Guide Bali
GUIDE INVESTISSEUR · BALI 2026
Comment investir dans l'immobilier à Bali
Propriété, fiscalité, quartiers, rendements et achat à distance — sans blabla. Tout pour décider en confiance, au même endroit.
PAR OÙ COMMENCER
Choisissez ce qui compte pour vous
Le guide s'adapte à votre objectif et vous oriente vers les bonnes sections.
Revenus locatifs
Rendements par quartier, brut vs net, ROI réel et test de résistance des flux.
Rendements et ROIStyle de vie
Quartiers de Bali où vivre et séjourner : Canggu, Sanur, Bukit, Ubud — ambiance, infrastructures, prix.
Quartiers de BaliSécurité juridique
Leasehold vs Freehold vs PT PMA, due diligence, zonage, NIB — sans montages opaques.
Droit et vérificationPROPRIÉTÉ
Comment un étranger peut posséder un bien à Bali
Trois structures qui fonctionnent. Sans illusions : la pleine propriété (freehold) n'est pas accessible directement aux étrangers.
| Leasehold Hak Sewa | Freehold Hak Milik | PT PMA société à capitaux étrangers | |
|---|---|---|---|
| Qui peut posséder | Étranger — directement | Citoyens indonésiens uniquement | Étranger — via sa société |
| Durée | 25–30 ans + renouvellement | Perpétuelle | Hak Guna jusqu'à 80 ans |
| Mise en location | Oui | Oui | Oui, légalement en tant qu'activité |
| Idéal pour | Entrée à faible bureaucratie | N/A pour les étrangers | Revenus locatifs, portefeuille |
- Qui peut posséder
- Étranger — directement
- Durée
- 25–30 ans + renouvellement
- Mise en location
- Oui
- Idéal pour
- Entrée à faible bureaucratie
- Qui peut posséder
- Citoyens indonésiens uniquement
- Durée
- Perpétuelle
- Mise en location
- Oui
- Idéal pour
- N/A pour les étrangers
- Qui peut posséder
- Étranger — via sa société
- Durée
- Hak Guna jusqu'à 80 ans
- Mise en location
- Oui, légalement en tant qu'activité
- Idéal pour
- Revenus locatifs, portefeuille
FISCALITÉ, COÛTS & VISA
Ce que coûte la propriété — et comment rester en règle
La fiscalité à Bali est plus basse que ne le disent les forums. Voici les chiffres à anticiper avant d'acheter, et comment rester sur le long terme.
OÙ ACHETER
Les quartiers de Bali pour investir et vivre
Le rendement et le caractère dépendent fortement du quartier. Voici la carte en bref.
Canggu · Berawa
Surf, cafés, nomades — la demande la plus forte toute l'année.
Sanur
Front de mer calme, familles, faible volatilité.
Bukit · Uluwatu
Falaises, luxe avec vue et la plus forte hausse foncière.
Ubud
Bien-être et longs séjours, moins cher au m².
Les rendements bruts sont des estimations de marché avant charges d'exploitation. Les projets Magnum visent un ROI net projeté de 9,5-12,3 %.
MARCHÉ 2026
Bali en chiffres, pas en promesses
Le marché 2026 en quatre chiffres — prix, demande et rendements réalistes.
Sources : BPS-Statistics Indonesia (Bali), publications 2025-2026 ; données marché Propertia, 16 000+ annonces (2026).
ACHAT À DISTANCE
Une transaction depuis n'importe où
95% de nos clients achètent à distance. Voici le déroulé — du début aux clés.
- 1Sélection du bien selon objectif et budget
- 2Vérification juridique (due diligence)
- 3Structure de propriété : leasehold ou PT PMA
- 4Paiement et transfert de titre
- 5Gestion locative clé en main
PROJETS MAGNUM
Du guide à un bien concret
Un promoteur intégré : nous concevons, construisons, vendons et gérons la location en interne.
Acheter un bien à Bali : questions fréquentes
1. Comment les étrangers achètent-ils un bien à Bali ?
Les étrangers peuvent acheter un bien à Bali en toute légalité, et l'ensemble de l'achat peut se faire à distance. Un promoteur à cycle complet comme Magnum Estate — présent à Bali depuis 2019 — gère la structure juridique, les contrats et les démarches, afin que vous puissiez investir sans vous rendre sur l'île.
2. Quelle est la différence entre le bail (leasehold) et la pleine propriété (freehold / PT PMA) ?
Les étrangers détiennent généralement un bien à Bali en bail long terme (leasehold) ou via une structure de propriété légale conforme au droit indonésien. L'arrangement adapté dépend du bien et de vos objectifs ; nous expliquons les conditions de propriété de chaque unité avant l'achat.
3. Quels impôts et frais de détention dois-je prévoir ?
Posséder un bien à Bali implique des coûts liés à l'achat et des frais de détention récurrents tels que taxes, services publics et frais de gestion ou de service. Les montants exacts dépendent du bien, de son emplacement et de son mode de détention ; nous fournissons un détail clair pour chaque unité avant tout engagement.
4. Quelles sont les meilleures zones où acheter à Bali ?
Les zones d'investissement les plus prisées sont Canggu/Berawa, Sanur, Umalas et Uluwatu. Canggu offre une demande locative toute l'année, Sanur un front de mer plus calme et familial, tandis qu'Umalas et Uluwatu conviennent aux acheteurs recherchant un équilibre entre art de vivre et plus-value.
5. Quel ROI et quelle plus-value puis-je espérer d'un bien à Bali ?
Les rendements publiés des projets vont de 9,5 % à 12,3 % de ROI, avec une plus-value à long terme de 40 à 70 %. Les biens démarrent à 225 000 $, et les résultats réels dépendent de l'unité, de l'emplacement et de la saison — nous communiquons les projections pour chaque bien précis.