Купівля нерухомості на Балі й надалі привертає увагу інвесторів з усього світу, оскільки ринок стає більш зрілим. Багато інвесторів зосереджуються на lifestyle-цінності та орендному доході. Одне рішення формує результат уже на початковому етапі. Це рішення — вибір між freehold та leasehold при володінні нерухомістю на Балі. Простими словами, freehold означає повну власність, тоді як leasehold — це оренда на визначений період часу.
Цей гід пояснює юридичні структури, фінансовий вплив і практичні наслідки кожного типу володіння. Ми порівнюємо обидва формати нерухомості поруч, щоб ви могли краще зрозуміти кожен з них. Таким чином, ви зможете легко прийняти обґрунтоване рішення при купівлі нерухомості на Балі.
Пояснення Freehold vs Leasehold
Під час купівлі нерухомості на Балі покупці зазвичай стикаються з двома типами прав власності. Перший — freehold, що означає повну власність. Другий — leasehold, коли нерухомість орендується.
Freehold (Hak Milik) означає, що ви володієте землею на постійній основі. Ви маєте повний контроль — можете продавати, здавати в оренду або розвивати об’єкт. Іноземці не можуть напряму володіти freehold і повинні використовувати юридичні структури.
Leasehold (Hak Sewa Bangunan) означає, що ви орендуєте землю на фіксований строк. Термін може становити від 25 до 99 років із законним правом користування.
Що таке freehold-нерухомість на Балі?
Freehold (Hak Milik) означає постійну власність на землю з повними правами на продаж, оренду або забудову для відповідних індонезійських власників титулу. Деякі інвестори використовують юридичні структури, щоб отримати подібні переваги, хоча певні ризики зберігаються.
Переваги freehold:
- Freehold забезпечує сильну довгострокову безпеку.
- Постійна власність без терміну закінчення
- Повний контроль над перепродажем, орендою та розвитком
Недоліки freehold:
- Іноземні покупці стикаються з низкою обмежень.
- Пряме володіння недоступне для фізичних осіб-іноземців
- Юридичні структури потребують ретельного дотримання законодавства
Податки на freehold-нерухомість
Обов’язкові податки для freehold-нерухомості:
- BPHTB (податок на придбання землі та будівель): 5% від вартості угоди, сплачується покупцем.
- Податок на прибуток (PPh) при продажу нерухомості: 2,5% від ціни продажу, сплачується продавцем.
- Щорічний податок на землю та будівлі (PBB): до 0,5% від оподатковуваної вартості об’єкта.
- Податок на предмети розкоші (PPnBM): до 20% для елітної нерухомості.
- ПДВ (VAT/PPN): від 11% до 12%, застосовується до нових об’єктів від девелоперів.
Як працює freehold на Балі
Розглянемо приклад, щоб зрозуміти, як можна придбати freehold-нерухомість:
- Створіть компанію з іноземним капіталом (PT PMA) в Індонезії. Для цього потрібен початковий капітал у розмірі 10 млрд індонезійських рупій.
- Після оформлення всіх документів компанія може придбати нерухомість на правах Hak Guna Bangunan (HGB) або Hak Pakai, але не Hak Milik. У цьому випадку саме компанія стає юридичним власником.
- Далі ви можете будувати, здавати нерухомість в оренду або використовувати її у межах своєї бізнес-діяльності.
Інвесторам, які планують довгострокове володіння, варто знати, чим преміальне будівництво на Балі відрізняється від дорогих помилок у 2026 році.
Read also: Інвестиції в нерухомість Балі у 2026 році: що потрібно знати серйозним інвесторам
Що таке leasehold-нерухомість на Балі?
Leasehold-нерухомість надає право користування на фіксований строк. Зазвичай строк оренди становить від 25 до 30 років із можливістю продовження до 80–99 років залежно від договору. Така структура дозволяє іноземним покупцям легально контролювати нерухомість без володіння землею.
Leasehold є поширеним форматом для всіх типів нерухомості.
Переваги leasehold:
- Leasehold забезпечує доступність і гнучкість.
- Законна форма володіння для іноземних покупців
- Нижчі початкові інвестиції
Недоліки leasehold:
- Leasehold має певні обмеження.
