Покупка недвижимости на Бали продолжает привлекать внимание со всего мира по мере взросления рынка. Многие инвесторы ориентируются на сочетание lifestyle-ценности и арендного дохода. Одно решение определяет результат практически с самого начала. Речь идёт о выборе между freehold и leasehold при владении недвижимостью на Бали. Проще говоря, freehold означает полную собственность, а leasehold — аренду на определённый срок.
В этом гиде объясняются юридические структуры, финансовые последствия и практические результаты каждого типа владения. Мы сравниваем оба варианта бок о бок, чтобы вы могли чётко понять различия. Это поможет вам принять взвешенное и обоснованное решение при покупке недвижимости на Бали.
Freehold vs. Leasehold: объяснение типов собственности
При покупке недвижимости на Бали вы, как покупатель, столкнётесь с двумя основными типами собственности. Первый — freehold, что означает право собственности. Второй — leasehold, при котором недвижимость арендуется.
Freehold (Hak Milik) означает, что вы владеете землёй на постоянной основе. Вы имеете полный контроль: можете продавать, сдавать в аренду или застраивать участок. Иностранцы не могут напрямую владеть freehold и должны использовать специальные юридические структуры.
Leasehold (Hak Sewa Bangunan) означает аренду земли на фиксированный срок. Срок может составлять от 25 до 99 лет с законным правом пользования.
Что такое freehold-недвижимость на Бали?
Freehold (Hak Milik) означает постоянное владение землёй с полным правом продажи, аренды или застройки для граждан Индонезии, имеющих соответствующий титул. Некоторые инвесторы используют юридические структуры для получения схожих преимуществ, однако определённые риски при этом сохраняются.
Преимущества freehold:
- Freehold обеспечивает высокую долгосрочную безопасность.
- Постоянная собственность без срока окончания
- Полный контроль над перепродажей, арендой и развитием
Недостатки freehold:
- Иностранные покупатели сталкиваются с рядом ограничений.
- Прямое владение недоступно для физических лиц-иностранцев
- Юридические структуры требуют строгого соблюдения законодательства
Налоги на freehold-недвижимость
Обязательные налоги для freehold-недвижимости включают:
- BPHTB (налог на приобретение земли и зданий): 5% от стоимости сделки, оплачивается покупателем.
- Подоходный налог (PPh) при продаже недвижимости: 2,5% от цены продажи, оплачивается продавцом.
- Ежегодный налог на землю и здание (PBB): до 0,5% от налогооблагаемой стоимости объекта.
- Налог на предметы роскоши (PPnBM): до 20% для элитной недвижимости.
- НДС (VAT/PPN): от 11% до 12%, применяется к новым объектам от застройщиков.
Как работает freehold на Бали
Рассмотрим пример, чтобы понять механизм покупки freehold-недвижимости:
- Создаётся компания с иностранным капиталом (PT PMA) в Индонезии. Для этого требуется уставный капитал в размере 10 млрд индонезийских рупий.
- После оформления всех документов компания может приобрести недвижимость на правах Hak Guna Bangunan (HGB) или Hak Pakai, но не Hak Milik. В этом случае юридическим владельцем становится компания.
- Далее вы можете строить, сдавать объект в аренду или использовать его в рамках коммерческой деятельности.
Инвесторам, планирующим долгосрочное владение, важно понимать, чем премиальное строительство на Бали отличается от дорогостоящих ошибок в 2026 году.
Read also: Инвестиции в недвижимость Бали в 2026 году: что нужно знать серьёзным инвесторам
Что такое leasehold-недвижимость на Бали?
Leasehold предоставляет право пользования недвижимостью на фиксированный срок. Обычно срок аренды составляет от 25 до 30 лет с возможностью продления до 80–99 лет в зависимости от договора. Такая структура позволяет иностранным покупателям легально контролировать недвижимость без владения землёй.
Leasehold широко распространён для всех типов объектов.
Преимущества leasehold:
- Leasehold обеспечивает доступность и гибкость.
- Законная форма владения для иностранных покупателей
- Более низкие первоначальные инвестиции
Недостатки leasehold:
- Leasehold имеет определённые ограничения.
