Автор: Донни Йосуа, аналитик Magnum Estate ·
Проверено юридическим и инвестиционным отделом Magnum Estate ·
Последнее обновление: 3 июня 2026
"~$256-299 тыс. Медианная цена виллы (по острову) · $250-1 900 Цена земли за м² (Убуд, Семиньяк) · 10-18% Валовая доходность, премиальные районы · ~0,1% Ежегодный налог на землю и здания (PBB)"
Ключевые цифры (2026)
Как купить недвижимость на Бали: кратко
Чтобы купить недвижимость на Бали иностранцу, вы не приобретаете землю напрямую в полную собственность, вы покупаете Leasehold (Hak Sewa) или компанию PT PMA, владеющую правом застройки. Дальше всё сводится к четырём решениям: бюджет, район, структура и проверка (due diligence). Этот гид, дружелюбная отправная точка, со ссылками на подробные руководства по каждому пункту.
- Собственность: иностранцы используют Leasehold (25-30 лет, с продлением) или PT PMA (HGB), но не Hak Milik напрямую.
- Бюджет: вход от ~$60-150 тыс. (off-plan/земля); медианная вилла по острову ~$256-299 тыс.; инвестиционного уровня $300-600 тыс.
- Район: Чангу/Берава, Улувату и Санур, для проверенного спроса; Табанан/Сесех, для роста стоимости.
- Доходность: валовая 10-18% в премиальных районах; чистая ~4-6% при самостоятельном управлении или ~10-15% при профессиональном.
- Безопасность: единственный реальный риск, пропустить проверку: подтвердите титул, зонирование и разрешения до оплаты.
"Прозрачность: Magnum Estate занимается девелопментом недвижимости на Бали, поэтому у нас есть коммерческий интерес. Этот гид носит образовательный характер и не является инвестиционной или юридической консультацией, проверяйте цифры независимо и обращайтесь к сертифицированному индонезийскому нотариусу (PPAT) и налоговому консультанту до покупки."
Прозрачность
Если вы хотите купить недвижимость на Бали, но никогда раньше этого не делали, этот гид для новичков, ваша карта. Покупка здесь действительно отличается от покупки у себя дома: собственность строится вокруг аренды, а не полного владения; проверка завязана на титул и зонирование; а цена, которую вы платите, огромно зависит от микрорайона. Вместо того чтобы перегружать вас, эта страница даёт общую картину в четырёх решениях и затем направляет вас к подробному руководству по каждому из них, чтобы вы могли углубиться настолько, насколько нужно, не пропустив ни одного шага.
Начните здесь: четыре решения
Почти любой вопрос новичка, «Это безопасно?», «Сколько мне нужно?», «Будет ли это действительно моим?», «Где покупать?», сводится к четырём решениям. Примите их правильно, по порядку, и остальное станет процессом. У каждого есть отдельное руководство по ссылке ниже; эта статья, хаб, который связывает их воедино.
| # | Решение | Короткий ответ | Подробнее |
|---|---|---|---|
| 1 | Структура собственности | Leasehold (Hak Sewa) или PT PMA (HGB), не Hak Milik | Юридический гид для иностранцев |
| 2 | Бюджет и цена | От ~$60 тыс.; медианная вилла ~$256-299 тыс. | Цены на недвижимость Бали 2026 |
| 3 | Район | Компромисс доходность / образ жизни / рост | Лучшие районы для покупки |
| 4 | Due diligence | Проверьте титул, зонирование и разрешения до оплаты | Чек-лист проверки |
| Этот гид, обзор. Как только вы определите свои цифры, проработайте сделку шаг за шагом с нашим методом инвестирования на основе данных. |
Шаг 1, Как иностранцы законно владеют недвижимостью на Бали
Самое важное, что нужно понять, прежде чем покупать недвижимость на Бали: иностранцы не могут владеть землёй в полной собственности (Hak Milik) напрямую. Это конституционная норма, а не предмет переговоров, и любой девелопер, обещающий «полное» или «постоянное» иностранное владение землёй, это красный флаг. Законно вы можете владеть одной из двух структур:
| Структура | Чем вы владеете | Срок | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| Leasehold (Hak Sewa) | Долгосрочная аренда земли/здания | ~25-30 лет, с продлением | Большинству частных покупателей; самый простой вход |
| PT PMA (иностранная компания) | Компания владеет Hak Guna Bangunan (право застройки) | 30 лет +30 +20 | Арендному бизнесу; нескольким объектам; долгому горизонту |
| Источник: ATR/BPN (титулы на землю); BKPM (PT PMA / иностранные инвестиции). Уточните точный титул и срок у нотариуса (PPAT). |
Правило для новичка: структура определяет всё дальнейшее, налоги, выход и то, что вообще означает «собственность». Прочитайте leasehold vs. freehold vs. PT PMA и полный юридический гид по владению для иностранцев, прежде чем что-либо подписывать.
