L’année où la réglementation a rattrapé l’ambition — et pourquoi c’est une bonne nouvelle pour les développeurs professionnels
2025 restera dans les mémoires comme l’année où le marché immobilier de Bali est arrivé à maturité.
Pendant une décennie, le récit autour de l’immobilier à Bali a été celui d’une opportunité de frontière ; un lieu où les rêves étaient grands, les règles souples, et où les premiers arrivants pouvaient obtenir des rendements disproportionnés. Cette époque touche à sa fin. Pas de manière dramatique. Pas soudainement. Mais de façon décisive.
Cette année, nous avons observé un durcissement de l’application des normes environnementales, de nouvelles restrictions de zonage, des processus d’autorisation plus rigoureux et une séparation claire du marché entre les développeurs engagés dans des standards professionnels et ceux qui coupent les coins. Certains projets ont fermé. D’autres ont prospéré. La différence ne tenait ni à la chance ni au timing du marché. Elle dépendait de la question suivante : les projets avaient-ils été construits en conformité ou contre elle ?
En tant que fondateur de Magnum Estate, je souhaite être honnête sur ce que ce changement signifie ; pour nous, pour nos investisseurs et pour l’avenir de Bali en tant que destination d’investissement.
Le point d’inflexion réglementaire
Pendant des années, l’environnement réglementaire de Bali a été décrit comme « évolutif », ce qui est une manière diplomatique de dire incohérent, stratifié et parfois contradictoire. Différents responsables appliquaient des normes différentes. Les règles ambiguës étaient négociées au cas par cas. La conformité pouvait être coûteuse et chronophage, mais le pire scénario était généralement un retard de projet, pas une fermeture.
Cela a changé en 2025.
Le gouvernement central indonésien, soutenu par les autorités provinciales et municipales, a décidé que la croissance incontrôlée du tourisme et la spéculation immobilière à Bali n’étaient pas durables. L’île avait besoin de protection ; environnementale, culturelle et urbaine. Cela signifiait que l’application des règles devait devenir sérieuse.
Ce que nous avons vu en 2025 :
L’application des études d’impact environnemental (AMDAL) s’est considérablement durcie. Les projets situés dans des zones sensibles — zones côtières, zones humides protégées, sites archéologiques — ont dû faire face à des examens environnementaux rigoureux, et non plus à des approbations automatiques. Un grand développeur à Ubud a vu l’ensemble de son projet retardé parce que sa documentation AMDAL ne traitait pas suffisamment l’impact sur les ressources locales en eau. Il ne s’agissait pas d’un obstacle bureaucratique, mais du fonctionnement effectif de la gouvernance environnementale telle qu’elle avait été conçue.
Les restrictions de zonage sont devenues de véritables restrictions. Pendant des années, les plans de zonage existaient, mais leur application était sélective. Un développeur pouvait construire un projet commercial dans une zone agricole s’il disposait des bonnes connexions ou payait les bons frais. En 2025, l’application du zonage est devenue cohérente. Les projets non conformes aux zones désignées ont rencontré de réels obstacles ; pas seulement des plaintes, mais des refus formels. Plusieurs développeurs de taille moyenne ont dû pivoter ou réduire leurs projets parce que leurs terrains se situaient en dehors des limites de zonage nouvellement appliquées.
Le contrôle des normes de travail et de construction s’est intensifié. Les inspections sont devenues plus fréquentes. Les exigences documentaires se sont renforcées. Les sous-traitants non conformes ne pouvaient plus se cacher derrière les entrepreneurs principaux. Les documents salariaux, les normes de sécurité et les certifications des matériaux ont fait l’objet d’un examen accru. Cela a augmenté les coûts et les délais pour les projets fonctionnant auparavant avec des marges de conformité minimales.
Les exigences relatives aux licences d’investissement étranger (PMA) sont devenues moins flexibles. Le gouvernement a clarifié que le statut PMA était destiné au développement légitime à long terme, et non à la spéculation foncière ou aux reventes rapides. Les projets structurés comme des véhicules d’investissement avec des calendriers de développement flous ont été contraints soit de s’engager sur des délais définis, soit de se restructurer.
Pour la majorité des développeurs professionnels, ces changements n’étaient pas des surprises ; ils confirmaient une réalité déjà anticipée. Nous construisions selon ces standards depuis le début. Pour d’autres, 2025 a été un véritable moment de vérité.
La maturation du marché qui suit la réglementation
Lorsque les règles se durcissent, les marchés se segmentent. Les gagnants et les perdants apparaissent très rapidement.
À Bali, 2025 a illustré ce phénomène de manière claire.
