Автор: Донни Йосуа, аналитик Magnum Estate ·
Проверено юридическим и инвестиционным отделом Magnum Estate ·
Последнее обновление: 3 июня 2026
"~$256-299 тыс. Медианная цена виллы (по острову) · $250-1 900 Цена земли за м² (Убуд, Семиньяк) · 10-18% Валовая доходность, премиальные районы · ~0,1% Ежегодный налог на землю и здания (PBB)"
Ключевые цифры (2026)
Как купить недвижимость на Бали: кратко
Чтобы купить недвижимость на Бали иностранцу, вы не приобретаете землю напрямую в полную собственность, вы покупаете Leasehold (Hak Sewa) или компанию PT PMA, владеющую правом застройки. Дальше всё сводится к четырём решениям: бюджет, район, структура и проверка (due diligence). Этот гид, дружелюбная отправная точка, со ссылками на подробные руководства по каждому пункту.
- Собственность: иностранцы используют Leasehold (25-30 лет, с продлением) или PT PMA (HGB), но не Hak Milik напрямую.
- Бюджет: вход от ~$60-150 тыс. (off-plan/земля); медианная вилла по острову ~$256-299 тыс.; инвестиционного уровня $300-600 тыс.
- Район: Чангу/Берава, Улувату и Санур, для проверенного спроса; Табанан/Сесех, для роста стоимости.
- Доходность: валовая 10-18% в премиальных районах; чистая ~4-6% при самостоятельном управлении или ~10-15% при профессиональном.
- Безопасность: единственный реальный риск, пропустить проверку: подтвердите титул, зонирование и разрешения до оплаты.
"Прозрачность: Magnum Estate занимается девелопментом недвижимости на Бали, поэтому у нас есть коммерческий интерес. Этот гид носит образовательный характер и не является инвестиционной или юридической консультацией, проверяйте цифры независимо и обращайтесь к сертифицированному индонезийскому нотариусу (PPAT) и налоговому консультанту до покупки."
Прозрачность
Если вы хотите купить недвижимость на Бали, но никогда раньше этого не делали, этот гид для новичков, ваша карта. Покупка здесь действительно отличается от покупки у себя дома: собственность строится вокруг аренды, а не полного владения; проверка завязана на титул и зонирование; а цена, которую вы платите, огромно зависит от микрорайона. Вместо того чтобы перегружать вас, эта страница даёт общую картину в четырёх решениях и затем направляет вас к подробному руководству по каждому из них, чтобы вы могли углубиться настолько, насколько нужно, не пропустив ни одного шага.
Начните здесь: четыре решения
Почти любой вопрос новичка, «Это безопасно?», «Сколько мне нужно?», «Будет ли это действительно моим?», «Где покупать?», сводится к четырём решениям. Примите их правильно, по порядку, и остальное станет процессом. У каждого есть отдельное руководство по ссылке ниже; эта статья, хаб, который связывает их воедино.
| # | Решение | Короткий ответ | Подробнее |
|---|---|---|---|
| 1 | Структура собственности | Leasehold (Hak Sewa) или PT PMA (HGB), не Hak Milik | Юридический гид для иностранцев |
| 2 | Бюджет и цена | От ~$60 тыс.; медианная вилла ~$256-299 тыс. | Цены на недвижимость Бали 2026 |
| 3 | Район | Компромисс доходность / образ жизни / рост | Лучшие районы для покупки |
| 4 | Due diligence | Проверьте титул, зонирование и разрешения до оплаты | Чек-лист проверки |
| Этот гид, обзор. Как только вы определите свои цифры, проработайте сделку шаг за шагом с нашим методом инвестирования на основе данных. |
Шаг 1, Как иностранцы законно владеют недвижимостью на Бали
Самое важное, что нужно понять, прежде чем покупать недвижимость на Бали: иностранцы не могут владеть землёй в полной собственности (Hak Milik) напрямую. Это конституционная норма, а не предмет переговоров, и любой девелопер, обещающий «полное» или «постоянное» иностранное владение землёй, это красный флаг. Законно вы можете владеть одной из двух структур:
| Структура | Чем вы владеете | Срок | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| Leasehold (Hak Sewa) | Долгосрочная аренда земли/здания | ~25-30 лет, с продлением | Большинству частных покупателей; самый простой вход |
| PT PMA (иностранная компания) | Компания владеет Hak Guna Bangunan (право застройки) | 30 лет +30 +20 | Арендному бизнесу; нескольким объектам; долгому горизонту |
| Источник: ATR/BPN (титулы на землю); BKPM (PT PMA / иностранные инвестиции). Уточните точный титул и срок у нотариуса (PPAT). |
Правило для новичка: структура определяет всё дальнейшее, налоги, выход и то, что вообще означает «собственность». Прочитайте leasehold vs. freehold vs. PT PMA и полный юридический гид по владению для иностранцев, прежде чем что-либо подписывать.