Шаг 2, Бюджет и цены: что покупают ваши деньги
Второй вопрос, который задаёт каждый новичок, «сколько мне нужно?». Бали охватывает широкий диапазон, готовые виллы стоят от около USD 60 000 до USD 6 миллионов, с медианой по острову около USD 256 000-299 000 и большинством вилл инвестиционного уровня между USD 300 000 и USD 600 000. Самый наглядный способ сравнить районы, это цена земли за м², пересчитанная по курсу ~IDR 16 000/USD:
| Бюджет (USD) | Что реально можно получить |
|---|---|
| 60-150 тыс. | Юнит off-plan/в долевой собственности или земля в развивающемся районе |
| 150-300 тыс. | Вилла в развивающейся зоне (Табанан, Сесех) или небольшая вилла в Убуде |
| 300-500 тыс. | Вилла инвестиционного уровня в Чангу, Убуде или во втором ряду Улувату |
| 500 тыс., 1,2 млн+ | Вилла с видом на океан в Улувату или премиальная в Семиньяке/центральном Чангу |
| Добавьте сверху ~10-15% на транзакционный налог, нотариуса и оформление. Стоимость строительства ≈ $1 000-1 800/м², если вы строите. Источник: Bali Villa Realty, Paradyse, Prestige 2026. |
Не ориентируйтесь на средние. Заголовочная «медиана» скрывает огромные различия между районами. Полную разбивку смотрите в Ценах на недвижимость Бали 2026, а если вы взвешиваете покупку против строительства, см. строительство против покупки виллы на Бали.
Шаг 3, Выбор района для покупки недвижимости на Бали
Район, это место, где встречаются образ жизни и доходность. Проверенные арендные рынки (Чангу/Берава, Улувату, Санур) дают вам глубокий, круглогодичный спрос и более лёгкую перепродажу; развивающиеся пояса (Табанан, Сесех, Северный Бали) дают больше земли за доллар и потенциал роста, но более тонкий арендный спрос сегодня. Картина валовой доходности по районам:
| Район | Типичная цена виллы | Валовая доходность | Профиль для новичка |
|---|---|---|---|
| Чангу / Берава | $400-800 тыс. | 12-18% | Самый глубокий арендный спрос; самая простая первая покупка |
| Улувату / Букит | $500-900 тыс. (3-сп. с видом на океан) | 10-16% | Виды и самый быстрый рост стоимости земли |
| Санур | $300-700 тыс. | 10-15% | Семейный, стабильный, спрос на долгое проживание |
| Убуд | $250-500 тыс. | 10-15% | Велнес/долгое проживание; ниже волатильность |
| Развивающиеся (Сесех, Чемаги, Табанан) | $100-600 тыс. | 6-18% | Больше пространства за доллар; более длинный горизонт |
| Показанная доходность, ВАЛОВАЯ (до расходов). Источник: Prestige Property Bali 2026; диапазоны вилл от Bali Villa Realty / Paradyse 2026. |
Подсказка для новичка: если вы хотите спрос с первого дня, начните с проверенного рынка. Сравните два побережья в Чангу vs. Улувату или почитайте про Санур как инвестиционный район. Magnum строит именно в этих зонах, см. наш проект в Бераве.
