Рік, коли регулювання наздогнало амбіції — і чому це хороша новина для професійних девелоперів
2025 рік запам’ятається як рік, коли ринок нерухомості Балі подорослішав.
Протягом десятиліття наратив навколо нерухомості Балі був історією прикордонних можливостей; місця, де мрії були великими, правила — м’якими, а перші гравці могли отримувати непропорційно високі прибутки. Ця епоха добігає кінця. Не драматично. Не раптово. Але рішуче.
Цього року ми спостерігали жорсткіше екологічне регулювання, нові обмеження зонування, більш суворі дозвільні процедури та чіткий поділ ринку між девелоперами, відданими професійним стандартам, і тими, хто скорочував кути. Деякі проєкти були закриті. Інші — процвітали. Різниця полягала не в удачі чи ринковому таймінгу. Вона полягала в тому, чи будували девелопери з урахуванням вимог, чи всупереч їм.
Як засновник Magnum Estate, я хочу чесно сказати, що означає цей зсув — для нас, для наших інвесторів і для майбутнього Балі як інвестиційного напряму.
Переломний момент у регулюванні
Протягом багатьох років регуляторне середовище Балі найкраще описувалося як «таке, що розвивається», що є дипломатичним способом сказати — непослідовне, багатошарове й іноді суперечливе. Різні посадовці застосовували різні стандарти. Неоднозначні правила узгоджувалися в кожному випадку окремо. Дотримання вимог могло бути дорогим і тривалим, але найгіршим наслідком зазвичай була затримка проєкту, а не його зупинка.
У 2025 році це змінилося.
Центральний уряд Індонезії за підтримки провінційної та муніципальної влади дійшов висновку, що неконтрольоване зростання туризму та спекуляції нерухомістю на Балі є несталими. Острів потребував захисту — екологічного, культурного та міського. Це означало, що контроль мав стати серйозним.
Що ми побачили у 2025 році:
Контроль за оцінкою впливу на довкілля (AMDAL) був суттєво посилений. Проєкти в чутливих зонах — прибережних районах, охоронюваних водно-болотних угіддях, поблизу археологічних пам’яток — тепер проходили ретельну екологічну експертизу, а не формальне погодження. Один великий девелопер в Убуді зіткнувся з повною затримкою проєкту, оскільки його документація AMDAL недостатньо враховувала вплив на місцеві водні ресурси. Це не було бюрократичною перешкодою. Це було екологічне управління, яке нарешті запрацювало так, як було задумано.
Обмеження зонування стали реальними обмеженнями. Протягом багатьох років карти зонування існували, але їх застосування було вибірковим. Девелопер міг зводити комерційні об’єкти в сільськогосподарській зоні, якщо мав потрібні зв’язки або сплачував відповідні збори. У 2025 році контроль зонування став послідовним. Проєкти, що не відповідали призначенню зон, стикалися з реальними перешкодами — не лише зі скаргами, а й з офіційними відмовами. Кілька девелоперів середнього масштабу були змушені змінити напрям або зменшити обсяги проєктів, оскільки їхні ділянки опинилися поза межами зон, які тепер суворо застосовуються.
Посилився контроль трудових і будівельних стандартів. Перевірки стали частішими. Вимоги до документації — жорсткішими. Недобросовісні підрядники більше не могли ховатися за генеральними підрядниками. Документація щодо заробітної плати, стандартів безпеки та сертифікації матеріалів потрапила під пильніший нагляд. Це збільшило витрати та подовжило строки для проєктів, що раніше працювали з мінімальним рівнем відповідності.
Вимоги до ліцензування іноземних інвестицій (PMA) стали менш гнучкими. Уряд чітко пояснив, що статус PMA призначений для легітимного довгострокового розвитку, а не для спекулятивного накопичення землі чи швидких перепродажів. Проєкти, структуровані як інвестиційні інструменти з нечіткими строками розвитку, зіткнулися з тиском — або взяти на себе чіткі зобов’язання за графіками, або пройти реструктуризацію.
Для більшості професійних девелоперів ці зміни не стали несподіванкою; вони стали підтвердженням. Ми будували за цими стандартами з самого початку. Для інших 2025 рік став моментом розплати.
Зрілість ринку після регулювання
Коли правила посилюються, ринки розділяються. Переможці й ті, хто програє, стають очевидними дуже швидко.
На Балі у 2025 році ця динаміка проявилася особливо чітко.