Шаг 2, Бюджет и цены: что покупают ваши деньги
Второй вопрос, который задаёт каждый новичок, «сколько мне нужно?». Бали охватывает широкий диапазон, готовые виллы стоят от около USD 60 000 до USD 6 миллионов, с медианой по острову около USD 256 000-299 000 и большинством вилл инвестиционного уровня между USD 300 000 и USD 600 000. Самый наглядный способ сравнить районы, это цена земли за м², пересчитанная по курсу ~IDR 16 000/USD:
| Бюджет (USD) | Что реально можно получить |
|---|---|
| 60-150 тыс. | Юнит off-plan/в долевой собственности или земля в развивающемся районе |
| 150-300 тыс. | Вилла в развивающейся зоне (Табанан, Сесех) или небольшая вилла в Убуде |
| 300-500 тыс. | Вилла инвестиционного уровня в Чангу, Убуде или во втором ряду Улувату |
| 500 тыс., 1,2 млн+ | Вилла с видом на океан в Улувату или премиальная в Семиньяке/центральном Чангу |
| Добавьте сверху ~10-15% на транзакционный налог, нотариуса и оформление. Стоимость строительства ≈ $1 000-1 800/м², если вы строите. Источник: Bali Villa Realty, Paradyse, Prestige 2026. |
Не ориентируйтесь на средние. Заголовочная «медиана» скрывает огромные различия между районами. Полную разбивку смотрите в Ценах на недвижимость Бали 2026, а если вы взвешиваете покупку против строительства, см. строительство против покупки виллы на Бали.
Шаг 3, Выбор района для покупки недвижимости на Бали
Район, это место, где встречаются образ жизни и доходность. Проверенные арендные рынки (Чангу/Берава, Улувату, Санур) дают вам глубокий, круглогодичный спрос и более лёгкую перепродажу; развивающиеся пояса (Табанан, Сесех, Северный Бали) дают больше земли за доллар и потенциал роста, но более тонкий арендный спрос сегодня. Картина валовой доходности по районам:
| Район | Типичная цена виллы | Валовая доходность | Профиль для новичка |
|---|---|---|---|
| Чангу / Берава | $400-800 тыс. | 12-18% | Самый глубокий арендный спрос; самая простая первая покупка |
| Улувату / Букит | $500-900 тыс. (3-сп. с видом на океан) | 10-16% | Виды и самый быстрый рост стоимости земли |
| Санур | $300-700 тыс. | 10-15% | Семейный, стабильный, спрос на долгое проживание |
| Убуд | $250-500 тыс. | 10-15% | Велнес/долгое проживание; ниже волатильность |
| Развивающиеся (Сесех, Чемаги, Табанан) | $100-600 тыс. | 6-18% | Больше пространства за доллар; более длинный горизонт |
| Показанная доходность, ВАЛОВАЯ (до расходов). Источник: Prestige Property Bali 2026; диапазоны вилл от Bali Villa Realty / Paradyse 2026. |
Подсказка для новичка: если вы хотите спрос с первого дня, начните с проверенного рынка. Сравните два побережья в Чангу vs. Улувату или почитайте про Санур как инвестиционный район. Magnum строит именно в этих зонах, см. наш проект в Бераве.
