Dans un monde en constante évolution, parfois difficile, l’immobilier demeure un investissement sûr. C’est particulièrement vrai pour les destinations étrangères générant des revenus en devises.
Ambassadeurs de Bali, nous avons décidé aujourd’hui d’explorer d’autres destinations prisées. Nous avons comparé objectivement Dubaï, la Turquie, Bali et la Thaïlande selon les critères les plus importants :
Flux de touristes
Retour sur investissement (ROI)
Délai de récupération
Facilité de revente
Nous vous fournirons les chiffres et les faits concrets. Vous pourrez ainsi prendre une décision éclairée et réellement avantageuse.
Dubaï
Commençons par le roi des annonceurs et la ville préférée de Pavel Durov. L’émirat attire depuis longtemps touristes et investisseurs étrangers du monde entier. Son avance technologique, sa sécurité et sa fiscalité avantageuse séduisent. Ici, on travaille dur et on profite pleinement de la vie.
Ces dernières années, Dubaï est devenue une « seconde Moscou » grâce à l’afflux de Russes qui s’y sont installés. D’ailleurs, les citoyens russes représentaient le sixième plus gros acheteur de biens immobiliers à Dubaï en 2023. La demande s’est progressivement déplacée des quartiers prestigieux de Downtown, Dubai Marina et Palm Jumeirah vers des zones plus calmes.
Dubaï a accueilli 17,15 millions de touristes en 2023, battant ainsi ses précédents records. Cependant, le flux touristique
est irrégulier. En raison de la chaleur estivale accablante, la ville se vide littéralement : les touristes attendent la haute saison et les expatriés cherchent à quitter le pays.
Le retour sur investissement (RSI)
est de 6 à 8 %
; la période de récupération est
de 12 à 15 ans ;
la revente est facile et rapide
. Compte tenu de la surchauffe du marché local, revendre un logement n’est pas chose aisée actuellement. Le nombre de nouveaux projets immobiliers croît de façon exponentielle et les promoteurs proposent des conditions avantageuses (préventes, paiements échelonnés sans intérêt, assistance pour les permis de séjour, etc.), ce qui explique la faible demande pour les biens à la revente, en particulier ceux situés loin des zones touristiques.
CV
Ceux qui ont réussi à acquérir un bien immobilier en 2021-2022 en retireront des bénéfices considérables. Le marché de Dubaï regorge de biens, dont une grande partie s’avérera difficile à liquider à long terme. Les touristes fortunés séjournent principalement à l’hôtel, et les expatriés devront rentabiliser leur investissement pendant de nombreuses années en louant leurs appartements.
Turquie
Un classique très apprécié des Russes. Le marché immobilier, et la politique en général, sont aussi imprévisibles que la mentalité turque elle-même. La livre turque chute et l’obtention d’un permis de séjour devient plus difficile. Selon la Banque centrale de Turquie, les prix de l’immobilier devraient baisser de 18 % en 2024. Par ailleurs, en raison de l’instabilité économique, le nombre de transactions immobilières entre étrangers a diminué de 17,5 %.
Autre particularité : en 2017, une loi est entrée en vigueur en Turquie, limitant la possibilité pour les particuliers de louer leurs biens immobiliers pour de courtes durées. Conformément à cette loi, seules les personnes morales dûment autorisées et répondant à un certain nombre de critères peuvent louer des biens pour des périodes inférieures à six mois. Ces critères sont plus stricts que n’importe quelle demande : inscription auprès des autorités fiscales et de la police, présence d’une issue de secours et même d’un gardien de nuit.
Flux touristiques :
Malgré une baisse de 20 % des arrivées de touristes russes en Turquie, le flux touristique global reste impressionnant, avec 56,7 millions de personnes en 2023.
Retour sur investissement (RSI) :
5 à 7 % selon la région .
Délai d’amortissement :
Environ 16 ans en moyenne.
Facilité et rapidité de revente :
La revente de biens immobiliers existants est pratiquement inexistante dans les stations balnéaires turques. Les offres des promoteurs sont nombreuses et les agents immobiliers locaux perçoivent des commissions intéressantes. Ils rechignent tout simplement à s’occuper des biens existants, toujours plus difficiles à revendre. En l’absence de concurrence sur le marché foncier en Turquie, les investisseurs potentiels privilégieront presque toujours l’achat d’appartements neufs auprès des promoteurs.
CV
La Turquie traverse actuellement une période de turbulences, mais conserve sa position sur le marché touristique. Investir dans l’immobilier y n’est pas toujours une option viable ni facile. La seule stratégie permettant de réaliser rapidement des bénéfices consiste à acheter des appartements sur plan et à les revendre dès la fin des travaux, lorsque les campagnes marketing des promoteurs battent leur plein.
