Membeli tanah dijual di Bali terlihat sederhana di daftar iklan: harga per are, nama lokasi, dan beberapa foto menarik. Kenyataannya, faktor paling penting justru tidak terlihat — status zonasi, perizinan, dan hak atas tanah. Pada tahun 2026, pemerintah Bali menegakkan aturan zonasi dan tata guna lahan lebih ketat dari sebelumnya, terutama di sekitar sawah produktif dan kawasan wisata pesisir.

Artikel ini menjelaskan bagaimana sistem zonasi bekerja, mengapa perbedaan antara zona hijau dan zona kuning sangat penting, apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan oleh orang asing, serta bagaimana memilih tanah secara aman untuk proyek vila atau pengembangan properti di Bali.

Read also: Konstruksi Properti Premium di Bali: Hal yang Harus Diperhatikan Investor Serius di 2026

1. Realitas Baru: Zonasi Kini Menentukan Nilai Tanah di Bali

Gubernur Bali dan pemerintah daerah menegaskan bahwa perlindungan lahan pertanian dan keseimbangan budaya merupakan prioritas. Izin baru untuk akomodasi pariwisata di lahan pertanian produktif kini sangat dibatasi, dan bangunan ilegal di lahan dengan zonasi yang tidak sesuai dibongkar di wilayah seperti Pantai Bingin dan Kuta Selatan.

Bagi pembeli, hal ini berarti:

Tanah murah di zona yang salah dapat menjadi tidak bernilai jika Anda tidak dapat membangun secara legal.
Tanah dengan zonasi yang benar (residensial atau pariwisata) memang lebih mahal, tetapi jauh lebih aman dan bernilai dalam jangka panjang.
Tanah “konversi” (zona kuning) harus diperiksa dengan sangat cermat sebelum mengasumsikan bahwa vila atau apartemen dapat dibangun.

Singkatnya: pertanyaannya bukan lagi “apakah tanah ini murah?”, melainkan “apakah saya dapat membangun secara legal sesuai hukum zonasi Bali yang berlaku saat ini?”

Read also: Tanah Dijual di Bali 2026: Cara Menemukan Lahan yang Aman Secara Hukum dan Berpotensi Tinggi

2. Memahami Warna Zonasi Tanah di Bali

Bali menggunakan sistem zonasi berbasis warna yang ditampilkan pada peta tata ruang resmi (RTRW/GISTARU).

Kategori utama:

Zona Hijau (Zona Hijau – Pertanian)
Diperuntukkan bagi pertanian, kehutanan, dan konservasi. Pembangunan vila atau bangunan komersial dilarang untuk melindungi sawah, sistem irigasi Subak, dan keseimbangan ekologi.
Zona Kuning (Zona Kuning – Residensial / Konversi)
Lahan residensial tempat rumah dan vila pribadi diperbolehkan. Beberapa lahan zona kuning saat ini masih digunakan untuk pertanian, namun dapat dikonversi untuk perumahan sesuai dengan peraturan lokal dan aturan kepadatan.
Zona Oranye (Residensial Kepadatan Tinggi / Campuran)
Memungkinkan hunian dengan kepadatan lebih tinggi, apartemen, dan aktivitas komersial skala kecil. Umumnya berada di kawasan perkotaan atau area yang lebih ramai dan cocok untuk co-living, townhouse, serta proyek mixed-use.
Zona Merah Muda / Pariwisata
Ditetapkan untuk hotel, resort, beach club, dan pengembangan yang berfokus pada pariwisata. Ini merupakan area utama untuk proyek hospitality dengan persyaratan desain dan lingkungan yang lebih ketat.
Zona Merah / Publik & Komersial
Digunakan untuk infrastruktur publik (jalan, sekolah, gedung pemerintahan) dan beberapa aktivitas komersial. Proyek residensial pribadi dapat dibatasi atau dilarang tergantung rencana tata ruang setempat.
Zona Konservasi
Melindungi ekosistem dan warisan budaya maupun alam (taman nasional, kawasan laut, situs sakral). Tidak diperbolehkan pembangunan residensial atau komersial apa pun.

Kesimpulannya: “harga murah” tanah di Bali tidak berarti apa-apa jika zonasinya tidak sesuai dengan tujuan penggunaan Anda.

Read also: Apakah Bali Aman untuk Tinggal dan Investasi? Panduan Jujur bagi Orang Asing

3. Zona Hijau vs Zona Kuning: Mengapa Ini Sangat Penting

Banyak pembeli pertama kali melihat lahan sawah yang indah dengan harga menarik dan mengira mereka dapat “mengurus izin nanti.” Di Bali saat ini, hal tersebut sangat berisiko.

