L’achat de biens immobiliers à Bali continue d’attirer l’attention internationale à mesure que le marché mûrit. De nombreux investisseurs se concentrent sur les rendements liés au style de vie et les revenus locatifs. Une décision influence tous les résultats dès le départ. Cette décision concerne le choix entre freehold et leasehold pour la propriété à Bali. En termes simples, le freehold signifie la pleine propriété, tandis que le leasehold correspond à une location pour une durée déterminée.
Ce guide explique les structures juridiques, l’impact financier et les résultats pratiques de chaque type de propriété. Nous comparons les deux options côte à côte afin que vous puissiez mieux les comprendre. Ainsi, vous pourrez prendre une décision éclairée lorsque vous achèterez un bien immobilier à Bali.
Freehold vs Leasehold : explication des types de propriété
Lors de l’achat d’un bien immobilier à Bali, deux types de propriétés se présentent généralement à l’acheteur. Le premier est le freehold, qui signifie tout simplement la propriété. Le second est le leasehold, où le bien est loué.
Le freehold (Hak Milik) signifie que vous possédez le terrain de manière permanente. Vous disposez d’un contrôle total pour le vendre, le louer ou le développer. Les étrangers ne peuvent pas détenir directement un freehold et doivent utiliser des structures juridiques spécifiques.
Le leasehold (Hak Sewa Bangunan) signifie que vous louez le terrain pour une durée déterminée. La durée peut aller de 25 à 99 ans, avec des droits légaux d’utilisation du bien.
Qu’est-ce qu’un bien en freehold à Bali ?
Le freehold (Hak Milik) correspond à la propriété permanente du terrain, avec des droits complets de vente, de location ou de développement pour les titulaires indonésiens éligibles. Certains investisseurs utilisent des structures juridiques pour accéder à des avantages similaires, bien que des risques subsistent.
Avantages du freehold :
- Le freehold offre une forte sécurité à long terme.
- Propriété permanente sans date d’expiration
- Contrôle total sur la revente, la location et le développement
Inconvénients du freehold :
- Les acheteurs étrangers font face à plusieurs défis.
- La propriété directe reste indisponible pour les particuliers étrangers
- Les structures juridiques exigent une conformité rigoureuse
Taxes applicables aux biens en freehold
Voici les taxes obligatoires pour les biens en freehold :
- BPHTB (Taxe d’acquisition des terrains et bâtiments) : 5 % de la valeur de la transaction, payée par l’acheteur.
- Impôt sur le revenu (PPh) lors de la vente d’un bien : 2,5 % du prix de vente, payé par le vendeur.
- Taxe foncière annuelle (PBB) : jusqu’à 0,5 % de la valeur imposable du bien.
- Taxe sur les produits de luxe (PPnBM) : jusqu’à 20 % pour les biens de luxe.
- Taxe sur la valeur ajoutée (TVA / PPN) : entre 11 % et 12 %, appliquée aux ventes de biens neufs par les promoteurs.
Comment fonctionne le freehold à Bali
Voici un exemple pour comprendre comment acquérir un bien assimilé au freehold :
- Créer une société à capitaux étrangers (PT PMA) en Indonésie. Cela nécessite un capital initial de 10 milliards IDR.
- Une fois les démarches administratives complétées, la société peut acquérir un bien sous Hak Guna Bangunan (HGB) ou Hak Pakai, et non sous Hak Milik. Dans ce cas, la société devient le propriétaire légal.
- Vous pouvez ensuite construire, louer ou utiliser le bien dans le cadre de vos activités commerciales.
Les investisseurs envisageant une détention à long terme devraient savoir ce qui distingue une construction haut de gamme à Bali des erreurs coûteuses en 2026.
https://magnumestate.com/blog/premium-real-estate-bali-2026
Read also: Investissement Immobilier à Bali en 2026 : Ce que les Investisseurs Sérieux Doivent Savoir
Qu’est-ce qu’un bien en leasehold à Bali ?
Le leasehold accorde des droits d’utilisation pour une durée déterminée. Les baux varient généralement de 25 à 30 ans, avec des extensions possibles pouvant atteindre 80 à 99 ans, selon le contrat. Cette structure permet aux acheteurs étrangers de contrôler légalement un bien sans posséder le terrain.
Le leasehold reste courant pour tous types de biens.
Avantages du leasehold :
- Le leasehold offre accessibilité et flexibilité.
- Structure juridique adaptée aux acheteurs étrangers
- Investissement initial plus faible
Inconvénients du leasehold :
- Le leasehold comporte certaines limites.
