लेखक Donny Yosua, Magnum Estate Analyst ·
समीक्षक Magnum Estate लीगल और इन्वेस्टमेंट डेस्क (PPAT समीक्षा लंबित) ·
अंतिम अपडेट 3 June 2026
"9 जाँच कोई भी पैसा ट्रांसफर करने से पहले · PBG + SLF परमिट जिन्होंने IMB की जगह ली · ~0.1% वार्षिक PBB भूमि और भवन कर · PPAT नोटरी जो BPN में टाइटल सत्यापित करता है"
मुख्य आँकड़े (2026)
बाली संपत्ति ड्यू डिलिजेंस 2026: सारांश
बाली संपत्ति ड्यू डिलिजेंस 2026, संक्षिप्त उत्तर: एक भी डॉलर भेजने से पहले, एक विदेशी खरीदार को टाइटल और BPN पंजीकरण, ज़ोनिंग (ITR/PKKPR), और भवन परमिट (PBG/SLF) को सत्यापित करना चाहिए, यह सब एक स्वतंत्र लाइसेंस प्राप्त नोटरी (PPAT) के माध्यम से, कभी भी केवल एजेंट के शब्दों पर नहीं। तीन स्तंभ हैं भूमि अधिकार, स्थानिक योजना और परमिट/लाइसेंस।
- टाइटल पहले: राष्ट्रीय भूमि एजेंसी (BPN) में पुष्टि करें कि प्रमाणपत्र असली, बंधन-मुक्त है और विक्रेता की पहचान और सीमाओं से मेल खाता है।
- ज़ोनिंग सौदे मार \ देती है: ग्रीन/कृषि या संरक्षण ज़ोन में स्थित भूमि जिसे “विला-रेडी” के रूप में विपणन किया जाता है, #1 रेड फ्लैग है, अनधिकृत निर्माण को सील या ध्वस्त किया जा सकता है।
- परमिट = कानूनी उपयोग: कोई SLF नहीं का मतलब कोई बीमा नहीं और एक कमज़ोर किराया लाइसेंस (Pondok Wisata); PBG ने पुराने IMB की जगह ली।
- कोई नॉमिनी नहीं: एक स्थानीय व्यक्ति का एक विदेशी के लिए Hak Milik को आगे रखना एग्रेरियन लॉ No. 5/1960 के साथ टकराता है, लीजहोल्ड, Hak Pakai या PT PMA (HGB) का उपयोग करें।
- लीज़ शर्तें: शेष वर्षों, निश्चित विस्तार मूल्य और यह कि पट्टादाता पंजीकृत मालिक है, सत्यापित करें।
"पारदर्शिता: Magnum Estate बाली में संपत्ति विकसित करता है, इसलिए हमारी एक व्यावसायिक रुचि है। यह गाइड शैक्षिक है, कानूनी या कर सलाह नहीं, हर बिंदु को स्वतंत्र रूप से सत्यापित करें और कोई भी धन ट्रांसफर करने से पहले एक प्रमाणित इंडोनेशियाई नोटरी (PPAT), एक स्वतंत्र भूमि वकील और एक कर सलाहकार को नियुक्त करें। कानून और परमिट व्यवस्थाएँ बदलती हैं; खरीद के समय वर्तमान नियमों की पुष्टि करें।"
पारदर्शिता
यह बाली संपत्ति ड्यू डिलिजेंस 2026 चेकलिस्ट उन विदेशी खरीदारों के लिए बनाई गई है जो ठीक-ठीक जानना चाहते हैं कि एक विला, अपार्टमेंट या भूमि के भूखंड के लिए प्रतिबद्ध होने से पहले क्या सत्यापित करना है, और किस क्रम में। 2026 तक बाली का बाज़ार एक “फंडामेंटल्स” चरण में प्रवेश कर चुका है: सख्त ज़ोनिंग प्रवर्तन, एक नई भवन-परमिट व्यवस्था (PBG/SLF पुराने IMB की जगह ले रहा है) और अवैध विला और बिना लाइसेंस वाले किराये के खिलाफ अधिक सक्रिय कार्रवाई का मतलब है कि सौदे का निर्णायक अब मूल्य नहीं है, यह कागज़ात है। एक चरण छोड़ें और आप ऐसी भूमि का जोखिम उठाते हैं जिस पर आप कानूनी रूप से निर्माण या किराया नहीं दे सकते, या इससे भी बदतर, अनसुलझे दावों वाली भूमि। नीचे पूरा प्री-पर्चेज़ वर्कफ़्लो है, बिंदु दर बिंदु, यह बताते हुए कि प्रत्येक आइटम को कहाँ सत्यापित करना है।
