Полный пошаговый процесс легального пребывания при формировании портфеля недвижимости

Если вы покупаете недвижимость на Бали как иностранец, вам необходимо понимать визовые возможности Индонезии. Нельзя просто «прилететь и инвестировать» — иммиграционные правила требуют наличия надлежащего законного статуса. В этом руководстве подробно рассматриваются все типы виз, доступные в 2026 году, процесс подачи заявлений, стоимость и то, какая виза лучше всего подходит в зависимости от сроков ваших инвестиций в недвижимость.

Read also: Buying Property in Bali 2026? Freehold vs Leasehold Explained

1. Обзор виз для инвесторов в недвижимость на Бали

Индонезия предлагает несколько визовых категорий, каждая из которых предназначена для различных целей и сроков пребывания.[web:142][web:148] Как инвестор в недвижимость, вы имеете несколько вариантов в зависимости от того, как долго вы планируете находиться в стране и какой деятельностью будете заниматься.

Основные типы виз, доступные в 2026 году:

Виза типа A — безвизовый въезд для отдельных национальностей; 30 дней, без возможности продления
Виза типа B (eVOA) — виза по прибытии; 30 дней + одно продление на 30 дней (максимум 60 дней)
Виза типа C — однократная туристическая/социальная виза; 60 дней с продлением до 180 дней
Виза типа D — многократная виза; 60–180 дней за одно посещение, ежегодное продление
Виза типа E (KITAS) — временный вид на жительство; от 6 месяцев до 5 лет, разрешает проживание и работу

Для инвесторов в недвижимость наиболее практичными вариантами являются виза типа B (eVOA) для краткосрочных визитов, виза типа C для инвестиционных проектов сроком 2–6 месяцев и виза типа E (KITAS) для долгосрочного проживания.

2. Виза типа B: Виза по прибытии (eVOA) — быстрый визит на 30 дней

Лучше всего подходит для: краткосрочных поездок для осмотра объектов, первичного юридического анализа, просмотра застроек

Срок пребывания: 30 дней с возможностью однократного продления еще на 30 дней (максимум 60 дней)

Стоимость: 500 000 IDR (~33 USD) за подачу заявления[web:146]

Кто может подать: граждане 97 стран (большинство западных паспортов подходят)

Пошаговый процесс подачи заявления

Вариант 1: Онлайн-подача (e-VOA) — рекомендуется

Посетите официальный сайт: перейдите на evisa.imigrasi.go.id минимум за 14 дней до поездки (не ранее чем за 14 дней).
Создайте учетную запись: зарегистрируйтесь и войдите, используя адрес электронной почты.
Выберите тип визы: выберите «Visa on Arrival (B1 – Tourist Visit)».
Заполните анкету: корректно заполните все персональные данные, включая:
- полное имя, дату рождения, номер паспорта
- даты поездки и цель визита
- контактную информацию
Загрузите документы:
- отсканированную страницу паспорта с биографическими данными
- недавнюю фотографию паспортного формата (35 мм × 45 мм, белый фон)
Оплатите онлайн: используйте международную банковскую карту для оплаты визового сбора 500 000 IDR.
Получите одобрение: система отправит письмо с подтверждением на электронную почту в течение 3–5 рабочих дней.
Сохраните документ: сохраните файл на телефоне или распечатайте его.
Въезд: в аэропорту пройдите иммиграционный контроль с паспортом и письмом-одобрением. Вы можете использовать AutoGATE (автоматический контроль), если у вас биометрический паспорт, либо пройти через стандартную стойку иммиграции.

Срок обработки: 3–5 рабочих дней
Срок действия: въезд возможен в течение 30 дней с момента одобрения
Преимущество: отсутствие очередей в аэропорту; более быстрый процесс

Вариант 2: Подача заявления по прибытии в аэропорту

Найдите стойку VOA: ищите стойку «Visa on Arrival» в аэропорту Нгурах-Рай на Бали.
Заполните форму: используйте предоставленную форму TIM (Tempat Imigrasi Masuk — форма въезда).
Предоставьте документы:
- заполненную форму
- паспорт со сроком действия не менее 6 месяцев с даты въезда[web:146]
- фотографию паспортного формата
Оплатите сбор: наличными (500 000 IDR) или банковской картой.[web:136][web:146]
Получите визу: штамп в паспорт ставится в течение 30–60 минут.

