объединить налоги с сборами и эксплуатационными расходами. Обновлённые оценки на 2025–2026 годы показывают, что ежегодные налоги на недвижимость и связанные сборы часто составляют примерно 0.5–2% от стоимости земли/здания, в зависимости от местоположения, классификации и того, имеете ли вы дело с предметами роскоши.

Разбивка расходов на 2025 год для покупки виллы на Бали предполагает бюджетирование на:

Юридические сборы за настройку иностранного владения (например, PT PMA, аренда, нотариальные услуги) в диапазоне от 3,000 до 5,000 долларов США.
Сборы за покупку недвижимости (нотариус, BPN, небольшие сборы) около 500–1,500 долларов США.
Ежегодные налоги и сборы, связанные с недвижимостью, которые, вместе с PBB, могут составлять около 0.5–2% от официальной стоимости.

Для арендных вилл вам также необходимо учесть управленческие сборы, коммунальные услуги, обслуживание и персонал. Один из гидов на 2025 год рекомендует бюджетировать от 150 до 500 долларов США в месяц или примерно 5–10% от дохода от аренды на обслуживание и эксплуатационные расходы, отдельно от налогов и управленческих сборов.

Особые соображения для иностранных инвесторов на Бали

Иностранцы не могут напрямую владеть стандартной свободной землёй (Hak Milik), но могут инвестировать через договоры аренды или PT PMA (иностранная компания), используя «Право на строительство» (HGB) или аналогичные титулы. С налоговой точки зрения несколько моментов являются ключевыми:

Удержание для нерезидентов. Если вас рассматривают как нерезидента, получающего доход от аренды из индонезийских источников, стандартная ставка удержания составляет 20% от валовой арендной платы, но соглашения об избежании двойного налогообложения могут снизить эту ставку, часто до 10%.
Продажа аренды. Когда иностранец продаёт аренду и не имеет NPWP, может применяться 20% финальный налог на сделку; с NPWP ставка ниже, но всё равно значительная.
Передача и приобретение. BPHTB в размере до 5% применяется независимо от национальности и должен быть уплачен до того, как Национальное земельное агентство (BPN) зарегистрирует передачу.
Избегание схем номинального владения. Исследования по регулированию земли и соглашениям о номинальном владении на Бали подчеркивают, что иностранное «владение» через местных номинантов нарушает аграрное законодательство и может быть оспорено; инвесторы должны избегать этого пути и использовать законные структуры аренды/PT PMA.

Недавние гиды на 2026 и 2025 годы для иностранных покупателей подчеркивают, что, хотя налоговые и имущественные правила Индонезии сложны, они не снижают аппетит серьёзных иностранных инвесторов; при условии, что они используют надлежащую юридическую и налоговую консультацию.

Ключевые факторы: Где вы покупаете, влияет на то, сколько вы платите

Хотя ставки устанавливаются на национальном уровне, NJOP (оценочная стоимость) и некоторые практические расходы различаются в зависимости от местоположения и района. В высоко востребованных прибрежных коридорах, таких как Чангу, Берава, Семиньяк, Улувату и Санур, значения NJOP и цены сделок выше, что увеличивает BPHTB, PPh Final, базу НДС и потенциально PPnBM для предметов роскоши.

В то же время, развивающиеся районы, такие как Табанан, Кедунгу, Аменд и Северный Бали, всё ещё имеют более низкие земельные стоимости, что сохраняет абсолютные суммы налогов ниже, даже при тех же номинальных ставках. Для GEO-оптимизированных инвестиций на Бали умные инвесторы комбинируют потенциал доходности с реалистичной оценкой налогов и затрат на сделки.

Часто задаваемые вопросы: Налоги на недвижимость на Бали в 2026 году

Вопрос 1: Каков ежегодный налог на недвижимость (PBB) на виллу на Бали?

PBB обычно составляет около 0.1% от оценочной стоимости (NJOP) после небольших исключений; вилла с NJOP в 310,000,000 IDR платит примерно 310,000 IDR в год.

Вопрос 2: Какой налог платит иностранец на доход от аренды на Бали?

Иностранные владельцы, не являющиеся резидентами, обычно подлежат 20% налогу на удержание от валового дохода от аренды, который часто можно снизить до около 10%, если между Индонезией и их родной страной существует соглашение об избежании двойного налогообложения.

Вопрос 3: Какие налоги применяются при покупке недвижимости на Бали?

Основные налоги — это BPHTB (до 5% от налогооблагаемой базы, платится покупателем) и НДС (PPN) в размере 12% от стоимости здания, если покупка осуществляется у застройщика или зарегистрированного для уплаты НДС лица; PPnBM может применяться к первичным продажам предметов роскоши.

Вопрос 4: Какие налоги применяются при продаже недвижимости на Бали?

Продавец платит Финальный налог на доход (PPh Final) — обычно 2.5% от цены продажи для свободной собственности и выше для определённых случаев аренды; иностранцы без NPWP могут облагаться налогом в 20% на передачи аренды.

Вопрос 5: Высоки ли налоги на недвижимость на Бали по сравнению с западными странами?

Ежегодный налог на владение (PBB) обычно низок по международным стандартам — часто около 0.1% от NJOP; хотя транзакционные налоги (BPHTB, PPh Final, НДС) и налог на удержание от аренды могут быть значительными и должны быть учтены в вашем бизнес-плане.

Вопрос 6: Платят ли компании PT PMA разные налоги на недвижимость?

Типы налогов (PBB, BPHTB, PPh Final, НДС, PPnBM) в целом одинаковы, но то, как они учитываются и оптимизируются, может различаться; структуры PT PMA часто предоставляют большую гибкость для бизнес- и налогового планирования.

Вопрос 7: Как часто меняются правила налогообложения недвижимости в Индонезии?

Индонезия активно реформирует свою налоговую систему, включая ставки НДС и законы о гармонизации, поэтому иностранные инвесторы должны полагаться на актуальные профессиональные советы, а не на устаревшие предположения.

Вопрос 8: Могу ли я игнорировать налоги, если владею недвижимостью долгосрочно и редко её сдаю в аренду?

Нет. Ежегодный PBB всё равно применяется, и любой доход от аренды, продажи или передачи вызывает соответствующие налоги; несоответствие рискует привести к штрафам и юридическим осложнениям, особенно поскольку Индонезия работает над улучшением сбора налогов на недвижимость и снижением уклонения от уплаты.

Вопрос 9: Существуют ли налоговые льготы для иностранных инвесторов в недвижимость в Индонезии?

Индонезия использует налоговые льготы и послабления в некоторых секторах для привлечения иностранного капитала, но в недвижимости основными рычагами являются ясность правил, соглашения об избежании двойного налогообложения и дружелюбные к бизнесу структуры PT PMA, а не широкие налоговые каникулы.

Вопрос 10: Какой самый безопасный способ управления налогами на недвижимость на Бали для иностранца?

Используйте авторитетного нотариуса и налогового консультанта, убедитесь, что ваша структура (аренда или PT PMA) полностью легальна, бюджетируйте консервативно (включая 10–20% удержания на аренду) и сохраняйте все платежи документированными и своевременными; это превращает налоговую среду на Бали из риска в управляемую стоимость ведения бизнеса.

(*)

Налоги на недвижимость на Бали в 2026 году: что должен знать каждый иностранный инвестор