Автор: Донні Йосуа, аналітик Magnum Estate ·
Перевірено юридично-податковим відділом Magnum Estate (назвати сертифікованого податкового радника / PPAT перед публікацією) ·
Останнє оновлення: 3 червня 2026
"~0,1% PBB щорічний податок (від NJOP) · 5% / 2,5% BPHTB (покупець) / PPh (продавець) · 12% ПДВ (PPN) на нові будівлі, з 2025 р. · 4-6%, 10-15% Чиста дохідність: само- vs проф. управління"
Ключові показники (2026)
Податки на нерухомість Балі 2026: підсумок
Податки на нерухомість Балі 2026, коротка відповідь: утримувати вілу дешево власником, але оподатковується на кожній транзакції. Щорічний PBB становить лише ~0,1% від оціночної вартості (NJOP); реальні витрати виникають при купівлі, продажу та оренді. Закладайте 5% BPHTB при купівлі, 2,5% PPh Final при продажу фреєхолду, 12% ПДВ на нову будівлю від забудовника, і 10-20% з доходу від оренди.
- Найдешевший рядок: щорічний PBB (~0,1% від NJOP), напр. ~IDR 310 000/рік на вілу з NJOP IDR 310 млн.
- Найбільші одноразові витрати: BPHTB 5% (покупець), PPh Final 2,5% (продавець, фреєхолд), ПДВ 12% (нова будівля).
- Постійне навантаження: податок з доходу від оренди (10% резидент / 20% нерезидент) + управління 30-50% від валового доходу від оренди.
- Вплив на чистий дохід: 7-15% валової дохідності стають ~4-6% чистими при самоуправлінні, ~10-15% при проф. управлінні.
- Не є порадою: ставки та пільги за угодами про уникнення подвійного оподаткування відрізняються, підтверджуйте з сертифікованим індонезійським податковим радником та нотаріусом (PPAT).
"Прозорість: Magnum Estate розвиває нерухомість на Балі, тому ми маємо комерційний інтерес. Цей гід з податків на нерухомість Балі носить освітній характер і не є податковою або юридичною порадою. Податкові ставки, пороги та пільги за угодами про уникнення подвійного оподаткування змінюються і залежать від вашої структури та громадянства, перевіряйте кожну цифру за офіційними джерелами, наведеними нижче, і зверніться до сертифікованого індонезійського податкового радника та ліцензованого нотаріуса (PPAT) перед купівлею, продажем або здачею в оренду."
Прозорість
Цей гід з податків на нерухомість Балі перетворює податкову систему Індонезії у стосунку до нерухомості на одну зв’язну карту витрат 2026 року для іноземних покупців вілл. Індонезія оподатковує нерухомість протягом усього її життєвого циклу, коли ви нею володієте, купуєте, продаєте та здаєте в оренду. Щорічна вартість простого володіння невелика (PBB приблизно 0,1% від оціночної вартості), але транзакційний та орендний податки, це те, що реально рухає ваш чистий дохід. Нижче наведена кожна ставка з її джерелом, нотаріальні та управлінські витрати навколо неї, і як весь стек перетворює заголовну валову дохідність на чисту дохідність, яку ви залишаєте. Усі приклади в IDR використовують ~IDR 16 000/USD; вважайте їх орієнтовними і підтверджуйте актуальні цифри у податкового радника.
Податки на нерухомість Балі, з якими ви стикаєтесь, за стадіями (2026)
Корисно прив’язувати податки до моменту їх нарахування, а не розглядати як один неоднорідний рахунок. Чотири податки є разовими (BPHTB, PPh Final, ПДВ/PPN, PPnBM та невеликий збір BBN за зміну назви); два, повторюваними (PBB щорічно та податок з доходу від оренди щоразу, коли ви здаєте вілу). Повторювані виглядають незначними порівняно з транзакційними, але накопичені за 5-10-річний термін утримання вони впливають на вашу чисту дохідність більше, ніж очікує більшість покупців.
