Rédigé par Donny Yosua, Analyste Magnum Estate ·
Relu par l’équipe juridique & immigration de Magnum Estate ·
Dernière mise à jour 3 juin 2026
"~$33 Frais e-VOA (30 jours) · 5-60 ans Durée de séjour (e-VOA, KITAP) · ~$130 k Dépôt visa résidence secondaire · IDR 1 M/jour Pénalité dépassement"
Chiffres clés (2026)
Guide visa Bali 2026 : résumé
Ce guide visa Bali 2026 répond directement à la question : vous n’avez pas besoin d’un permis de résidence pour acheter une propriété à Bali, un visa touristique VOA/e-VOA ou un visa visiteur B211 suffit pour inspecter et notarier une transaction, mais pour vivre ici et gérer une location, il vous faut un visa de résidence (KITAS investisseur, visa résidence secondaire/golden visa ou KITAP). Crucial : un KITAS/KITAP ouvre également une voie de propriété plus solide : le titre Hak Pakai (Droit d’Usage) en votre propre nom.
- Visite simple / due diligence : e-VOA (30+30 jours, ~USD 33) ou B211 (60, 180 jours).
- Déplacements fréquents de contrôle : visa entrées multiples (1-5 ans, 60-180 jours par visite).
- Relocalisation & gestion d’une location : KITAS investisseur (6 mois, 5 ans), droits de travail et bancaires.
- Retraités / investisseurs passifs : visa résidence secondaire (golden), 5/10 ans, pas de parrain employeur.
- Installation permanente : KITAP, résidence permanente après les années KITAS qualifiantes.
- Lien avec la propriété : aucun visa n’accorde la pleine propriété (Hak Milik) ; KITAS/KITAP permet Hak Pakai.
"Transparence : Magnum Estate développe des propriétés à Bali, ce qui implique un intérêt commercial. Ce guide est éducatif et ne constitue pas un conseil en immigration ou juridique. Les frais et réglementations gouvernementaux changent, vérifiez les chiffres actuels auprès de la Direction Générale de l'Immigration et consultez un agent visa agréé et un notaire indonésien certifié (PPAT) avant de postuler ou d'acheter."
Transparence
Ce guide visa Bali 2026 cartographie chaque visa qu’un acheteur étranger utilise réalistement, du touriste de 30 jours avec l’e-VOA au KITAP permanent, face à trois profils : les touristes effectuant leur due diligence, les investisseurs gérant une location, et les retraités qui s’installent. Pour chacun, nous couvrons les conditions d’éligibilité, les coûts réels 2026, la démarche étape par étape, et ce que la plupart des guides omettent : quel visa renforce réellement la façon dont vous pouvez posséder une propriété à Bali en tant qu’étranger. Tous les frais gouvernementaux sont indiqués en roupies indonésiennes (la monnaie statutaire) avec une conversion en USD à ~IDR 16 000/USD.
Quel visa Bali correspond à votre situation
Partez de votre objectif, non du nom du visa. L’erreur la plus courante est de sur-investir dans un permis de résidence quand un visa visiteur suffirait, ou de sous-investir en prenant un visa touristique quand vous avez réellement l’intention de vivre ici et d’exploiter une location, ce qui nécessite des droits de travail que seul un KITAS procure.
| Si vous êtes… | Visa recommandé | Pourquoi |
|---|---|---|
| En visite d’inspection, 1-2 semaines | e-VOA (Type B) | Le plus rapide et le moins cher ; à demander en ligne avant le départ |
| En clôture de transaction / visites de chantier, 2-6 mois | Visa visiteur B211 (Type C) | Prolongeable jusqu’à 180 jours ; travail non autorisé |
| Déplacements trimestriels de contrôle pendant des années | Visa entrées multiples (Type D) | Rentrées libres ; valide 1-5 ans |
| Relocalisation & gestion d’une location | KITAS investisseur (Type E) | Résidence + droits de travail et bancaires ; permet Hak Pakai |
| Retraité / financièrement indépendant, passif | Visa résidence secondaire (golden) | 5-10 ans, pas de parrain employeur ; justificatif de fonds |
| Installation permanente | KITAP | Résidence permanente après les années KITAS qualifiantes |
| Les profils correspondent aux catégories visiteur (B/C/D) et résidence (KITAS/résidence secondaire/KITAP) d’Indonésie. Source : Direction Générale de l’Immigration (imigrasi.go.id). |
Comparatif des types de visa Bali : coût, durée et propriété
Le tableau ci-dessous est le cœur de ce guide, objectif, durée, coût réel, droits de travail, et la colonne qui intéresse le plus les acheteurs : si le visa vous permet de détenir un titre foncier en votre propre nom.
