Автор: Донни Йосуа, аналитик Magnum Estate ·
Проверено юридическим и иммиграционным отделом Magnum Estate ·
Последнее обновление: 3 июня 2026 г.
"~$33 Сбор за e-VOA (30 дней) · 5-60 лет Диапазон пребывания (e-VOA, KITAP) · ~$130 тыс. Депозит для визы второго дома · IDR 1M/день Штраф за просрочку визы"
Ключевые показатели (2026)
Руководство по визам на Бали 2026: краткое резюме
Настоящее руководство по визам на Бали 2026 даёт прямой ответ: для того чтобы купить недвижимость на Бали, вид на жительство не нужен, туристической VOA/e-VOA или визы B211 достаточно для осмотра и нотариального оформления сделки, однако для проживания здесь и ведения арендного бизнеса необходима виза на проживание (инвесторская KITAS, виза второго дома / золотая виза или KITAP). Важно: наличие KITAS/KITAP открывает более сильный маршрут владения, право Hak Pakai (право пользования) непосредственно на ваше имя.
- Только посещение / due diligence: e-VOA (30+30 дней, ~USD 33) или B211 (60, 180 дней).
- Регулярные контрольные визиты: многократная виза (1-5 лет, 60-180 дней на визит).
- Переезд и управление арендой: инвесторская KITAS (6 месяцев, 5 лет), право на работу и банковское обслуживание.
- Пенсионеры / пассивные инвесторы: виза второго дома (золотая виза), 5/10 лет, без спонсора-работодателя.
- Постоянное поселение: KITAP, постоянное проживание после установленного числа лет с KITAS.
- Связь с владением: ни одна виза не даёт фриголда (Hak Milik); KITAS/KITAP открывает доступ к Hak Pakai.
"Magnum Estate занимается девелопментом на Бали, поэтому у нас есть коммерческий интерес. Настоящее руководство носит образовательный характер и не является иммиграционным или юридическим советом. Государственные сборы и правила меняются, проверяйте актуальные данные в Главном управлении по вопросам иммиграции и консультируйтесь с лицензированным визовым агентом и сертифицированным индонезийским нотариусом (PPAT) перед подачей заявки или покупкой."
Прозрачность
Настоящее руководство по визам на Бали 2026 охватывает все визы, которые реально использует иностранный покупатель, от 30-дневной туристической e-VOA до постоянной KITAP, применительно к трём профилям: туристы, проводящие due diligence, инвесторы, управляющие арендой, и пенсионеры, обосновывающиеся на острове. Для каждого профиля рассматриваются требования, реальные расходы на 2026 год, пошаговая подача заявки и аспект, который пропускают большинство руководств: какая виза фактически укрепляет возможности владения недвижимостью на Бали для иностранцев. Все государственные сборы указаны в индонезийских рупиях (официальная валюта) с переводом в USD по курсу ~IDR 16 000/USD.
Какая виза на Бали подходит вашей ситуации
Отправляйтесь от своей цели, а не от названия визы. Наиболее распространённая ошибка, «перебор» с видом на жительство, когда достаточно туристической визы, или «недобор», туристическая виза, когда вы реально намерены жить здесь и управлять арендой, для чего необходимо право на работу, которое даёт только KITAS.
| Если вы… | Рекомендуемая виза | Почему |
|---|---|---|
| Осматриваете недвижимость, 1-2 недели | e-VOA (тип B) | Быстрее и дешевле всего; оформляется онлайн до отъезда |
| Закрываете сделку / строительные визиты, 2-6 месяцев | Виза B211 (тип C) | Продлевается до 180 дней; работать нельзя |
| Регулярные контрольные поездки в течение нескольких лет | Многократная виза (тип D) | Свободный въезд; действительна 1-5 лет |
| Переезд и управление арендным бизнесом | Инвесторская KITAS (тип E) | Проживание + право на работу и банковское обслуживание; открывает Hak Pakai |
| Пенсионер / финансово независимый, пассивный | Виза второго дома (золотая виза) | 5-10 лет, без спонсора-работодателя; подтверждение наличия средств |
| Постоянное поселение | KITAP | Постоянное проживание после установленного числа лет с KITAS |
| Профили соответствуют категориям туристических (B/C/D) и резидентских (KITAS/виза второго дома/KITAP) виз Индонезии. Источник: Главное управление по вопросам иммиграции (imigrasi.go.id). |
Сравнение визовых типов: стоимость, срок и владение недвижимостью
Таблица ниже, основа этого руководства: цель, срок, реальная стоимость, право на работу и столбец, который интересует большинство покупателей: позволяет ли виза оформить право собственности на ваше имя.
