Владеть недвижимостью на Бали недорого; налоги возникают при сделках. Годовой PBB составляет около 0,1% от оценочной стоимости. Покупатели платят 5% BPHTB, продавцы 2,5% PPh Final на свободную собственность, новые застройки облагаются НДС 12%, а налог на доход от аренды составляет 10% для резидентов или 20% для нерезидентов.
Автор Станислав Садовников, основатель Magnum Estate ·
Проверено юридическим и налоговым отделом Magnum Estate (сертифицированный налоговый консультант / PPAT перед публикацией) ·
Последнее обновление 18 сентября 2026 года
Налоги на недвижимость на Бали 2026: краткое резюме
Владеть виллой на Бали недорого, но налоги взимаются при каждой сделке. Вот те же данные с цифрами:
- Самая низкая линия: годовой PBB (~0,1% от NJOP), например, ~IDR 310,000/год на виллу с NJOP 310M IDR.
- Наибольшие единовременные платежи: BPHTB 5% (покупатель), PPh Final 2,5% (продавец, свободная собственность), НДС 12% (новое строительство).
- Постоянные затраты: налог на доход от аренды (10% для резидентов / 20% для нерезидентов) + управление 30-50% от валового дохода.
- Влияние на чистую доходность: валовая доходность 7-15% превращается в ~4-6% чистой при самостоятельном управлении, ~10-15% чистой при профессиональном управлении.
- Не является советом: ставки и налоговые льготы различаются, уточняйте у сертифицированного налогового консультанта и нотариуса (PPAT).
"Прозрачность: Magnum Estate занимается разработкой недвижимости на Бали, поэтому у нас есть коммерческий интерес. Этот гид по налогам на недвижимость на Бали является образовательным, а не налоговым или юридическим советом. Налоговые ставки, пороги и налоговые льготы меняются и зависят от вашей структуры и гражданства, проверьте каждую цифру по официальным источникам, указанным ниже, и обратитесь к сертифицированному налоговому консультанту и лицензированному нотариусу (PPAT) перед покупкой, продажей или сдачей в аренду."
Transparency
Этот гид по налогам на недвижимость на Бали превращает налоговую систему Индонезии в единый 2026 годовой план затрат для иностранных покупателей вилл. Индонезия облагает налогом недвижимость на протяжении всего ее жизненного цикла: когда вы владеете, покупаете, продаете и сдаете в аренду. Годовые затраты на простое владение невелики (PBB примерно 0,1% от оценочной стоимости), но налоги на сделки и аренду действительно влияют на вашу чистую доходность. Ниже представлены все ставки с их источниками, нотариальные и управленческие расходы, а также то, как вся эта структура преобразует валовую доходность в чистую, которую вы получаете. Все примеры IDR используют ~IDR 16,000/USD; рассматривайте их как ориентировочные и уточняйте актуальные цифры у налогового консультанта.
Налоги на недвижимость на Бали, с которыми вы столкнетесь, по этапам (2026)
Полезно сопоставить налоги с моментами их возникновения, а не рассматривать их как один неразличимый счет. Четыре налога являются единовременными (BPHTB, PPh Final, НДС/PPN, PPnBM и небольшая плата за изменение имени BBN); два являются повторяющимися (PBB каждый год и налог на доход от аренды, когда вы сдаете виллу). Повторяющиеся налоги выглядят незначительными по сравнению с налогами на сделки, но при удержании в течение 5-10 лет они формируют вашу чистую доходность больше, чем ожидают большинство покупателей.
Налоги на недвижимость на Бали 2026: полная таблица ставок
Ниже представлена основная справочная таблица, каждый налог, кто его платит, ставка и когда она подлежит уплате. Ставки являются национальными показателями, проверенными против Генерального директората налогов (DJP) и местного налогового законодательства; пороги (разрешения NJOP, необлагаемые части BPHTB) устанавливаются на местном уровне и могут изменяться, поэтому рассматривайте примеры IDR как иллюстративные.
