Власність нерухомості на Балі є недорогою; податки виникають під час угод. Щорічний ПББ становить приблизно 0,1% від оцінювальної вартості. Покупці сплачують 5% BPHTB, продавці 2,5% PPh Final за вільну власність, нові об’єкти від розробників підлягають 12% ПДВ, а податок на орендний дохід становить 10% для резидентів або 20% для нерезидентів.
Автор Станіслав Садовніков, засновник Magnum Estate ·
Переглянуто юридичним та податковим відділом Magnum Estate (сертифікований податковий консультант / PPAT перед публікацією) ·
Останнє оновлення 18 вересня 2026
Податки на нерухомість на Балі 2026: підсумок
Володіння віллою на Балі є недорогим для власності, але оподатковується на кожній угоді. Ось те ж саме з прикладами чисел:
- Найдешевший варіант: щорічний ПББ (~0,1% від NJOP), наприклад, ~IDR 310,000/рік на віллу з NJOP 310M IDR.
- Найбільші одноразові витрати: BPHTB 5% (покупець), PPh Final 2,5% (продавець, вільна власність), ПДВ 12% (нове будівництво).
- Постійні витрати: податок на орендний дохід (10% резидент / 20% нерезидент) + управління 30-50% від валового оренди.
- Вплив на чистий дохід: валова прибутковість 7-15% стає ~4-6% чистого при самостійному управлінні, ~10-15% чистого при професійному управлінні.
- Не є порадою: ставки та пільги за угодами змінюються, підтверджуйте з сертифікованим податковим консультантом і нотаріусом (PPAT).
"Прозорість: Magnum Estate розвиває нерухомість на Балі, тому ми маємо комерційний інтерес. Цей посібник з податків на нерухомість на Балі є освітнім, а не податковою або юридичною порадою. Податкові ставки, пороги та пільги за угодами змінюються і залежать від вашої структури та національності, перевірте кожну цифру за офіційними джерелами, наведеними нижче, і залучіть сертифікованого податкового консультанта та ліцензованого нотаріуса (PPAT) перед покупкою, продажем або орендою."
Transparency
Цей посібник з податків на нерухомість на Балі перетворює систему податків на нерухомість Індонезії в єдину карту витрат 2026 року для іноземних покупців вілл. Індонезія оподатковує нерухомість протягом всього її життєвого циклу: коли ви володієте нею, купуєте її, продаєте її та орендуєте. Щорічні витрати на просте володіння є невеликими (ПББ приблизно 0,1% від оцінювальної вартості), але податки на угоди та оренду є тими, що насправді впливають на ваш чистий дохід. Нижче наведені всі ставки з їх джерелами, витрати на нотаріуса та управління, а також як вся ця структура перетворює загальну валову прибутковість на чисту прибутковість, яку ви отримуєте. Всі приклади IDR використовують ~IDR 16,000/USD; розглядайте їх як орієнтовні та підтверджуйте актуальні цифри з податковим консультантом.
Податки на нерухомість на Балі, з якими ви стикаєтеся, за етапами (2026)
Корисно відображати податки на момент їх виникнення, а не як один нерозрізнений рахунок. Чотири податки є одноразовими (BPHTB, PPh Final, ПДВ/PPN, PPnBM та невеликий збір за зміну назви BBN); два є постійними (ПББ щороку та податок на орендний дохід, коли ви здаєте віллу). Постійні податки виглядають незначними в порівнянні з податками на угоди, але в сумі за 5-10 років вони формують вашу чисту прибутковість більше, ніж більшість покупців очікує.
Податки на нерухомість на Балі 2026: повна таблиця ставок
Таблиця нижче є основним довідником, кожен податок, хто його сплачує, ставка та терміни сплати. Ставки є національними показниками, перевіреними проти Генерального директорату податків (DJP) та місцевого податкового законодавства; пороги (дозволи NJOP, неоподатковувані частини BPHTB) встановлюються на місцевому рівні та змінюються, тому розглядайте приклади IDR як ілюстративні.
Податки на нерухомість на Балі 2026: кожен податок, хто сплачує, та терміни сплати
| Податок | Хто сплачує | Ставка | Коли / на що |
|---|---|---|---|
| ПББ (податок на землю та будівлі) | Власник | ~0,1% ефективно (стеля 0,5%) | Щорічно, на оцінювальну вартість (NJOP) |
| BPHTB (податок на придбання) | Покупець | 5% від оподатковуваної бази | Під час покупки (вартість або NJOP мінус поріг) |
| PPh Final (податок на прибуток з продажу) | Продавець | 2,5% (вільна власність); оренда відрізняється\* | Під час продажу, до підписання угоди нотаріусом |
| ПДВ / PPN | Покупець (нове будівництво) | 12% від вартості будівлі | Купівля у розробника, зареєстрованого для ПДВ (з 1 січня 2025 року) |
| PPnBM (податок на розкіш) | Покупець | ~20% | Перша продаж певних елітних вілл\* |
| BBN (зміна назви / сертифікат) | Покупець | ~1% від вартості | Оновлення земельного сертифіката на покупця |
| Податок на орендний дохід (PPh) | Власник/орендодавець | 10% резидент; 20% нерезидент\* | Постійно, на валову оренду (може застосовуватися пільга за угодами) |
| Податок на будівельні послуги | Власник (будівництво) | ~2-4% від контракту | На будівельні послуги, укладені в контракті |
Ставки станом на 2026 рік; *позначені пункти змінюються залежно від структури, класифікації та податкової угоди, підтверджуйте з податковим консультантом. Джерела: DJP / pajak.go.id; PMK 11/2025 (ПДВ 12%); UU HKPD No. 1/2022 (ПББ та BPHTB). ~IDR 16,000/USD.