Маргінальні проєкти були закриті або зупинені. Йдеться приблизно про 15–20 девелоперських проєктів середнього масштабу — переважно у вторинних локаціях, побудованих на спекулятивних правах або залежних від регуляторної невизначеності — які зіткнулися з серйозними труднощами у 2025 році. Деякі не змогли подолати екологічні заперечення. Інші — вирішити конфлікти зонування. Декілька просто вичерпали кошти, коли строки подовжилися, а витрати зросли через вимоги відповідності. Це були не лише малі проєкти. Деякі з них були доволі масштабними. Але їх об’єднувала спільна риса: вони були створені для більш поблажливого регуляторного середовища й не змогли адаптуватися.
Сильні проєкти стали ще сильнішими. Натомість професійні девелопери з чіткою екологічною документацією, належною відповідністю зонуванню, потужною капітальною базою та прозорими структурами управління прискорили розвиток у 2025 році. Їхні конкуренти зникали або зупинялися, що відкривало кращі можливості для придбання землі, підвищувало доступність підрядників і зміцнювало довіру інвесторів. Коли ринок розділяється, перебування на правильному боці має вирішальне значення.
Довіра інвесторів змінилася. Міжнародні інвестори нарешті усвідомили, що купівля нерухомості у маргінального девелопера несе реальний ризик — не лише ринковий, а й ризик регуляторного припинення проєкту. Премія, яку інвестори були готові платити за проєкти від надійних і комплаєнтних девелоперів, зросла. Це безпосередньо відобразилося в цінах: порівнянні об’єкти в професійних проєктах у 2025 році коштували на 15–20% дорожче, ніж у 2024-му, тоді як об’єкти в сумнівних проєктах стагнували або знижувалися в ціні.
Розпочалася консолідація. Великі, добре капіталізовані девелопери почали купувати або вступати в партнерство з меншими гравцями. Не завжди, але тенденція була очевидною. Фрагментований ринок нерухомості Балі почав консолідуватися навколо девелоперів з інституційною репутацією, глибиною капіталу та доведеною історією відповідності.
Конкретний випадок Magnum Estate: етап AMDAL
Для Magnum Estate найочевиднішим символом цього ринкового зсуву стало схвалення AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan — оцінка впливу на довкілля), отримане нами для Magnum Resort Berawa наприкінці 2024 — на початку 2025 року.
AMDAL — це не швидке адміністративне погодження. Це детальне екологічне дослідження, яке оцінює вплив проєкту за багатьма напрямами: прибережна екологія, транспортні потоки, шум, використання води, управління відходами, культурна спадщина, соціально-економічні наслідки та стратегії пом’якшення впливу. Для великого прибережного проєкту в туристичній зоні цей процес зазвичай триває 6–12 місяців і коштує від 50 000 до 150 000 доларів США, якщо виконувати його належним чином.
Ми інвестували час і кошти, оскільки будували Berawa з припущенням, що суворий екологічний контроль зрештою стане обов’язковим. Замість того щоб скорочувати кути або лобіювати винятки, ми виконали цю роботу заздалегідь. AMDAL був ґрунтовним. Екологічний вплив — продумано керованим. Оцінка була схвалена.
Що це означає на практиці?
По-перше, Berawa може рухатися вперед без регуляторних ризиків. Ми не чекаємо на екологічне схвалення — ми його вже маємо. Ця визначеність вигідна інвесторам, підрядникам і графікам реалізації.
По-друге, це є інституційним доказом того, що ми серйозно ставимося до екологічної відповідальності. Це важливо для позиціонування, особливо з огляду на те, що міжнародні інвестори дедалі більше зважають на фактори ESG (Environmental, Social, Governance). Девелопер із затвердженими екологічними оцінками не просто декларує сталий розвиток — він дотримується вимог.
По-третє, це демонструє, що професійний девелопмент і захист довкілля не суперечать одне одному. Багато місцевих спостерігачів побоювалися, що суворе екологічне регулювання знищить туристичну та девелоперську економіку. Проєкт Berawa від Magnum — екологічно схвалений і реалізований за графіком — показує, що професійний розвиток може відповідати високим екологічним стандартам. Це добре для довгострокової репутації Балі та для таких девелоперів, як ми.
Схвалення AMDAL також є, відверто кажучи, конкурентною перевагою. Не кожен девелопер на Балі має повне схвалення AMDAL для своїх великих проєктів. Дехто все ще перебуває в процесі. Дехто обрав шлях будівництва, який дозволяє уникнути необхідності такого схвалення (що часто означає більш маргінальні локації або менший масштаб). Наявність екологічного схвалення є чітким ринковим сигналом, який вирізняє сильні проєкти.