| Visa | Idéal pour | Durée max. | Coût indicatif | Droits de travail | Peut posséder une propriété ? |
|---|---|---|---|---|---|
| VOA / e-VOA (Type B) | Inspections, due diligence | 30 + 30 = 60 jours | IDR 500 000 (~USD 33) | Non | Peut acheter via leasehold / PT PMA ; pas de titre en nom propre |
| Visiteur B211 (Type C) | Clôture, visites de chantier | 60, 180 jours | IDR 2-3 M (~USD 130-200) | Non | Peut acheter via leasehold / PT PMA |
| Entrées multiples (Type D) | Déplacements fréquents | 1-5 ans (60-180 jours/visite) | IDR 5-12 M (~USD 330-800) | Non | Peut acheter via leasehold / PT PMA |
| KITAS investisseur (Type E) | Relocalisation, gestion d’une location | 6 mois, 5 ans | IDR 3-15 M (~USD 200-1 000) | Oui (investisseur) | Oui, Hak Pakai en nom propre |
| Visa résidence secondaire (golden) | Retraités, investisseurs passifs | 5 ou 10 ans | Dépôt ~IDR 2 Mds (~USD 130 000) | Limité | Hak Pakai (comme détenteur d’un permis de résidence) |
| KITAP | Résidents permanents | Permanent (carte 5 ans) | Variable (après années KITAS) | Oui | Oui, Hak Pakai en nom propre |
| Frais gouvernementaux en IDR avec USD à ~IDR 16 000/USD ; les fourchettes B211/entrées multiples/KITAS varient selon la durée, le parrain et l’agent. Le dépôt résidence secondaire est un solde de justificatif de fonds, non des frais. Les étrangers ne peuvent pas détenir Hak Milik (pleine propriété). Sources : imigrasi.go.id ; estimations bureau Magnum Estate pour les chiffres dépendant des agents (indiqués comme indicatifs). |
Lisez les coûts attentivement : les chiffres e-VOA/B211/KITAS sont des fourchettes gouvernement + agent typique et varient avec les barèmes de frais PMK, confirmez les chiffres actuels avant de payer. Le «~USD 130 000» du visa résidence secondaire est un dépôt remboursable de justificatif de fonds conservé dans une banque d’État indonésienne, non de l’argent dépensé. Voir comment les coûts de détention et impôts s’intègrent dans le tableau global dans notre guide taxes & coûts de détention à Bali.
VOA / e-VOA (Type B) : visites courtes & due diligence
Idéal pour : les voyages courts d’inspection de propriété et la due diligence initiale. Durée : 30 jours, prolongeable une fois pour 30 jours supplémentaires (60 jours maximum). Coût : IDR 500 000 (~USD 33) par demande. Les ressortissants d’environ 97 pays, la plupart des passeports occidentaux, sont éligibles.
La voie recommandée est l’e-VOA électronique : postulez sur evisa.imigrasi.go.id au plus tôt 14 jours avant le voyage, téléchargez la page bio de votre passeport et une photo 35 × 45 mm, payez par carte étrangère, et recevez une lettre d’approbation en 3-5 jours ouvrables. Vous pouvez aussi acheter un VOA à l’arrivée à l’aéroport Ngurah Rai, mais attendez-vous à des files plus longues. La prolongation de l’e-VOA (IDR 850 000, ~USD 55) nécessite désormais une visite biométrique unique dans un bureau d’immigration local, règle en vigueur depuis le 1er juin 2025.
Limite ferme : l’e-VOA ne se prolonge qu’une seule fois. Après 60 jours vous devez quitter l’Indonésie ou passer à un B211, un visa entrées multiples ou un KITAS avant l’expiration. Le dépassement est sanctionné à IDR 1 000 000 par jour. Si vous passez de la visite à l’achat, lisez acheter une propriété à Bali en tant qu’étranger : guide juridique 2026.
