Автор: Донни Йосуа, аналитик Magnum Estate ·
Проверено юридическим и налоговым отделом Magnum Estate (имя сертифицированного налогового консультанта / PPAT указывается перед публикацией) ·
Последнее обновление: 3 июня 2026
"~0,1%, ежегодный налог PBB (от NJOP) · 5% / 2,5%, BPHTB (покупатель) / PPh (продавец) · 12%, НДС (PPN) на новостройки, с 2025 года · 4-6%, 10-15%, чистая доходность: самостоятельно и профессионально"
Ключевые цифры (2026)
Налоги на недвижимость на Бали 2026: краткий итог
Налоги на недвижимость на Бали 2026, если коротко: держать виллу дёшево с точки зрения владения, но налоги взимаются на каждой сделке. Ежегодный PBB составляет всего ~0,1% от оценочной стоимости (NJOP); реальные затраты сидят при покупке, продаже и аренде. Закладывайте 5% BPHTB при покупке, 2,5% PPh Final при продаже фрихолда, 12% НДС на новостройку от девелопера и 10-20% на арендный доход.
- Самая дешёвая строка: ежегодный PBB (~0,1% от NJOP), например, ~310 000 IDR/год на виллу с NJOP 310 млн IDR.
- Самые крупные разовые: BPHTB 5% (покупатель), PPh Final 2,5% (продавец, фрихолд), НДС 12% (новостройка).
- Постоянная нагрузка: налог на арендный доход (10% резидент / 20% нерезидент) + управление 30-50% от валовой аренды.
- Влияние на чистую отдачу: валовая доходность 7-15% превращается в ~4-6% чистых при самостоятельном управлении, ~10-15% чистых при профессиональном.
- Не консультация: ставки и льготы по соглашениям различаются, уточняйте у сертифицированного индонезийского налогового консультанта и нотариуса (PPAT).
"Прозрачность: Magnum Estate ведёт девелопмент недвижимости на Бали, поэтому у нас есть коммерческий интерес. Это руководство по налогам на недвижимость на Бали носит образовательный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Налоговые ставки, пороги и льготы по соглашениям об избежании двойного налогообложения меняются и зависят от вашей структуры и гражданства, проверяйте каждую цифру по официальным источникам, указанным ниже, и привлекайте сертифицированного индонезийского налогового консультанта и лицензированного нотариуса (PPAT), прежде чем покупать, продавать или сдавать."
Прозрачность
Это руководство Налоги на недвижимость на Бали превращает индонезийскую систему налогообложения недвижимости в одну целостную карту затрат на 2026 год для иностранных покупателей вилл. Индонезия облагает недвижимость на протяжении всего её жизненного цикла, когда вы ею владеете, покупаете, продаёте и сдаёте в аренду. Ежегодная стоимость простого владения невелика (PBB примерно 0,1% от оценочной стоимости), но именно налоги на сделки и аренду фактически двигают вашу чистую отдачу. Ниже, каждая ставка с источником, нотариальные и управленческие расходы вокруг неё, и как весь стек превращает громкую валовую доходность в чистую доходность, которую вы оставляете себе. Все примеры в IDR используют ~16 000 IDR/USD; считайте их ориентировочными и уточняйте актуальные цифры у налогового консультанта.
Налоги на недвижимость на Бали по стадиям (2026)
Полезно сопоставить налоги с моментом, когда они срабатывают, а не считать их одним недифференцированным счётом. Четыре налога разовые (BPHTB, PPh Final, НДС/PPN, PPnBM и небольшой сбор за смену имени BBN); два повторяющиеся (PBB каждый год и налог на арендный доход всякий раз, когда вы сдаёте виллу). Повторяющиеся выглядят пустяком рядом с налогами на сделки, но накопленные за 5-10 лет удержания они формируют вашу чистую доходность сильнее, чем большинство покупателей ожидает.