Структура змінює рахунок. Чи утримуєте ви через оренду (Hak Sewa), Hak Pakai або PT PMA (HGB), вплине на те, які податки застосовуються і за якою ставкою, а угоди з номінантами створюють як юридичний, так і фіскальний ризик. Спочатку виберіть правильний шлях володіння в нашому юридичному посібнику з купівлі на Балі для іноземців.
Оngoing holding & management costs
Податки є лише частиною щорічних витрат. Поєднані податки на нерухомість та супутні збори часто становлять приблизно 0,5-2% від вартості землі/будівлі на рік, але більша постійна сума - це операції: професійне управління, персонал, комунальні послуги, страхування та регулярне обслуговування зазвичай становлять 30-50% від валового орендного доходу для вілл з повним сервісом. Вологий, прибережний клімат Балі також вимагає регулярних капітальних витрат, покрівлі, кондиціонування повітря, фарбування та гідроізоляції кожні кілька років, плюс нові туристичні збори, які фінансують місцеву інфраструктуру та екологічні програми.
Щорічні витрати на утримання вілли на Балі, 2026 (орієнтовно)
| Щорічні витрати на утримання | Типовий діапазон | Основи |
|---|---|---|
| ПББ (щорічний податок на нерухомість) | ~0,1% від NJOP | Оцінювальна вартість |
| Усі податки на нерухомість та збори | ~0,5-2% від вартості | Тип нерухомості та розташування |
| Управління, персонал та комунальні послуги | 30-50% від валової оренди | Рівень обслуговування та розмір |
| Ремонт та резерв капітальних витрат | бюджет постійний | Знос через клімат |
| Податок на орендний дохід | 10% / 20% від валової оренди | Резиденція та угода |
Орієнтовні діапазони на 2026 рік. Діапазони управління/зборів з аналізу витрат на володіння віллами 2025-2026; податкові дані з DJP. Підтверджуйте на місцевому рівні.
Як податки на нерухомість на Балі впливають на ваш чистий дохід
Ось частина, яку більшість заголовків прибутковості приховують. Вілла, що має 7-15% валової прибутковості (річна оренда ÷ ціна, до будь-яких витрат), не приносить вам таку прибутковість. Після податку на орендний дохід, управління, обслуговування та простою, чиста прибутковість зазвичай становить приблизно 4-6% при самостійному управлінні та 10-15% під професійним управлінням. Різниця - це операції, а не податкова ставка, але податок - це фіксований витратний елемент, який ви не можете оптимізувати.
Основний висновок: прибережні райони мають вищі абсолютні податки (вища NJOP та значення угод), але все ще можуть забезпечити кращу прибутковість після сплати податків; нові райони означають менші податкові рахунки, але менший дохід. Обирайте район за чистим доходом після сплати податків, а не за заголовком, порівнюйте зони в нашому найкращі райони для купівлі на Балі 2026 посібнику.
Питання та відповіді: податки на нерухомість на Балі 2026
Які податки на нерухомість на Балі щороку (ПББ)?
Щорічний ПББ є низьким, ефективно ~0,1% від оцінювальної вартості (NJOP) після дозволу. Вілла з NJOP ~IDR 310,000,000 сплачує близько IDR 310,000/рік. Юридична стеля за UU HKPD No. 1/2022 становить 0,5%, але житлові ставки на Балі зазвичай становлять близько 0,1%.
Які податки на нерухомість на Балі застосовуються, коли я купую?
Покупець сплачує BPHTB у розмірі 5% від оподатковуваної бази. Новий об’єкт від розробника додає ПДВ (PPN) у розмірі 12% від вартості будівлі (з 1 січня 2025 року), а певні перші продажі розкоші додають PPnBM (~20%). Також може застосовуватися збір за зміну назви/сертифікат (BBN) у розмірі ~1%.
Які податки на нерухомість на Балі застосовуються, коли я продаю?
Продавець сплачує PPh Final у розмірі 2,5% від ціни продажу за передачу вільної власності, до підписання угоди нотаріусом. Передачі оренди можуть оподатковуватися інакше (зазвичай ~10% або 20% без NPWP).
Як оподатковується орендний дохід з моєї вілли?
Податкові резиденти зазвичай сплачують фінальний 10% від валової оренди; іноземні нерезиденти підлягають 20% утриманню, яке часто зменшується до ~10% за угодою. Підтверджуйте свою угоду з консультантом.
Як податки на нерухомість на Балі впливають на чисту прибутковість?
Щорічні податки є невеликими, але податок на орендний дохід плюс управління, обслуговування та простої перетворюють валову прибутковість 7-15% на ~4-6% чистого при самостійному управлінні або ~10-15% чистого під професійним управлінням.
Чи дійсно ПДВ становить 12% на нерухомість на Балі зараз?
ПДВ (PPN) становить 12% від вартості будівлі при купівлі у розробника, зареєстрованого для ПДВ, в силу з 1 січня 2025 року, підтверджуйте актуальну ставку на pajak.go.id, оскільки політика ПДВ може змінюватися.
Чи є туристичні збори великою частиною витрат на утримання?
Ні, вони є помірними в порівнянні з доходами від вілли, але вони реальні та фінансують місцеву інфраструктуру. Розглядайте їх як невеликий операційний витрат, а не як фактор, що знижує прибуток.