Срок оформления: 30–60 минут
Недостатки: очереди, меньшая гибкость, меньше предварительных проверок документов

Read also: Bali Visa Application: Step-by-Step Guide

3. Продление визы типа B (продление eVOA)

Если ваш инвестиционный проект в недвижимость продолжается более 30 дней, вы можете продлить eVOA один раз еще на 30 дней.

Процесс продления (обновлено в июне 2025 года)

С 1 июня 2025 года процесс продления требует сдачи биометрических данных. Доступны два варианта:

Вариант 1: Полностью онлайн-продление (если вы изначально оформляли e-VOA)

Перейдите на сайт: evisa.imigrasi.go.id
Подайте заявку на продление: отправьте запрос минимум за 7–10 дней до окончания текущей визы.[web:137][web:146][web:140]
Заполните онлайн-форму: укажите данные паспорта и требуемую информацию.
Оплатите сбор: 850 000 IDR (~55 USD) за продление на 30 дней.
Запишитесь на биометрию: выберите место и время для регистрации отпечатков пальцев и фотографии.
Посетите иммиграционный офис: один раз для сдачи биометрических данных (фото и отпечатки).
Ожидайте одобрения: обработка занимает 3–7 рабочих дней.
Получите паспорт: заберите паспорт с отметкой о продлении.

Срок обработки: 3–7 рабочих дней
Стоимость: 850 000 IDR
Общий срок пребывания: максимум 60 дней

Вариант 2: Помощь визового агента

Если процесс кажется сложным, вы можете воспользоваться услугами визового агента:

Преимущество: посещение иммиграционного офиса только один раз; агент занимается документами.
Стоимость: дополнительная комиссия (обычно 500 000–1 000 000 IDR).
Срок обработки: те же 3–7 рабочих дней.

Важно: eVOA нельзя продлить более одного раза. После 60 дней вы обязаны покинуть Индонезию.[web:140][web:146]

Штраф за оверстей: 1 000 000 IDR за каждый день превышения срока пребывания. Строго контролируется в аэропортах.[web:137][web:146]

4. Виза типа C: Однократная туристическая/социальная виза — 60+ дней

Лучше всего подходит для: среднесрочных проектов в недвижимости (2–6 месяцев), встреч с архитекторами и юристами, контроля строительства

Срок действия: 60 дней с возможностью продления до 180 дней (два продления по 60 дней)

Стоимость: примерно 2 000 000–3 000 000 IDR (~130–200 USD) в зависимости от страны и агента

Кто может подать: граждане всех стран; требуется спонсор в Индонезии

Пошаговый процесс оформления визы типа C

Определите спонсора: вам необходимо письмо-приглашение (спонсорство) от:
- гражданина Индонезии или члена семьи, ИЛИ
- зарегистрированной индонезийской компании (PT)

Для инвесторов в недвижимость застройщик или агент по недвижимости часто выступает спонсором.

Подготовьте документы:
- действующий паспорт (срок действия не менее 6 месяцев)
- недавнюю цветную фотографию паспортного формата (4×6 см)
- заполненную анкету
- письмо-спонсорство, заверенное индонезийской иммиграцией
- выписку из банка (обычно минимум 2 000 USD на 60 дней)
- бронирование билетов или подтверждение выезда
- заполненную форму TIM
Подайте заявление:
- лично в посольстве или консульстве Индонезии, ИЛИ
- через лицензированного визового агента (онлайн в некоторых странах)
Оплатите визовый сбор: 2–3 млн IDR в зависимости от срочности
Ожидайте одобрения: стандартная обработка 3–5 рабочих дней; ускоренная — 1–2 дня
Получите визу: заберите паспорт с визой типа C
Въезд в Индонезию: виза активируется при въезде и действует 60 дней

Срок обработки: 3–5 рабочих дней
Тип визы: однократный въезд; при выезде требуется новая виза

5. Продление визы типа C

Если проект длится более 60 дней, вы можете продлить визу типа C еще два раза по 60 дней, максимальный срок пребывания — 180 дней.

