Купівля землі на продаж на Балі в оголошеннях виглядає просто: ціна за аре, назва локації та кілька привабливих фотографій. Насправді найважливіші фактори є невидимими — статус зонування, дозволи та права на землю. У 2026 році уряд Балі застосовує правила зонування та землекористування суворіше, ніж будь-коли, особливо навколо продуктивних рисових полів і прибережних туристичних зон.

Ця стаття пояснює, як працює зонування, чому різниця між зеленою та жовтою зонами має вирішальне значення, що іноземці можуть і не можуть робити, а також як безпечно обрати землю для будівництва вілл або девелоперських проєктів на Балі.

Read also: Преміальне будівництво нерухомості на Балі: на що мають звертати увагу серйозні інвестори у 2026 році

1. Нова реальність: зонування тепер визначає вартість землі на Балі

Губернатор Балі та місцеві ради чітко дали зрозуміти: захист сільськогосподарських земель і культурного балансу є пріоритетом. Нові дозволи на туристичні об’єкти на продуктивних сільськогосподарських землях тепер жорстко обмежені, а незаконні будівлі на неправильно зонованих ділянках зносяться в таких місцях, як пляж Бінгін і Південна Кута.

Для покупців це означає:

Дешева земля в неправильній зоні може стати марною, якщо ви не зможете законно будувати.
Правильно зонована земля (житлова або туристична) коштує дорожче, але є безпечнішою та ціннішою в довгостроковій перспективі.
«Конвертована» земля (жовта зона) повинна бути ретельно перевірена перед тим, як припускати можливість будівництва вілли або апартаментів.

Коротко кажучи: питання більше не в тому, «чи дешева ця земля», а в тому, «чи можу я законно побудувати тут те, що хочу, відповідно до чинних законів зонування Балі?»

Read also: Земля на Балі у 2026 році: як знайти юридично безпечні ділянки з високим потенціалом

2. Розуміння кольорів зонування землі на Балі

Балі використовує систему зонування за кольорами, яка відображається на офіційних картах просторового планування (RTRW/GISTARU).

Основні категорії:

Зелена зона (Zona Hijau – сільськогосподарська)
Призначена для сільського господарства, лісового господарства та охорони природи. Будівництво вілл або комерційних будівель заборонене з метою захисту рисових полів, іригаційної системи Subak та екологічного балансу.
Жовта зона (Zona Kuning – житлова / конвертована)
Житлова земля, де дозволені будинки та приватні вілли. Деякі жовті ділянки можуть тимчасово використовуватися для сільського господарства, але можуть бути переведені під забудову відповідно до місцевих правил і норм щільності.
Помаранчева зона (вища щільність / змішане житлове використання)
Дозволяє щільнішу житлову забудову, апартаменти та обмежену комерційну діяльність. Часто розташована в міських або більш активних районах і підходить для ко-лівінгу, таунхаусів і змішаних проєктів.
Рожеві / туристичні зони
Призначені для готелів, курортів, бич-клубів і туристично орієнтованих проєктів. Це преміальні зони для готельного бізнесу з жорсткішими екологічними та дизайнерськими вимогами.
Червоні / громадські та комерційні зони
Використовуються для громадської інфраструктури (дороги, школи, державні будівлі) та деяких комерційних видів діяльності. Приватні житлові проєкти можуть бути обмежені або заборонені залежно від місцевих планів.
Зони охорони
Захищають екосистеми та культурну/природну спадщину (національні парки, морські зони, сакральні місця). Будь-яке житлове чи комерційне будівництво заборонене.

Підсумок: «вигідна пропозиція» землі на Балі не має жодного значення, якщо зонування не відповідає вашому запланованому використанню.

Read also: Чи безпечно жити та інвестувати на Балі? Чесний гід для іноземців

3. Зелена зона проти жовтої: чому це має таке велике значення

Багато покупців уперше бачать красиві ділянки з рисовими полями за привабливими цінами й припускають, що «з дозволами розберуться пізніше». У сучасному Балі це надзвичайно ризиковано.

