Rédigé par Donny Yosua, analyste en investissement immobilier, Magnum Estate · Revu par le bureau juridique et d’investissement de Magnum Estate · Dernière mise à jour 23 juin 2026
Avant de choisir un projet, choisissez une raison
Les gens achètent de l'immobilier à Bali pour quatre raisons : préserver leur capital, profiter de la hausse des prix, générer des revenus locatifs ou avoir une seconde maison au soleil. Pour un investisseur des Émirats, ces quatre raisons pointent discrètement vers la même réponse — un appartement géré plutôt qu'une villa individuelle. Voici l'argument honnête pour chacune.
Quatre raisons pour lesquelles les gens achètent à Bali
Avant de comparer des projets ou des rendements, il est utile d’être honnête sur pourquoi vous achetez — car la raison change ce que vous devriez posséder. En pratique, il n’y a que quatre raisons, et la plupart des acheteurs des Émirats en sont un mélange. Prenez-les dans l’ordre.
1. Un endroit sûr pour placer du capital
La première raison est la préservation — garder de l’argent dans un actif, en dehors de votre marché domestique. C’est compréhensible. Mais “sûr” dépend de ce que vous achetez. Une villa individuelle semble romantique et travaille discrètement contre vous : un toit, une piscine et un jardin vieillissent, et quelqu’un doit s’en occuper ou l’actif perd de sa valeur. Un appartement géré est l’opposé — nettoyé, entretenu et gardé en parfait état par l’opérateur — donc des années plus tard, il se présente et se vend comme neuf.
C’est la vraie raison pour laquelle nous orientons les acheteurs des Émirats vers des appartements plutôt que des villas : non pas parce qu’ils sont moins chers, mais parce qu’ils conservent leur état. Cependant, savoir si Bali est réellement un bon endroit pour conserver de la valeur dépend des deux raisons suivantes — alors continuez à lire avant de décider.
Options d'appartements et prix d'entrée (USD)
| Projet | Zone | À partir de (USD) | ROI projeté |
|---|---|---|---|
| Magnum Resort Berawa | Canggu | 339 000 $ | 12,1 % |
| Magnum Resort Sanur | Sanur (en bord de mer) | 531 000 $ | 11,6 % |
| The Umalas Signature | Umalas / Canggu | 225 000 $ | 12,3 % |
| Sky Stars Ocean View | Bukit / Uluwatu | 508 000 $ | 10,8 % |
2. Des prix qui augmentent parce que l’offre ne suit pas
La deuxième raison est la croissance du capital, et à Bali, cela repose sur un fait obstiné : les bonnes terres s’épuisent. Les poches de premier choix — Canggu, Sanur, Bukit — sont en grande partie construites ou protégées, le stock ancien vieillit, et obtenir des permis pour de nouveaux projets de premier ordre devient de plus en plus difficile chaque année. La demande pousse dans l’autre sens : le nombre d’arrivées continue d’augmenter, l’infrastructure continue de s’améliorer (un métro à Bali est en projet), et ces visiteurs doivent séjourner quelque part.
Une offre limitée face à une demande croissante est simplement la façon dont la propriété bien située prend de la valeur. C’est aussi pourquoi acheter tôt est important — les acheteurs sur plan entrent généralement en dessous du prix final. Magnum construit et positionne ses projets pour la croissance du capital pendant la détention — un objectif de 40 à 70 % par projet — en plus du rendement locatif, et non à la place de celui-ci.
3. Un revenu locatif qui se maintient réellement
La même rareté explique pourquoi le loyer se maintient. Un tourisme record associé à une pénurie d’unités de qualité et bien situées signifie qu’un appartement géré professionnellement reste réservé à des tarifs nocturnes élevés au lieu de réduire les prix pour remplir le calendrier. Les projets de Magnum sont modélisés avec un ROI annuel projeté de 9,5 à 12,3 % provenant de locations gérées — Berawa 12,1 %, Sanur 11,6 %, Umalas 12,3 % — et l’opérateur qui gère ce calendrier est ce qui transforme une projection en occupation réelle.
Une règle honnête : évaluez tout rendement sur le chiffre net, après frais et impôts, et non sur le titre de la brochure. Les chiffres ci-dessus sont construits de cette manière.