| Виза | Для кого | Макс. срок | Ориентировочная стоимость | Право на работу | Можно владеть недвижимостью? |
|---|---|---|---|---|---|
| VOA / e-VOA (тип B) | Осмотр, due diligence | 30 + 30 = 60 дней | IDR 500 000 (~USD 33) | Нет | Покупка через аренду / PT PMA; права собственности на своё имя нет |
| Виза B211 (тип C) | Закрытие сделки, строительные визиты | 60, 180 дней | IDR 2-3 млн (~USD 130-200) | Нет | Покупка через аренду / PT PMA |
| Многократная виза (тип D) | Регулярные контрольные поездки | 1-5 лет (60-180 дней на визит) | IDR 5-12 млн (~USD 330-800) | Нет | Покупка через аренду / PT PMA |
| Инвесторская KITAS (тип E) | Переезд, управление арендой | 6 месяцев, 5 лет | IDR 3-15 млн (~USD 200-1 000) | Да (инвестор) | Да, Hak Pakai на своё имя |
| Виза второго дома (золотая виза) | Пенсионеры, пассивные инвесторы | 5 или 10 лет | Депозит ~IDR 2 млрд (~USD 130 000) | Ограниченно | Hak Pakai (как держатель вида на жительство) |
| KITAP | Постоянные жители | Постоянно (карта на 5 лет) | Варьируется (после лет с KITAS) | Да | Да, Hak Pakai на своё имя |
| Государственные сборы в IDR, USD по курсу ~IDR 16 000/USD; диапазоны для B211/многократной/KITAS варьируются в зависимости от срока, спонсора и агента. Депозит для визы второго дома, это баланс на счёте, а не уплачиваемый сбор. Иностранцы не могут владеть Hak Milik (фриголдом). Источники: imigrasi.go.id; оценки стола Magnum Estate для цифр, зависящих от агента (помечены как ориентировочные). |
Читайте расходы внимательно: цифры для e-VOA/B211/KITAS, государственные + типичные агентские диапазоны, которые меняются согласно расписаниям сборов PMK, уточняйте актуальные суммы перед оплатой. «~USD 130 000» для визы второго дома, это возвратный депозит в государственном банке Индонезии, а не потраченные деньги. Как вписать затраты на владение и налоги в общую картину, см. в нашем руководстве по налогам и расходам на владение недвижимостью на Бали.
VOA / e-VOA (тип B): короткие визиты и due diligence
Для кого: короткие поездки для осмотра недвижимости и первоначального due diligence. Срок: 30 дней, однократное продление ещё на 30 дней (максимум 60 дней). Стоимость: IDR 500 000 (~USD 33) за заявку. Граждане около 97 стран, большинство западных паспортов, имеют право на получение.
Рекомендуемый маршрут, электронная VOA (e-VOA): подайте заявку на evisa.imigrasi.go.id не ранее чем за 14 дней до поездки, загрузите страницу с личными данными паспорта и фотографию 35 × 45 мм, оплатите иностранной картой и получите одобрение в течение 3-5 рабочих дней. Также можно купить VOA по прилёте в аэропорту Нгурах-Рай, однако там возможны очереди. Продление e-VOA (IDR 850 000, ~USD 55) теперь требует однократного визита в местное иммиграционное управление для биометрии, правило действует с 1 июня 2025 года.
Жёсткое ограничение: e-VOA продлевается только один раз. По истечении 60 дней необходимо покинуть Индонезию или перейти на B211, многократную визу или KITAS до истечения срока. Штраф за просрочку, IDR 1 000 000 в день. Если вы переходите от посещения к покупке, читайте руководство по покупке недвижимости на Бали для иностранцев: правовые аспекты 2026.