Не уверены, какой район подходит под ваш бюджет?
Сравните актуальные цены и прогнозируемую чистую доходность по проектам Magnum Estate в Бераве, Сануре и Улувату.
Посмотреть проекты Magnum
Записаться на бесплатную консультацию
Шаг 4, Due diligence и закрытие сделки (шаг безопасности)
Здесь новички либо защищают себя, либо обжигаются. До того как двинутся любые деньги, вы проверяете три вещи: титул (действительный сертификат в земельном офисе BPN, без обременений и встречных претензий), зонирование (ваше предполагаемое использование, туристическая аренда, жильё, действительно разрешено) и разрешения (разрешение на строительство/PBG на месте). Вы нанимаете независимого нотариуса (PPAT), а для off-plan привязываете платежи к этапам строительства, никогда не платите всю сумму вперёд. Мы намеренно держим детальный пошаговый процесс вне этого обзора, чтобы вы могли правильно следовать ему в специальных руководствах.
Не пропускайте это. Проработайте строку за строкой наш
чек-лист проверки для иностранных покупателей
и разберитесь с риском зонирования при выборе земли. Большинство страшных историй про Бали восходят к пропуску одной из этих двух проверок.
Налоги и расходы на владение
Новички часто моделируют цену покупки и забывают про остальное. Регулярные цифры скромны, но реальны: ежегодный налог на землю и здания (PBB) составляет примерно 0,1% от оценочной стоимости, заметьте, некоторые старые руководства называют 0,3%; стандартная ставка для жилья гораздо ниже, плюс разовый транзакционный налог (BPHTB, около 5% от стоимости) при покупке и подоходный налог на любые доходы от аренды. Комиссии за управление (обычно 15-20% от арендного дохода) и обслуживание, вот что превращает заголовочную валовую доходность в вашу реальную чистую.
Разрыв между валовыми 10-18% и чистыми 4-6% (при самостоятельном управлении) или 10-15% (при профессиональном), это в основном операционные расходы. Смоделируйте это правильно с нашим гидом по налогам и расходам на владение и посмотрите, как операции влияют на доходность в гиде по ROI вилл.
Off-plan vs. вторичка: что подходит для первой покупки?
Большинство новичков выбирают между готовой виллой на вторичном рынке (вы видите ровно то, что получаете, доход начинается раньше) и юнитом off-plan (ниже входная цена, оплата по этапам, но риск строительства и девелопера). Off-plan может быть самым выгодным способом купить недвижимость на Бали, если и только если PMA девелопера, его репутация и эскроу-договорённости проверены.
Если вы склоняетесь к off-plan, сначала прочитайте недвижимость off-plan на Бали 2026 и проверьте цифры на прочность нашим методом инвестирования на основе данных, а не хайпа.
Ограничения и кому это не подходит
Это обзор для новичков, а не замена юридической и налоговой консультации. Покупка на Бали подходит для среднесрочного горизонта (думайте о 5-10 годах, а не о быстрой перепродаже): аренда длится десятилетиями, проекты off-plan занимают 18-36 месяцев до завершения, а сопоставимый рост цен реалистично составляет 7-15% в год, а не 30%, которые подразумевают некоторые продавцы. Это не подходит, если вам нужны полностью ликвидные активы в полной собственности, вы не можете терпеть колебания валюты (IDR/USD) или не готовы заказать независимую проверку. Если это про вас, другой рынок может послужить вам лучше.
Методология и источники
Цифры, ориентировочные диапазоны 2026 года, согласованные по нескольким рыночным наборам данных и пересчитанные по курсу ~IDR 16 000/USD. Цены на землю указаны за м² (из данных за are; 1 are = 100 м²). Валовая доходность, это аренда ÷ цена до расходов; чистая доходность вычитает управление, налог, обслуживание и простой и последовательно держится отдельно. Налоговые ставки (PBB ~0,1%, BPHTB ~5%) ориентировочны, уточните текущие ставки у налогового консультанта и проведите проверку у нотариуса (PPAT) до покупки.