Les projets marginaux ont fermé ou ont été bloqués. Environ 15 à 20 développements de taille moyenne — principalement situés dans des emplacements secondaires, reposant sur des droits de développement spéculatifs ou dépendant d’une ambiguïté réglementaire — ont rencontré de sérieux obstacles en 2025. Certains n’ont pas pu surmonter des objections environnementales. D’autres ont fait face à des conflits de zonage insolubles. Quelques-uns ont simplement manqué de liquidités lorsque les délais se sont allongés et que les coûts ont augmenté en raison des exigences de conformité. Il ne s’agissait pas uniquement de petites opérations ; certains projets étaient substantiels. Mais ils partageaient tous un point commun : ils avaient été conçus pour un environnement réglementaire plus permissif et n’ont pas su s’adapter.
Les projets solides sont devenus encore plus solides. À l’inverse, les développeurs professionnels disposant d’une documentation environnementale claire, d’une conformité stricte au zonage, de bases financières solides et de structures de gouvernance transparentes ont accéléré en 2025. Le retrait ou le blocage de leurs concurrents leur a offert de meilleures opportunités d’acquisition foncière, une meilleure disponibilité des prestataires et une confiance accrue des investisseurs. Dans un marché en phase de séparation, être du bon côté est déterminant.
La confiance des investisseurs a évolué. Les investisseurs internationaux ont finalement compris que l’achat d’un bien auprès d’un développeur marginal comportait un risque réel — non seulement un risque de marché, mais aussi un risque de fermeture réglementaire. La prime que les investisseurs étaient prêts à payer pour des projets portés par des développeurs crédibles et conformes a augmenté. Cela peut sembler abstrait, mais l’impact a été très concret : en 2025, des biens comparables dans des projets professionnels se sont vendus 15 à 20 % plus cher qu’en 2024, tandis que les biens issus de projets douteux ont stagné ou décliné.
La consolidation a commencé. Des développeurs plus importants et bien capitalisés ont commencé à acquérir ou à s’associer avec des acteurs plus petits. Pas systématiquement, mais la tendance était claire. Le paysage immobilier fragmenté de Bali a commencé à se consolider autour de développeurs dotés d’une crédibilité institutionnelle, d’une profondeur de capital et d’un historique de conformité éprouvé. C’est une maturation saine du marché, qui survient généralement lorsque la réglementation se renforce : les petits acteurs évoluent ou quittent le marché.
Le cas spécifique de Magnum Estate : l’étape clé de l’AMDAL
Pour Magnum Estate, le symbole le plus clair de ce changement de marché est l’approbation de l’AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan — étude d’impact environnemental) obtenue pour le projet Magnum Resort Berawa à la fin de 2024 / début 2025.
Une AMDAL n’est pas une simple formalité administrative. Il s’agit d’une étude environnementale approfondie qui évalue l’impact d’un projet sur de multiples dimensions : écologie côtière, flux de circulation, bruit, utilisation de l’eau, gestion des déchets, patrimoine culturel, effets socio-économiques et stratégies d’atténuation. Pour un développement majeur en front de mer dans une zone touristique, le processus prend généralement de 6 à 12 mois et coûte entre 50 000 et 150 000 dollars lorsqu’il est mené correctement.
Nous avons investi le temps et les ressources nécessaires parce que nous avons conçu Berawa en partant du principe qu’un examen environnemental strict deviendrait inévitable. Plutôt que de couper les coins ou de chercher des exemptions, nous avons fait le travail en amont. L’AMDAL a été approfondie. L’impact environnemental a été géré avec soin. L’évaluation a été approuvée.
Qu’est-ce que cela signifie concrètement ?
Premièrement, Berawa peut avancer sans risque réglementaire. Nous n’attendons pas une autorisation environnementale ; nous l’avons déjà. Cette certitude profite aux investisseurs, aux prestataires et aux calendriers.
Deuxièmement, nous disposons d’une preuve institutionnelle de notre engagement en matière de responsabilité environnementale. C’est essentiel pour le positionnement, d’autant plus que les investisseurs internationaux accordent une importance croissante aux critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance). Un développeur disposant d’évaluations environnementales approuvées n’est pas simplement aspirant à la durabilité ; il est conforme.
Troisièmement, cela démontre que le développement professionnel et la protection de l’environnement ne sont pas incompatibles. De nombreux observateurs locaux craignaient qu’un contrôle environnemental strict ne tue l’économie touristique et immobilière. Le projet Berawa de Magnum — approuvé sur le plan environnemental et avançant selon le calendrier prévu — montre que le développement professionnel peut répondre à des normes environnementales élevées. C’est bénéfique pour la réputation à long terme de Bali et pour des développeurs comme nous.
L’approbation de l’AMDAL constitue également, très franchement, un avantage concurrentiel. Tous les développeurs à Bali ne disposent pas d’une AMDAL complète pour leurs projets majeurs. Certains sont encore en cours de procédure. D’autres ont choisi de construire d’une manière évitant cette obligation (ce qui implique souvent des emplacements plus marginaux ou des projets de plus petite échelle). Disposer d’une approbation environnementale est un signal clair du marché qui distingue les projets solides.