Податки на нерухомість Балі 2026: повна таблиця ставок
Таблиця нижче є основним довідником, кожен податок, хто його сплачує, ставка та час нарахування. Ставки є цифрами на рівні національної нормативної бази, звіреними з Дирекцією генеральних податків (DJP) та місцевим податковим законом; пороги (пільги NJOP, неоподатковувані частини BPHTB) встановлюються місцево та змінюються, тому вважайте приклади в IDR ілюстративними.
| Податок | Хто сплачує | Ставка | Коли / на що |
|---|---|---|---|
| PBB (Земельно-будівельний податок) | Власник | ~0,1% ефективна (стеля 0,5%) | Щорічно, від оціночної вартості (NJOP) |
| BPHTB (мито при придбанні) | Покупець | 5% від бази оподаткування | При купівлі (вартість або NJOP мінус поріг) |
| PPh Final (прибутковий податок з продажу) | Продавець | 2,5% (фреєхолд); лізхолд відрізняється* | При продажу, перш ніж нотаріус підпише акт |
| ПДВ / PPN | Покупець (нова будівля) | 12% від вартості будівлі | Купівля у забудовника, платника ПДВ (з 1 січня 2025 р.) |
| PPnBM (податок на предмети розкоші) | Покупець | ~20% | Перший продаж певних елітних вілл* |
| BBN (зміна назви / сертифікат) | Покупець | ~1% від вартості | Оновлення свідоцтва на землю на ім’я покупця |
| Податок з доходу від оренди (PPh) | Власник/орендодавець | 10% резидент; 20% нерезидент* | Повторюваний, від валового доходу від оренди (може застосовуватися пільга за угодою) |
| Податок на будівельні послуги | Власник (будівництво) | ~2-4% від договору | На будівельні послуги за договором |
| Ставки станом на 2026 р.; *позначені пункти варіюються залежно від структури, класифікації та угоди про уникнення подвійного оподаткування, підтверджуйте у податкового радника. Джерела: DJP / pajak.go.id; PMK 11/2025 (ПДВ 12%); UU HKPD № 1/2022 (PBB та BPHTB). ~IDR 16 000/USD. |
Структура змінює рахунок. Те, чи ви утримуєте через leasehold (Hak Sewa), Hak Pakai або PT PMA (HGB), впливає на те, які податки застосовуються та за якою ставкою, а номінальні угоди створюють як юридичний, так і фіскальний ризик. Спочатку правильно визначте шлях права власності в нашому юридичному гіді з купівлі на Балі для іноземця.
Купівля та продаж: разові податки на нерухомість Балі та нотаріальні збори
Найбільші окремі податкові події, при придбанні та виході. На IDR 1,2 млрд (~USD 75 000) купівлі з неоподатковуваною часткою IDR 60 млн, BPHTB за ставкою 5% складає приблизно IDR 57 мільйонів (~USD 3 560), сплачується покупцем. Якщо ви купуєте нову вілу від забудовника, додайте ПДВ/PPN за ставкою 12% від вартості будівлі (чинний з 1 січня 2025 р.), і на певних елітних першопродажах, PPnBM близько 20%. На виході продавець сплачує PPh Final за ставкою 2,5% від ціни продажу фреєхолду перш ніж нотаріус підпише акт.
Поверх податків закладайте нотаріальні/PPAT збори приблизно 0,5-1% від угоди плюс витрати на due diligence та сертифікат (BBN ~1%). Це не «податки», але це неминуче транзакційне тертя, яке належить до будь-якої чесної моделі придбання. Щодо того, як ці разові витрати співвідносяться з ціною купівлі за районами, дивіться наш гід із цін на нерухомість Балі 2026.
Податок з доходу від оренди вілли на Балі
Як тільки вілла починає приносити дохід, орендний дохід оподатковується. Резиденти Індонезії для цілей оподаткування зазвичай сплачують остаточні 10% від валового доходу від оренди. Іноземні нерезиденти підлягають утриманню 20% від валового доходу від оренди, що угода про уникнення подвійного оподаткування часто знижує приблизно до 10%, але пільга за угодою залежить від вашої країни резидентства та правильної документації, тому підтверджуйте це у податкового радника, а не припускайте нижчу ставку.
Податок з оренди нараховується від валового доходу від оренди, а не від прибутку, ось чому він більше відчутний, ніж PBB. Моделюйте його всередині вашого грошового потоку поряд з управлінням та простоєм; дивіться, як цифри складаються, у нашому гіді ROI від вілл на Балі та стратегії довгострокової та короткострокової оренди.
Моделюйте податки відносно реальних цифр проєкту
Дивіться прозорі ціни та прогнозовану чисту дохідність у проєктах Magnum Estate в Бераві, Санурі та Улувату.
