En 2026, le marché de l’immobilier à Bali, en Indonésie a dépassé son essor post-pandémique pour entrer dans une phase plus réaliste, davantage fondée sur les données. Ce rapport rassemble les prix, les rendements locatifs et la demande à l’échelle des secteurs, afin que les acheteurs et les investisseurs puissent voir à quoi ressemble réellement l’île cette année, loin du battage médiatique.
Principaux enseignements
- Bali a attiré 6,948,754 visiteurs étrangers en 2025, en hausse de 9.72% sur un an, portant le taux d’occupation des villas dans les secteurs prisés à 70-85% (moyenne sur l’ensemble de l’île ≈65%).
- Prix médian d’une villa ≈ USD 256,800 ; les villas de qualité investisseur se concentrent entre USD 300,000-600,000 ; l’ensemble du marché s’étend de USD 60,000 à USD 6 million.
- Le prix moyen d’une villa est passé de ≈ USD 321,000 à ≈ USD 484,000 sur l’année jusqu’en 2025, avec une dynamique qui se poursuit en 2026.
- Le terrain dans les secteurs prisés de Seminyak/Canggu se négocie en moyenne entre USD 624-857 per m², contre ≈ USD 166 per m² à Ubud et USD 88-214 per m² dans les zones émergentes.
- Des rendements locatifs nets de 8-15% sont réalistes pour des villas bien gérées dans les secteurs prisés ; les rendements bruts atteignent 12-18% à Canggu/Berawa.
- La valeur des terrains s’est appréciée de ≈ 15-30% au cours des deux dernières années ; la croissance des prix à périmètre comparable est de ≈ 7-15% per year sur les micro-marchés dynamiques.
1. La demande : le moteur sous le marché
La tarification de Bali en 2026 repose sur un socle touristique record. 6.95 million d’arrivées étrangères en 2025 (+9.72% sur un an) soutiennent un taux d’occupation de 70-85% dans les secteurs prisés (moyenne de l’île ≈65%). Même les meilleures performances plafonnent autour de 70-85%, et non à 100%, un rappel essentiel à la réalité pour tout modèle de rendement.
2. Prix des villas par secteur (2025-2026)
| Secteur | Prix médian d’une villa | Prix moyen / m² | Remarques |
|---|---|---|---|
| Seminyak | ≈ USD 401,570 | ≈ USD 3,126 | Parmi les plus élevés ; tourisme mature, terrain limité |
| Canggu / Berawa | ≈ USD 355,000 | ≈ USD 2,579 | Haut lieu du surf, des cafés et des nomades numériques ; tarifs élevés à la nuitée |
| Ubud | ≈ USD 340,455 | ≈ USD 1,771 | Bien-être et longs séjours ; moins cher au m² |
| Uluwatu / Bukit | USD 500-900k (3 chambres avec vue océan) | prime de bord de falaise | Luxe axé sur la vue ; appréciation foncière la plus rapide |
| Émergents (Seseh, Cemagi, Lovina) | USD 100,000-600,000+ | plus bas | Plus d’espace pour son argent |
Coût de construction médian sur l’île ≈ USD 1,335 / m² ; clé en main (terrain + construction) dans les secteurs prisés comme Seminyak, Canggu et Uluwatu généralement USD 1,000-2,000 / m²+.
3. Prix des terrains par secteur (per m², 2026)
| Catégorie | USD / m² | Exemples |
|---|---|---|
| Cœur prisé | USD 624-857 | centre de Seminyak, centre de Canggu |
| Prisé (général) | USD 215-452 | Seminyak, centre de Canggu, cœur d’Ubud |
| Émergent | USD 88-214 | Uluwatu, Seseh, Pererenan, zones périphériques |
| Valeur (intérieur des terres) | ≈ USD 166 | moyenne d’Ubud ; villages satellites moins chers |
4. Rendements locatifs et retour sur investissement par secteur
Le brut n’est pas le net. Les « rendements de 8-15% » annoncés sont généralement bruts (loyer ÷ prix). Après impôts, entretien, vacance locative et gestion, le rendement net est de ≈4-6% en autogestion ou ≈10-15% en gestion professionnelle ; l’écart tient à l’exploitation, et non au loyer affiché.
| Secteur | Rendement brut | Ticket d’entrée investisseur | Profil |
|---|---|---|---|
| Canggu / Berawa | 12-18% | USD 400-800k | Demande la plus profonde toute l’année ; sensible à la suroffre et à la gestion |
| Uluwatu / Bukit | 10-16% | USD 500-900k (3 chambres avec vue océan) | Vues de luxe ; appréciation foncière la plus rapide |
| Ubud | 10-15% | USD 250-500k | Bien-être et longs séjours ; faible volatilité |
| Seminyak | 10-14% | USD 500k, 1.2M | Le plus établi ; meilleure liquidité à la revente |
| Nord de Bali / émergent | 6-10% | USD 100-600k | « Prochaine vague » ; plus de terrain pour son argent, horizon plus long |
5. Croissance du capital et perspectives 2026-2027
- Valeur des terrains en hausse de ≈15-30% sur deux ans ; croissance à périmètre comparable de ≈7-15% per year sur les micro-marchés dynamiques.
- Prévision : croissance continue à Canggu, Berawa, Pererenan et le long du corridor d’Uluwatu, avec une croissance annuelle des prix projetée de 10-18% sur certains micro-marchés (en supposant le maintien des tendances actuelles de la demande et des infrastructures).
- Des rendements totaux de 10-15%+ (rendement net + appréciation) sont réalistes pour des villas haut de gamme bien gérées.
6. Coûts et impôts (référence rapide)
- Impôt foncier annuel (PBB) : ≈0.1% de la valeur cadastrale, faible selon les normes mondiales.
- Tenez compte des droits de mutation et de l’impôt sur les revenus locatifs ; ils réduisent l’avantage de rendement de Bali sans l’effacer.
- Détention : les étrangers passent généralement par un bail emphytéotique (Hak Sewa) ou une société PT PMA ; voir notre guide d’investissement immobilier à Bali.
7. Comment lire le marché de 2026
Une phase plus réaliste et plus sélective après l’essor post-pandémique : les acheteurs paient pour une qualité et un emplacement authentiques, et non pour le battage médiatique. Associer une villa dans un secteur prisé mature (Canggu, Seminyak, Uluwatu) à une seconde dans une zone émergente (Pererenan, Seseh, Tabanan) permet d’équilibrer le rendement actuel et la croissance future du capital. Découvrez les opportunités actuelles parmi les projets de Magnum Estate.
Méthodologie et sources
Compilé par Magnum Estate à partir d’études de marché 2026, de données transactionnelles et de jeux de données partenaires (dont Prestige Property Bali 2026), des arrivées touristiques indonésiennes (données officielles 2025) et des propres données de développement et d’exploitation locative de Magnum Estate à Canggu/Berawa, Sanur, Umalas et le Bukit. Les chiffres sont des estimations ou des fourchettes à titre indicatif, et non une évaluation.
Citer ce rapport
« Rapport sur le marché immobilier de Bali 2026 », Magnum Estate. Les journalistes et chercheurs sont invités à citer les données et les graphiques en mentionnant la source et un lien vers cette page.
À propos de Magnum Estate
Magnum Estate est un promoteur immobilier de luxe de premier plan à Bali, avec des projets à Canggu/Berawa, Sanur, Umalas et sur la péninsule du Bukit. Apprenez-en davantage sur l’entreprise ou parcourez nos projets.