Год, когда регулирование догнало амбиции — и почему это хорошие новости для профессиональных девелоперов
2025 год запомнится как год, когда рынок недвижимости Бали повзрослел.
На протяжении десятилетия повествование о недвижимости Бали было историей пограничных возможностей; места, где мечты были большими, правила — мягкими, а ранние игроки могли получать несоразмерно высокую доходность. Эта эпоха заканчивается. Не драматично. Не внезапно. Но решительно.
В этом году мы наблюдали ужесточение экологического контроля, новые ограничения зонирования, более строгие разрешительные процедуры и чёткое разделение рынка между девелоперами, придерживающимися профессиональных стандартов, и теми, кто шёл по пути компромиссов. Некоторые проекты закрылись. Другие процветали. Разница была не в удаче и не во времени выхода на рынок. Она заключалась в том, строили ли девелоперы с расчётом на соответствие требованиям или вопреки им.
Как основатель Magnum Estate, я хочу честно рассказать, что этот сдвиг означает для нас, для наших инвесторов и для будущего Бали как инвестиционного направления.
Точка перелома в регулировании
На протяжении многих лет регуляторную среду Бали лучше всего можно было описать как «развивающуюся», что является дипломатичным способом сказать — непоследовательную, многослойную и иногда противоречивую. Разные чиновники применяли разные стандарты. Неоднозначные правила решались индивидуально. Соблюдение требований могло быть дорогим и трудоёмким, но худшим исходом обычно была задержка проекта, а не его остановка.
Это изменилось в 2025 году.
Центральное правительство Индонезии при поддержке провинциальных и муниципальных властей решило, что неконтролируемый рост туризма и спекуляции недвижимостью на Бали стали неустойчивыми. Остров нуждался в защите — экологической, культурной и градостроительной. Это означало, что контроль должен был стать серьёзным.
Что мы увидели в 2025 году:
Контроль оценки воздействия на окружающую среду (AMDAL) был значительно ужесточён. Проекты в чувствительных зонах — прибрежные территории, охраняемые водно-болотные угодья, районы рядом с археологическими объектами — теперь проходили строгую экологическую экспертизу, а не формальное согласование. Один крупный девелопер в Убуде столкнулся с задержкой всего проекта, поскольку его документация AMDAL недостаточно учитывала влияние на местные водные ресурсы. Это было не бюрократическое препятствие. Это было экологическое управление, которое наконец заработало так, как было задумано.
Ограничения зонирования стали реальными ограничениями. В течение многих лет карты зонирования существовали, но применялись выборочно. Девелопер мог строить коммерческий объект в сельскохозяйственной зоне при наличии нужных связей или оплате соответствующих сборов. В 2025 году контроль стал последовательным. Проекты, не соответствующие назначению зон, сталкивались с официальными отказами. Несколько девелоперов среднего масштаба были вынуждены изменить концепцию или сократить проекты, поскольку их участки оказались вне вновь строго применяемых зон.
Контроль трудовых и строительных стандартов усилился. Проверки стали чаще. Требования к документации — строже. Недобросовестные подрядчики больше не могли скрываться за генеральными подрядчиками. Документы по заработной плате, технике безопасности и сертификации материалов стали объектом пристального внимания. Это увеличило затраты и сроки для проектов с минимальным уровнем соответствия требованиям.
Требования к лицензированию иностранного капитала (PMA) стали менее гибкими. Государство ясно дало понять, что статус PMA предназначен для легитимного долгосрочного девелопмента, а не для спекулятивного удержания земли или быстрых перепродаж. Проекты с размытыми сроками реализации столкнулись с давлением — либо зафиксировать чёткие графики, либо провести реструктуризацию.
Для большинства профессиональных девелоперов эти изменения не стали неожиданностью; они стали подтверждением. Для других 2025 год стал моментом расплаты.
Зрелость рынка после регулирования
Когда правила ужесточаются, рынок разделяется. Победители и проигравшие становятся очевидны очень быстро.
На Бали в 2025 году эта динамика проявилась предельно ясно.
Маржинальные проекты закрылись или были заморожены. Около 15–20 девелоперских проектов среднего масштаба столкнулись с серьёзными препятствиями. Некоторые не смогли преодолеть экологические возражения. Другие — разрешить конфликты зонирования. Некоторые просто исчерпали финансовые ресурсы. Их объединяло одно: они были созданы для более мягкой регуляторной среды и не смогли адаптироваться.
Сильные проекты стали ещё сильнее. Профессиональные девелоперы с полной экологической документацией, корректным зонированием, прочной капитализацией и прозрачным управлением ускорили развитие в 2025 году.
Доверие инвесторов изменилось. Сопоставимые объекты в профессиональных проектах в 2025 году продавались на 15–20% дороже, чем в 2024 году, тогда как сомнительные проекты стагнировали или теряли в цене.
Началась консолидация. Крупные девелоперы начали приобретать или объединяться с меньшими. Это естественный процесс зрелого рынка.
Конкретный пример Magnum Estate: этап AMDAL
Для Magnum Estate самым наглядным символом этого рыночного сдвига стало получение одобрения AMDAL для проекта Magnum Resort Berawa в конце 2024 — начале 2025 года.
AMDAL — это не формальное административное разрешение. Это детальное экологическое исследование, оценивающее влияние проекта на прибрежную экологию, транспортные потоки, шум, водопользование, управление отходами, культурное наследие, социально-экономические факторы и меры по снижению воздействия.
Мы инвестировали время и ресурсы, потому что изначально строили Berawa с пониманием того, что строгая экологическая экспертиза станет обязательной. Оценка была глубокой. Воздействие — продуманно управляемым. Разрешение было получено.
