लेखक डॉनी योसुआ, रियल एस्टेट निवेश विश्लेषक, मैग्नम एस्टेट · समीक्षा मैग्नम एस्टेट कानूनी और निवेश डेस्क · अंतिम अपडेट 23 जून 2026
एक प्रोजेक्ट चुनने से पहले, एक कारण चुनें
भारतीय निवेशक बाली संपत्ति चार कारणों से खरीदते हैं: पूंजी को सुरक्षित रखने के लिए, कीमतों में वृद्धि, किराये की आय, और एक ऐसा दूसरा घर जिसे आप वास्तव में पहुंच सकते हैं। आप इसे आरबीआई एलआरएस के तहत वित्तपोषित कर सकते हैं — प्रति व्यक्ति प्रति वर्ष 250,000 डॉलर तक — और चूंकि प्रवेश 225,000 डॉलर से शुरू होता है, एक प्रवेश स्तर की इकाई एक व्यक्ति की अनुमति के अंतर्गत आती है। अधिकांश खरीदारों के लिए, ये चारों बातें एक प्रबंधित अपार्टमेंट की ओर इशारा करती हैं, न कि विला की।
पहले, इसे वित्तपोषित करना: आरबीआई एलआरएस
निवासी भारतीय संपत्ति के लिए लिबरलाइज्ड रेमिटेंस स्कीम के तहत विदेश में धन भेज सकते हैं — वर्तमान में प्रति वित्तीय वर्ष प्रति व्यक्ति 250,000 डॉलर तक। चूंकि प्रवेश 225,000 डॉलर से शुरू होता है, एक प्रवेश स्तर की इकाई एक व्यक्ति की अनुमति के अंतर्गत आती है, और एक परिवार पूल कर सकता है। रेमिटेंस पर टीसीएस लागू हो सकता है और नियम बदल सकते हैं, इसलिए धन भेजने से पहले अपने बैंक और एक चार्टर्ड एकाउंटेंट से वर्तमान आंकड़ों की पुष्टि करें।
बाली में खरीदने के चार कारण
प्रोजेक्ट्स या उपज की तुलना करने से पहले, क्यों आप खरीद रहे हैं, इस बारे में ईमानदार होना फायदेमंद है — क्योंकि कारण यह तय करता है कि आपको क्या मालिकाना हक रखना चाहिए। व्यावहारिक रूप से केवल चार हैं, और अधिकांश खरीदार इनमें से कुछ मिश्रण हैं।
एक भारतीय निवेशक के लिए एक अतिरिक्त महत्वपूर्ण बिंदु है — आप इसे कैसे वित्तपोषित करते हैं — इसलिए हम इसे पहले कवर करते हैं, फिर चार कारणों पर चर्चा करते हैं।
1. पूंजी को सुरक्षित रखने के लिए एक सुरक्षित स्थान
पहला कारण संरक्षण है — एक संपत्ति में पैसे को होल्ड करना, अपने घरेलू बाजार से बाहर। यह उचित है। लेकिन “सुरक्षित” इस पर निर्भर करता है कि आप क्या खरीदते हैं। एक स्वतंत्र विला रोमांटिक लगता है और आपके खिलाफ काम करता है: एक छत, एक पूल और एक बगीचा सभी उम्र के होते हैं, और किसी को उन पर नज़र रखनी होती है या संपत्ति गिरती है। एक प्रबंधित अपार्टमेंट इसके विपरीत है — ऑपरेटर द्वारा साफ, बनाए रखा और शो की स्थिति में रखा गया — इसलिए वर्षों बाद भी यह नए जैसा दिखता है और बिकता है।
यही कारण है कि हम अधिकांश खरीदारों को विला के बजाय अपार्टमेंट की ओर इशारा करते हैं: न कि इसलिए कि वे सस्ते हैं, बल्कि इसलिए कि वे अपनी स्थिति बनाए रखते हैं। हालांकि, यह तय करना कि क्या बाली वास्तव में एक ठोस मूल्य भंडार है, अगले दो कारणों पर निर्भर करता है — इसलिए निर्णय लेने से पहले पढ़ते रहें।
अपार्टमेंट विकल्प और प्रवेश मूल्य (USD)
| प्रोजेक्ट | क्षेत्र | से (USD) | अनुमानित आरओआई |
|---|---|---|---|
| Magnum Resort Berawa | Canggu | $339,000 | 12.1% |
| Magnum Resort Sanur | Sanur (समुद्र तट) | $531,000 | 11.6% |
| The Umalas Signature | Umalas / Canggu | $225,000 | 12.3% |
| Sky Stars Ocean View | Bukit / Uluwatu | $508,000 | 10.8% |
2. कीमतें जो आपूर्ति के साथ नहीं चलतीं