Ce que cela signifie pour l’avenir : 2026 et au-delà
La tendance réglementaire qui s’est cristallisée en 2025 se poursuivra et devrait même s’intensifier.
Les investissements internationaux dans l’immobilier sont de plus en plus sensibles à la conformité ESG, à la transparence réglementaire et à l’alignement avec les autorités publiques. Le capital institutionnel (fonds de pension, family offices, fonds souverains) que Magnum commence à attirer n’investira pas dans des projets dont le statut environnemental ou réglementaire est ambigu. Ces investisseurs exigent une conformité documentée, des vérifications par des tiers et des structures de gouvernance claires.
Cela signifie que l’avenir de l’immobilier à Bali appartient aux développeurs qui :
Ont conçu leurs projets en intégrant la réglementation dès le départ, et non en la contournant. Les projets pensés avec une sensibilité environnementale, une conformité stricte au zonage et une gouvernance transparente sont pérennes. Ceux conçus pour exploiter les zones grises réglementaires sont de plus en plus exposés au risque.
Maintiennent une documentation de niveau institutionnel. Études environnementales, certifications techniques, documents juridiques de conformité, audits financiers ; il ne s’agit pas de lourdeurs bureaucratiques, mais de l’infrastructure nécessaire pour permettre aux capitaux institutionnels d’investir en toute confiance.
S’engagent de manière proactive avec les autorités publiques. Attendre que les règles soient appliquées est une stratégie faible. Il est préférable de travailler avec les partenaires gouvernementaux, de comprendre leurs intentions et de construire en alignement. C’est ce que j’ai souligné lors de mes récentes rencontres avec le maire de Denpasar et d’autres responsables locaux.
Investissent dans l’intégration communautaire. L’époque des complexes touristiques isolés, sans lien avec les communautés locales, touche à sa fin. Les projets qui s’intègrent à l’emploi local, à l’architecture locale, aux bénéfices économiques locaux et à la culture locale prospéreront. Ceux qui considèrent Bali comme un terrain de jeu pour des capitaux externes rencontreront une résistance croissante.
Font de la transparence un avantage concurrentiel. Dans un marché mature soumis à une réglementation stricte, la transparence n’est pas seulement éthique ; c’est une stratégie commerciale intelligente. Les développeurs qui partagent ouvertement leurs études environnementales, leurs audits financiers, leurs calendriers de construction et leurs rendements pour les investisseurs instaurent la confiance et attirent des capitaux de meilleure qualité.
La vérité inconfortable : cela met fin à certains rêves
Je veux être direct sur un point rarement abordé dans les discussions immobilières.
La maturation réglementaire de Bali en 2025 a fermé les portes à un certain type d’investisseur et de développeur — celui qui recherche de « l’argent rapide » dans un marché émergent. Le modèle consistant à « acheter des terrains bon marché, construire vite, vendre cher et sortir » devient de plus en plus difficile. Les délais réglementaires s’allongent. Les exigences environnementales augmentent les coûts. Les restrictions de zonage réduisent la disponibilité des terrains. L’infrastructure de conformité exige du capital et de l’expertise.
Pour les investisseurs ou développeurs qui poursuivent ce modèle, Bali en 2026 est moins attractive que Bali en 2015 ou même en 2020. Ce n’est pas un échec du marché. C’est un signe de maturité.
En revanche, pour les investisseurs recherchant des rendements légitimes à long terme issus de développements professionnels, Bali en 2025-2026 est en réalité plus attractive. Pourquoi ? Parce que les acteurs faibles sont progressivement écartés. La disponibilité foncière passe des spéculateurs aux développeurs sérieux. La confiance des investisseurs augmente à mesure que les développeurs marginaux disparaissent. La clarté réglementaire remplace l’ambiguïté, ce qui permet une meilleure planification et réduit les risques d’exécution.
Magnum Estate prospère dans cet environnement parce que nous n’avons jamais été construits autour d’une logique de « gains rapides ». Nous avons été bâtis pour un développement professionnel, transparent et de long terme. Le changement survenu en 2025 ne nous menace pas. Il nous avantage.
Ce que j’ai appris cette année
En repensant à 2025, trois enseignements se dégagent.
Premièrement : la réglementation n’est pas l’ennemie du bon business. Elle en est le cadre. Les entreprises fondées sur la qualité réelle et la conformité accueillent des règles plus strictes, car celles-ci éliminent la concurrence basée sur des standards inférieurs. Pendant longtemps, je me suis inquiété de l’environnement réglementaire de Bali ; non pas parce que nous ne pouvions pas nous y conformer, mais parce que je doutais que cette conformité soit réellement récompensée. En 2025, j’ai appris que c’était le cas. Le développement professionnel n’est plus un désavantage concurrentiel à Bali ; c’est la seule voie vers un avantage durable.