Зелена зона (сільськогосподарська)

Призначена для сільського господарства, лісів і охорони природи — без вілл і готелів.
Уряд Балі прямо припинив видачу нових дозволів на переведення продуктивних сільськогосподарських земель у туристичні об’єкти.
Контроль посилився, включно зі знесенням незаконних споруд у захищених зонах.

Купівля землі в зеленій зоні для будівництва вілли фактично є спекуляцією на порушенні правил. У 2026 році це ставка з високим ризиком і низькою ймовірністю успіху.

Жовта зона (житлова / конвертована)

Найбезпечніша зона для землі на продаж на Балі, призначеної для будинків і приватних вілл.
Може підтримувати права Hak Sewa (оренда), Hak Pakai або Hak Guna Bangunan за умови виконання інших вимог.
Деякі жовті ділянки тимчасово використовуються для сільського господарства; вони можуть бути конвертовані, але кожен район має власні правила щільності та дизайну.

Для більшості іноземних інвесторів, які хочуть будувати вілли, невеликі комплекси або будинки, жовта зона в таких районах, як Чангу, Берава, Санур, Улувату та вибрані частини Північного Балі, є найбільш реалістичним і юридично безпечним вибором.

Read also: Magnum Estate зустрілася з мером Денпасара, інвестиційні проєкти отримали позитивний відгук

4. Як перевірити зонування перед купівлею землі на Балі

Покладатися лише на слова продавця недостатньо. Професійні покупці використовують поєднання офіційних інструментів і експертної допомоги:

Карти GISTARU / RTRW – карти просторового планування Балі показують кольори зонування (зелений, жовтий, помаранчевий, рожевий тощо) та доступні онлайн або через місцеві планувальні органи.
PKKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) – документ відповідності зонуванню, який підтверджує:
- класифікацію зонування ділянки;
- дозволені типи забудови;
- допустимий коефіцієнт забудови (KDB) і коефіцієнт площі (KLB).
  PKKPR тепер є обов’язковим перед отриманням дозволу на будівництво (PBG) або сертифіката функціонального призначення (SLF).
Місцевий консультант або архітектор – досвідчені фахівці на Балі можуть перевірити зонування, відступи та мінімальні розміри ділянки для кожного регентства й конкретної місцевості.
Юридична перевірка – нотаріус (PPAT) і незалежний юрист перевіряють відповідність земельного сертифіката зонуванню та відсутність конфліктних прав.

Без PKKPR та незалежного підтвердження ви фактично купуєте землю навмання.

Read also: Magnum Estate запускає цифровий застосунок у Play Store та App Store — перший на Балі

5. Що іноземці можуть робити із землею на продаж на Балі

Іноземні громадяни не можуть володіти землею у формі повної власності (Hak Milik) на Балі. Натомість вони використовують законно визнані права:

Hak Sewa (право оренди) – довгострокова оренда, зазвичай на 25–30 років із можливістю продовження. Простий і поширений варіант для індивідуальних покупців вілл.
Hak Pakai (право користування) – дозволяє використовувати землю та будівлю для житлових або комерційних цілей, часто до 80 років у поетапній структурі (30+20+30).
Hak Guna Bangunan (HGB – право забудови) – зазвичай оформлюється через компанію з іноземною участю (PT PMA) та дозволяє будівництво й володіння будівлями на чужій землі до 80 років (також модель 30+20+30).

У всіх випадках зонування повинно дозволяти заплановане використання:

Вілли та будинки → жовті або помаранчеві житлові зони.
Комерційні вілли, гостьові будинки, невеликі готелі → помаранчеві або туристичні зони.
Курорти, готелі, бич-клуби → туристичні (рожеві) зони з додатковими екологічними погодженнями.

Спроба «сховати» комерційну віллу в зеленій рисовій зоні не є стійкою стратегією в умовах сучасного контролю.