बाली संपत्ति ड्यू डिलिजेंस 2026 पहले से कहीं अधिक क्यों मायने रखती है
हाल के वर्षों में दो ताकतें एकत्रित हुईं। पहली, तेज़ पर्यटन-नेतृत्व वाले भूमि रूपांतरण ने बाली के भूमि विनियमन में कमज़ोरियों को उजागर किया, सीमा विवादों, जेंट्रिफिकेशन दबाव और प्रथागत-भूमि (adat) तनाव को बढ़ावा दिया। दूसरी, अधिकारियों ने नियमों को सख्त किया: ज़ोनिंग पुष्टि (ITR / PKKPR), नई भवन स्वीकृति (PBG) और कब्जा प्रमाणपत्र (SLF) अब गंभीर निर्माण या कानूनी संचालन से पहले अनिवार्य द्वार हैं। व्यावहारिक प्रभाव सरल है, कानूनी स्पष्टता और इंजीनियरिंग गुणवत्ता अब निवेश-ग्रेड संपत्ति को परिभाषित करती है। व्यापक स्वामित्व ढांचे के लिए, हमारी पिलर गाइड एक विदेशी के रूप में बाली में संपत्ति खरीदना से शुरुआत करें; यह लेख उसका प्री-पर्चेज़ सत्यापन साथी है।
बाली संपत्ति ड्यू डिलिजेंस 2026 चेकलिस्ट (9 बिंदु)
इन नौ जाँचों को क्रम में पूरा करें। प्रत्येक आपको बताता है कि क्या सत्यापित करना है, यह क्यों मायने रखता है, और इसे कहाँ सत्यापित करना है। किसी भी अंतराल को एक स्टॉप साइन के रूप में मानें जब तक कि इसे लिखित रूप में हल न किया जाए।
| # | जाँच (आइटम) | यह क्यों मायने रखता है | कहाँ सत्यापित करें |
|---|---|---|---|
| 1 | भूमि प्रमाणपत्र की प्रामाणिकता | नकली या बेमेल प्रमाणपत्र बिक्री और आपके पैसे को रद्द कर देते हैं | BPN / ATR-BPN एक PPAT नोटरी के माध्यम से |
| 2 | बंधन और विवाद (लियन, डबल सर्ट, विरासत) | छिपे हुए दावे खरीद के बाद सामने आ सकते हैं और आप पर हावी हो सकते हैं | BPN खोज; PPAT प्रमाणपत्र जाँच |
| 3 | ज़ोनिंग / स्थानिक योजना (ITR और PKKPR) | गलत ज़ोन = कोई PBG नहीं, कोई कानूनी विला या किराया नहीं | GISTARU/RTRW; DPMPTSP कार्यालय |
| 4 | अनुमत उपयोग बनाम आपकी योजना | ग्रीन/संरक्षण भूमि को सील या ध्वस्त किया जा सकता है | ITR ज़ोनिंग + स्थानीय योजना कार्यालय |
| 5 | भवन और पर्यटन परमिट (PBG, SLF, Pondok Wisata) | कोई SLF नहीं = बीमा योग्य नहीं; कोई लाइसेंस नहीं = कोई कानूनी दैनिक किराया नहीं | स्थानीय भवन प्राधिकरण; OSS/DPMPTSP |
| 6 | लीज़ अवधि और विस्तार (लीजहोल्ड) | छोटे या बिना मूल्य वाले विस्तार पुनर्विक्रय मूल्य नष्ट कर देते हैं | लीज़ डीड + BPN मालिक मिलान |
| 7 | कर क्लियरेंस और होल्डिंग लागत (PBB, BPHTB, PPh) | बकाया भूमि के साथ ट्रांसफर होता है; अनपेड कर ट्रांसफर रोकता है | DJP / pajak.go.id; PPAT |
