Балі вже давно перестав бути місцем, що асоціюється лише з відпусткою та райськими пляжами. Острів став чудовим джерелом пасивного доходу. Інвестори з усього світу виявляють велику цікавість до острова, і не дарма. Економіка Індонезії протягом десяти років стабільно зростає в середньому на 5%, разом із нею покращується діловий клімат у країні та збільшується її інвестиційна привабливість.
Вкладення грошей у нерухомість на райському острові має низку переваг. На що варто звернути увагу насамперед, обговоримо у цій статті.
Навіщо купувати нерухомість на Балі
Перед тим, як підбирати варіанти для інвестування, ми радимо визначитися з цілями для придбання нерухомості. Від цього залежатимуть критерії підбору, умови придбання та інші важливі моменти. Наприклад, одне із питань, яке точно варто собі поставити — чи плануєте ви продавати нерухомість, наприклад, через 5 років?
Отже, якими можуть бути ваші цілі:
Купівля нерухомості для життя
Отримання доходу від оренди
Комбінована: купівля нерухомості для проживання + орендний бізнес
Від того, які цілі ви ставите перед собою, залежатимуть і критерії вибору нерухомості.
Як вибирати нерухомість на Балі
При виборі варіантів життя чи інвестування потрібно також оцінювати перспективу локацій, із чого складається ціна, і які є варіанти управління активами. Давайте обговоримо основні критерії.
Локації та перспективи зростання
Де на Балі купують нерухомість? Все залежить від переваг та цілей. Давайте розберемо кожен район окремо:
- Чангу
Це головна туристична локація та один із найбільш привабливих районів для інвестицій. Це щільно забудований район, де все знаходиться поряд: і океан, і розвинена інфраструктура із ресторанами, барами, магазинами, школами, медичними центрами.
Тип проживання: вілли або готелі.
У Чангу дефіцит хороших готелів, у цій зоні практично не лишилося земельних ділянок під будівництво великих об’єктів. Понад 97% усієї площі вже забудовано. Частина землі, що залишилася, - це ділянки під будівництво одиночних вілл.
Незважаючи на те, що готельний формат дуже затребуваний у Чангу, нормальних варіантів практично немає, хоча на ринку представлена велика кількість пропозицій. З віллами справа також непроста. У цьому районі свого часу було збудовано багато вілл з дешевих будівельних матеріалів, без продуманого дизайну. Це призвело до того, що об’єкти швидко зносилися та втратили привабливість. Отже, прийнятні варіанти вілл зайняті на багато місяців вперед.
Інвестування
Чангу — одне із найперспективніших варіантів з погляду вкладень, т.к. простір дуже обмежений – вільних земель просто немає. Розвинена інфраструктура робить цей район найбільш привабливим, порівняно з іншими. Якісна нерухомість тут дорожчатиме з часом, оскільки нових великих комплексів не з’явиться, а попит продовжуватиме зростати. Це є безперечною перевагою перед іншими районами. Зараз Чангу продовжує забудовуватися невеликими комплексами без зручностей, або віллами.
- Букит
Це люксовіший і вільніший формат — тут багато вільного простору. Природа, пляжний відпочинок та найкращі заклади на острові. Якщо вас цікавить красивий океан, в якому можна із задоволенням викупатися, а не тільки милуватися, вам не подобаються юрби людей і пробки, то це місце ідеально підійде вам. Найкращий район для комфортного життя, у тому числі для сімей із дітьми. Якісні пропозиції у цьому районі стоять по верхній межі ринку.
Вид проживання: готелі, вілли
На Букиті знаходиться дуже багато п’ятизіркових готелів, але практично немає доступних якісних пропозицій по оренді вілл. Або це окрема втомлена вілла, або це люксові вілли на 5-6 спалень, з вартістю оренди в середньому $ 10 000 на місяць. Але при цьому практично немає одно-або двоспальних вілл, а це формат нерухомості, що запитується. Як і скрізь на Балі, на Букиті є сильний дефіцит якісних пропозицій.
Інвестування
Букит – дуже перспективний район, де слід шукати об’єкт із явними конкурентними перевагами. Наприклад, прямий вид на океан, який через 5 років не закриють інші будівлі, зручна локація поблизу пляжів та різної інфраструктури. Так як район Букит великий, ми радимо приділяти увагу саме розташуванню об’єкту, від нього залежатиме, наскільки в перспективі проект успішний.
- Убуд
Район для тих, хто шукає духовної освіти, практик та відповідного оточення. Особлива атмосфера. Знаходиться в глибині острова, далеко від океану. Трохи прохолодніше, ніж у середньому островом. У цьому районі велика російськомовна спільнота, багато ретрит центрів, духовних майданчиків.
Вид проживання: готелі та вілли або вілли при готельних комплексах.
Інвестування
Убуд – відносно вигідне місце для інвестора. Але його привабливість падає, оскільки кількість земель у цьому районі не обмежена. Через це й ціни низькі — тут ще будуть збудовані сотні готелів та тисячі вілл. Інвестувати з метою подальшого перепродажу невигідно, нерухомість практично не зростає в ціні, а ще в Убуді висока конкуренція з готелями: їх близько 2 000 на території трохи більше 42 квадратних кілометрів.