Налоги на недвижимость на Бали 2026: полная таблица ставок
Таблица ниже, основной справочник: каждый налог, кто его платит, ставка и когда он подлежит уплате. Ставки, это цифры национальной системы, сверенные с Генеральным управлением по налогам (DJP) и местным налоговым законодательством; пороги (вычеты по NJOP, необлагаемые части BPHTB) устанавливаются на местах и меняются, поэтому относитесь к примерам в IDR как к иллюстративным.
| Налог | Кто платит | Ставка | Когда / на что |
|---|---|---|---|
| PBB (налог на землю и здание) | Владелец | ~0,1% эффективно (потолок 0,5%) | Ежегодно, на оценочную стоимость (NJOP) |
| BPHTB (пошлина за приобретение) | Покупатель | 5% от налогооблагаемой базы | При покупке (стоимость или NJOP минус порог) |
| PPh Final (налог на доход с продажи) | Продавец | 2,5% (фрихолд); лизхолд иначе* | При продаже, до подписания акта нотариусом |
| НДС / PPN | Покупатель (новостройка) | 12% от стоимости здания | Покупка у девелопера, зарегистрированного по НДС (с 1 янв. 2025) |
| PPnBM (налог на предметы роскоши) | Покупатель | ~20% | Первая продажа определённых вилл высокого класса* |
| BBN (смена имени / сертификат) | Покупатель | ~1% от стоимости | Обновление земельного сертификата на покупателя |
| Налог на арендный доход (PPh) | Владелец/арендодатель | 10% резидент; 20% нерезидент* | Повторяющийся, на валовую аренду (может применяться льгота по соглашению) |
| Налог на строительные услуги | Владелец (строительство) | ~2-4% от договора | На заказанные строительные услуги |
| Ставки по состоянию на 2026 год; *отмеченные пункты различаются по структуре, классификации и налоговому соглашению, уточняйте у налогового консультанта. Источники: DJP / pajak.go.id; PMK 11/2025 (НДС 12%); UU HKPD № 1/2022 (PBB и BPHTB). ~16 000 IDR/USD. |
Структура меняет счёт. То, держите ли вы через лизхолд (Hak Sewa), Hak Pakai или PT PMA (HGB), влияет на то, какие налоги применяются и по какой ставке, а номинальные схемы создают и юридический, и фискальный риск. Сначала выберите правильный путь владения в нашем юридическом руководстве по покупке на Бали иностранцем.
Покупка и продажа: разовые налоги на недвижимость на Бали и нотариальные сборы
Крупнейшие единичные налоговые события, при приобретении и выходе. На покупке в 1,2 млрд IDR (~75 000 USD) с необлагаемой частью 60 млн IDR BPHTB по 5% составляет примерно 57 млн IDR (~3560 USD), оплачивается покупателем. Если вы покупаете новую виллу у девелопера, добавьте НДС/PPN 12% от стоимости здания (действует с 1 января 2025 года), а на некоторых первых продажах люкса PPnBM около 20%. На выходе продавец платит PPh Final 2,5% от цены продажи фрихолда до подписания акта нотариусом.
Помимо налогов, закладывайте нотариальные сборы/PPAT примерно 0,5-1% от сделки плюс затраты на должную проверку и сертификат (BBN ~1%). Это не «налоги», но это неизбежное транзакционное трение, которое должно входить в любую честную модель приобретения. О том, как эти разовые соотносятся с ценой покупки по районам, смотрите в нашем руководстве Цены на недвижимость на Бали 2026.
Налог на арендный доход с виллы на Бали
Как только вилла начинает зарабатывать, арендный доход облагается налогом. Налоговые резиденты Индонезии обычно платят финальные 10% с валового арендного дохода. Иностранные нерезиденты подлежат удержанию 20% с валовой аренды, которое соглашение об избежании двойного налогообложения часто снижает примерно до 10%, но льгота по соглашению зависит от вашей страны проживания и правильной документации, поэтому уточняйте её у налогового консультанта, а не предполагайте более низкую цифру.
Арендный налог взимается с валовой аренды, а не с прибыли, поэтому он бьёт сильнее, чем PBB. Моделируйте его внутри денежного потока вместе с управлением и простоем; посмотрите, как складываются цифры, в нашем руководстве по ROI вилл на Бали и стратегии долгосрочной против краткосрочной аренды.
Моделируйте налоги на реальных цифрах проектов
Смотрите прозрачные цены и прогнозируемую чистую доходность по проектам Magnum Estate в Бераве, Сануре и Улувату.