- Право владения прекращается по окончании срока аренды
- Условия продления зависят от соглашения с землевладельцем
Налоги на leasehold-недвижимость
Обязательные налоги для leasehold-недвижимости:
- Подоходный налог (PPh): 10% от арендного дохода или 20%, если у владельца нет налогового номера (NPWP).
- НДС (VAT/PPN): 11%, применяется к новым объектам от застройщиков.
- Ежегодный налог на землю и здание (PBB): от 0,1% до 0,3% от налогооблагаемой стоимости, обычно оплачивается землевладельцем, если иное не указано в договоре аренды.
Как работает leasehold на Бали
Упрощённая схема выглядит следующим образом:
- Поиск виллы или участка с титулом leasehold.
- Рекомендуется заранее обсудить срок аренды и условия продления с владельцем земли. При работе с агентством недвижимости, таким как Magnum Estate, переговоры обычно ведутся за вас.
- После согласования условий подготавливается и подписывается юридический договор аренды в присутствии нотариуса.
- Производится оплата арендной суммы в соответствии с договором — единовременно или по согласованному графику.
- По окончании срока аренды вы можете договориться о продлении либо передать оставшийся срок аренды другой стороне.
Вам также может быть интересно: Как структура владения влияет на управление виллами на Бали
Юридические аспекты для иностранных инвесторов
Иностранные покупатели обязаны строго соблюдать индонезийское законодательство в сфере недвижимости. Leasehold предлагает более понятный и прямой юридический путь. Freehold-структуры требуют профессионального сопровождения и строгого соответствия нормам.
Ключевые юридические факторы включают:
- Проверку титула собственности
- Соответствие зонированию
- Чёткость договорных условий
- Положения о продлении
Для снижения рисков рекомендуется ознакомиться с материалом о том, как избежать распространённых юридических ошибок при покупке недвижимости на Бали.
Выбор правильного варианта для вашей инвестиционной стратегии
Каждый тип собственности имеет свои особенности, поэтому важно понимать их до принятия решения.
Leasehold подходит инвесторам, которые ищут:
- Юридическую прозрачность
- Более низкую стоимость входа
- Кратко- и среднесрочную доходность
- Более простое управление объектом
Freehold подходит инвесторам, которые ориентированы на:
- Постоянное владение
- Долгосрочное сохранение капитала
- Полный контроль над объектом
- Активы для нескольких поколений
Работа с проверенной компанией по управлению виллами на Бали поможет определить оптимальный вариант именно для вас.
Практические советы перед покупкой
Грамотное планирование снижает риски и защищает доходность. Обратите внимание на следующие рекомендации:
- Проверяйте условия аренды с юристами
- Подтверждайте зонирование и строительные разрешения
- Внимательно оценивайте оставшийся срок аренды
- Понимайте условия и стоимость продления
Magnum Estate сопровождает покупателей, обеспечивая прозрачность и уверенность в выборе структуры владения.
Заключение
Freehold и leasehold подходят для разных инвестиционных целей. Универсального решения не существует. Leasehold обеспечивает легальный доступ и гибкость входа на рынок. Freehold предлагает постоянство, но сопровождается большей сложностью. В 2026 году осознанные инвесторы фокусируются на структуре владения, локации и силе договора, а не на предположениях.
Планируете арендовать или купить недвижимость на Бали в 2026 году? Свяжитесь с Magnum Estate и изучите доступные объекты и виллы.
FAQs
Является ли leasehold на Бали хорошей инвестицией?
Да, при длительных сроках аренды и чётких договорах. Многие инвесторы, покупающие недвижимость на Бали, получают стабильный арендный доход.
В чём разница между freehold и leasehold на Бали?
Freehold означает постоянную собственность. Leasehold предоставляет право пользования на ограниченный срок.
Что происходит после окончания leasehold на Бали?
Право собственности возвращается землевладельцу, если не было продления.
Что означает leasehold на 25 лет на Бали?
Это минимальный распространённый срок аренды, часто с возможностью продления.
Какой срок leasehold считается оптимальным?
Срок от 30 лет и более обеспечивает лучшую ликвидность и уверенность для аренды.
(*)
