Rédigé par Stanislav Sadovnikov, Fondateur, Magnum Estate ·
Publié le 20 janvier 2026
2025 restera dans les mémoires comme l’année où le marché immobilier de Bali a atteint sa maturité. Pendant une décennie, la narrative autour de l’immobilier balinais était celle d’une opportunité de frontière, de grands rêves, des règles souples et des rendements excessifs pour les premiers arrivants. Cette ère touche à sa fin : pas de façon dramatique, pas soudainement, mais de manière décisive.
Cette année, nous avons observé un renforcement de l’application des règles environnementales, de nouvelles restrictions de zonage, des procédures de permis plus rigoureuses et une séparation nette entre les promoteurs engagés dans des standards professionnels et ceux qui prennent des raccourcis. L’application de l’Évaluation d’Impact Environnemental (AMDAL) s’est considérablement durcie, les restrictions de zonage sont devenues de vraies restrictions, les inspections des normes de construction se sont multipliées et les exigences de la Licence d’Investissement Étranger (PMA) sont devenues moins flexibles. Certains projets ont fermé ; d’autres ont prospéré. La différence ne tenait pas à la chance, mais à savoir si les promoteurs avaient construit dans le respect des règles ou contre elles.
Quand les règles se resserrent, les marchés se divisent. Environ 15 à 20 projets de taille intermédiaire ont rencontré de sérieux obstacles en 2025, tandis que les promoteurs professionnels, dotés d’une documentation claire, d’une conformité de zonage appropriée et d’un capital solide, ont accéléré. La confiance des investisseurs s’est déplacée en conséquence : les biens comparables dans des projets professionnels ont atteint des prix 15-20 % plus élevés en 2025 qu’en 2024, tandis que les projets douteux ont stagné ou reculé.
Pour Magnum Estate, le symbole le plus clair de ce changement est l’approbation AMDAL obtenue pour Magnum Resort Berawa fin 2024/début 2025. Un AMDAL est une étude environnementale détaillée, couvrant l’écologie côtière, la circulation, la consommation d’eau, les déchets, le patrimoine culturel et les mesures d’atténuation, qui prend généralement 6 à 12 mois et coûte entre $50 000 et $150 000 à réaliser correctement. Nous avons investi le temps et l’argent en amont, et l’évaluation a été approuvée. Cela signifie que Berawa peut avancer sans risque réglementaire, et nous fournit une preuve institutionnelle de responsabilité environnementale, alors que les investisseurs internationaux accordent une importance croissante aux critères ESG.
Le durcissement réglementaire élimine les gains spéculatifs, mais aussi les pertes spéculatives. Le modèle « acheter un terrain bon marché, construire vite, vendre cher, sortir » devient progressivement plus difficile, pourtant, pour les investisseurs cherchant des rendements légitimes à long terme, Bali en 2025-2026 est en réalité plus attractif, car les acteurs faibles sont éliminés et la clarté réglementaire remplace l’ambiguïté. Magnum Estate n’a jamais été conçu pour le jeu de « l’argent rapide » ; il a été conçu pour un développement à long terme, professionnel et transparent. Si 2025 a été l’année où la réglementation a rattrapé l’ambition, 2026 sera l’année où le développement stratégique se séparera du développement spéculatif.
Cordialement,
Stanislav Sadovnikov, Fondateur, Magnum Estate
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À propos de l’auteur
Stanislav Sadovnikov est le fondateur de Magnum Estate, un promoteur immobilier primé à Bali (Berawa, Sanur, Sky Stars, Sky Royal), axé sur un développement professionnel, transparent et à long terme.