Переглянути проєкти Magnum
Забронювати безкоштовну консультацію
Постійні витрати на утримання та управління
Податки, лише частина щорічних витрат. Сукупні податки на нерухомість та пов’язані збори часто сягають приблизно 0,5-2% від вартості землі/будівлі на рік, але більша повторювана сума, операції: професійне управління, персонал, комунальні послуги, страхування та регулярне обслуговування зазвичай складають 30-50% від валового доходу від оренди для вілл з повним сервісом. Вологий, прибережний клімат Балі також вимагає регулярних капекс-витрат, покрівля, кондиціонери, перефарбування та гідроізоляція кожні кілька років, плюс нові туристичні збори, що фінансують місцеву інфраструктуру та екологічні програми.
| Щорічні витрати на утримання | Типовий діапазон | Основа |
|---|---|---|
| PBB (щорічний податок на нерухомість) | ~0,1% від NJOP | Оціночна вартість |
| Усі податки на нерухомість та збори | ~0,5-2% від вартості | Тип нерухомості та розташування |
| Управління, персонал та комунальні послуги | 30-50% від валового доходу від оренди | Рівень сервісу та розмір |
| Резерв на обслуговування та капекс | закладати регулярно | Знос у кліматичних умовах |
| Податок з доходу від оренди | 10% / 20% від валового доходу від оренди | Резидентство та угода |
| Орієнтовні діапазони 2026 р. Смуги управління/зборів з аналізу вартості утримання вілл 2025-2026 рр.; податкові рядки від DJP. Перевіряйте місцево. |
Як податки на нерухомість Балі впливають на ваш чистий дохід
Ось та частина, яку більшість заголовних дохідностей приховує. Вілла, цитована з 7-15% валовою дохідністю (річна оренда ÷ ціна, до будь-яких витрат), не доставляє це до вашої кишені. Після податку з доходу від оренди, управління, обслуговування та простою чиста дохідність зазвичай складає приблизно 4-6% при самоуправлінні та 10-15% при професійному управлінні. Розрив, в операціях, а не в податковій ставці, але податок є фіксованим входом, який ви не можете оптимізувати.
Висновок: преміальні прибережні райони несуть вищі абсолютні податки (вищий NJOP та вартість транзакцій), але все одно можуть забезпечити вищий ROI після оподаткування; нові райони означають менші податкові рахунки, але тонший дохід. Вибирайте район за чистою дохідністю після оподаткування, а не за заголовними, порівнюйте зони в нашому гіді кращих районів для купівлі на Балі 2026.
Обмеження та придатність
Цей гід не призначений для читачів, які шукають остаточної консультації щодо подання податкових декларацій або замінника ліцензованого радника. Податок на нерухомість Індонезії залежить від вашої структури права власності (leasehold, Hak Pakai, PT PMA), вашого податкового резидентства та угоди з вашою країною, наведені тут цифри є базовими ставками та орієнтовними діапазонами, а не розрахунком для вашої конкретної угоди. Місцеві пороги та NJOP на вашій ділянці можуть суттєво змінити суми в IDR. Якщо вам потрібні оптимізовані під угоду, специфічні для структури цифри, ця стаття є лише відправною картою; замовте сертифікованого індонезійського податкового радника та нотаріуса (PPAT) перед дією.
Методологія та джерела
Податкові ставки зазначені як базові показники 2026 року на національному рівні, звірені з Дирекцією генеральних податків (DJP / pajak.go.id), регулюванням ПДВ (PMK 11/2025, PPN 12%) та місцевим податковим законом (UU HKPD № 1/2022, який встановлює стелю PBB та рамки BPHTB). Приклади в IDR використовують ~IDR 16 000/USD та є ілюстративними, місцеві NJOP та пороги варіюються. Валова дохідність, оренда ÷ ціна до витрат; чиста дохідність вираховує податок з доходу від оренди, управління, обслуговування та простій. Пункти, позначені * (PPh для лізхолду, обсяг PPnBM, ставки оренди для нерезидентів), варіюються залежно від структури та угоди. Завжди перевіряйте за наведеними джерелами та у податкового радника перед тим, як покладатися на будь-яку цифру.
Висновок
У 2026 році Балі винагороджує інвесторів, які закладають податки з самого початку. Утримання дешеве (PBB ~0,1%), але 5% BPHTB при вході, 2,5% PPh при виході, 12% ПДВ на нові будівлі та 10-20% з оренди, це рядки, які визначають ваш дохід після оподаткування. Моделюйте їх всередині вашого грошового потоку, обирайте структуру права власності, що відповідає вашому податковому профілю, та оцінюйте кожен район за його реалістичною чистою дохідністю (4-6% при самоуправлінні, 10-15% при професійному управлінні), а не за валовою заголовною.
