Покупка земли на продажу на Бали выглядит просто в объявлениях: цена за ар, название локации и несколько привлекательных фотографий. В реальности самые важные факторы невидимы — зонирование, разрешения и права на землю. В 2026 году власти Бали строже, чем когда-либо, применяют правила зонирования и землепользования, особенно в отношении продуктивных рисовых полей и прибрежных туристических зон.

В этой статье объясняется, как работает зонирование, почему имеет значение разница между зелёной и жёлтой зонами, что иностранцы могут и не могут делать, а также как безопасно выбрать землю для виллы или девелоперского проекта на Бали.

Read also: Премиальное строительство недвижимости на Бали: на что должны обращать внимание серьёзные инвесторы в 2026 году

1. Новая реальность: зонирование теперь определяет стоимость земли на Бали

Губернатор Бали и местные советы ясно дали понять: защита сельскохозяйственных земель и культурного баланса является приоритетом. Новые разрешения на туристическое строительство на продуктивных сельхозугодьях теперь строго ограничены, а незаконные постройки на неправильно зонированных землях сносятся в таких районах, как пляж Бингин и Южная Кута.

Для покупателей это означает:

Дешёвая земля в неправильной зоне может стать бесполезной, если вы не можете законно строить.
Земля с правильным зонированием (жилая или туристическая) стоит дороже, но является более безопасной и ценной в долгосрочной перспективе.
«Конвертируемая» земля (жёлтая зона) требует тщательной проверки перед тем, как предполагать возможность строительства виллы или апартаментов.

Иными словами: вопрос больше не в том, «дешёвая ли это земля», а в том, «могу ли я законно построить здесь то, что планирую, в рамках действующих законов зонирования Бали?»

Read also: Земля на Бали в 2026 году: как найти юридически безопасные участки с высоким потенциалом

2. Понимание цветов зонирования земли на Бали

На Бали используется цветовая система зонирования, отображаемая на официальных картах пространственного планирования (RTRW/GISTARU).

Основные категории:

Зелёная зона (Zona Hijau – сельскохозяйственная)
Предназначена для сельского хозяйства, лесного фонда и охраны природы. Строительство вилл или коммерческих зданий запрещено для защиты рисовых полей, ирригационной системы Субак и экологического баланса.
Жёлтая зона (Zona Kuning – жилая / конвертируемая)
Жилая земля, где разрешены дома и частные виллы. Некоторые участки могут временно использоваться под сельское хозяйство, но могут быть переведены под застройку при соблюдении местных норм плотности.
Оранжевая зона (повышенная плотность / смешанное использование)
Разрешает более плотную застройку, апартаменты и ограниченную коммерческую деятельность. Подходит для ко-ливинга и смешанных проектов.
Розовые / туристические зоны
Предназначены для отелей, курортов, бич-клубов и туристических проектов. Требуют более строгих экологических и архитектурных согласований.
Красные / общественные и коммерческие зоны
Используются для инфраструктуры и коммерции. Частное жильё может быть ограничено.
Зоны охраны
Защищают экосистемы и культурное наследие. Строительство запрещено.

Вывод: «выгодное предложение» земли на Бали не имеет значения, если зонирование не соответствует вашему назначению.

Read also: Безопасно ли жить и инвестировать на Бали? Честный гид для иностранцев

3. Зелёная зона vs жёлтая зона: почему это критически важно

Многие покупатели впервые видят красивые рисовые поля по привлекательной цене и думают, что «разберутся с разрешениями позже». В современном Бали это крайне рискованно.

Зелёная зона (сельскохозяйственная)

Предназначена для сельского хозяйства и охраны природы — без вилл и отелей.
Власти Бали прямо прекратили выдачу разрешений на перевод продуктивных земель под туризм.
Контроль усилен, включая снос незаконных построек.

Покупка земли в зелёной зоне под виллу — это ставка на нарушение правил. В 2026 году это высокий риск с низкой вероятностью успеха.

Жёлтая зона (жилая / конвертируемая)

Самая безопасная зона для земли на продажу на Бали, предназначенной под дома и частные виллы.
Может поддерживать Hak Sewa, Hak Pakai или Hak Guna Bangunan при соблюдении условий.
Некоторые участки требуют проверки плотности и дизайна.

Для большинства иностранных инвесторов жёлтая зона — самый реалистичный и юридически безопасный выбор.

Read also: Magnum Estate встретилась с мэром Денпасара, инвестиционные проекты получили положительный отклик

4. Как проверить зонирование перед покупкой земли на Бали

Полагаться только на слова продавца недостаточно. Профессиональные покупатели используют сочетание официальных инструментов и экспертной помощи:

Карты GISTARU / RTRW – Карты пространственного планирования Бали показывают цвета зонирования (зелёный, жёлтый, оранжевый, розовый и т.д.) и доступны онлайн или через местные органы планирования.
PKKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) – Этот документ подтверждает соответствие зонированию и указывает:
- классификацию зонирования участка;
- разрешённые типы застройки;
- допустимый коэффициент застройки (KDB) и коэффициент площади (KLB).
  PKKPR теперь обязателен перед получением разрешения на строительство (PBG) или сертификата использования (SLF).
Местный консультант или архитектор – Опытные специалисты на Бали могут проверить отступы, минимальные размеры участка и требования конкретного округа.
Юридическая проверка – Нотариус (PPAT) и независимый юрист подтверждают соответствие сертификата земли зонированию и отсутствие конфликтующих прав.