दूसरा कारण पूंजी वृद्धि है, और बाली में यह एक जिद्दी तथ्य पर निर्भर करता है: अच्छी भूमि खत्म हो रही है। प्रमुख क्षेत्र — Canggu, Sanur, Bukit — मुख्य रूप से निर्मित या संरक्षित हैं, पुरानी संपत्तियाँ उम्र बढ़ा रही हैं, और वास्तव में नए शीर्ष-स्तरीय प्रोजेक्ट्स को हर साल अनुमति प्राप्त करना कठिन होता जा रहा है। मांग दूसरी दिशा में बढ़ रही है: आगमन लगातार बढ़ रहा है, बुनियादी ढाँचा लगातार सुधार रहा है (एक बाली मेट्रो योजना में है), और उन आगंतुकों को कहीं ठहरना होगा।
सीमित आपूर्ति और बढ़ती मांग के बीच का संतुलन ही यह तय करता है कि अच्छी स्थिति में संपत्ति कैसे बढ़ती है। यही कारण है कि जल्दी खरीदना महत्वपूर्ण है — ऑफ-प्लान खरीदार आमतौर पर पूर्ण मूल्य से नीचे प्रवेश करते हैं। Magnum अपने प्रोजेक्ट्स को पूंजी वृद्धि के लिए बनाता और स्थिति देता है — प्रति प्रोजेक्ट लक्षित 40-70% — किराये की उपज के ऊपर, न कि इसके बजाय।
3. किराया जो वास्तव में स्थिर रहता है
इसी कमी के कारण किराया स्थिर रहता है। रिकॉर्ड पर्यटन और गुणवत्ता, अच्छी स्थिति वाले इकाइयों की कमी का मतलब है कि एक पेशेवर रूप से संचालित अपार्टमेंट मजबूत रात के दरों पर बुक रहता है, बजाय इसके कि कैलेंडर भरने के लिए छूट दी जाए। Magnum के प्रोजेक्ट्स को प्रबंधित किरायों से 9.5-12.3% वार्षिक आरओआई का अनुमानित लक्ष्य दिया गया है — Berawa 12.1%, Sanur 11.6%, Umalas 12.3% — और वह ऑपरेटर जो उस कैलेंडर का संचालन करता है, वही एक अनुमान को वास्तविक अधिभोग में बदलता है।
एक ईमानदार नियम: किसी भी उपज का मूल्यांकन नेट आंकड़े पर करें, शुल्क और करों के बाद, न कि ब्रोशर के शीर्षक पर। ऊपर दिए गए आंकड़े इसी तरह से बनाए गए हैं।
4. एक दूसरा घर जिसे आप वास्तव में पहुंच सकते हैं
चौथा कारण सबसे व्यक्तिगत है: एक दूसरा घर। अब अधिक भारतीय खरीदार दूरस्थ रूप से काम करते हैं, और बाली एक आसान दूसरा आधार बनाता है — मुंबई, दिल्ली और बेंगलुरु से सीधी या एक-स्टॉप उड़ानें, लैंडिंग पर आगमन वीजा, एक आरामदायक जलवायु। और चूंकि यह एक प्रबंधित अपार्टमेंट है, यह आपके दूर रहने के दौरान अपनी लागत भी कवर करता है। एक ऐसा दूसरा घर जो अपनी लागत को कवर करता है, वह एक ऐसा घर है जो केवल खर्च नहीं करता।
एक चार्टर्ड एकाउंटेंट के साथ त्वरित जांच करें
एक भारतीय निवासी के रूप में, आप वैश्विक आय पर कर लगाते हैं, इसलिए बाली का किराया भी घर पर घोषित करना होगा — किसी चार्टर्ड एकाउंटेंट से किसी भी भारत-इंडोनेशिया राहत की जांच करें। और फ्रीहोल्ड विदेशी लोगों के लिए खुला नहीं है: आप एक लंबी लीज या कंपनी संरचना (ऊपर) रखेंगे। इनमें से कोई भी मामला नहीं मारता; यह केवल ईमानदार अपेक्षाएँ निर्धारित करता है।
बारीकियाँ, दफन नहीं
आपकी सुरक्षा के लिए जो संरचना आप उपयोग करते हैं, वह समान है: एक साफ शीर्षक, एक वास्तविक एनआईबी लाइसेंसिंग वाला डेवलपर, और अनुबंध पर एक स्वतंत्र नोटरी — किसी भी व्यक्ति के साथ प्रतिबद्ध होने से पहले जांच सूची चलाएँ। बाली को बनाए रखना सस्ता है, लेकिन कर खरीद, बिक्री और किराए पर आते हैं, इसलिए नेट रिटर्न का मूल्यांकन करें, न कि शीर्षक। खरीदने के लिए निवास की आवश्यकता नहीं है — यदि आप यहाँ वास्तविक समय बिताना चाहते हैं, तो वीज़ा मार्गों को देखें। ग्राउंड-लेवल नंबरों के लिए, 2026 में बाली की कीमतों और खरीदने के लिए सर्वश्रेष्ठ क्षेत्रों से शुरू करें।
"एक प्रवेश स्तर की बाली इकाई एक निवेशक की वार्षिक एलआरएस सीमा के भीतर आती है — ऑफशोर, डॉलर कमाने वाली आय, भारत से वित्तपोषित।"
भारतीय निवेशक बाली की ओर क्यों देखते हैं
सामान्य प्रश्न
अपार्टमेंट या विला?