6. Практичний чек-лист ризиків для оголошень «Земля на продаж Балі»

Перш ніж довіряти будь-якому оголошенню, запитайте:

У якій зоні офіційно знаходиться земля? Запросіть PKKPR або ITR-документацію з позначенням кольору (жовтий, помаранчевий, рожевий тощо).
Чи можете ви побудувати те, що плануєте? Житлова вілла в жовтій зоні зазвичай можлива; вілла в зеленій зоні — ні.
Які права ви матимете як іноземець? Оренда (Hak Sewa) чи створення PT PMA для HGB або Hak Pakai?
Чи була земля виміряна та сертифікована? Дійсний земельний сертифікат (Sertifikat Tanah) має бути перевірений у Національному земельному агентстві (BPN).
Чи існують відступи або обмеження по висоті? У житлових зонах зазвичай діє обмеження висоти близько 15 метрів і регулюються відстані до доріг, річок і узбережжя.

Якщо продавець не може відповісти на ці питання письмово з підтверджувальними документами, перед вами не низькоризикова інвестиція.

Read also: Як уникнути помилок під час купівлі нерухомості на Балі

FAQs: Земля на продаж на Балі та зонування (2026)

Q1: Яке зонування є найбезпечнішим для купівлі землі під будівництво вілли на Балі?
Жовті житлові зони («Zona Kuning») зазвичай є найбезпечнішими для будівництва приватних вілл або будинків, оскільки вони спеціально призначені для житлового використання та можуть підтримувати орендні, користувальні або будівельні права за виконання відповідних умов.

Q2: Чи можу я побудувати віллу на землі в зеленій зоні на Балі?
Ні. Зелені зони призначені для сільського господарства та охорони природи. Будівництво житлових або туристичних об’єктів там заборонене, а контроль, включно зі знесенням незаконних споруд, посилений.

Q3: Як перевірити зонування ділянки, що рекламується як «земля на продаж Балі»?
Ви можете перевірити зонування на офіційних картах GISTARU/RTRW, запросити PKKPR для ділянки та працювати з місцевим архітектором або консультантом, який розуміє правила регентства та відступи.

Q4: Що таке PKKPR і чому він важливий?
PKKPR (дозвіл відповідності зонуванню) підтверджує класифікацію зонування ділянки, що можна будувати та яку частину землі можна забудувати. Він тепер обов’язковий перед отриманням дозволу на будівництво (PBG) і сертифіката функціонального призначення (SLF), що робить його ключовим документом легальності девелопменту.

Q5: Чи можуть іноземці володіти землею на Балі на своє ім’я?
Ні. Іноземці не можуть володіти землею у формі Hak Milik (повна власність) на Балі. Вони повинні використовувати довгострокову оренду (Hak Sewa) або створювати PT PMA для отримання прав Hak Pakai чи Hak Guna Bangunan.

Q6: Чи безпечні «номінальні» схеми для іноземців при купівлі землі на Балі?
Індонезійські юридичні та інвестиційні гіди наполегливо застерігають від використання номінальних осіб для оформлення землі у власність іноземців; такі структури можуть вважатися незаконними й не захищатися судом.

Q7: Чому деякі земельні ділянки на Балі значно дешевші за інші?
Дешевші ділянки часто знаходяться в зелених зонах, мають неясне право власності, відсутній доступ до дороги або не можуть бути законно використані для будівництва вілл чи туристичних проєктів. Правильно зонована житлова або туристична земля з чистими сертифікатами та доступом коштує дорожче.

Q8: Чи 2026 рік усе ще є вдалим часом для купівлі землі на Балі?
Так; якщо ви зосереджуєтеся на юридично чистій, правильно зонованій жовтій, помаранчевій або туристичній землі в коридорах зростання, таких як Чангу, Берава, Улувату, Санур, а також вибраних частинах Північного та Західного Балі, і плануєте середньо- або довгострокову стратегію відповідно до нових правил.

Розглядаючи зонування та легальність як перший фільтр — а не останній — ви можете перетворити землю на продаж на Балі з ризикованої ставки на структуровану довгострокову інвестицію, що відповідає правилам розвитку Балі 2026 року.

(*)

Земля на продаж на Балі: зонування, ризики та як обрати правильну ділянку у 2026 році