| 8 | स्वामित्व संरचना (लीजहोल्ड / Hak Pakai / PT PMA) | नॉमिनी फ्रीहोल्ड विदेशियों के लिए लागू नहीं है | BKPM; स्वतंत्र भूमि वकील |
| 9 | अनुबंध और डीड (PPJB फिर AJB / लीज़ डीड) | मौखिक वादे बेकार हैं; डीड ही संपत्ति है | PPAT नोटरी |
| नौ-बिंदु बाली संपत्ति ड्यू डिलिजेंस 2026 चेकलिस्ट। प्रत्येक आइटम एक स्टॉप साइन है जब तक कि लिखित रूप में हल न हो। स्रोत: ATR/BPN, BKPM, DJP, एग्रेरियन लॉ No. 5/1960। |
जाँच 1-2: टाइटल और BPN पंजीकरण
सब कुछ प्रमाणपत्र से शुरू होता है। राष्ट्रीय भूमि एजेंसी (BPN / ATR-BPN) के साथ औपचारिक भूमि पंजीकरण ही कानूनी निश्चितता का एकमात्र आधार है, pipil जैसे ऐतिहासिक दस्तावेज़ एक दावे का संकेत दे सकते हैं लेकिन कोई मतलब रखने से पहले उन्हें एक औपचारिक प्रमाणपत्र में परिवर्तित किया जाना चाहिए। आपका PPAT नोटरी सत्यापित करता है कि प्रमाणपत्र का प्रकार (Hak Milik, HGB, Hak Pakai) असली है, बंधनों से मुक्त है, और यह कि पंजीकृत नाम, सीमाएँ और क्षेत्र भूखंड और विक्रेता की पहचान से मेल खाते हैं।
क्रम मायने रखता है: BPN प्रमाणपत्र जाँच पूरी होने से पहले कभी जमा राशि का भुगतान न करें। पुष्टि करें कि कोई डबल प्रमाणपत्र, बंधक/लियन, विरासत विवाद या कर बकाया नहीं है। विदेशी सीधे Hak Milik नहीं रख सकते, समझें कि आप वास्तव में कौन-सा अधिकार रख सकते हैं बाली संपत्ति निवेशकों के लिए फ्रीहोल्ड बनाम लीजहोल्ड में।
जाँच 3-4: ज़ोनिंग (ITR/PKKPR) और अनुमत उपयोग
बाली की भूमि अब ग्रीन (कृषि), आवासीय, पर्यटन/वाणिज्यिक और संरक्षण ज़ोन में सख्ती से वर्गीकृत है, जो ITR और PKKPR उपकरणों के माध्यम से दिखाई देती है। आधिकारिक स्थानिक डेटाबेस (GISTARU/RTRW) से क्वेरी करने के लिए भूखंड निर्देशांकों का उपयोग करें और स्थानीय DPMPTSP कार्यालय से एक ज़ोनिंग पुष्टि (ITR) का अनुरोध करें। “विला-रेडी” भूमि खरीदना जो ग्रीन या संरक्षण ज़ोन में बैठती है, एक विदेशी खरीदार द्वारा की जा सकने वाली सबसे महंगी गलतियों में से एक है, अनधिकृत विकास को सील या ध्वस्त किया जा सकता है, और कोई PBG कभी जारी नहीं होगा।
मुख्य बात: ज़ोनिंग पुष्टि उस नुकसान के सापेक्ष सस्ती और तेज़ है जिसे वह रोकती है। ज़ोन को अपनी वास्तविक योजना (खुद के उपयोग का विला बनाम दैनिक किराया) से मिलाएँ, एजेंट की पिच से नहीं। सबसे महंगे ज़ोनिंग जालों में गहराई से उतरें हमारी
9 महंगी गलतियाँ जो बाली निवेशक अभी भी करते हैं
और भूमि-सुरक्षा वॉकथ्रू बाली में कानूनी रूप से सुरक्षित भूमि कैसे खोजें में।
जाँच 5: भवन और पर्यटन परमिट (PBG / SLF / Pondok Wisata)