Zona Hijau (Pertanian)

Diperuntukkan bagi pertanian, kehutanan, dan konservasi — tidak untuk vila atau hotel.
Pemerintah Bali secara tegas menghentikan penerbitan izin baru untuk mengonversi lahan pertanian produktif menjadi akomodasi pariwisata.
Penegakan hukum diperketat, termasuk pembongkaran bangunan ilegal di kawasan lindung.

Membeli tanah zona hijau untuk pembangunan vila pada dasarnya adalah spekulasi dengan melanggar aturan. Di tahun 2026, ini merupakan risiko tinggi dengan peluang keberhasilan yang rendah.

Zona Kuning (Residensial / Konversi)

Zona paling aman untuk tanah dijual di Bali yang ditujukan bagi rumah dan vila pribadi.
Dapat mendukung Hak Sewa (lease), Hak Pakai, atau Hak Guna Bangunan apabila syarat lainnya terpenuhi.
Beberapa lahan zona kuning sementara digunakan untuk pertanian; lahan tersebut dapat dikonversi, namun setiap wilayah memiliki aturan kepadatan dan desain yang spesifik.

Bagi sebagian besar investor asing yang ingin membangun vila, kompleks kecil, atau rumah, tanah zona kuning di area seperti Canggu, Berawa, Sanur, Uluwatu, dan beberapa bagian Bali Utara merupakan pilihan paling realistis dan aman secara hukum.

Read also: Magnum Estate Bertemu Wali Kota Denpasar, Proyek Investasi Mendapat Respons Positif

4. Cara Memeriksa Zonasi Sebelum Membeli Tanah di Bali

Mengandalkan ucapan penjual saja tidak cukup. Pembeli profesional menggunakan kombinasi alat resmi dan bantuan ahli:

Peta GISTARU / RTRW – Peta tata ruang Bali yang menunjukkan warna zonasi (hijau, kuning, oranye, merah muda, dan sebagainya) dan dapat diakses secara daring atau melalui kantor perencanaan setempat.
PKKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) – Dokumen kesesuaian zonasi yang mengonfirmasi:
- klasifikasi zonasi tanah;
- jenis bangunan yang diizinkan;
- koefisien dasar bangunan (KDB) dan koefisien lantai bangunan (KLB).
  PKKPR kini wajib sebelum Anda dapat memperoleh Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) atau Sertifikat Laik Fungsi (SLF).
Konsultan Lokal atau Arsitek – Konsultan berpengalaman di Bali dapat memeriksa zonasi, garis sempadan, dan ukuran minimum lahan untuk setiap kabupaten dan area tertentu.
Tinjauan Hukum – Notaris (PPAT) dan pengacara independen dapat memverifikasi bahwa sertifikat tanah sesuai dengan zonasi dan tidak terdapat klaim yang bertentangan.

Tanpa PKKPR dan konfirmasi independen, Anda pada dasarnya membeli tanah secara buta.

Read also: Magnum Estate Meluncurkan Aplikasi Digital di Play Store dan App Store, Pertama di Bali

5. Apa yang Dapat Dilakukan Orang Asing dengan Tanah Dijual di Bali

Warga negara asing tidak dapat memiliki tanah dengan status hak milik (Hak Milik) di Bali. Sebagai gantinya, mereka menggunakan hak yang diakui secara hukum:

Hak Sewa (Right to Lease) – Sewa jangka panjang, biasanya 25–30 tahun dengan opsi perpanjangan. Sederhana dan umum digunakan oleh pembeli vila individu.
Hak Pakai (Right to Use) – Memungkinkan penggunaan tanah dan bangunan untuk tujuan residensial atau komersial, sering kali hingga 80 tahun dalam skema bertahap (30+20+30).
Hak Guna Bangunan (HGB – Right to Build) – Biasanya dimiliki melalui perusahaan PMA, memungkinkan pembangunan dan kepemilikan bangunan di atas tanah pihak lain hingga 80 tahun (juga model 30+20+30).

Dalam semua kasus, zonasi harus mengizinkan penggunaan yang dimaksud:

Vila dan rumah → zona residensial kuning atau oranye.
Vila komersial, guesthouse, hotel kecil → zona oranye atau pariwisata.
Resort, hotel, beach club → zona pariwisata (merah muda) dengan persetujuan lingkungan tambahan.

Mencoba “menyembunyikan” vila komersial di sawah zona hijau bukanlah strategi yang berkelanjutan dalam iklim penegakan hukum saat ini.