4. Une seconde maison que vous utiliserez vraiment
La quatrième raison est la plus personnelle et de plus en plus courante : une seconde maison. De plus en plus d’acheteurs travaillent à distance — fondateurs, freelances, quiconque dont le revenu vit en ligne — et peu veulent subir la chaleur de l’été du Golfe. Bali constitue une base secondaire facile : un climat agréable, un vol direct depuis le Golfe, un endroit où passer une saison.
Et parce qu’il s’agit d’un appartement géré, il génère des revenus pendant votre absence. Une maison de vacances qui s’autofinance est une proposition très différente de celle qui ne fait que coûter de l’argent.
Les questions délicates — réponses à l'avance
Un bon investissement survit aux parties inconfortables, alors les voici. La pleine propriété n'est pas ouverte aux étrangers — vous aurez un bail long terme ou une structure d'entreprise (ci-dessus). Comment votre loyer est imposé, et tout ce qui se passe entre l'Indonésie et les Émirats, mérite un court appel avec un conseiller transfrontalier. Rien de tout cela ne remet en question l'argument ; cela fixe simplement des attentes honnêtes.
Les petits caractères, pas cachés
Ce qui vous protège est le même, quelle que soit la structure que vous utilisez : un titre clair, un promoteur avec une véritable licence NIB, et un notaire indépendant sur le contrat — passez en revue la liste de contrôle de diligence raisonnable avant de vous engager avec qui que ce soit. Posséder à Bali est peu coûteux, mais les taxes s’appliquent à l’achat, à la vente et sur les loyers, donc évaluez le rendement net, et non le titre. Vous n’avez pas besoin de résidence pour acheter — consultez les itinéraires de visa si vous souhaitez passer du temps ici. Pour les chiffres de base, commencez par les prix à Bali en 2026 et les meilleures zones pour acheter.
"Décidez d'abord de votre raison — préserver, croître, gagner ou vivre — et à Bali, ces quatre raisons pointent toutes vers la même chose : un appartement géré dans un endroit où il n'est plus possible de construire."
Le fil conducteur de chaque décision à Bali
Questions fréquentes
Appartement ou villa pour un investisseur des Émirats ?
Pour la plupart des acheteurs des Émirats, un appartement géré. Une villa individuelle entraîne ses propres coûts d’entretien — piscine, jardin, toit — et se déprécie discrètement sans propriétaire pour s’en occuper. Un appartement dans un immeuble de services est entretenu et gardé en parfait état par l’opérateur, ce qui protège à la fois sa performance locative et sa valeur de revente.
Bali est-elle vraiment un endroit sûr pour conserver de la valeur ?
Elle se maintient pour la même raison qu’elle croît : la terre de premier choix est limitée et la demande continue d’augmenter, donc les biens bien situés et bien gérés restent en demande. Une unité mal située ou mal gérée est une autre histoire — c’est pourquoi l’emplacement et l’opérateur comptent plus que la brochure.
Quel rendement est réaliste ?
Les projets de Magnum visent 9,5 à 12,3 % par an provenant de locations gérées (Berawa 12,1 %, Sanur 11,6 %, Umalas 12,3 %), plus une croissance du capital ciblée pendant la détention. Considérez les rendements comme des projections et modélisez le chiffre net après frais et impôts.
Les ressortissants et résidents des Émirats peuvent-ils vraiment acheter ?
Oui — par les mêmes deux voies ouvertes à chaque acheteur étranger : un bail à long terme ou une société PT PMA détenue par des étrangers. La pleine propriété est réservée aux citoyens indonésiens, mais rien n’est restreint par votre nationalité.
De combien ai-je besoin pour commencer ?
À partir de 225 000 USD (The Umalas Signature). Berawa commence à 339 000 $, Sky Stars à 508 000 $, et Sanur en bord de mer à 531 000 $.
Puis-je le gérer depuis les Émirats sans faire des allers-retours ?
Oui. Magnum gère le programme de location pour les unités qu’elle construit, donc vous recevez les revenus et les rapports sans avoir à gérer vous-même les invités ou l’entretien.