- Право володіння припиняється після закінчення строку оренди
- Умови продовження залежать від домовленості з власником землі
Податки на leasehold-нерухомість
Обов’язкові податки для leasehold-нерухомості:
- Податок на прибуток (PPh): 10% від орендного доходу або 20%, якщо власник не має податкового номера (NPWP).
- ПДВ (VAT/PPN): 11%, застосовується до нових об’єктів від девелоперів.
- Щорічний податок на землю та будівлі (PBB): від 0,1% до 0,3% від оподатковуваної вартості, зазвичай сплачується власником землі, якщо інше не передбачено договором оренди.
Як працює leasehold на Балі
Спрощений процес виглядає так:
- Пошук вілли або земельної ділянки з титулом leasehold.
- Рекомендується відкрито обговорити строк оренди та можливості продовження з власником землі. Якщо ви співпрацюєте з агентством нерухомості, таким як Magnum Estate, переговори зазвичай ведуться від вашого імені.
- Після узгодження умов готується та підписується юридичний договір оренди у присутності нотаріуса.
- Здійснюється оплата орендної суми згідно з договором — одноразово або частинами.
- Ви можете продовжити оренду шляхом переговорів до закінчення строку або передати залишок оренди іншій стороні.
Можливо, вам буде цікаво: Як структура власності впливає на управління віллами на Балі
Юридичні аспекти для іноземних інвесторів
Іноземні покупці повинні суворо дотримуватися індонезійського законодавства щодо нерухомості. Leasehold пропонує більш зрозумілий юридичний шлях. Структури freehold потребують професійного супроводу та повної відповідності нормам.
Ключові юридичні фактори включають:
- Перевірку титулу власності
- Відповідність зонуванню
- Чіткість контрактних умов
- Положення щодо продовження
Для зниження ризиків варто ознайомитися з матеріалом про те, як уникнути поширених юридичних помилок при купівлі нерухомості на Балі.
Вибір правильного варіанту для вашого інвестиційного плану
Кожен тип власності має свої особливості, тому важливо розуміти їх перед ухваленням рішення.
Leasehold підходить інвесторам, які шукають:
- Юридичну прозорість
- Нижчу вартість входу
- Коротко- та середньострокову дохідність
- Простіше управління нерухомістю
Freehold підходить інвесторам, які прагнуть:
- Постійної власності
- Довгострокового збереження капіталу
- Повного контролю над об’єктом
- Активів для кількох поколінь
Співпраця з перевіреною компанією з управління віллами на Балі допоможе визначити оптимальний варіант саме для вас.
Практичні поради перед покупкою
Розумне планування знижує ризики та захищає дохідність. Зверніть увагу на такі поради:
- Перевіряйте умови оренди разом з юристами
- Підтверджуйте зонування та будівельні дозволи
- Уважно перевіряйте залишковий строк оренди
- Розумійте умови та вартість продовження
Magnum Estate супроводжує покупців, забезпечуючи прозорість і впевненість у виборі структури власності.
Висновок
Freehold і leasehold задовольняють різні інвестиційні потреби. Універсального рішення не існує. Leasehold забезпечує легальний доступ і гнучкі точки входу. Freehold пропонує постійність, але з більшою складністю. У 2026 році поінформовані інвестори зосереджуються на структурі, локації та силі контракту, а не на припущеннях.
Плануєте орендувати або купити нерухомість на Балі у 2026 році? Зверніться до Magnum Estate та ознайомтеся з доступними об’єктами та віллами.
FAQs
Чи є leasehold на Балі хорошою інвестицією?
Так, якщо строк оренди тривалий, а договори чітко прописані. Багато інвесторів, які купують нерухомість на Балі, отримують стабільний орендний дохід.
У чому різниця між freehold і leasehold на Балі?
Freehold означає постійну власність. Leasehold надає право користування на обмежений час.
Що відбувається після закінчення leasehold на Балі?
Право власності повертається власнику землі, якщо не відбулося продовження.
Що означає leasehold на 25 років на Балі?
Це мінімальний поширений строк оренди, часто з опціями продовження.
Який строк leasehold вважається оптимальним?
Термін від 30 років і більше забезпечує кращу ліквідність та впевненість для оренди.
(*)