Що це означає для майбутнього: 2026 рік і далі
Регуляторна тенденція, що сформувалася у 2025 році, збережеться й, імовірно, посилиться.
Міжнародні інвестиції в нерухомість стають дедалі чутливішими до відповідності ESG, прозорості регулювання та узгодженості з урядом. Інституційний капітал (пенсійні фонди, сімейні офіси, суверенні фонди добробуту), який Magnum починає залучати, не інвестуватиме в проєкти з неоднозначним екологічним або регуляторним статусом. Вони очікують задокументованої відповідності, перевірки третіми сторонами та чітких управлінських ланцюгів.
Це означає, що майбутнє ринку нерухомості Балі належить девелоперам, які:
Будували з урахуванням регулювання з самого початку, а не всупереч йому. Проєкти, спроєктовані з екологічною чутливістю, належною відповідністю зонуванню та прозорим управлінням, є захищеними від майбутніх змін. Ті ж, що експлуатують регуляторну невизначеність, дедалі частіше опиняються під загрозою.
Підтримують документацію інституційного рівня. Екологічні оцінки, інженерні сертифікати, юридичні документи відповідності, фінансові аудити — це не бюрократичний тягар. Це інфраструктура, яка дозволяє інституційному капіталу інвестувати з упевненістю.
Проактивно взаємодіють з урядом. Очікування примусового впровадження правил — слабка стратегія. Значно ефективніше працювати з державними партнерами, розуміти їхні наміри та будувати у відповідності з ними. Саме на цьому я наголошував під час нещодавніх зустрічей із мером Денпасара та іншими місцевими посадовцями.
Інвестують у інтеграцію з місцевими громадами. Епоха ізольованих курортних проєктів без зв’язку з місцевими громадами завершується. Проєкти, які інтегруються в локальну зайнятість, архітектуру, економічну вигоду та культуру, процвітатимуть. Ті ж, хто розглядає Балі як ігровий майданчик для зовнішнього капіталу, стикатимуться зі зростаючим опором.
Сприймають прозорість як конкурентну перевагу. У зрілому ринку зі строгим регулюванням прозорість — це не лише етика, а й розумний бізнес. Девелопери, які відкрито публікують екологічні оцінки, фінансові аудити, графіки будівництва та результати для інвесторів, формують довіру й залучають якісніший капітал.
Неприємна правда: це руйнує деякі мрії
Я хочу прямо сказати про те, що не завжди обговорюється в розмовах про нерухомість.
Регуляторне дорослішання Балі у 2025 році закрило можливості для певного типу інвесторів і девелоперів — тих, хто шукав «швидкі гроші» на ринку, що розвивається. Модель «купити дешеву землю, швидко побудувати, продати дорого й вийти» стає дедалі складнішою. Регуляторні затримки подовжують строки. Екологічні вимоги збільшують витрати. Обмеження зонування скорочують доступну землю. Інфраструктура відповідності потребує капіталу та експертизи.
Для інвесторів або девелоперів, які дотримуються цієї моделі, Балі у 2026 році менш привабливий, ніж у 2015 або навіть у 2020 році. Це не провал ринку. Це ознака його зрілості.
Натомість для інвесторів, які шукають легітимні довгострокові прибутки від професійного девелопменту, Балі у 2025–2026 роках є навіть привабливішим. Чому? Тому що слабкі гравці відсіюються. Земельні ресурси переходять від спекулянтів до серйозних девелоперів. Довіра інвесторів зростає, адже маргінальні проєкти зникають. Регуляторна чіткість замінює невизначеність, що означає кращі плани та нижчі ризики реалізації.
Magnum Estate процвітає в цьому середовищі, тому що ми ніколи не будували бізнес під «швидкі гроші». Ми створювали його для довгострокового, професійного та прозорого розвитку. Зсув, що відбувся у 2025 році, не загрожує нам. Він працює на нашу користь.
Чого я навчився цього року
Озираючись на 2025 рік, я бачу три ключові уроки.
Перший: регулювання — не ворог хорошого бізнесу. Це рамка, яка робить хороший бізнес можливим. Компанії, побудовані на справжній якості та відповідності, вітають суворіші правила, тому що вони усувають конкуренцію з нижчими стандартами. Довгий час я хвилювався через регуляторне середовище Балі — не тому, що ми не могли відповідати вимогам, а тому, що не був упевнений, що послідовна відповідність буде винагороджена. У 2025 році я зрозумів, що так і є. Професійний девелопмент більше не є конкурентним недоліком на Балі — це єдиний шлях до стійкої переваги.