Шаги продления

Посетите местное иммиграционное управление (например, Kantor Imigrasi Denpasar).
Подайте документы:
- паспорт и копию
- форму продления
- фотографию
- обновленную банковскую выписку
Оплатите сбор: 600 000–800 000 IDR за продление
Пройдите интервью (при необходимости)
Получите отметку о продлении через 3–7 рабочих дней

Максимальный срок пребывания: 180 дней (60 + 60 + 60).[web:153]

Read also: Bali Property Investment in 2026: What Serious Investors Need to Know

6. Виза типа D: Многократная виза — лучший вариант для частых визитов

Лучше всего подходит для: инвесторов, совершающих регулярные краткосрочные поездки; срок действия 1–5 лет

Срок пребывания: 60–180 дней за одно посещение
Стоимость: 5 000 000–12 000 000 IDR (~330–800 USD)

Кто может подать: граждане всех стран

Преимущества для инвесторов в недвижимость

Многократный въезд: можно выезжать и въезжать без повторной подачи документов
Длительный срок действия: удобно для проектов сроком до 5 лет
Гибкость: каждый въезд позволяет находиться 60–180 дней

Процесс подачи заявления

Аналогичен визе типа C, но при подаче необходимо указать «multiple-entry» вместо «single-entry». Требования к спонсору и документам остаются теми же.

7. Виза типа E (KITAS): Временный вид на жительство — для долгосрочных инвесторов

Лучше всего подходит для: переезда на Бали, управления инвестициями, покупки нескольких объектов

Срок действия: 6 месяцев, 1 год, 2 года или 5 лет

Стоимость: 3 000 000–15 000 000 IDR (~200–1 000 USD)

Кто может подать: инвесторы, пенсионеры, супруги граждан Индонезии, сотрудники; требуется местный спонсор

Основные преимущества для инвесторов

Право на работу и бизнес: управление арендой и персоналом
Многократный въезд: свободный въезд и выезд
Банковские и налоговые возможности: открытие счетов и налоговая регистрация
Долгосрочная стабильность: до 5 лет проживания

Требования для оформления KITAS

действующий паспорт
разрешение спонсора
банковская выписка
медицинская справка
справка об отсутствии судимости
анкета и фотографии
подтверждение адреса проживания в Индонезии

Процесс подачи

Определите местного спонсора
Подготовка документов спонсором
Подача заявления
Медицинские и полицейские проверки
Интервью в иммиграции
Оплата
Получение KITAS (2–4 недели)

9. Какую визу выбрать?

Если вы: осматриваете объекты 1–2 недели
→ Тип B (eVOA)

Если вы: закрываете сделку или контролируете строительство 2–6 месяцев
→ Тип C

Если вы: регулярно посещаете Бали
→ Тип D

Если вы: переезжаете для управления бизнесом
→ Тип E (KITAS)

9. Важные требования для всех виз

действующий паспорт (6+ месяцев)
подтверждение финансовых средств
билет на выезд
подтверждение проживания
фотографии паспортного формата

10. Полезные советы

подавайте документы заранее
используйте официальные сайты
избегайте нелицензированных агентов
сохраняйте все документы
следите за сроками визы

11. После прибытия: соблюдение иммиграционных правил

регистрация (если требуется)
уведомление о месте проживания
хранение чеков
соблюдение условий визы

FAQ: Визы на Бали для инвесторов в недвижимость

Q1: Нужна ли виза для покупки недвижимости на Бали?
Да. Для пребывания в Индонезии при покупке недвижимости требуется законный визовый статус.

Q2: Можно ли продлить eVOA более чем на 60 дней?
Нет. Только одно продление.

Q3: Теряются ли дни при выезде?
Да. При выезде виза аннулируется.

Q4: Что происходит при оверстее?
Штраф 1 000 000 IDR за день.

Q5: Можно ли работать по визе C или D?
Нет. Для работы требуется KITAS.

Q6: Как получить письмо-спонсорство для визы C?
Его может предоставить застройщик, агент или индонезийский партнер.

Q7: Обязательна ли биометрия?
Да, с 1 июня 2025 года.

Q8: Самый быстрый способ получить визу?
eVOA (тип B).

Q9: Можно ли оформить KITAS без выезда?
В некоторых случаях — да.

Q10: Какую визу рекомендовать другим инвесторам?
Для 1–6 месяцев — тип C; для частых визитов — тип D; для переезда — тип E.

Понимание визовых правил и правильное оформление визы заранее обеспечит вам законное и беспроблемное пребывание в Индонезии при построении инвестиционного портфеля недвижимости на Бали.

Ваш успех в инвестициях в недвижимость на Бали во многом зависит от правильной правовой базы с первого дня.

(*)

Руководство по оформлению визы на Бали 2026: ключевая информация для иностранных инвесторов