Что это означает на практике?
Во-первых, проект может развиваться без регуляторных рисков.
Во-вторых, это подтверждает нашу экологическую ответственность.
В-третьих, это доказывает, что профессиональный девелопмент и защита окружающей среды не противоречат друг другу.
Одобрение AMDAL является конкурентным преимуществом и чётким рыночным сигналом.
Что это означает для будущего: 2026 год и далее
Тенденция к ужесточению регулирования, сформировавшаяся в 2025 году, сохранится и, вероятно, усилится.
Международные инвестиции в недвижимость становятся всё более чувствительными к соответствию ESG, регуляторной прозрачности и согласованности с государственными органами. Институциональный капитал (пенсионные фонды, семейные офисы, суверенные фонды), который Magnum начинает привлекать, не будет инвестировать в проекты с неясным экологическим или регуляторным статусом. Им необходимо документально подтверждённое соответствие, сторонняя верификация и прозрачная система управления.
Это означает, что будущее рынка недвижимости Бали принадлежит девелоперам, которые:
Строили с учётом регулирования с самого начала, а не вопреки ему. Проекты, разработанные с экологической чувствительностью, корректным зонированием и прозрачным управлением, устойчивы к будущим изменениям. Те, кто рассчитывает на регуляторную неопределённость, сталкиваются с растущими рисками.
Поддерживают документацию институционального уровня. Экологические оценки, инженерные сертификаты, юридические документы о соответствии, финансовые аудиты — это не бюрократическая нагрузка. Это инфраструктура, позволяющая институциональному капиталу инвестировать с уверенностью.
Проактивно взаимодействуют с государством. Ожидание принудительного применения правил — слабая стратегия. Гораздо эффективнее работать с государственными партнёрами, понимать их намерения и выстраивать развитие в соответствии с ними. Именно это я подчёркивал на недавних встречах с мэром Денпасара и другими местными чиновниками.
Инвестируют в интеграцию с сообществами. Эпоха изолированных курортных проектов без связи с местными сообществами подходит к концу. Проекты, интегрированные в местную занятость, архитектуру, экономику и культуру, будут развиваться. Те, кто рассматривает Бали как площадку для внешнего капитала, столкнутся с растущим сопротивлением.
Воспринимают прозрачность как конкурентное преимущество. В зрелом рынке с жёстким регулированием прозрачность — это не только этично, но и выгодно. Девелоперы, открыто публикующие экологические оценки, финансовые отчёты, графики строительства и доходность для инвесторов, вызывают доверие и привлекают более качественный капитал.
Неприятная правда: это разрушает некоторые мечты
Я хочу прямо сказать о том, что редко обсуждается в разговорах о недвижимости.
Регуляторное взросление Бали в 2025 году закрыло возможности для определённого типа инвесторов и девелоперов — тех, кто искал «быстрые деньги» на развивающемся рынке. Модель «купить дёшево, быстро построить, продать дорого и выйти» становится всё сложнее. Регуляторные задержки увеличивают сроки. Экологические требования повышают затраты. Ограничения зонирования сокращают доступную землю. Инфраструктура соответствия требует капитала и экспертизы.
Для тех, кто придерживается этой модели, Бали в 2026 году менее привлекателен, чем в 2015 или даже 2020. Это не провал рынка. Это признак зрелости.
Но для инвесторов, ориентированных на легитимную долгосрочную доходность от профессионального девелопмента, Бали в 2025–2026 годах становится более привлекательным. Почему? Потому что слабые игроки отсеиваются. Земля переходит от спекулянтов к серьёзным девелоперам. Доверие инвесторов растёт, поскольку маржинальные проекты исчезают. Регуляторная ясность заменяет неопределённость, снижая риски реализации.
Magnum Estate успешно работает в этой среде, потому что мы никогда не строили бизнес вокруг «быстрых денег». Мы создавались для долгосрочного, профессионального и прозрачного девелопмента. Сдвиг 2025 года не угрожает нам. Он даёт нам преимущество.
Чему я научился в этом году
Размышляя о 2025 годе, я выделяю три ключевых урока.
Первое: регулирование — не враг хорошего бизнеса. Это основа, которая делает хороший бизнес возможным. Компании, построенные на качестве и соответствии требованиям, приветствуют ужесточение правил, потому что они устраняют конкуренцию низких стандартов. В 2025 году я увидел, что последовательное соответствие действительно вознаграждается.
Второе: инвесторы лучше понимают риски, чем предполагают маркетологи. Серьёзные институциональные инвесторы хотят стабильной доходности от проектов с минимизированными рисками и готовы платить за эту безопасность.
Третье: сотрудничество с государством, а не лоббизм — это будущее. Результатом становится не только более плавное получение разрешений, но и стратегическое согласие по направлению развития Бали.
Возможности впереди
Если 2025 год стал годом, когда регулирование догнало амбиции, то 2026 год станет годом, когда стратегический девелопмент окончательно отделится от спекулятивного.
Рынок ясен: Бали — не место для быстрых доходов. Это место для профессионального, долгосрочного и ответственного развития.
Заключение
Рынок недвижимости Бали в 2025 году подтвердил то, во что я верил давно: профессиональный девелопмент — это не только этично, но и наиболее прибыльно в долгосрочной перспективе.
Magnum Estate готов к следующему этапу.
Нашим инвесторам, партнёрам, команде и сообществам, в которых мы работаем: спасибо за сотрудничество в 2025 году. Вперёд — к ещё более сильному Бали в 2026 году.
С уважением,
Stanislav Sadovnikov
Magnum Estate, Founder