Другий: інвестори значно розумніші щодо ризиків, ніж вважають маркетологи. Протягом років я чув, що міжнародні інвестори хочуть високих ROI і готові приймати регуляторні ризики заради надприбутків. На практиці серйозні інституційні інвестори так не працюють. Вони шукають стабільні прибутки від знижених ризиків. Вони готові платити невелику премію за цю безпеку. Цього року ми чітко побачили це в доборі інвесторів і в оцінках проєктів. Премія за професійний девелопмент є реальною й суттєвою.
Третій: майбутнє — за співпрацею з урядом, а не за лобіюванням. Занадто довго індустрія нерухомості на Балі сприймала уряд як перешкоду, яку потрібно обходити або контролювати. Кращі девелопери почали розглядати уряд як партнера, якого потрібно розуміти та з яким потрібно узгоджувати дії. Саме так я працював із мером Денпасара та провінційними екологічними органами. Результат — не лише простіші дозволи, а й справжнє узгодження щодо того, який розвиток потрібен Балі та як ми можемо в ньому брати участь. Це узгодження варте більше, ніж будь-яке окреме погодження проєкту.
Попереду — можливості
Якщо 2025 рік став роком, коли регулювання наздогнало амбіції, то 2026 рік стане роком, коли стратегічний девелопмент відокремиться від спекулятивного.
Ринок тепер чіткий: Балі — це не місце для швидких прибутків. Це місце для професійного, довгострокового та відповідально масштабованого розвитку. Девелопери, які відповідають цій моделі, процвітатимуть. Ті, хто сподівається на старі «прикордонні» часи, перебувають не на тому ринку.
Для Magnum Estate це момент можливостей. Наші конкуренти зникають або переживають труднощі. Довіра інвесторів зростає. Наші проєкти отримують екологічні та регуляторні погодження раніше за більшість конкурентів. Наша капітальна база дозволяє нам придбавати преміальні ділянки, які маргінальні девелопери не здатні відповідально розвивати.
Ще важливіше — майбутнє Балі стає зрозумілішим. Острів не залишиться прикордонним ринком. Він перетвориться на зрілий преміальний напрям із екологічним захистом, продуманим розвитком, культурною повагою та сталим туризмом. Девелопери, які допоможуть збудувати це майбутнє — які інвестують у екологічну відповідність, працюють з урядом і поважають місцеві громади — очолять наступний етап зростання Балі.
Magnum Estate прагне бути саме таким девелопером.
Повідомлення для наших інвесторів і партнерів
Якщо ви інвестуєте разом із Magnum Estate або розглядаєте інвестиції, ось що для вас означають 2025 рік і регуляторні зміни:
Проєкти, у які ви вже інвестували або які розглядаєте, отримують погодження в дедалі суворішому регуляторному середовищі. Це означає, що ці дозволи є реальними, а не тимчасовими. Відповідність — справжня, а не формальна. Строки можуть бути довшими, ніж у часи «прикордонного» ринку, але вони базуються на реальних регуляторних вимогах, а не на побажаннях.
Посилення регулювання зменшує спекулятивний апсайд, але водночас усуває і спекулятивний даунсайд. Ви не отримаєте надприбуток на швидкому перепродажі. Але ви також не втратите капітал через регуляторні зупинки або раптові зміни правил. Ви інвестуєте в справжні довгострокові активи, а не в ставки на поблажливість регуляторів.
Зрілість ринку, яку ми спостерігаємо у 2025 році, є болісною для декого, але здоровою для Балі й прибутковою для професійних девелоперів та їхніх інвесторів. Саме для такого середовища ми й будували наш бізнес.
Завершення
Ринок нерухомості Балі у 2025 році довів те, у що я вірив багато років: професійний девелопмент — це не лише етично, а й найбільш прибуткова модель у довгостроковій перспективі.
Епоха прикордонних можливостей завершується. Починається епоха зрілого ринку. Для девелоперів, інвесторів і самого острова — це прогрес, який варто святкувати.
Magnum Estate готовий до того, що буде далі.
Нашим інвесторам, партнерам, членам команди та громадам, у яких ми будуємо: дякуємо вам за партнерство у 2025 році. За сильніший Балі у 2026 році.
З повагою,
Stanislav Sadovnikov
Magnum Estate, Founder