Налоги на недвижимость на Бали 2026: каждый налог, кто платит и когда он подлежит уплате
| Налог | Кто платит | Ставка | Когда / на что |
|---|---|---|---|
| PBB (налог на землю и здания) | Владелец | ~0,1% эффективный (максимум 0,5%) | Ежегодно, на оценочную стоимость (NJOP) |
| BPHTB (налог на приобретение) | Покупатель | 5% от налогооблагаемой базы | При покупке (стоимость или NJOP минус порог) |
| PPh Final (налог на доход от продажи) | Продавец | 2,5% (свободная собственность); аренда отличается\* | При продаже, до подписания акта нотариусом |
| НДС / PPN | Покупатель (новое строительство) | 12% от стоимости строительства | Покупая у застройщика, зарегистрированного в НДС (с 1 января 2025 года) |
| PPnBM (налог на роскошные товары) | Покупатель | ~20% | Первая продажа определенных высококлассных вилл\* |
| BBN (плата за изменение имени / сертификат) | Покупатель | ~1% от стоимости | Обновление земельного сертификата на покупателя |
| Налог на доход от аренды (PPh) | Владелец/арендодатель | 10% резидент; 20% нерезидент\* | Периодически, на валовый доход (может применяться налоговая льгота) |
| Налог на услуги строительства | Владелец (строительство) | ~2-4% от контракта | На строительные услуги по контракту |
Ставки на 2026 год; *отмеченные элементы различаются по структуре, классификации и налоговому соглашению, уточняйте у налогового консультанта. Источники: DJP / pajak.go.id; PMK 11/2025 (НДС 12%); UU HKPD No. 1/2022 (PBB и BPHTB). ~IDR 16,000/USD.
Структура меняет счет. Независимо от того, владеете ли вы через аренду (Hak Sewa), Hak Pakai или PT PMA (HGB), это влияет на применимые налоги и их ставки, а номинальные соглашения создают как юридические, так и налоговые риски. Сначала выберите правильный маршрут владения в нашем юридическом руководстве по покупке на Бали для иностранцев.
Покупка и продажа: единовременные налоги на недвижимость на Бали и нотариальные сборы
Наибольшие единовременные налоговые события происходят при приобретении и выходе. При покупке IDR 1,2 миллиарда (~USD 75,000) с необлагаемой частью в IDR 60M, BPHTB 5% составляет примерно IDR 57 миллионов (~USD 3,560), оплачиваемый покупателем. Если вы покупаете новую виллу у застройщика, добавьте НДС/PPN 12% от стоимости строительства (вступает в силу с 1 января 2025 года), а на определенные роскошные первые продажи добавляется PPnBM около 20%. При выходе продавец платит PPh Final 2,5% от цены продажи свободной собственности до подписания акта нотариусом.
Кроме налогов, предусмотрите нотарные/PPAT сборы примерно 0,5-1% от сделки плюс расходы на юридическую проверку и сертификат (BBN ~1%). Это не “налоги”, но это неизбежные транзакционные затраты, которые должны быть учтены в любой честной модели приобретения. Для того, как эти единовременные платежи соотносятся с ценой покупки по районам, смотрите наше руководство по ценам на недвижимость на Бали 2026.
Налог на доход от аренды виллы на Бали
Как только вилла начинает приносить доход, он облагается налогом. Налоговые резиденты Индонезии обычно платят финальный 10% от валового дохода от аренды. Иностранные нерезиденты облагаются 20% удержанием от валового дохода, которое часто снижается до около 10% в рамках налогового соглашения, но налоговая льгота зависит от вашей страны проживания и правильной документации, поэтому уточняйте это у налогового консультанта, а не предполагайте более низкую цифру.
Налог на аренду взимается с валового дохода, а не с прибыли, поэтому он оказывается более обременительным, чем PBB. Моделируйте его в своем денежном потоке вместе с управлением и вакансиями; смотрите, как цифры складываются в нашем руководстве по доходности виллы на Бали и стратегии долгосрочной и краткосрочной аренды.
Постоянные затраты на владение и управление
Налоги — это лишь часть ежегодных затрат. В совокупности налоги на недвижимость и сопутствующие сборы часто составляют примерно 0,5-2% от стоимости земли/здания в год, но более значительная повторяющаяся сумма — это операции: профессиональное управление, персонал, коммунальные услуги, страхование и текущий ремонт обычно составляют 30-50% от валового дохода от аренды для вилл с полным обслуживанием. Влажный прибрежный климат Бали также требует регулярных капитальных затрат, таких как крыши, кондиционеры, покраска и гидроизоляция каждые несколько лет, плюс новые туристические сборы, которые финансируют местную инфраструктуру и экологические программы.