Посмотреть проекты Magnum
Записаться на бесплатную консультацию
Текущие расходы на содержание и управление
Налоги, лишь часть ежегодной нагрузки. Совокупные налоги на недвижимость и связанные сборы часто составляют примерно 0,5-2% от стоимости земли/здания в год, но более крупная повторяющаяся цифра, это операции: профессиональное управление, персонал, коммунальные услуги, страхование и плановое обслуживание обычно составляют 30-50% от валового арендного дохода для вилл с полным сервисом. Влажный, прибрежный климат Бали также вынуждает к повторяющимся капвложениям, кровля, кондиционирование, перекраска и гидроизоляция каждые несколько лет, плюс новые туристические сборы, которые финансируют местную инфраструктуру и экологические программы.
| Ежегодные расходы на содержание | Типичный диапазон | Основа |
|---|---|---|
| PBB (ежегодный налог на недвижимость) | ~0,1% от NJOP | Оценочная стоимость |
| Все налоги на недвижимость и сборы | ~0,5-2% от стоимости | Тип недвижимости и локация |
| Управление, персонал и коммунальные услуги | 30-50% от валовой аренды | Уровень сервиса и размер |
| Обслуживание и резерв на капвложения | закладывайте регулярно | Износ из-за климата |
| Налог на арендный доход | 10% / 20% от валовой аренды | Резидентство и соглашение |
| Ориентировочные диапазоны на 2026 год. Диапазоны управления/сборов из анализов стоимости владения виллой 2025-2026; налоговые строки из DJP. Проверяйте на месте. |
Как налоги на недвижимость на Бали влияют на вашу чистую отдачу
Вот часть, которую большинство громких заголовков о доходности скрывает. Вилла с заявленной валовой доходностью 7-15% (годовая аренда ÷ цена, до любых расходов) не приносит этого в ваш карман. После налога на арендный доход, управления, обслуживания и простоя чистая доходность обычно оседает примерно на 4-6% при самостоятельном управлении и 10-15% при профессиональном управлении. Разрыв, это операции, а не налоговая ставка, но налог, это фиксированный вход, который вы не можете оптимизировать.
Вывод: премиальные прибрежные районы несут более высокие абсолютные налоги (выше NJOP и стоимости сделок), но всё равно могут давать превосходящий ROI после налогов; развивающиеся районы означают меньшие налоговые счета, но более тонкий доход. Выбирайте район по чистой доходности после налогов, а не по заголовку, сравните зоны в нашем руководстве лучшие районы для покупки на Бали 2026.
Ограничения и применимость
Это руководство не для читателей, ищущих окончательную консультацию по подаче налоговых деклараций или замену лицензированному консультанту. Индонезийский налог на недвижимость зависит от вашей структуры владения (лизхолд, Hak Pakai, PT PMA), вашего налогового резидентства и соглашения с вашей страной, приведённые здесь цифры являются рамочными ставками и ориентировочными диапазонами, а не расчётом для вашей конкретной сделки. Местные пороги и NJOP на вашем участке могут существенно изменить суммы в IDR. Если вам нужны оптимизированные по соглашению, специфичные для структуры цифры, эта статья, лишь отправная карта; закажите сертифицированного индонезийского налогового консультанта и нотариуса (PPAT), прежде чем действовать.
Методология и источники
Налоговые ставки приведены как цифры национальной системы на 2026 год, сверенные с Генеральным управлением по налогам (DJP / pajak.go.id), регулированием по НДС (PMK 11/2025, PPN 12%) и местным налоговым законом (UU HKPD № 1/2022, который устанавливает потолок PBB и рамки BPHTB). Примеры в IDR используют ~16 000 IDR/USD и являются иллюстративными, местные NJOP и пороги различаются. Валовая доходность, это аренда ÷ цена до вычета расходов; чистая доходность вычитает налог на арендный доход, управление, обслуживание и простой. Пункты, отмеченные * (PPh по лизхолду, охват PPnBM, ставки аренды для нерезидентов), различаются по структуре и соглашению. Всегда сверяйтесь с указанными источниками и налоговым консультантом, прежде чем полагаться на любую цифру.
Заключение
В 2026 году Бали вознаграждает инвесторов, которые закладывают налог с самого начала. Владение дёшево (PBB ~0,1%), но 5% BPHTB при входе, 2,5% PPh при выходе, 12% НДС на новостройки и 10-20% на аренду, это строки, которые решают вашу отдачу после налогов. Моделируйте их внутри денежного потока, выбирайте структуру владения, подходящую вашему налоговому профилю, и судите о каждом районе по его реалистичной чистой доходности (4-6% при самостоятельном управлении, 10-15% при профессиональном), а не по громкой валовой.