6. Checklist Risiko Praktis untuk Iklan “Tanah Dijual Bali”

Sebelum mempercayai iklan apa pun, tanyakan:

Zona apa secara resmi tanah tersebut berada? Minta dokumen PKKPR atau ITR yang menunjukkan warna zonasi (kuning, oranye, merah muda, dan sebagainya).
Apakah Anda dapat membangun sesuai rencana? Vila residensial di zona kuning umumnya memungkinkan; vila di zona hijau tidak.
Hak apa yang akan Anda miliki sebagai orang asing? Sewa (Hak Sewa) atau pendirian PT PMA untuk HGB atau Hak Pakai?
Apakah tanah sudah diukur dan bersertifikat? Sertifikat tanah yang sah (Sertifikat Tanah) harus diverifikasi melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Apakah ada garis sempadan atau batasan ketinggian bangunan? Zona residensial biasanya membatasi tinggi bangunan sekitar 15 meter dan mengatur jarak dari jalan, sungai, dan garis pantai.

Jika penjual tidak dapat menjawab pertanyaan-pertanyaan ini secara tertulis dengan dokumen pendukung, maka itu bukan investasi berisiko rendah.

Read also: Cara Menghindari Kesalahan Saat Membeli Properti di Bali

FAQs: Tanah Dijual di Bali dan Zonasi (2026)

Q1: Zonasi apa yang paling aman untuk membeli tanah guna membangun vila di Bali?
Zona residensial kuning (“Zona Kuning”) umumnya paling aman untuk membangun vila atau rumah pribadi karena secara khusus ditetapkan untuk penggunaan residensial dan dapat mendukung hak sewa, pakai, atau bangun jika syarat lainnya terpenuhi.

Q2: Apakah saya bisa membangun vila di tanah zona hijau di Bali?
Tidak. Zona hijau diperuntukkan bagi pertanian dan konservasi. Pembangunan akomodasi residensial atau pariwisata dilarang, dan penegakan hukum termasuk pembongkaran bangunan ilegal semakin ditingkatkan.

Q3: Bagaimana cara memeriksa zonasi lahan yang diiklankan sebagai “tanah dijual Bali”?
Anda dapat memeriksa zonasi melalui peta resmi GISTARU/RTRW, meminta persetujuan PKKPR tanah tersebut, dan bekerja sama dengan arsitek atau konsultan lokal yang memahami aturan dan garis sempadan tiap wilayah.

Q4: Apa itu PKKPR dan mengapa penting?
PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) mengonfirmasi klasifikasi zonasi tanah, apa yang dapat dibangun, dan seberapa besar lahan dapat ditutupi bangunan. Dokumen ini kini wajib sebelum memperoleh PBG dan SLF, sehingga menjadi referensi utama legalitas pengembangan.

Q5: Apakah orang asing dapat memiliki tanah di Bali atas nama pribadi?
Tidak. Orang asing tidak dapat memiliki tanah dengan status Hak Milik di Bali. Mereka harus menggunakan sewa jangka panjang (Hak Sewa) atau mendirikan PT PMA untuk memperoleh Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan.

Q6: Apakah skema “nominee” aman bagi orang asing yang membeli tanah di Bali?
Panduan hukum dan investasi Indonesia secara tegas memperingatkan penggunaan nominee Indonesia untuk memegang tanah Hak Milik atas nama orang asing; skema tersebut dapat dianggap ilegal dan tidak dapat ditegakkan di pengadilan.

Q7: Mengapa harga beberapa tanah di Bali jauh lebih murah dibandingkan yang lain?
Tanah murah sering berada di zona hijau, memiliki kepemilikan yang tidak jelas, tidak memiliki akses jalan, atau tidak dapat digunakan secara legal untuk pembangunan vila atau pariwisata. Tanah residensial atau pariwisata yang dizonasi dengan benar, bersertifikat jelas, dan memiliki akses yang baik akan memiliki harga lebih tinggi.

Q8: Apakah tahun 2026 masih waktu yang tepat untuk membeli tanah di Bali?
Ya, jika Anda berfokus pada tanah yang bersih secara hukum dan dizonasi dengan benar (kuning, oranye, atau pariwisata) di koridor pertumbuhan seperti Canggu, Berawa, Uluwatu, Sanur, serta beberapa bagian Bali Utara dan Barat, dan merencanakan investasi jangka menengah hingga panjang sesuai aturan baru.

Dengan menjadikan zonasi dan legalitas sebagai filter pertama — bukan yang terakhir — Anda dapat mengubah tanah dijual di Bali dari spekulasi berisiko menjadi investasi jangka panjang yang terstruktur dan selaras dengan aturan pembangunan Bali tahun 2026.

(*)

Tanah Dijual di Bali: Zonasi, Risiko, dan Cara Memilih Lahan yang Tepat di 2026