L’immobilier à Bali peut rapporter jusqu’à 12 % par an en dollars. Mais investir dans une belle villa ne suffit pas : il faut savoir identifier les points à surveiller pour éviter les pertes. Cet article explore les erreurs courantes des investisseurs novices et comment les éviter.
Erreur n° 1 : Ne pas comprendre vos besoins
« Je l’achèterai et je verrai ensuite comment l’utiliser. » Si vous n’avez pas encore décidé si vous comptez habiter la villa, la louer aux touristes ou les deux, il est préférable de reporter l’achat jusqu’à ce que votre projet soit plus clair.
Par exemple, si vous achetez une propriété pour y résider à titre permanent, vous devez immédiatement réfléchir à ce qu’il adviendra du bien en votre absence, qui s’en occupera et qui veillera au paiement des factures. Par exemple, chaque propriété Magnum Estate dispose d’une société de gestion qui prend en charge toutes ces démarches administratives.
Si vous envisagez de la louer , tenez compte moins de vos préférences personnelles que de la demande touristique pour un type de bien et un emplacement précis. Actuellement, les touristes privilégient les propriétés offrant des services hôteliers haut de gamme aux villas où ils doivent se soucier de l’eau et du linge de maison.
Si vous achetez une propriété à la fois pour y vivre et générer des revenus , vous devez prendre en compte la demande touristique afin d’éviter qu’elle ne reste inoccupée en votre absence. Il est également important d’évaluer objectivement les perspectives de développement de la zone : son potentiel de croissance et la facilité de revente des biens immobiliers. Par exemple, le district de Sanur, contrairement à Canggu, urbanisé à 97 %, est en plein développement et voit fleurir de nouveaux projets d’investissement : un port de croisière, un centre commercial et une clinique médicale.
Erreur n° 2 : Investir dans l’immobilier n’importe où – « C’est Bali. »
Les analyses et les chiffres du marché immobilier sont impressionnants : le taux d’occupation des logements atteint en moyenne 85 %, et les touristes affluent toute l’année grâce à l’absence de saisonnalité à Bali. L’île semble être une véritable mine d’or, où investir et obtenir des rendements élevés dès maintenant. Et peu importe la zone où vous achetez : après tout, c’est Bali !
Cependant, négliger l’emplacement et ses perspectives est une grave erreur. Chaque zone présente des différences en termes d’infrastructures, de proximité de l’océan, de développement et de présence de grands projets d’investissement.
Les prix de l’immobilier dans les zones touristiques varient également considérablement. Accès à l’océan, aux plages, style de vie et rythme de vie : tous ces facteurs doivent être pris en compte lors de la planification d’un investissement immobilier. Par exemple, dans certaines zones comme Sanur, les hôtels et les villas prédominent, les immeubles d’appartements étant quasiment inexistants. Acheter une villa est une opération rentable, mais il est important de comprendre que la concurrence sera féroce en raison du grand nombre de ces propriétés et du large choix disponible. Parallèlement, investir à Sanur même est très profitable. C’est une région en développement, et même le gouvernement indonésien y investit : d’importants projets y sont en construction, destinés à attirer un grand nombre de touristes, comme une clinique internationale et un port de croisière.
Erreur n° 3 : Acheter un bien immobilier dans le secteur privé (sans intermédiaire sous la forme d’une société de gestion).
Des villas et appartements privés sont en vente partout sur l’île. Cela peut sembler un bon investissement, car ces options sont moins chères que celles situées dans des complexes résidentiels. Cependant, acheter une villa ou un appartement directement auprès du propriétaire peut s’avérer très contraignant.
En effet, la gestion locative repose entièrement sur ce dernier. Pour profiter pleinement de vos vacances ou simplement générer un revenu passif, nous vous recommandons d’opter pour une villa gérée par une agence immobilière. Ainsi, vous n’aurez pas à vous soucier des formalités administratives, car l’agence s’en chargera pour vous.
Erreur 4. Inspection superficielle d’un objet
Que vous achetiez un terrain ou une maison, il est important de procéder à une inspection approfondie.
- Développeur
Les risques sont très élevés avec un particulier, car personne n’est responsable en cas de problème. S’il s’agit d’une entreprise, renseignez-vous sur les projets déjà réalisés. - Statut du terrain
La procédure complète de vérification des certificats fonciers peut prendre plus d’un mois :
Obtenez l’accord de vos voisins et l’autorisation de la municipalité avant de construire. À défaut, la construction sera illégale.
Veillez à ce que la propriété et ses alentours n’empiètent pas sur les propriétés voisines.
Vérifiez attentivement le chemin d’accès à la maison : à qui appartient-il et pouvez-vous l’emprunter ? Si ce chemin n’est pas légalement documenté et mentionné dans votre permis de construire, la construction pourrait être considérée comme illégale.
Vérifiez que le certificat ne comporte pas de doublons. - Caractéristiques du site et permis de construire
Lors de l’achat d’un bien immobilier auprès d’un particulier, il est conseillé de vérifier les permis de construire et de se renseigner sur le zonage du terrain. Cela détermine si un certain type de construction est autorisé.
Toutefois, pour éviter ces complications, privilégiez les promoteurs immobiliers réputés, forts d’une longue expérience dans le secteur. Ainsi, votre transaction sera parfaitement légale et le bien sera construit dans le respect des normes en vigueur.
Erreur n° 5 : Acheter un bien immobilier haut de gamme sur le marché
Recherchez les offres intéressantes, mais analysez également la justification du prix. Si vous achetez un bien immobilier haut de gamme, le revendre plus cher, voire au même prix, sera difficile : il faut qu’il s’agisse d’un bien très recherché. Cette approche est toutefois tout à fait acceptable. Elle peut convenir aux investisseurs plus prudents : ils achètent des biens prêts à louer, disponibles immédiatement, sans se soucier de la revente.
Cependant, si vous envisagez de revendre le bien, un facteur important est à prendre en compte. Certains promoteurs ne tiennent pas compte de la plus-value future dès le début de la construction. Si vous achetez un bien à un prix élevé d’emblée, le revendre encore plus cher sera difficile : des options plus modernes seront disponibles à un prix plus attractif.
Magnum Estate conçoit sa politique de prix en anticipant la plus-value, ce qui vous permet de revendre avec un profit encore plus important si nécessaire.
Par exemple, l’un de nos investisseurs a acheté un appartement dans le complexe cinq étoiles Magnum Resort Sanur pour 390 000 $ et l’a revendu seulement cinq mois plus tard pour 510 400 $. Le profit de l’investisseur s’élevait à plus de 120 000 $, et le retour sur investissement, après impôts, dépassait les 30 % en moins de six mois.
En résumé
Il peut sembler facile de s’y retrouver sur le marché et d’analyser soi-même les options d’achat disponibles, comme pour l’acquisition d’un bien immobilier ou d’autres questions juridiques.
Mais en réalité, cela comporte un risque important : vous pourriez perdre la totalité de votre investissement. Le marché balinais est très dynamique, et de nombreuses entreprises à la réputation douteuse y sévissent.
Nous vous recommandons de faire appel à un partenaire fiable et expérimenté sur l’île, surtout si vous souhaitez réaliser la transaction à distance.