Visa visiteur B211 (Type C) : 60 à 180 jours
Idéal pour : les projets à moyen terme (2-6 mois), clôture, rencontre avec architectes et avocats, suivi de chantier. Le B211 (le visa visiteur/social à entrée unique, souvent appelé «Type C») accorde 60 jours et se prolonge deux fois de 60 jours chacune, soit jusqu’à 180 jours. Coût indicatif : IDR 2-3 millions (~USD 130-200), selon la nationalité et l’agent.
Le B211 nécessite un garant indonésien, un citoyen indonésien, une société enregistrée (PT), ou en pratique votre promoteur ou agent. Vous devrez aussi présenter un passeport valable 6 mois+, une photo récente, un relevé bancaire (typiquement ~USD 2 000 pour 60 jours) et une preuve de voyage de retour. Chaque prolongation en pays coûte environ IDR 600 000-800 000 et prend 3-7 jours ouvrables. Le B211 ne confère aucun droit de travail : il couvre l’achat et la supervision, non la gestion d’une location pour des revenus.
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KITAS investisseur (Type E) : relocalisation & gestion d’une location
Idéal pour : vivre à Bali tout en gérant des opérations locatives, supervisant la propriété et acquérant davantage de biens. Le KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas) est un permis de résidence temporaire valide de 6 mois à 5 ans. Coût indicatif : IDR 3-15 millions (~USD 200-1 000) selon la durée et le type de garant. Le KITAS investisseur est parrainé par une PT PMA (société détenue par des étrangers) dans laquelle vous détenez des parts qualifiantes, plutôt que par un employeur.
Le KITAS débloque des droits que les visas visiteurs n’offrent pas : travail et activité commerciale légaux, compte bancaire indonésien, déclaration fiscale en tant que résident, entrées multiples, et la capacité de détenir le titre Hak Pakai en votre propre nom (voir ci-dessous). Les conditions incluent un passeport valide, une autorisation du garant, un justificatif de fonds, un certificat médical et un extrait de casier judiciaire du pays d’origine. Le traitement prend généralement 2-4 semaines. Si vous détenez déjà un B211, la conversion en KITAS sur place est possible dans de nombreux cas.
Visa résidence secondaire (golden visa) : retraités & investisseurs passifs
Idéal pour : les étrangers financièrement indépendants et les retraités qui souhaitent une résidence à long terme sans parrain d’entreprise. Le visa résidence secondaire
d’Indonésie (faisant partie du cadre plus large du «golden visa») accorde 5 ou 10 ans de résidence. La condition principale est un justificatif de fonds : un dépôt d’environ IDR 2 milliards (~USD 130 000) dans une banque d’État indonésienne, ou un actif qualifiant équivalent comme une propriété indonésienne ou des obligations d’État. Le dépôt est un solde que vous conservez, non des frais que vous dépensez.
Comme il ne nécessite pas de parrain employeur ou PT, le visa résidence secondaire convient aux retraités et investisseurs passifs qui n’ont pas l’intention de travailler activement mais souhaitent une base stable sur plusieurs années pour superviser une villa. En tant que détenteur d’un permis de résidence, vous pouvez également détenir Hak Pakai. Pour des seuils d’investissement plus élevés, la voie golden visa offre une validité plus longue, confirmez les paliers actuels auprès de la direction de l’immigration avant de postuler.
KITAP : résidence permanente
Idéal pour : les résidents à long terme. Le KITAP (Kartu Izin Tinggal Tetap) est un permis de résidence permanente, généralement accessible après avoir détenu un KITAS qualifiant pendant un nombre déterminé d’années consécutives (généralement lié aux voies investisseur ou familiale). Il est délivré sur une carte de 5 ans renouvelable, avec l’ensemble le plus solide de droits : résidence stable, travail, opérations bancaires et, comme le KITAS, la capacité de détenir le titre Hak Pakai en votre propre nom. Pour un investisseur étranger planifiant de faire de Bali sa résidence permanente, le KITAP est l’état final de l’échelle de résidence qui commence avec le KITAS.