Без PKKPR и независимой проверки вы фактически покупаете землю вслепую.

Read also: Magnum Estate запускает цифровое приложение в Play Store и App Store — первое на Бали

5. Что иностранцы могут делать с землёй на продажу на Бали

Иностранные граждане не могут владеть землёй на праве собственности (Hak Milik) на Бали. Вместо этого используются законные формы прав:

Hak Sewa (право аренды) – Долгосрочная аренда, обычно 25–30 лет с возможностью продления. Простое и распространённое решение для частных покупателей вилл.
Hak Pakai (право пользования) – Позволяет использовать землю и здание для жилых или коммерческих целей, часто до 80 лет поэтапно (30+20+30).
Hak Guna Bangunan (HGB – право застройки) – Обычно оформляется через иностранную компанию (PT PMA) и позволяет строить и владеть зданиями на чужой земле до 80 лет (модель 30+20+30).

Во всех случаях зонирование должно соответствовать назначению:

Виллы и дома → жёлтые или оранжевые жилые зоны.
Коммерческие виллы, гестхаусы, небольшие отели → оранжевые или туристические зоны.
Курорты, отели, бич-клубы → туристические (розовые) зоны с дополнительными экологическими согласованиями.

Попытка «спрятать» коммерческую виллу в зелёной рисовой зоне — неустойчивая стратегия в условиях текущего контроля.

6. Практический чек-лист рисков для объявлений «земля на продажу на Бали»

Перед тем как доверять любому объявлению, задайте вопросы:

В какой зоне официально находится участок? Запросите PKKPR или ITR с указанием цвета (жёлтый, оранжевый, розовый и т.д.).
Можно ли построить то, что вы планируете? Жилая вилла в жёлтой зоне обычно возможна; в зелёной зоне — нет.
Какие права вы будете иметь как иностранец? Аренда (Hak Sewa) или создание PT PMA для HGB или Hak Pakai?
Произведены ли измерения и сертификация? Действительный сертификат земли (Sertifikat Tanah) должен быть проверен в BPN.
Есть ли отступы и ограничения по высоте? В жилых зонах высота обычно ограничена ~15 метрами, а также регулируются расстояния до дорог, рек и побережья.

Если продавец не может ответить на эти вопросы письменно и с подтверждающими документами, перед вами не низкорисковая инвестиция.

Read also: Как избежать ошибок при покупке недвижимости на Бали

FAQs: Земля на продажу на Бали и зонирование (2026)

Q1: Какое зонирование является самым безопасным для покупки земли под виллу на Бали?
Жёлтые жилые зоны («Zona Kuning») считаются наиболее безопасными для строительства частных вилл и домов, так как они специально предназначены для жилья и могут поддерживать арендные, пользовательские или строительные права при соблюдении условий.

Q2: Можно ли построить виллу в зелёной зоне на Бали?
Нет. Зелёные зоны предназначены для сельского хозяйства и охраны природы. Строительство жилья или туристических объектов там запрещено, а контроль и снос незаконных построек усилены.

Q3: Как проверить зонирование участка, рекламируемого как «земля на продажу на Бали»?
Вы можете проверить зонирование по официальным картам GISTARU/RTRW, запросить PKKPR и работать с местным архитектором или консультантом, знакомым с требованиями округа.

Q4: Что такое PKKPR и почему он важен?
PKKPR подтверждает зонирование, допустимую застройку и параметры использования участка. Он обязателен перед получением PBG и SLF и является ключевым документом легальности девелопмента.

Q5: Могут ли иностранцы владеть землёй на Бали на своё имя?
Нет. Иностранцы не могут владеть землёй на праве Hak Milik. Используются долгосрочная аренда (Hak Sewa) или структура PT PMA для получения Hak Pakai или Hak Guna Bangunan.

Q6: Безопасны ли «номинальные» схемы владения землёй для иностранцев?
Юридические и инвестиционные руководства Индонезии настоятельно предостерегают от использования номиналов для оформления земли в собственность иностранцев; такие схемы могут быть признаны незаконными и не защищаются судом.

Q7: Почему некоторые участки на Бали стоят значительно дешевле других?
Дешёвые участки часто находятся в зелёных зонах, имеют неясное право собственности, отсутствующий подъезд или не могут быть законно использованы для вилл или туризма. Правильно зонированная земля с чистыми сертификатами стоит дороже.

Q8: Подходит ли 2026 год для покупки земли на Бали?
Да, если вы фокусируетесь на юридически чистых участках в жёлтых, оранжевых или туристических зонах в районах роста — Чангу, Берава, Улувату, Санур и отдельных частях Северного и Западного Бали — и планируете средне- или долгосрочную стратегию.

Рассматривая зонирование и легальность как первый фильтр, а не последний, вы можете превратить землю на продажу на Бали из рискованной ставки в структурированную долгосрочную инвестицию, соответствующую правилам развития Бали 2026 года.

(*)

Земля на продажу на Бали: зонирование, риски и как выбрать правильный участок в 2026 году