Смотрите цифры после налогов, а не средние
Изучите резиденции Magnum Estate с видом на океан в Улувату, Бераве и Сануре, прозрачные цены и прогнозируемая чистая доходность.
Улувату, Sky Stars
Берава
Санур
FAQ: налоги на недвижимость на Бали 2026
Сколько составляют налоги на недвижимость на Бали в год (PBB)?
Ежегодный PBB низкий, эффективные ~0,1% от оценочной стоимости (NJOP) после вычета. Вилла с NJOP ~310 000 000 IDR платит около 310 000 IDR/год. Юридический потолок по UU HKPD № 1/2022-0,5%, но жилые ставки на Бали обычно оседают около 0,1%.
Какие налоги на недвижимость на Бали применяются при покупке?
Покупатель платит BPHTB по 5% от налогооблагаемой базы. Новостройка от девелопера добавляет НДС (PPN) по 12% от стоимости здания (с 1 янв. 2025), а некоторые первые продажи люкса добавляют PPnBM (~20%). Сбор за смену имени/сертификат (BBN) ~1% также может применяться.
Какие налоги на недвижимость на Бали применяются при продаже?
Продавец платит PPh Final по 2,5% от цены продажи при передаче фрихолда, до подписания акта нотариусом. Передача лизхолда может облагаться иначе (обычно ~10% или 20% без NPWP).
Как облагается арендный доход с моей виллы?
Налоговые резиденты обычно платят финальные 10% с валовой аренды; иностранные нерезиденты сталкиваются с удержанием 20%, часто сниженным до ~10% по налоговому соглашению. Уточните вашу позицию по соглашению у консультанта.
Как налоги на недвижимость на Бали влияют на чистую доходность?
Ежегодные налоги невелики, но налог на арендный доход плюс управление, обслуживание и простой превращают валовую доходность 7-15% в ~4-6% чистых при самостоятельном управлении или ~10-15% чистых при профессиональном.
НДС на недвижимость на Бали действительно теперь 12%?
НДС (PPN) составляет 12% от стоимости здания при покупках у девелопера, зарегистрированного по НДС, действует с 1 января 2025 года, сверьте текущую ставку по pajak.go.id, так как политика по НДС может меняться.
Являются ли туристические сборы большой частью расходов на содержание?
Нет, они скромны относительно выручки виллы, но реальны и финансируют местную инфраструктуру. Относитесь к ним как к небольшому операционному расходу, а не убийце доходности.
Ссылки и официальные источники
- DJP, Генеральное управление по налогам / Министерство финансов: PBB, BPHTB, PPh Final, НДС (PPN), налог на арендный доход, pajak.go.id
- PMK 11/2025 (регулирование Министерства финансов): база НДС/PPN 12% на недвижимость с 1 янв. 2025, pajak.go.id (сверьте действующий PMK перед публикацией).
- UU HKPD № 1/2022 (закон о региональных налогах и сборах): потолок PBB (0,5%) и рамки BPHTB, администрируемые местными властями, pajak.go.id
- ATR/BPN: земельные титулы, Hak Pakai / HGB и процессы сертификата (BBN), atrbpn.go.id
- BKPM / Invest Indonesia: правила PT PMA и иностранного владения, влияющие на налоговую структуру, investindonesia.go.id
- BPS, Статистика Индонезии / Бали: контекст туризма и заполняемости, bali.bps.go.id
- Рыночные данные (2026): исследования стоимости содержания / доходности Paradyse Homes и Rumavi; Prestige Property Bali; рыночный отчёт InvestLandBali (диапазоны чистой доходности).
- Данные портфеля Magnum Estate (чистая доходность после налогов по проектам): на основе [N] юнитов, [период]. [добавить методологию]
Об авторе
Донни Йосуа, рыночный аналитик Magnum Estate, отмеченного наградами девелопера на Бали (Берава, Санур, Sky Stars, Sky Royal). Он отслеживает цены, доходность, налоги и регулирование на Бали для иностранных инвесторов.