Visas & propriété : comment le KITAS permet Hak Pakai
C’est le lien que les guides visa génériques omettent. Votre visa ne vous permet pas d’acheter en pleine propriété : en vertu de la Loi Agraire indonésienne, les étrangers ne peuvent pas détenir Hak Milik (pleine propriété) directement, quel que soit le visa. Ce qui change avec votre statut d’immigration, c’est la solidité de la voie de propriété qui s’ouvre à vous :
| Votre statut | Voie de propriété disponible | Notes |
|---|---|---|
| Visiteur (VOA/e-VOA, B211, entrées multiples) | Location longue durée (Hak Sewa) ou PT PMA (HGB) | Vous pouvez acheter et notarier ; pas de titre en votre nom personnel |
| Détenteur KITAS investisseur / KITAP / résidence secondaire | Hak Pakai (Droit d’Usage), plus leasehold / PT PMA | Hak Pakai peut être détenu en votre propre nom pour usage résidentiel |
| Les étrangers ne peuvent pas détenir Hak Milik (pleine propriété) quel que soit le visa. Source : Loi Agraire n° 5/1960 ; ATR/BPN (atrbpn.go.id). |
La leçon : si vous avez l’intention de détenir un titre résidentiel en votre propre nom plutôt que via un bail ou une société, un permis de résidence (KITAS/KITAP/résidence secondaire) est ce qui rend Hak Pakai possible. Obtenez la bonne structure dès le début : voir comment les étrangers possèdent des biens à Bali et pleine propriété vs leasehold pour les investisseurs immobiliers à Bali.
Comment postuler : documents & étapes
Quel que soit le visa, les documents essentiels et la séquence sont similaires. Postulez 2-3 semaines à l’avance, utilisez les canaux officiels (evisa.imigrasi.go.id ou votre ambassade/consulat indonésien le plus proche), et n’utilisez que des agents agréés.
| Exigence | Détail |
|---|---|
| Passeport | Valable au moins 6 mois à partir de l’entrée prévue |
| Justificatif de fonds | ~USD 1 000-2 000 (30 jours) ; ~USD 2 000-3 000 (60 jours) ; USD 5 000+ (180 jours) |
| Voyage de retour | Preuve de sortie d’Indonésie (pas nécessairement un retour au pays d’origine) |
| Hébergement | Réservation hôtel ou adresse garant/propriété à Bali |
| Photo | Récente format passeport (typiquement 4×6 cm), fond uni |
| Garant (C/D/KITAS) | Citoyen indonésien, PT, ou PT PMA ; étape biométrique pour les prolongations depuis le 1er juin 2025 |
| Exigences indicatives ; KITAS/KITAP et visa résidence secondaire ajoutent des étapes de santé, casier judiciaire et dépôt/justificatif de fonds. Source : imigrasi.go.id. |
- Faites correspondre le visa à votre calendrier en utilisant le tableau dans Quel visa correspond à votre situation.
- Trouvez un garant si nécessaire (B211, entrées multiples, KITAS), votre promoteur ou agent peut souvent vous aider.
- Préparez les documents à partir de la liste ci-dessus ; scannez clairement.
- Soumettez en ligne (e-VOA) ou via ambassade/agent agréé ; payez les frais gouvernementaux.
- Effectuez les biométries dans un bureau d’immigration local pour les prolongations et permis de résidence.
- Suivez l’expiration et prolongez ou changez avant la date limite pour éviter l’amende de IDR 1 M/jour.
Limites & pour qui ce n’est pas adapté
Ce guide s’adresse aux acheteurs et investisseurs étrangers ; il ne remplace pas un agent visa agréé ou un avocat spécialisé en immigration. Quelques mises en garde honnêtes :
- Les frais évoluent. Les frais d’immigration suivent les barèmes PMK et peuvent changer entre les cycles budgétaires, traitez chaque chiffre comme indicatif et confirmez avant de payer.
- Le travail nécessite un KITAS. Exploiter une location pour des revenus sur un visa touristique est interdit ; si vous allez gérer activement, budgétisez pour un KITAS investisseur, non un B211.
- L’éligibilité varie selon la nationalité. L’éligibilité au VOA, les exigences des ambassades et les attentes en matière de justificatif de fonds diffèrent selon le passeport, vérifiez votre propre cas.
- Le dépôt résidence secondaire immobilise du capital. ~USD 130 000 dans une banque d’État représente un vrai coût d’opportunité ; évaluez-le par rapport à votre plan d’investissement.
Méthodologie & sources
Les chiffres sont des fourchettes indicatives 2026. Les frais gouvernementaux sont en IDR (la monnaie statutaire) avec USD converti à ~IDR 16 000/USD ; les surcharges agents et services sont des estimations de marché signalées comme telles. Les catégories de visa suivent la Direction Générale de l’Immigration d’Indonésie ; les règles de propriété suivent la Loi Agraire et ATR/BPN. Les règles, notamment les frais et l’exigence biométrique de prolongation (en vigueur depuis le 1er juin 2025), changent ; vérifiez les exigences actuelles auprès des sources officielles et d’un agent agréé avant de postuler.
