Гид по Бали
ГИД ИНВЕСТОРА · БАЛИ 2026
Как инвестировать в недвижимость на Бали
Право собственности, налоги, районы, доходность и удалённая сделка — без воды. Всё, чтобы решить уверенно, в одном месте.
С ЧЕГО НАЧАТЬ
Выберите, что для вас главное
Гид подстроится под вашу цель и проведёт по нужным разделам.
Доход от аренды
Доходность по районам, gross vs net, реальный ROI и стресс-тест денежного потока.
Доходность и ROIОбраз жизни
Районы Бали под жизнь и отдых: Чангу, Санур, Букит, Убуд — вайб, инфраструктура, цены.
Районы БалиЮридическая безопасность
Leasehold vs Freehold vs PT PMA, due diligence, зонирование, NIB — без серых схем.
Право и проверкаПРАВО СОБСТВЕННОСТИ
Как иностранцу владеть недвижимостью на Бали
Три рабочие структуры. Без иллюзий: «freehold на себя» иностранцу напрямую недоступен.
| Leasehold Hak Sewa | Freehold Hak Milik | PT PMA компания-нерезидент | |
|---|---|---|---|
| Кто может | Иностранец — напрямую | Только граждане Индонезии | Иностранец — через свою компанию |
| Срок | 25–30 лет + продление | Бессрочно | Hak Guna до 80 лет |
| Сдавать в аренду | Да | Да | Да, легально как бизнес |
| Кому подходит | Вход с минимумом бюрократии | Неприменимо иностранцу | Доход от аренды, портфель |
- Кто может
- Иностранец — напрямую
- Срок
- 25–30 лет + продление
- Сдавать в аренду
- Да
- Кому подходит
- Вход с минимумом бюрократии
- Кто может
- Только граждане Индонезии
- Срок
- Бессрочно
- Сдавать в аренду
- Да
- Кому подходит
- Неприменимо иностранцу
- Кто может
- Иностранец — через свою компанию
- Срок
- Hak Guna до 80 лет
- Сдавать в аренду
- Да, легально как бизнес
- Кому подходит
- Доход от аренды, портфель
НАЛОГИ, РАСХОДЫ И ВИЗА
Сколько стоит владеть и как остаться легально
Налоги на Бали ниже, чем пугают форумы. Вот цифры, которые стоит посчитать до сделки, и как остаться надолго.
ГДЕ ПОКУПАТЬ
Районы Бали под инвестицию и жизнь
Доходность и характер сильно зависят от района. Коротко — где что.
Чангу · Берава
Сёрф, кафе, диджитал-номады — самый активный спрос круглый год.
Санур
Спокойный океанфронт, семьи, низкая волатильность.
Букит · Улувату
Скалы, видовая роскошь и самый быстрый рост земли.
Убуд
Веллнес и длинные стэи, дешевле за м².
Валовая (gross) доходность — рыночные оценки до операционных расходов. Собственные проекты Magnum ориентированы на прогнозируемый чистый ROI 9,5-12,3%.
РЫНОК 2026
Бали в цифрах, а не в обещаниях
Рынок 2026 в четырёх цифрах — цены, спрос и реалистичная доходность.
Источники: релизы BPS-Statistics Indonesia (Бали) 2025-2026; данные рынка вилл Propertia, 16 000+ объявлений (2026).
ПОКУПКА УДАЛЁННО
Сделка из любой точки мира
95% наших клиентов покупают дистанционно. Вот как проходит сделка — от старта до ключей.
- 1Подбор объекта под цель и бюджет
- 2Юридическая проверка (due diligence)
- 3Структура владения: leasehold или PT PMA
- 4Оплата и переоформление
- 5Управление арендой под ключ
ПРОЕКТЫ MAGNUM
От гайда — к конкретному объекту
Вертикально интегрированный девелопер: проектируем, строим, продаём и сами управляем арендой.
Покупка недвижимости на Бали: частые вопросы
1. Как иностранцы покупают недвижимость на Бали?
Иностранцы могут покупать недвижимость на Бали на 100% законно, и всю сделку можно оформить удалённо. Застройщик полного цикла, такой как Magnum Estate, работающий на Бали с 2019 года, берёт на себя юридическую структуру, договоры и документы, поэтому вы можете инвестировать, не приезжая на остров.
2. В чём разница между leasehold и freehold (PT PMA)?
Иностранцы обычно оформляют недвижимость на Бали в долгосрочную аренду (leasehold) или через юридическую структуру владения, соответствующую законодательству Индонезии. Подходящая схема зависит от объекта и ваших целей; мы разъясняем условия владения по каждому объекту до покупки.
3. Какие налоги и расходы на содержание стоит закладывать?
Владение недвижимостью на Бали связано с расходами при покупке и текущими расходами на содержание — налогами, коммунальными услугами, платой за управление или обслуживание. Точные суммы зависят от объекта, его локации и формы владения, поэтому мы предоставляем понятную расшифровку по каждому конкретному объекту до сделки.
4. Какие районы Бали лучше всего подходят для покупки?
Самые востребованные инвестиционные районы — Чангу/Берава, Санур, Умалас и Улувату. Чангу обеспечивает круглогодичный арендный спрос, Санур — спокойное семейное побережье, а Умалас и Улувату подходят покупателям, ищущим баланс образа жизни и роста стоимости.
5. Какую доходность и рост стоимости можно ожидать от недвижимости на Бали?
Опубликованная доходность проектов составляет 9,5–12,3% ROI, а долгосрочный рост стоимости — 40–70%. Недвижимость начинается от $225 000, а фактические результаты зависят от объекта, локации и сезона — мы предоставляем прогнозы по каждому конкретному объекту.