Годовые затраты на содержание виллы на Бали, 2026 (ориентировочно)
| Годовые затраты на содержание | Типичный диапазон | Основание |
|---|---|---|
| PBB (годовой налог на недвижимость) | ~0,1% от NJOP | Оценочная стоимость |
| Все налоги на недвижимость и сборы | ~0,5-2% от стоимости | Тип и местоположение недвижимости |
| Управление, персонал и коммунальные услуги | 30-50% от валового дохода | Уровень обслуживания и размер |
| Ремонт и резерв на капитальные расходы | бюджет на повторяющиеся расходы | Износ от климата |
| Налог на доход от аренды | 10% / 20% от валового дохода | Резидентство и налоговая льгота |
Ориентировочные диапазоны на 2026 год. Диапазоны управления/сборов из анализа стоимости владения виллами 2025-2026; налоговые строки от DJP. Уточняйте на месте.
Как налоги на недвижимость на Бали влияют на вашу чистую доходность
Вот часть, которую большинство валовых доходностей скрывают. Вилла, указанная с валовой доходностью 7-15% (годовая аренда ÷ цена, до любых затрат), не приносит вам столько. После налога на доход от аренды, управления, обслуживания и вакансия, чистая доходность обычно составляет примерно 4-6% при самостоятельном управлении и 10-15% при профессиональном управлении. Разница заключается в операционных расходах, а не в налоговой ставке, но налог — это фиксированный элемент, который вы не можете оптимизировать.
Вывод: первоклассные прибрежные районы несут более высокие абсолютные налоги (более высокие NJOP и транзакционные значения), но все равно могут обеспечить превосходную доходность после налогообложения; развивающиеся районы означают меньшие налоговые счета, но меньший доход. Выбирайте район по чистой доходности после налогообложения, а не по валовой, сравнивайте зоны в нашем лучшие районы для покупки на Бали 2026 гиде.
Ограничения и пригодность
Этот гид не предназначен для читателей, ищущих окончательные советы по подаче налоговых деклараций или замену лицензированному консультанту. Налог на недвижимость в Индонезии зависит от вашей структуры владения (аренда, Hak Pakai, PT PMA), вашего налогового резидентства и соглашения с вашей страной, приведенные здесь цифры являются рамочными ставками и ориентировочными диапазонами, а не расчетом для вашей конкретной сделки. Местные пороги и NJOP на вашем участке могут существенно изменить суммы в IDR. Если вам нужны оптимизированные по соглашению, специфические для структуры цифры, эта статья является лишь начальной картой; наймите сертифицированного налогового консультанта и нотариуса (PPAT) перед тем, как действовать.
Часто задаваемые вопросы: Налоги на недвижимость на Бали 2026
Каковы налоги на недвижимость на Бали в год (PBB)?
Годовой PBB низкий, эффективный ~0,1% от оценочной стоимости (NJOP) после вычета. Вилла с NJOP ~IDR 310,000,000 платит около IDR 310,000/год. Юридический потолок по UU HKPD No. 1/2022 составляет 0,5%, ноResidential rates на Бали обычно составляют около 0,1%.
Какие налоги на недвижимость на Бали применяются при покупке?
Покупатель платит BPHTB в размере 5% от налогооблагаемой базы. Новое строительство от застройщика добавляет НДС (PPN) в размере 12% от стоимости строительства (с 1 января 2025 года), а некоторые роскошные первые продажи добавляют PPnBM (~20%). Также может применяться плата за изменение имени/сертификат (BBN) в размере ~1%.
Какие налоги на недвижимость на Бали применяются при продаже?
Продавец платит PPh Final в размере 2,5% от цены продажи при передаче свободной собственности, до подписания акта нотариусом. Передача аренды может облагаться налогом иначе (обычно ~10% или 20% без NPWP).
Как облагается налогом доход от аренды моей виллы?
Налоговые резиденты обычно платят финальный 10% от валового дохода от аренды; иностранные нерезиденты сталкиваются с 20% удержанием, которое часто снижается до ~10% в рамках налогового соглашения. Уточняйте свою налоговую позицию с консультантом.
Как налоги на недвижимость на Бали влияют на чистую доходность?
Годовые налоги невелики, но налог на доход от аренды плюс управление, обслуживание и вакансия превращают валовую доходность 7-15% в ~4-6% чистой при самостоятельном управлении или ~10-15% чистой при профессиональном управлении.
Действительно ли НДС составляет 12% на недвижимость на Бали сейчас?
НДС (PPN) составляет 12% от стоимости строительства при покупках у застройщика, зарегистрированного в НДС, в силу с 1 января 2025 года, уточняйте текущую ставку на pajak.go.id, так как политика НДС может изменяться.
Являются ли туристические сборы значительной частью затрат на содержание?
Нет, они скромные по сравнению с доходом от виллы, но они реальны и финансируют местную инфраструктуру. Рассматривайте их как небольшую операционную стоимость, а не как фактор, убивающий доход.