Conclusion
En 2026, faire correspondre votre visa Bali à votre calendrier est le risque le moins coûteux que vous puissiez éliminer. Visitez et effectuez votre due diligence avec un e-VOA ou B211 ; relocalisez-vous et opérez avec un KITAS investisseur ; installez-vous à long terme avec un visa résidence secondaire ou KITAP, et rappelez-vous que les permis de résidence, non les visas visiteurs, sont ce qui débloque le titre Hak Pakai en votre propre nom. Posez les bonnes fondations juridiques dès le premier jour.
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FAQ : guide visa Bali 2026
Ai-je besoin d’un visa pour acheter une propriété à Bali en 2026 ?
Vous avez besoin d’un statut légal pour être en Indonésie pendant la visite, la signature et la notarisation, mais l’achat lui-même ne nécessite pas de permis de résidence. Un VOA/e-VOA ou B211 suffit pour finaliser une transaction. Pour vivre ici et gérer une location, il vous faut un KITAS, un visa résidence secondaire ou un KITAP.
Quel visa Bali permet à un étranger de posséder ou détenir une propriété ?
Aucun visa n’accorde la pleine propriété (Hak Milik). Mais un détenteur de KITAS investisseur ou KITAP peut détenir Hak Pakai (Droit d’Usage) en son propre nom, et tout détenteur de visa peut acheter via un leasehold (Hak Sewa) ou une société PT PMA.
Combien coûte un visa Bali en 2026 ?
e-VOA ~IDR 500 000 (~USD 33) pour 30 jours ; B211 ~IDR 2-3 M (~USD 130-200) ; entrées multiples ~IDR 5-12 M (~USD 330-800) ; KITAS investisseur ~IDR 3-15 M (~USD 200-1 000). Le visa résidence secondaire nécessite un dépôt de ~IDR 2 Mds (~USD 130 000).
Qu’est-ce que le visa résidence secondaire (golden visa) ?
Un permis de résidence de 5 ou 10 ans pour les étrangers financièrement indépendants et les retraités. Il nécessite un justificatif de fonds (~IDR 2 Mds / ~USD 130 000 de dépôt ou actif équivalent) et pas de parrain d’entreprise.
Peut-on travailler avec un B211 ou un visa entrées multiples ?
Non. Les visas visiteurs interdisent le travail rémunéré ou la gestion d’une entreprise. Pour activer une gestion locative, il vous faut un KITAS investisseur.
Quelle est la pénalité pour dépassement ?
IDR 1 000 000 par jour, facturés à l’immigration avant le départ et strictement appliqués ; les dépassements prolongés risquent l’expulsion et des interdictions de re-entrée.
L’enregistrement biométrique est-il obligatoire pour les prolongations ?
Oui, depuis le 1er juin 2025, les prolongations et nouvelles demandes de visa nécessitent des empreintes digitales et une photo soumises dans un bureau d’immigration local.
Références & sources officielles
- Direction Générale de l’Immigration (Ditjen Imigrasi) : catégories de visa, e-VOA, prolongations, frais, dépassement, imigrasi.go.id et evisa.imigrasi.go.id
- Kemenparekraf (Ministère du Tourisme & de l’Économie Créative) : contexte tourisme & visa résidence secondaire, kemenparekraf.go.id
- ATR/BPN (Agence Foncière) : titres Hak Milik / Hak Pakai / HGB et propriété étrangère, atrbpn.go.id
- DJP / Ministère des Finances : résidence fiscale & taxes foncières, pajak.go.id
- Base juridique : Loi Agraire n° 5/1960 ; Loi Omnibus n° 11/2020, via faolex.fao.org
- Estimations de marché (2026) : les fourchettes de service B211/KITAS/résidence secondaire dépendant des agents reflètent les observations du bureau Magnum Estate et les devis d’agents agréés ; indiqués comme indicatifs.
À propos de l’auteur
Donny Yosua est analyste de marché chez Magnum Estate, promoteur primé à Bali (Berawa, Sanur, Sky Stars, Sky Royal). Il suit les visas, les règles de propriété, les prix et les rendements de Bali pour les investisseurs étrangers.
