Гід по Балі
ГІД ІНВЕСТОРА · БАЛІ 2026
Як інвестувати в нерухомість на Балі
Право власності, податки, райони, дохідність та дистанційна угода — без води. Усе, щоб вирішити впевнено, в одному місці.
З ЧОГО ПОЧАТИ
Оберіть, що для вас головне
Гід підлаштується під вашу мету та проведе потрібними розділами.
Дохід від оренди
Дохідність за районами, gross vs net, реальний ROI та стрес-тест грошового потоку.
Дохідність і ROIСпосіб життя
Райони Балі для життя та відпочинку: Чангу, Санур, Букіт, Убуд — вайб, інфраструктура, ціни.
Райони БаліЮридична безпека
Leasehold vs Freehold vs PT PMA, due diligence, зонування, NIB — без сірих схем.
Право та перевіркаПРАВО ВЛАСНОСТІ
Як іноземцю володіти нерухомістю на Балі
Три робочі структури. Без ілюзій: «freehold на себе» іноземцю напряму недоступний.
| Leasehold Hak Sewa | Freehold Hak Milik | PT PMA компанія-нерезидент | |
|---|---|---|---|
| Хто може | Іноземець — напряму | Лише громадяни Індонезії | Іноземець — через свою компанію |
| Термін | 25–30 років + продовження | Безстроково | Hak Guna до 80 років |
| Здавати в оренду | Так | Так | Так, легально як бізнес |
| Кому підходить | Вхід з мінімумом бюрократії | Незастосовно іноземцю | Дохід від оренди, портфель |
- Хто може
- Іноземець — напряму
- Термін
- 25–30 років + продовження
- Здавати в оренду
- Так
- Кому підходить
- Вхід з мінімумом бюрократії
- Хто може
- Лише громадяни Індонезії
- Термін
- Безстроково
- Здавати в оренду
- Так
- Кому підходить
- Незастосовно іноземцю
- Хто може
- Іноземець — через свою компанію
- Термін
- Hak Guna до 80 років
- Здавати в оренду
- Так, легально як бізнес
- Кому підходить
- Дохід від оренди, портфель
ПОДАТКИ, ВИТРАТИ ТА ВІЗА
Скільки коштує володіти і як залишитися легально
Податки на Балі нижчі, ніж лякають форуми. Ось цифри, які варто порахувати до угоди, і як залишитися надовго.
ДЕ КУПУВАТИ
Райони Балі під інвестицію та життя
Дохідність і характер сильно залежать від району. Коротко — де що.
Чангу · Берава
Серф, кафе, диджитал-номади — найактивніший попит цілий рік.
Санур
Спокійний океанфронт, сім'ї, низька волатильність.
Букіт · Улувату
Скелі, видова розкіш і найшвидше зростання землі.
Убуд
Велнес і довгі стеї, дешевше за м².
Валова дохідність — ринкові оцінки до операційних витрат. Власні проєкти Magnum орієнтовані на прогнозований чистий ROI 9,5-12,3%.
РИНОК 2026
Балі в цифрах, а не в обіцянках
Ринок 2026 у чотирьох цифрах — ціни, попит і реалістична дохідність.
Джерела: релізи BPS-Statistics Indonesia (Балі) 2025-2026; ринкові дані Propertia, 16 000+ оголошень (2026).
ПОКУПКА ДИСТАНЦІЙНО
Угода з будь-якої точки світу
95% наших клієнтів купують дистанційно. Ось як проходить угода — від старту до ключів.
- 1Підбір об'єкта під мету та бюджет
- 2Юридична перевірка (due diligence)
- 3Структура власності: leasehold або PT PMA
- 4Оплата та переоформлення
- 5Управління орендою під ключ
ПРОЄКТИ MAGNUM
Від гіда — до конкретного об'єкта
Вертикально інтегрований девелопер: проєктуємо, будуємо, продаємо й самі керуємо орендою.
Купівля нерухомості на Балі: поширені запитання
1. Як іноземці купують нерухомість на Балі?
Іноземці можуть купувати нерухомість на Балі на 100% законно, і всю угоду можна оформити дистанційно. Забудовник повного циклу, як-от Magnum Estate, що працює на Балі з 2019 року, бере на себе юридичну структуру, договори та документи, тож ви можете інвестувати, не приїжджаючи на острів.
2. Яка різниця між leasehold і freehold (PT PMA)?
Іноземці зазвичай оформляють нерухомість на Балі в довгострокову оренду (leasehold) або через юридичну структуру володіння, що відповідає законодавству Індонезії. Відповідна схема залежить від об'єкта та ваших цілей; ми роз'яснюємо умови володіння щодо кожного об'єкта до купівлі.
3. Які податки та витрати на утримання варто закладати?
Володіння нерухомістю на Балі пов'язане з витратами при купівлі та поточними витратами на утримання — податками, комунальними послугами, платою за управління чи обслуговування. Точні суми залежать від об'єкта, його локації та форми володіння, тому ми надаємо зрозумілий розрахунок щодо кожного конкретного об'єкта до угоди.
4. Які райони Балі найкраще підходять для купівлі?
Найбільш затребувані інвестиційні райони — Чангу/Берава, Санур, Умалас та Улувату. Чангу забезпечує цілорічний орендний попит, Санур — спокійне сімейне узбережжя, а Умалас і Улувату підходять покупцям, які шукають баланс способу життя й зростання вартості.
5. Яку дохідність і зростання вартості можна очікувати від нерухомості на Балі?
Опублікована дохідність проєктів становить 9,5–12,3% ROI, а довгострокове зростання вартості — 40–70%. Нерухомість починається від $225 000, а фактичні результати залежать від об'єкта, локації та сезону — ми надаємо прогнози щодо кожного конкретного об'єкта.