- Санур
Знаходиться на березі океану, розвинений район, який добре підходить для відпочинку та життя. Тут тихий та спокійний океан, а на красивих пляжах пологий вхід у воду. Зона, де розташований Санур, почала забудовуватись ще у 60-х роках минулого століття, має чудову інфраструктуру. Тут є все для комфортного життя: від садів та шкіл до супермаркетів та ресторанів. Сімейний район, спокійний спокійний відпочинок. Тут є, наприклад, дев’ятилункове поле для гольфу та міжнародна школа Sanur Independent School.
Вид проживання Готелі, вілли.
Інвестування: З погляду інвестування, дуже вигідна локація.
Є й мінус - найкращі місця на узбережжі зайняті розкішними готелями з великими територіями, також приватними віллами. Нерухомість поблизу океану придбати майже нереально — вона дефіцитна, і коштує мільйони доларів. При цьому має величезний попит у туристів для оренди. Вілли поблизу океану в цій зоні — найкраще вкладення грошей для інвестора, тоді як варіанти на відстані від узбережжя мають мінімальний попит.
Північні райони Балі
Окремо ми хотіли б згадати північні райони острова, оскільки там також зустрічаються пропозиції, які можуть зацікавити потенційного інвестора, в першу чергу, своєю вартістю. З районів, які ми обговорили вище, їхати до північної частини Балі близько 2,5 години. Також треба пам’ятати, що ця частина острова не про туризм. Тут низька заповнюваність нерухомості, і перепродати об’єкт буде практично неможливо.
Ціни (сегмент, бюджет)
- Чангу
Апартаменти: У бюджетному сегменті вартість односпальних апартаментів може починатися від $150 000. Такий об’єкт буде в комплексі без будь-якої інфраструктури, стильного інтер’єру та сервісу. Апартаменти вищого класу, з інфраструктурою і в зручній локації коштуватимуть не менше $250 000.
Вілли: Вартість бюджетних вілл на відстані від океану починається в середньому від $200 000. Однак, при покупці такого об’єкта варто задуматися чому вілла коштує так дешево: можливо забудовник заощадив на? Вілли від надійного забудовника, із сучасним дизайном та поблизу інфраструктури коштуватиме вже від $350 000.
Земля: Вартість землі найвища на всьому Балі. Сьогодні середня вартість землі в цьому районі за 1 сотку з орендної на рік становить $1 700. Це означає, що якщо ви купуєте землю під віллу на 5 соток, то оренда на 30 років становитиме 270 000 $. Для порівняння, вартість за аналогічну ділянку поблизу океану становитиме приблизно $400 000–500 000.
- Санур
Апартаменти: Ціни на об’єкти та землю в цьому районі залежать від розташування. Наприклад, мінімальна вартість бюджетних апартаментів на відстані від пляжу може бути від $150 000, однокімнатні апартаменти середнього класу біля океану – від $220 000, преміум-клас – від $300 000.
Вілли: З цими об’єктами ситуація схожа: чим ближче до океану, тим дорожче. Наприклад вартість вілл преміум-класу в 5 хвилинах від океану може починатися від $400 000, тоді як “бюджетні” вілли на відстані будуть коштувати мінімально $230 000.
Земля: Вартість землі тут майже як в інших районах. Різниця залежатиме від віддаленості від океану. Наприклад, ділянка 10 соток далеко від океану коштуватиме $85 000, а ділянка такого ж розміру ближче до океану може коштувати вже $160 000.
- Букит
Апартаменти: Комплексів, в яких можна придбати нерухомість у цьому районі дуже мало, цей сегмент складає сильну конкуренцію готелям, з якими досить важко тягатись. На Букиті в хороших комплексах за односпальні варіанти доведеться викласти $ 190 000-300 000.
Вілли: варіанти з трьома спальнями, без виду і на відстані від океану обійдуться вам мінімум в $ 350 000. Вартість аналогічних вілл з видом на океан вже стартує від $ 500 00. $700 000–800 000. Вілли в безпосередній близькості до океану коштуватимуть щонайменше $1 500 000–2 000 000.
Земля: Вартість землі на Букиті дуже сильно відрізняється, все залежить від району, зручностей, близькості від океану та популярних закладів. Ми не беремо до уваги неліквідні землі, а от у добрій локації за сотку з орендою на рік доведеться викласти $700–800. Тобто ділянка площею 5 соток з терміном оренди в 30 років обійдеться покупцеві $120 000. За аналогічну ділянку в безпосередній близькості до океану доведеться викласти вже $300 000.
- Убуд
Апартаменти: Цей формат житла в Убуд тільки зараз починає розвиватися. Вартість за односпальні апартаменти починається від $ 150 000. Цей формат нерухомості в Убуд поки не особливо популярний.
Вілли: У цьому регіоні бюджетна 3-спальна вілла обійдеться вам не менше, ніж $300 000. За якісно побудований варіант доведеться викласти вже не менше $500 000.
Земля: Земля в цьому районі дешева. Середня вартість оренди - $250 за одну сотку на рік. За ділянку площею 5 соток на 30 років ви віддасте близько 37 000 доларів.