Виза B211 (тип C): 60-180 дней
Для кого: среднесрочные проекты (2-6 месяцев), закрытие сделки, встречи с архитекторами и юристами, контроль строительства. Виза B211 (однократная туристическая/социальная виза, часто называемая «тип C») даёт 60 дней и продлевается дважды по 60 дней каждый раз, до 180 дней суммарно. Ориентировочная стоимость, IDR 2-3 млн (~USD 130-200) в зависимости от гражданства и агента.
Для B211 требуется индонезийский спонсор, гражданин Индонезии, зарегистрированная компания (PT) или, на практике, ваш девелопер или агент. Также потребуются действующий паспорт (минимум 6 месяцев), актуальная фотография, банковская выписка (как правило, ~USD 2 000 на 60 дней) и подтверждение выезда из страны. Каждое продление в стране обходится примерно в IDR 600 000-800 000 и занимает 3-7 рабочих дней. Виза B211 не даёт права на работу: она позволяет покупать и контролировать, но не вести арендный бизнес с целью получения дохода.
Не знаете, какая виза нужна для вашей покупки?
Стол Magnum Estate может организовать визиты на объекты и связать вас с лицензированными визовыми агентами, пока вы оцениваете объекты в Берава, Санур и Улувату.
Посмотреть проекты Magnum
Записаться на бесплатную консультацию
Инвесторская KITAS (тип E): переезд и управление арендой
Для кого: проживание на Бали с параллельным ведением арендных операций, контролем над собственностью и приобретением новых объектов. KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas), временный вид на жительство, действующий от 6 месяцев до 5 лет. Ориентировочная стоимость, IDR 3-15 млн (~USD 200-1 000) в зависимости от срока и типа спонсора. Инвесторская KITAS спонсируется PT PMA (иностранная компания), в которой у вас есть квалифицирующая доля, а не работодателем.
KITAS открывает права, которых нет у туристических виз: законная работа и коммерческая деятельность, банковский счёт в Индонезии, статус налогового резидента, многократный въезд, и возможность оформить право Hak Pakai на своё имя (см. ниже). Требования включают действующий паспорт, авторизацию от спонсора, подтверждение наличия средств, медицинскую справку и справку об отсутствии судимости из страны постоянного проживания. Оформление обычно занимает 2-4 недели. При наличии B211 во многих случаях возможно переоформление в KITAS без выезда из страны.
Виза второго дома (золотая виза): пенсионеры и пассивные инвесторы
Для кого: финансово независимые иностранцы и пенсионеры, желающие долгосрочного проживания без спонсора-компании. Индонезийская виза второго дома (в рамках более широкой программы «золотой визы») даёт 5 или 10 лет проживания. Главное требование, подтверждение наличия средств: депозит примерно IDR 2 млрд (~USD 130 000) в государственном банке Индонезии или эквивалентный квалифицирующий актив, индонезийская недвижимость или государственные облигации. Депозит, это баланс, который вы держите на счёте, а не уплачиваемый сбор.
Поскольку виза не требует спонсора-работодателя или PT, она подходит пенсионерам и пассивным инвесторам, которые не намерены активно работать, но хотят стабильной многолетней базы для контроля над виллой. Как держатель вида на жительство вы также можете владеть Hak Pakai. При более высоких инвестиционных порогах программа золотой визы предлагает более длительный срок действия, уточняйте актуальные условия в иммиграционном управлении перед подачей заявки.
KITAP: постоянное проживание
Для кого: долгосрочные жители. KITAP (Kartu Izin Tinggal Tetap), разрешение на постоянное проживание, как правило, доступное после определённого непрерывного числа лет с квалифицирующей KITAS (обычно по инвесторскому или семейному маршруту). Выдаётся в виде карты на 5 лет с продлением и обеспечивает наиболее полный пакет прав: стабильное проживание, работа, банковское обслуживание и, как и KITAS, возможность оформить право Hak Pakai на своё имя. Для иностранного инвестора, планирующего сделать Бали постоянным домом, KITAP, конечная ступень лестницы резидентства, которая начинается с KITAS.