- La propriété prend fin à l’expiration du bail
- Le renouvellement dépend de l’accord du propriétaire du terrain
Taxes applicables aux biens en leasehold
Voici les taxes obligatoires pour les biens en leasehold :
- Impôt sur le revenu (PPh) : 10 % des revenus locatifs, ou 20 % si le propriétaire ne dispose pas de numéro fiscal (NPWP).
- Taxe sur la valeur ajoutée (TVA / PPN) : 11 %, appliquée aux ventes de biens neufs par les promoteurs.
- Taxe foncière annuelle (PBB) : entre 0,1 % et 0,3 % de la valeur imposable, généralement payée par le propriétaire du terrain, sauf disposition contraire du contrat de bail.
Comment fonctionne le leasehold à Bali
Voici un processus simplifié :
- Recherchez une villa ou un terrain proposé sous un titre leasehold.
- Il est conseillé de discuter ouvertement de la durée du bail et des possibilités de prolongation avec le propriétaire du terrain. Si vous travaillez avec une agence immobilière comme Magnum Estate, celle-ci gérera les négociations pour vous.
- Après accord sur les conditions, un contrat de bail légal est rédigé et signé devant notaire.
- Effectuez le paiement du montant du bail conformément à l’accord, en une seule fois ou par versements échelonnés.
- Vous pouvez prolonger le bail en négociant avant son expiration ou transférer le bail restant à un tiers.
Vous pourriez aussi aimer : Comment la structure de propriété influence la gestion des villas à Bali
Considérations juridiques pour les investisseurs étrangers
Les acheteurs étrangers doivent respecter strictement la législation immobilière indonésienne. Le leasehold offre une voie juridique plus claire. Les structures freehold nécessitent un accompagnement professionnel et une conformité rigoureuse.
Les principaux facteurs juridiques incluent :
- Vérification du titre de propriété
- Conformité au zonage
- Clarté contractuelle
- Clauses de renouvellement
Pour réduire les risques, il est utile de consulter comment éviter les erreurs juridiques courantes lors de l’achat d’un bien immobilier à Bali.
https://magnumestate.com/blog/avoid_mistakes_when_buying_property_in_bali
Choisir la bonne option pour votre plan d’investissement
Chaque type de propriété présente des caractéristiques différentes. Il est donc essentiel de bien les comprendre avant de prendre une décision.
Le leasehold convient aux investisseurs qui recherchent :
- Clarté juridique
- Coûts d’acquisition plus faibles
- Rendements à court et moyen terme
- Gestion immobilière plus simple
Le freehold convient aux investisseurs qui recherchent :
- Propriété permanente
- Préservation du capital à long terme
- Contrôle total du bien
- Actifs transmissibles sur plusieurs générations
Travaillez avec une société expérimentée de gestion de villas à Bali pour déterminer la meilleure option pour vous.
Conseils pratiques avant d’acheter
Une planification intelligente réduit les risques et protège les rendements. Voici quelques conseils pratiques à retenir :
- Examiner les termes du bail avec des experts juridiques
- Confirmer le zonage et les permis de construire
- Vérifier attentivement le nombre d’années restantes sur le bail
- Comprendre les conditions de renouvellement et leur coût
Magnum Estate accompagne les acheteurs avec clarté et rigueur dans le choix des structures de propriété.
Conclusion
Le freehold et le leasehold répondent à des objectifs d’investissement différents. Aucune option ne convient à tous les acheteurs. Les biens en leasehold offrent un accès légal et des points d’entrée flexibles. Les structures freehold offrent la permanence au prix d’une plus grande complexité. En 2026, les investisseurs avisés se concentrent sur la structure, l’emplacement et la solidité des contrats plutôt que sur des suppositions.
Vous souhaitez louer ou acheter un bien immobilier à Bali en 2026 ? Contactez Magnum Estate et explorez différentes propriétés et villas.
FAQs
Le leasehold à Bali est-il un bon investissement ?
Oui, lorsque la durée du bail est longue et que les contrats sont clairs. De nombreux investisseurs qui souhaitent acheter un bien immobilier à Bali obtiennent de solides rendements locatifs.
Quelle est la différence entre freehold et leasehold à Bali ?
Le freehold offre une propriété permanente. Le leasehold accorde des droits d’utilisation limités dans le temps.
Que se passe-t-il à la fin d’un bail leasehold à Bali ?
La propriété revient au propriétaire du terrain, sauf si un renouvellement est négocié.
Qu’est-ce qu’un bail de 25 ans à Bali ?
Il s’agit de la durée minimale courante, souvent accompagnée d’options de prolongation.
Combien d’années sont recommandées pour un leasehold ?
Trente ans ou plus offrent une meilleure confiance en matière de revente et de location.
(*)
