Нерухомість на Балі може приносити до 12% річних у доларах. Але мало просто вкласти гроші у симпатичну віллу — треба знати, на що звертати увагу, щоби не прогоріти. У статті розберемо, які помилки може зробити недосвідчений інвестор і як їх уникнути.
Помилка 1. Нерозуміння своїх потреб
«Куплю, а потім подумаю, як використовуватиму». Якщо ви до кінця не визначилися, збираєтеся жити на віллі, тільки здавати її туристам або комбінувати обидва варіанти, то краще відкласти покупку, доки не з’явиться чітке розуміння.
Наприклад, якщо купуєте нерухомість для життя, потрібно відразу задуматися, що буде з нею за вашої відсутності, хто за нею слідкуватиме або оплачуватиме вчасно комунальні послуги. Наприклад, кожен об’єкт Magnum Estate має керуючу компанію, яка перебирає всі ці адміністративні питання за вас.
Якщо здаватимете в оренду , потрібно звертати увагу не стільки на особисті переваги, скільки на затребуваність певного типу нерухомості та локації у туристів. Зараз туристів більше цікавлять об’єкти з готельним сервісом високого класу, ніж вілли, де їм доведеться думати про закупівлю води та постільну білизну.
Якщо ви купуєте нерухомість з комбінованою метою - проживання та отримання доходу - потрібно відштовхуватися від попиту туристів, щоб у вашу відсутність будинок не простоював. Також варто раціонально оцінювати перспективи розвитку району: чи там потенціал зростання і наскільки легко буде продати об’єкт. Наприклад, район Санур, на відміну від того ж Чангу, забудованого на 97%, активно розвивається та забудовується новими інвестиційними проектами: порт для круїзних лайнерів, торговий центр та медична клініка.
Помилка 2. Інвестування в нерухомість, розташовану в будь-якому районі - “Це ж Балі”
Аналітика та цифри по ринку нерухомості вражають: житло в середньому заповнене на 85%, а туристи приїжджають сюди цілий рік завдяки відсутності сезонності на Балі. Здається, що острів — золота жила, куди можна вкласти гроші та отримувати високий дохід прямо зараз. І неважливо, в якому районі купувати об’єкт: адже це Балі.
Однак не брати до уваги локацію та її перспективи — велика помилка. Кожен район може відрізнятися за інфраструктурою, близькістю до океану, забудовою та наявністю великих інвестиційних проектів.
Ціни на житло у туристичних локаціях також сильно відрізняються. Доступ до океану, пляжі, стиль і ритм життя - все це потрібно брати до уваги, плануючи інвестиції в нерухомість. Наприклад, є райони на кшталт Санура, де переважають готелі та вілли, і практично немає комплексів із апартаментами. Тобто купити віллу — витівка вигідна, але треба розуміти, що й конкуренція буде високою через те, що таких об’єктів переважна більшість, і вибір великий. При цьому сам Санур інвестувати дуже вигідно. Це район, що розвивається, в який вкладається навіть уряд Індонезії: тут будуються великі проекти, які залучать велику кількість туристів. Наприклад, Міжнародна клініка та порт для круїзних лайнерів.
Помилка 3. Придбання нерухомості у приватному секторі (без посередника у вигляді компанії, що управляє)
Приватні вілли та апартаменти продаються по всьому острову. Це може здатися вигідною інвестицією, адже такі варіанти дешевші за ті, які розташовані в комплексах. Але купівля приватної вілли чи апартаментів від власника може обернутися великим головним болем для власника.
З покупкою приватною віллою одразу зрозуміло, що вся відповідальність за вирішення проблем лягає на плечі власника. Щоб приділяти увазі відпочинку або просто пасивно заробляти, ми радимо віддати перевагу віллам з компанією, що управляє. Так вам не доведеться думати про адміністративні питання, а їх рішення візьме він КК.
Помилка 4. Поверхнева перевірка об’єкту
Незалежно від того, що купуєте - землю чи будинок, дуже важливо провести ретельну перевірку.
- Забудовника
Ризики з приватною особою дуже високі, тому що у разі неприємностей запитати буде нема з кого. Якщо це компанія, дізнайтеся, які об’єкти вже реалізовані. - Статус земельної ділянки
Процедура повної перевірки сертифікату на землю може тривати більше місяця:
отримайте згоду сусідів на будівництво, а також дозвіл у громади цього району. Якщо цього не зробити, будівництво буде незаконним.
переконайтеся, що нерухомість та прилегла територія не заступають на сусідні ділянки.
приділіть увагу під’їзду до будинку: чия це дорога і чи можете ви користуватися нею? Якщо це не буде оформлено юридично і прописано у сертифікаті, то будівництво може вважатися незаконним.
обов’язково перевірте сертифікат на дубль. - Особливості ділянки та дозвіл на будівництво
У разі покупки нерухомості у приватного власника вам варто перевірити наявність дозволу на будівництво та запитати інформацію про зонування землі. Від цього залежить чи можна там будувати певний тип нерухомості.
Однак, щоб уникнути таких складнощів при покупці, звертайтеся до перевірених забудовників, які мають багаторічний досвід будівництва. Так ваша угода буде 100% легальною, а об’єкт побудований за всіма стандартами.
Помилка 5. Купівля нерухомості на верхній межі ринку
Шукайте привабливі пропозиції, але при цьому аналізуйте обґрунтованість ціни. Якщо купити нерухомість по верхньому кордоні ринку, то перепродати дорожче або за ту ж ціну буде непросто — це має бути затребуваний формат нерухомості. Однак такий спосіб цілком прийнятний. Він може підійти консервативнішим інвесторам: вони купують готове житло, яке можна відразу здавати в оренду і не думати про перепродаж.
Але якщо ви плануєте перепродати об’єкт, потрібно враховувати важливий фактор. Деякі забудовники на початку будівництва не закладають майбутнього подорожчання. Якщо купити нерухомість відразу за високою ціною, продати її ще дорожче буде складно: на ринку будуть сучасніші пропозиції за приємною ціною.
Magnum Estate вибудовує цінову політику з урахуванням подорожчання об’єкта, щоб ви за необхідності могли перепродати об’єкт ще вигідніше.
Наприклад, один із наших інвесторів придбав апартаменти у п’ятизірковому комплексі Magnum Resort Sanur за $390 000, а вже через 5 місяців перепродав їх за $510 400. Вигода інвестора склала понад $120 000, а ROI, після сплати всіх податків, — понад 30% менше ніж за півроку.
Підіб’ємо підсумки
Здається, що розібратися із ситуацією на ринку, провести аналіз доступних варіантів для покупки можна самостійно. Так само, як із варіантами володіння власністю та іншими юридичними питаннями.
Але насправді це величезний ризик: можна повністю позбутися вкладеного капіталу. Ринок Балі має великий попит, тому тут зустрічається багато компаній із сумнівною репутацією.
Ми радимо заручитись підтримкою надійного партнера з досвідом ведення бізнесу на острові. Особливо якщо ви хочете провести угоду віддалено.