Визы и владение недвижимостью: как KITAS открывает Hak Pakai
Это связь, которую типичные визовые руководства упускают. Виза не позволяет купить фриголд: согласно Аграрному закону Индонезии, иностранцы не могут владеть Hak Milik (фриголдом) напрямую, ни при каком статусе визы. Иммиграционный статус меняет силу доступного вам маршрута владения:
| Ваш статус | Доступный маршрут владения | Примечания |
|---|---|---|
| Турист (VOA/e-VOA, B211, многократная виза) | Долгосрочная аренда (Hak Sewa) или PT PMA (HGB) | Покупка и нотариальное оформление возможны; права собственности на личное имя нет |
| Инвесторская KITAS / KITAP / держатель визы второго дома | Hak Pakai (право пользования) + аренда / PT PMA | Hak Pakai может оформляться на личное имя для жилого использования |
| Иностранцы не могут владеть Hak Milik (фриголдом) ни при каком статусе визы. Источник: Аграрный закон №. 5/1960; ATR/BPN (atrbpn.go.id). |
Главный вывод: если вы намерены оформить жилую собственность на своё имя, а не через аренду или компанию, вид на жительство (KITAS/KITAP/виза второго дома), это то, что делает Hak Pakai возможным. Правильно выстройте структуру заранее: изучите как иностранцы владеют недвижимостью на Бали и фриголд vs лизгольд для инвесторов в недвижимость Бали.
Как подать заявку: документы и шаги
Какую бы визу вы ни выбрали, основной набор документов и последовательность действий схожи. Подавайте заявку за 2-3 недели, используйте официальные каналы (evisa.imigrasi.go.id или ближайшее посольство/консульство Индонезии) и обращайтесь только к лицензированным агентам.
| Требование | Детали |
|---|---|
| Паспорт | Действителен не менее 6 месяцев с предполагаемой даты въезда |
| Подтверждение наличия средств | ~USD 1 000-2 000 (30 дней); ~USD 2 000-3 000 (60 дней); USD 5 000+ (180 дней) |
| Выезд из страны | Подтверждение отбытия из Индонезии (не обязательно возврат домой) |
| Размещение | Бронирование отеля или адрес спонсора/объекта недвижимости на Бали |
| Фото | Актуальное паспортное фото (обычно 4×6 см), однотонный фон |
| Спонсор (C/D/KITAS) | Гражданин Индонезии, PT или PT PMA; биометрика при продлениях с 1 июня 2025 г. |
| Ориентировочные требования; для KITAS/KITAP и визы второго дома добавляются медицинские, полицейские справки и шаги по подтверждению средств/депозита. Источник: imigrasi.go.id. |
- Подберите визу под свой график, используя таблицу в разделе Какая виза подходит вашей ситуации.
- Найдите спонсора при необходимости (B211, многократная виза, KITAS), ваш девелопер или агент часто могут помочь.
- Подготовьте документы по приведённому чеклисту; отсканируйте чётко.
- Подайте заявку онлайн (e-VOA) или через посольство/лицензированного агента; оплатите государственный сбор.
- Пройдите биометрику в местном иммиграционном управлении при продлениях и оформлении вида на жительство.
- Следите за сроком действия и продлевайте или меняйте визу до истечения, чтобы избежать штрафа IDR 1M/день за просрочку.
Ограничения и кому это не подходит
Это руководство предназначено для иностранных покупателей и инвесторов; оно не заменяет лицензированного визового агента или иммиграционного адвоката. Несколько честных оговорок:
- Сборы меняются. Иммиграционные сборы утверждаются по расписаниям PMK и могут меняться между бюджетными циклами, воспринимайте все цифры как ориентировочные и уточняйте перед оплатой.
- Для работы нужна KITAS. Управление арендой с целью получения дохода по туристической визе запрещено; если вы будете активно управлять, закладывайте бюджет на инвесторскую KITAS, а не на B211.
- Требования зависят от гражданства. Право на VOA, требования посольства и ожидаемые суммы подтверждения средств различаются для разных паспортов, проверьте свой конкретный случай.
- Депозит для визы второго дома связывает капитал. ~USD 130 000 на счёте в государственном банке, это реальные альтернативные издержки; взвесьте их в контексте вашего инвестиционного плана.
Методология и источники
Цифры представляют собой ориентировочные диапазоны на 2026 год. Государственные сборы указаны в IDR (официальная валюта) с конвертацией в USD по курсу ~IDR 16 000/USD; агентские и сервисные надбавки, рыночные оценки, помеченные как таковые. Категории виз соответствуют Главному управлению по вопросам иммиграции Индонезии; правила владения, Аграрному закону и ATR/BPN. Правила, особенно сборы и требование о биометрике при продлении (действует с 1 июня 2025 г.), меняются; проверяйте актуальные требования в официальных источниках и у лицензированного агента перед подачей заявки.