Дивіться цифри після оподаткування, а не середні
Вивчіть резиденції Magnum Estate з видом на океан в Улувату, Бераві та Санурі, прозорі ціни та прогнозована чиста дохідність.
Улувату, Sky Stars
Берава
Санур
FAQ: Податки на нерухомість Балі 2026
Скільки становлять щорічні податки на нерухомість Балі (PBB)?
Щорічний PBB є низьким, ефективно ~0,1% від оціночної вартості (NJOP) після пільги. Вілла з NJOP ~IDR 310 000 000 сплачує близько IDR 310 000/рік. Законна стеля за UU HKPD № 1/2022 становить 0,5%, але житлові ставки на Балі зазвичай визначаються близько 0,1%.
Які податки на нерухомість Балі застосовуються при купівлі?
Покупець сплачує BPHTB за ставкою 5% від бази оподаткування. Нова будівля від забудовника додає ПДВ (PPN) за ставкою 12% від вартості будівлі (з 1 січня 2025 р.), і на певних елітних першопродажах, PPnBM (~20%). Також може застосовуватися збір за зміну назви/сертифікат (BBN) ~1%.
Які податки на нерухомість Балі застосовуються при продажу?
Продавець сплачує PPh Final за ставкою 2,5% від ціни продажу при передачі фреєхолду, перш ніж нотаріус підпише акт. Переуступка лізхолду може оподатковуватися по-іншому (зазвичай ~10%, або 20% без NPWP).
Як оподатковується дохід від оренди моєї вілли?
Податкові резиденти зазвичай сплачують остаточні 10% від валового доходу від оренди; іноземні нерезиденти підлягають утриманню 20%, яке часто знижується до ~10% за угодою про уникнення подвійного оподаткування. Підтвердьте свою позицію за угодою у радника.
Як податки на нерухомість Балі впливають на чисту дохідність?
Щорічні податки невеликі, але податок з доходу від оренди плюс управління, обслуговування та простій перетворюють 7-15% валової дохідності на ~4-6% чистих при самоуправлінні або ~10-15% чистих при професійному управлінні.
Чи справді ПДВ на нерухомість Балі становить 12%?
ПДВ (PPN) становить 12% від вартості будівлі при купівлі у забудовника, платника ПДВ, чинний з 1 січня 2025 р., підтверджуйте поточну ставку на pajak.go.id, оскільки політика ПДВ може змінюватися.
Чи є туристичні збори значною частиною витрат на утримання?
Ні, вони є незначними відносно доходу від вілли, але вони реальні та фінансують місцеву інфраструктуру. Розглядайте їх як невелику операційну витрату, а не руйнівник прибутковості.
Посилання та офіційні джерела
- DJP, Дирекція генеральних податків / Міністерство фінансів: PBB, BPHTB, PPh Final, ПДВ (PPN), податок з доходу від оренди, pajak.go.id
- PMK 11/2025 (Регулювання Міністерства фінансів): ПДВ/PPN 12% від нерухомості з 1 січня 2025 р., pajak.go.id (перевіряйте чинне PMK перед публікацією).
- UU HKPD № 1/2022 (Закон про регіональні податки та збори): стеля PBB (0,5%) та рамки BPHTB, адміністровані місцевим урядом, pajak.go.id
- ATR/BPN: права на землю, Hak Pakai / HGB та процеси сертифікату (BBN), atrbpn.go.id
- BKPM / Invest Indonesia: PT PMA та правила іноземного права власності, що впливають на податкову структуру, investindonesia.go.id
- BPS, Статистика Індонезії / Балі: контекст туризму та завантаженості, bali.bps.go.id
- Ринкові дані (2026): дослідження витрат на утримання/дохідності Paradyse Homes та Rumavi; Prestige Property Bali; ринковий звіт InvestLandBali (діапазони чистої дохідності).
- Портфельні дані Magnum Estate (чиста дохідність після оподаткування за проєктами): на основі [N] одиниць, [період]. [додати методологію]
Про автора
Донні Йосуа, ринковий аналітик Magnum Estate, відзначеного нагородами забудовника Балі (Берава, Санур, Sky Stars, Sky Royal). Він відстежує ціни, дохідність, податки та регулювання на Балі для іноземних інвесторів.