Deuxièmement : les investisseurs sont plus lucides face au risque que ne le supposent certains marketeurs. Pendant des années, on m’a dit que les investisseurs internationaux recherchaient un ROI élevé et étaient prêts à accepter un risque réglementaire pour des rendements exceptionnels. En réalité, les investisseurs institutionnels sérieux ne fonctionnent pas ainsi. Ils recherchent des rendements solides issus de projets sécurisés. Ils sont prêts à payer une légère prime pour cette sécurité. Cette année, nous avons observé cette préférence très clairement, tant dans la sélection des investisseurs que dans les valorisations des projets. La prime accordée au développement professionnel est réelle et significative.
Troisièmement : la collaboration avec les autorités, et non le lobbying, est l’avenir. Trop longtemps, l’industrie immobilière à Bali a considéré le gouvernement comme un obstacle à contourner ou à gérer. Les meilleurs développeurs ont commencé à le considérer comme un partenaire à comprendre et avec lequel s’aligner. C’est l’approche que j’ai adoptée avec le maire de Denpasar et avec les responsables environnementaux provinciaux. Le résultat n’est pas seulement une meilleure fluidité des autorisations ; c’est aussi un alignement réel sur le type de développement dont Bali a besoin et sur la manière dont nous pouvons y contribuer. Cet alignement vaut plus que n’importe quelle approbation individuelle.
L’opportunité à venir
Si 2025 a été l’année où la réglementation a rattrapé l’ambition, 2026 sera l’année où le développement stratégique se distinguera clairement du développement spéculatif.
Le marché est désormais clair : Bali n’est pas un lieu pour des rendements rapides. C’est un territoire pour un développement professionnel, de long terme et à échelle responsable. Les développeurs alignés avec ce modèle prospéreront. Ceux qui espèrent le retour des anciennes années de frontière se trouvent dans le mauvais marché.
Pour Magnum Estate, c’est un moment d’opportunité. Nos concurrents disparaissent ou rencontrent des difficultés. Nos investisseurs gagnent en confiance. Nos projets obtiennent des approbations environnementales et réglementaires avant la plupart de nos pairs. Notre base de capital nous permet d’acquérir des sites premium que des développeurs marginaux ne peuvent pas développer de manière responsable.
Plus important encore, l’avenir de Bali devient plus clair. L’île ne restera pas un marché de frontière. Elle deviendra une destination premium mature, dotée de protections environnementales, d’un développement réfléchi, d’un respect culturel et d’un tourisme durable. Les développeurs qui contribuent à construire cet avenir — ceux qui investissent dans la conformité environnementale, collaborent avec les autorités et respectent les communautés locales — mèneront la prochaine phase de croissance de Bali.
Magnum Estate s’engage à être ce type de développeur.
Un message à nos investisseurs et partenaires
Si vous êtes investisseur chez Magnum Estate ou si vous envisagez de l’être, voici ce que 2025 et le durcissement réglementaire signifient pour vous :
Les projets dans lesquels vous avez investi, ou que vous envisagez, sont approuvés dans un environnement réglementaire de plus en plus strict. Cela signifie que les autorisations sont réelles, et non provisoires. La conformité est authentique, et non opportuniste. Les calendriers peuvent être plus longs que les projections de l’ère « frontière », mais ils reposent sur des exigences réglementaires réelles, et non sur des hypothèses optimistes.
Le resserrement réglementaire réduit le potentiel spéculatif, mais il élimine également le risque spéculatif. Vous ne réaliserez pas de gains spectaculaires sur des reventes rapides. Mais vous ne perdrez pas non plus votre capital à cause de fermetures réglementaires ou de changements soudains de règles. Vous investissez dans des actifs réels de long terme, et non dans des paris fondés sur la tolérance réglementaire.
La maturation du marché que nous observons en 2025 est douloureuse pour certains, mais elle est saine pour Bali et profitable pour les développeurs professionnels et leurs investisseurs. C’est précisément pour cet environnement que nous avons été construits.
La conclusion
Le marché immobilier de Bali en 2025 a confirmé ce que je crois depuis longtemps : le développement professionnel n’est pas seulement éthique ; c’est le modèle le plus rentable sur le long terme.
L’époque des marchés de frontière touche à sa fin. Celle des marchés matures commence. Pour les développeurs, les investisseurs et pour l’île elle-même, c’est un progrès qui mérite d’être célébré.
Magnum Estate est prêt pour la suite.
To our investors, partners, team members, and the communities where we build: thank you for your partnership in 2025. Here’s to building an even stronger Bali in 2026.
Cordialement,
Stanislav Sadovnikov
Magnum Estate, Founder