Не уверены, какой район подходит под ваш бюджет?
Сравните актуальные цены и прогнозируемую чистую доходность по проектам Magnum Estate в Бераве, Сануре и Улувату.
Посмотреть проекты Magnum
Записаться на бесплатную консультацию
Шаг 4, Due diligence и закрытие сделки (шаг безопасности)
Здесь новички либо защищают себя, либо обжигаются. До того как двинутся любые деньги, вы проверяете три вещи: титул (действительный сертификат в земельном офисе BPN, без обременений и встречных претензий), зонирование (ваше предполагаемое использование, туристическая аренда, жильё, действительно разрешено) и разрешения (разрешение на строительство/PBG на месте). Вы нанимаете независимого нотариуса (PPAT), а для off-plan привязываете платежи к этапам строительства, никогда не платите всю сумму вперёд. Мы намеренно держим детальный пошаговый процесс вне этого обзора, чтобы вы могли правильно следовать ему в специальных руководствах.
Не пропускайте это. Проработайте строку за строкой наш
чек-лист проверки для иностранных покупателей
и разберитесь с риском зонирования при выборе земли. Большинство страшных историй про Бали восходят к пропуску одной из этих двух проверок.
Налоги и расходы на владение
Новички часто моделируют цену покупки и забывают про остальное. Регулярные цифры скромны, но реальны: ежегодный налог на землю и здания (PBB) составляет примерно 0,1% от оценочной стоимости, заметьте, некоторые старые руководства называют 0,3%; стандартная ставка для жилья гораздо ниже, плюс разовый транзакционный налог (BPHTB, около 5% от стоимости) при покупке и подоходный налог на любые доходы от аренды. Комиссии за управление (обычно 15-20% от арендного дохода) и обслуживание, вот что превращает заголовочную валовую доходность в вашу реальную чистую.
Разрыв между валовыми 10-18% и чистыми 4-6% (при самостоятельном управлении) или 10-15% (при профессиональном), это в основном операционные расходы. Смоделируйте это правильно с нашим гидом по налогам и расходам на владение и посмотрите, как операции влияют на доходность в гиде по ROI вилл.
Off-plan vs. вторичка: что подходит для первой покупки?
Большинство новичков выбирают между готовой виллой на вторичном рынке (вы видите ровно то, что получаете, доход начинается раньше) и юнитом off-plan (ниже входная цена, оплата по этапам, но риск строительства и девелопера). Off-plan может быть самым выгодным способом купить недвижимость на Бали, если и только если PMA девелопера, его репутация и эскроу-договорённости проверены.
Если вы склоняетесь к off-plan, сначала прочитайте недвижимость off-plan на Бали 2026 и проверьте цифры на прочность нашим методом инвестирования на основе данных, а не хайпа.
Ограничения и кому это не подходит
Это обзор для новичков, а не замена юридической и налоговой консультации. Покупка на Бали подходит для среднесрочного горизонта (думайте о 5-10 годах, а не о быстрой перепродаже): аренда длится десятилетиями, проекты off-plan занимают 18-36 месяцев до завершения, а сопоставимый рост цен реалистично составляет 7-15% в год, а не 30%, которые подразумевают некоторые продавцы. Это не подходит, если вам нужны полностью ликвидные активы в полной собственности, вы не можете терпеть колебания валюты (IDR/USD) или не готовы заказать независимую проверку. Если это про вас, другой рынок может послужить вам лучше.
Методология и источники
Цифры, ориентировочные диапазоны 2026 года, согласованные по нескольким рыночным наборам данных и пересчитанные по курсу ~IDR 16 000/USD. Цены на землю указаны за м² (из данных за are; 1 are = 100 м²). Валовая доходность, это аренда ÷ цена до расходов; чистая доходность вычитает управление, налог, обслуживание и простой и последовательно держится отдельно. Налоговые ставки (PBB ~0,1%, BPHTB ~5%) ориентировочны, уточните текущие ставки у налогового консультанта и проведите проверку у нотариуса (PPAT) до покупки.