Заключение
В 2026 году подбор визы на Бали под свой горизонт, самый дешёвый риск, который можно устранить. Приезжайте и проводите due diligence по e-VOA или B211; переезжайте и управляйте арендой по инвесторской KITAS; оседайте надолго по визе второго дома или KITAP, и помните, что виды на жительство, а не туристические визы, открывают доступ к праву Hak Pakai на своё имя. С первого дня выстройте правовую основу правильно.
Планируете переезд на Бали?
Изучите резиденции Magnum Estate с видом на океан в Улувату, Берава и Санур, мы поможем согласовать подходящую визу и структуру владения с вашей покупкой.
Uluwatu, Sky Stars
Berawa
Sanur
FAQ: руководство по визам на Бали 2026
Нужна ли виза для покупки недвижимости на Бали в 2026 году?
Для пребывания в Индонезии во время осмотра, подписания и нотариального оформления необходим правовой статус, однако сама по себе покупка не требует вида на жительство. VOA/e-VOA или B211 достаточно для завершения сделки. Для проживания и ведения арендного бизнеса нужна KITAS, виза второго дома или KITAP.
Какая виза позволяет иностранцу владеть недвижимостью на Бали?
Ни одна виза не даёт фриголда (Hak Milik). Однако держатель инвесторской KITAS или KITAP может оформить Hak Pakai (право пользования) на своё имя, а любой владелец визы может купить через долгосрочную аренду (Hak Sewa) или компанию PT PMA.
Сколько стоит виза на Бали в 2026 году?
e-VOA ~IDR 500 000 (~USD 33) на 30 дней; B211 ~IDR 2-3 млн (~USD 130-200); многократная виза ~IDR 5-12 млн (~USD 330-800); инвесторская KITAS ~IDR 3-15 млн (~USD 200-1 000). Для визы второго дома требуется депозит ~IDR 2 млрд (~USD 130 000).
Что такое виза второго дома (золотая виза)?
Вид на жительство на 5 или 10 лет для финансово независимых иностранцев и пенсионеров. Требует подтверждения наличия средств (~IDR 2 млрд / ~USD 130 000 депозит или эквивалентный актив) и не требует спонсора-компании.
Можно ли работать по визе B211 или многократной визе?
Нет. Туристические визы запрещают оплачиваемую работу или ведение бизнеса. Для активного управления арендой необходима инвесторская KITAS.
Каков штраф за просрочку визы?
IDR 1 000 000 в день, взимается в иммиграционном управлении перед отъездом и строго применяется; длительная просрочка грозит депортацией и запретом на въезд.
Обязательна ли биометрическая регистрация для продлений?
Да, с 1 июня 2025 года для продлений виз и новых заявок необходимо сдать отпечатки пальцев и сфотографироваться в местном иммиграционном управлении.
Ссылки и официальные источники
- Главное управление по вопросам иммиграции (Ditjen Imigrasi): категории виз, e-VOA, продления, сборы, просрочка, imigrasi.go.id и evisa.imigrasi.go.id
- Kemenparekraf (Министерство туризма и творческой экономики): туристический контекст и виза второго дома, kemenparekraf.go.id
- ATR/BPN (Агентство по земельным вопросам): права Hak Milik / Hak Pakai / HGB и иностранное владение, atrbpn.go.id
- DJP / Министерство финансов: налоговое резидентство и налоги на недвижимость, pajak.go.id
- Правовая база: Аграрный закон № 5/1960; Закон об «Омнибусе» № 11/2020, через faolex.fao.org
- Рыночные оценки (2026): диапазоны обслуживания B211/KITAS/второй дом отражают наблюдения стола Magnum Estate и котировки лицензированных агентов; помечены как ориентировочные.
Об авторе
Донни Йосуа, рыночный аналитик компании Magnum Estate, отмеченного наградами девелопера на Бали (Берава, Санур, Sky Stars, Sky Royal). Он отслеживает визовые правила, порядок владения, цены и доходность на Бали для иностранных инвесторов.