Заключение
Безопасный способ купить недвижимость на Бали не эффектен: выберите правильную структуру собственности, задайте реалистичный бюджет, выберите район, соответствующий вашей цели, и никогда не пропускайте проверку. Используйте этот хаб для ориентира, затем углубитесь в связанные руководства по ценам, юридике, районам, налогам и off-plan. Сделанный в таком порядке, Бали, это управляемый рынок, а не азартная игра.
Готовы увидеть реальные цифры, а не средние?
Изучите резиденции Magnum Estate с видом на океан в Улувату, Бераве и Сануре, прозрачные цены и прогнозируемая чистая доходность.
Улувату, Sky Stars
Берава
Санур
FAQ: как купить недвижимость на Бали
Может ли иностранец купить недвижимость на Бали?
Да, но не землю в полную собственность напрямую. Иностранцы покупают недвижимость на Бали через Leasehold (Hak Sewa, ~25-30 лет, с продлением) или компанию PT PMA, владеющую правом застройки (HGB).
Сколько денег нужно, чтобы купить недвижимость на Бали в 2026 году?
Входные юниты off-plan и земля в развивающихся районах начинаются около $60-150 тыс. Медианная вилла по острову ~$256-299 тыс., а большинство вилл инвестиционного уровня, $300-600 тыс. Заложите ещё 10-15% на налоги и оформление.
Безопасно ли покупать недвижимость на Бали?
Да, при правильной структуре, проверенном титуле и зонировании и независимой проверке у нотариуса (PPAT) до оплаты. Большинство проблем происходит из-за пропуска проверки, а не из-за самого Бали.
Какую доходность можно ожидать?
Валовая доходность составляет ~10-18% в премиальных районах. Чистая ниже: ~4-6% при самостоятельном управлении или ~10-15% при профессиональном, после комиссий, налога, обслуживания и простоя.
Где покупать новичку?
Проверенные арендные рынки, Чангу/Берава, Улувату, Санур, для спроса и перепродажи, или развивающиеся пояса (Табанан, Сесех) для роста стоимости. Подберите район под свою цель.
Какие налоги применяются?
Транзакционный налог (BPHTB, ~5%) при покупке, ежегодный PBB (~0,1% от оценочной стоимости) и подоходный налог на доходы от аренды. Уточните текущие ставки у налогового консультанта.
Off-plan или вторичка для первой покупки?
Вторичка даёт определённость и более быстрый доход; off-plan даёт более низкую входную цену и платежи по этапам, но добавляет риск строительства и девелопера. В любом случае проверяйте PMA, репутацию и эскроу.
Ссылки и официальные источники
- ATR/BPN: титулы на землю (Hak Milik / Hak Pakai / HGB) и зонирование, atrbpn.go.id
- BKPM / Invest Indonesia: правила PT PMA и иностранных инвестиций, investindonesia.go.id
- DJP / Министерство финансов: PBB, BPHTB и налог на доход от аренды, pajak.go.id
- BPS, Статистика Индонезии / Бали: туристические прибытия и заполняемость, bali.bps.go.id
- Bank Indonesia, индекс цен на жилую недвижимость: рост цен и FX, bi.go.id
- Рыночные данные (2026): ценовой гид Bali Villa Realty; исследование цены за are Paradyse Homes; анализ районов/доходности Prestige Property Bali; рыночный отчёт InvestLandBali.
- Данные портфеля Magnum Estate (чистая доходность по проектам): на основе [N] юнитов, [период]. [добавить методологию]
Об авторе
Донни Йосуа, рыночный аналитик Magnum Estate, отмеченного наградами девелопера на Бали (Берава, Санур, Sky Stars, Sky Royal). Он отслеживает цены, доходность и регулирование на Бали для иностранных покупателей.