Заключение
Безопасный способ купить недвижимость на Бали не эффектен: выберите правильную структуру собственности, задайте реалистичный бюджет, выберите район, соответствующий вашей цели, и никогда не пропускайте проверку. Используйте этот хаб для ориентира, затем углубитесь в связанные руководства по ценам, юридике, районам, налогам и off-plan. Сделанный в таком порядке, Бали, это управляемый рынок, а не азартная игра.
Готовы увидеть реальные цифры, а не средние?
Изучите резиденции Magnum Estate с видом на океан в Улувату, Бераве и Сануре, прозрачные цены и прогнозируемая чистая доходность.
Улувату, Sky Stars
Берава
Санур
FAQ: как купить недвижимость на Бали
Может ли иностранец купить недвижимость на Бали?
Да, но не землю в полную собственность напрямую. Иностранцы покупают недвижимость на Бали через Leasehold (Hak Sewa, ~25-30 лет, с продлением) или компанию PT PMA, владеющую правом застройки (HGB).
Сколько денег нужно, чтобы купить недвижимость на Бали в 2026 году?
Входные юниты off-plan и земля в развивающихся районах начинаются около $60-150 тыс. Медианная вилла по острову ~$256-299 тыс., а большинство вилл инвестиционного уровня, $300-600 тыс. Заложите ещё 10-15% на налоги и оформление.
Безопасно ли покупать недвижимость на Бали?
Да, при правильной структуре, проверенном титуле и зонировании и независимой проверке у нотариуса (PPAT) до оплаты. Большинство проблем происходит из-за пропуска проверки, а не из-за самого Бали.
Какую доходность можно ожидать?
Валовая доходность составляет ~10-18% в премиальных районах. Чистая ниже: ~4-6% при самостоятельном управлении или ~10-15% при профессиональном, после комиссий, налога, обслуживания и простоя.
Где покупать новичку?
Проверенные арендные рынки, Чангу/Берава, Улувату, Санур, для спроса и перепродажи, или развивающиеся пояса (Табанан, Сесех) для роста стоимости. Подберите район под свою цель.
Какие налоги применяются?
Транзакционный налог (BPHTB, ~5%) при покупке, ежегодный PBB (~0,1% от оценочной стоимости) и подоходный налог на доходы от аренды. Уточните текущие ставки у налогового консультанта.
Off-plan или вторичка для первой покупки?
Вторичка даёт определённость и более быстрый доход; off-plan даёт более низкую входную цену и платежи по этапам, но добавляет риск строительства и девелопера. В любом случае проверяйте PMA, репутацию и эскроу.
Ссылки и официальные источники
- ATR/BPN: титулы на землю (Hak Milik / Hak Pakai / HGB) и зонирование, atrbpn.go.id
- BKPM / Invest Indonesia: правила PT PMA и иностранных инвестиций, investindonesia.go.id
- DJP / Министерство финансов: PBB, BPHTB и налог на доход от аренды, pajak.go.id
- BPS, Статистика Индонезии / Бали: туристические прибытия и заполняемость, bali.bps.go.id
- Bank Indonesia, индекс цен на жилую недвижимость: рост цен и FX, bi.go.id
- Рыночные данные (2026): ценовой гид Bali Villa Realty; исследование цены за are Paradyse Homes; анализ районов/доходности Prestige Property Bali; рыночный отчёт InvestLandBali.
- Данные портфеля Magnum Estate (чистая доходность по проектам).
Об авторе
Донни Йосуа, рыночный аналитик Magnum Estate, отмеченного наградами девелопера на Бали (Берава, Санур, Sky Stars, Sky Royal). Он отслеживает цены, доходность и регулирование на Бали для иностранных покупателей.