Bali
Ces dernières années, l’île a été qualifiée de destination d’investissement la plus attractive. Bali a connu un essor fulgurant après la pandémie, se classant désormais parmi les cinq premières stations balnéaires au monde. De nombreux Russes (blogueurs, fondateurs de start-up, etc.) s’y sont installés, et des touristes fortunés du monde entier s’y rendent régulièrement pour leurs vacances. Le gouvernement a entrepris un développement actif de l’île : construction d’autoroutes et de ports internationaux pour des centaines de millions de dollars, organisation du Grand Prix de Formule 1 et du sommet du G20. L’Indonésie occupe actuellement la troisième place mondiale en termes de croissance économique, et la roupie indonésienne est l’une des monnaies les plus stables.
Mais même dans ce contexte, des défis subsistent. La partie de Bali disposant d’infrastructures développées et propice à la construction est en réalité très réduite. La plupart des plages ne conviennent qu’au surf en raison de leurs fortes vagues. Par conséquent, lors de l’achat d’une maison à Bali, les critères les plus importants sont l’emplacement et la qualité de la construction. Or, cette dernière n’est pas toujours au rendez-vous. Face à la popularité grandissante de Bali, des dizaines de promoteurs peu scrupuleux ont fait leur apparition, construisant des villas de piètre qualité et les vendant à bas prix. Bien sûr, il n’est fait aucune mention des conséquences telles que les moisissures noires, les restrictions de location et les problèmes avec les habitants du quartier.
On prévoit 15,1 millions de touristes
en 2023. L’Indonésie possède également un secteur du tourisme intérieur bien développé. Ce flux stable s’explique par un climat doux : Bali bénéficie d’un climat toujours chaud et d’une saison des pluies agréable.
Le retour sur investissement (RSI)
est de 12 % par an.
Le délai de récupération est
de 5 à 7 ans. La
revente est facile et rapide
. L’un des principaux atouts de Bali est son territoire limité. Les zones touristiques les plus prisées sont déjà aménagées à près de 90 %. Par conséquent, les villas et appartements situés dans ces zones verront leur prix augmenter et seront également très recherchés à la revente en raison des tarifs de location journaliers élevés.
CV
Investir dans l’immobilier à Bali convient à tous, que l’on recherche un profit immédiat grâce à la revente ou un revenu passif stable. L’essentiel est de choisir un promoteur de manière responsable et d’étudier attentivement la législation locale avant tout achat.
Thaïlande
Phuket, Bangkok, Koh Samui… La Thaïlande est une destination familière et facile à appréhender, un peu comme la Turquie de l’Asie. Nombreux sont ceux qui y ont passé des vacances et qui ont sans doute envisagé d’acquérir une charmante villa en bord de mer. Le royaume a toujours séduit ceux qui souhaitent simplifier leur vie, et après 2022, les télétravailleurs s’y sont installés en masse.
La Thaïlande est souvent comparée à Bali. Ces deux destinations ont connu une hausse des investissements immédiatement après la pandémie, les promoteurs se concentrant non seulement sur la construction elle-même, mais aussi sur les infrastructures environnantes. D’ailleurs, en 2023, les ventes et les achats immobiliers ont progressé de 20 % (selon la Banque de Thaïlande).
Examinons d’autres chiffres.
Flux touristiques :
28 millions de personnes rien qu’en 2023.
Retour sur investissement (RSI) :
de 5 à 6 %, un chiffre relativement faible comparé à d’autres pays asiatiques. La Thaïlande s’est imposée comme une destination asiatique économique, où l’on peut louer des appartements tout à fait confortables pour 600 à 700 $ par mois. Les touristes séjournent souvent dans des chaînes hôtelières offrant un service de qualité.
Délai d’amortissement :
12 à 15 ans.
Facilité et rapidité de revente :
les biens immobiliers en Thaïlande se revendent relativement facilement ; l’emplacement est un facteur clé, comme dans de nombreux pays. Les destinations les plus prisées sont Phuket, Koh Samui et Koh Phangan.
CV
La Thaïlande est un bon choix en Asie, mais elle reste en deçà de Bali en termes de rentabilité et de retour sur investissement. Il est possible de revendre un bien immobilier avec profit si toutes les conditions sont réunies. Cependant, générer des revenus locatifs passifs importants demande des efforts. La Thaïlande est en pleine croissance, mais elle n’a pas encore atteint le « magnifique panorama asiatique » avec les infrastructures développées auxquelles les touristes fortunés sont habitués.
Conclusion
Dans cet article, nous nous sommes engagés à ne pas nous concentrer sur Bali, même si nous sommes convaincus qu’il s’agit de la destination d’investissement la plus rentable. Chaque investisseur est unique ; il est donc essentiel de bien définir vos objectifs. Recherchez-vous un profit rapide et immédiat ou un revenu locatif stable ? Souhaitez-vous vous impliquer dans la gestion ou comptez-vous occuper vous-même le bien ? De nombreuses autres questions méritent d’être abordées en amont.
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