अधिकांश खरीदारों के लिए, एक प्रबंधित अपार्टमेंट। एक स्वतंत्र विला अपनी देखभाल करता है — पूल, बगीचा, छत — और मालिक के बिना चुपचाप मूल्यह्रास करता है। एक सेवा-प्राप्त इमारत में एक अपार्टमेंट को ऑपरेटर द्वारा बनाए रखा और प्रदर्शन की स्थिति में रखा जाता है, जो इसके किराए के प्रदर्शन और पुनर्विक्रय मूल्य दोनों की रक्षा करता है।
क्या बाली वास्तव में एक सुरक्षित मूल्य भंडार है?
यह उसी कारण से स्थिर रहता है जिससे यह बढ़ता है: प्रमुख भूमि सीमित है और मांग बढ़ती रहती है, इसलिए अच्छी स्थिति में, अच्छी तरह से प्रबंधित संपत्तियाँ मांग में रहती हैं। एक खराब स्थिति या खराब प्रबंधित इकाई एक अलग कहानी है — यही कारण है कि स्थान और ऑपरेटर ब्रोशर से अधिक महत्वपूर्ण हैं।
वास्तविकता में क्या रिटर्न है?
Magnum के प्रोजेक्ट्स प्रबंधित किरायों से 9.5-12.3% प्रति वर्ष का लक्ष्य रखते हैं (Berawa 12.1%, Sanur 11.6%, Umalas 12.3%), साथ ही होल्डिंग के दौरान लक्षित पूंजी वृद्धि। उपज को पूर्वानुमान के रूप में मानें और शुल्क और करों के बाद नेट आंकड़े का मॉडल बनाएं।
क्या भारतीय नागरिक और निवासी वास्तव में खरीद सकते हैं?
हाँ — हर विदेशी खरीदार के लिए खुली दो ही रास्तों के माध्यम से: एक लंबी लीज, या एक विदेशी स्वामित्व वाली पीटी पीएमए कंपनी। फ्रीहोल्ड केवल इंडोनेशियाई नागरिकों के लिए आरक्षित है, लेकिन आपकी राष्ट्रीयता से कोई भी चीज़ प्रतिबंधित नहीं है।
मुझे शुरू करने के लिए कितना चाहिए?
225,000 डॉलर (The Umalas Signature) से। Berawa $339,000 से, Sky Stars $508,000 से, और समुद्र तट Sanur $531,000 से।
मैं भारत से कितना भेज सकता हूँ?
वर्तमान में आरबीआई एलआरएस के तहत प्रति वित्तीय वर्ष प्रति व्यक्ति 250,000 डॉलर तक, और परिवार पूल कर सकते हैं। टीसीएस लागू हो सकता है और सीमाएँ बदलती हैं — अपने बैंक और चार्टर्ड एकाउंटेंट से पुष्टि करें।
क्या मैं इसे भारत से प्रबंधित कर सकता हूँ?
हाँ। Magnum उन इकाइयों के लिए किराए का प्रबंधन करता है जो वह बनाता है, इसलिए आप बिना मेहमानों या रखरखाव का प्रबंधन किए आय और रिपोर्ट प्राप्त करते हैं।