पुराने IMB परमिट की जगह डिज़ाइन और निर्माण स्वीकृति के लिए PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), और अंतिम सुरक्षा और कब्जा प्रमाणन के लिए SLF (Sertifikat Laik Fungsi) ने ली है। SLF के बिना संपत्ति कानूनी रूप से उपयोग के लिए उपयुक्त नहीं है और इसका बीमा करना कठिन है। यदि आप दैनिक किराया देने का इरादा रखते हैं, तो भवन के पास सही पर्यटन लाइसेंस भी होना चाहिए, एक Pondok Wisata या एक Sertifikat Standar, और स्थान को बिल्कुल भी शॉर्ट-स्टे किराये की अनुमति देनी चाहिए।
| परमिट / लाइसेंस | यह क्या प्रमाणित करता है | किसकी जगह लेता है / नोट |
|---|---|---|
| PBG | डिज़ाइन और निर्माण स्वीकृति | पुराने IMB की जगह ली |
| SLF | भवन सुरक्षित और कब्जे के लिए उपयुक्त है | बीमा और लाइसेंस के लिए आवश्यक |
| Pondok Wisata / Sertifikat Standar | कानूनी शॉर्ट-स्टे (दैनिक) किराया | स्थान को पर्यटन उपयोग की अनुमति देनी चाहिए |
| PKKPR | परियोजना के लिए स्थानिक-उपयोग उपयुक्तता | अविकसित भूमि पर PBG से पहले का द्वार |
| 2026 तक की परमिट व्यवस्था। प्रत्येक को स्थानीय भवन प्राधिकरण और OSS/DPMPTSP प्रणाली के माध्यम से सत्यापित करें। स्रोत: ATR/BPN और BKPM/Invest Indonesia मार्गदर्शन। |
जाँच 6: लीज़ अवधि और विस्तार
बाली में अधिकांश विदेशी खरीदार लीजहोल्ड (Hak Sewa) के माध्यम से रखते हैं। “25 + 25 वर्ष” के रूप में विपणन किया गया एक विला केवल तभी हेडलाइन के लायक है जब विस्तार अनुबंध द्वारा सुरक्षित हो। ठीक शेष वर्षों, पूर्व-सहमत विस्तार अवधि, और, महत्वपूर्ण रूप से, विस्तार मूल्य या फॉर्मूला के लिए लीज़ डीड पढ़ें। फिर पुष्टि करें कि डीड पर नामित पट्टादाता वही व्यक्ति है जो BPN में टाइटल धारक के रूप में पंजीकृत है। बिना निश्चित मूल्य वाला विस्तार एक खुली बातचीत है जो चुपचाप आपके पुनर्विक्रय मूल्य को मिटा सकती है।
पुनर्विक्रय हकीकत: एक लीजहोल्ड का मूल्य अवधि घटने के साथ क्षीण होता है, इसलिए विस्तार तंत्र ही संपत्ति है। लीजहोल्ड को कंपनी स्वामित्व (PT PMA / HGB) के सापेक्ष तौलें फ्रीहोल्ड बनाम लीजहोल्ड में, और देखें कि संरचना रिटर्न को कैसे प्रभावित करती है हमारी बाली विला निवेश और ROI गाइड में।
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जाँच 7: कर क्लियरेंस और होल्डिंग लागत
कर ड्यू डिलिजेंस आपको दो बार सुरक्षित करती है: अनपेड भूमि-और-भवन कर (PBB, मूल्यांकित मूल्य का लगभग 0.1% वार्षिक) एक साफ़ ट्रांसफर को रोक सकता है, और लेनदेन स्वयं ऐसे कर ट्रिगर करता है जिनके लिए आपको बजट बनाना चाहिए। खरीदार आमतौर पर BPHTB (एक भूमि/भवन अधिग्रहण शुल्क, आमतौर पर कर योग्य ट्रांसफर मूल्य का ~5%) का भुगतान करता है जबकि विक्रेता लाभ पर आयकर (PPh) चुकाता है। पुष्टि करें कि PBB वर्तमान है और बंद करने से पहले कोई भी बकाया कर साफ़ कर दिया गया है, बकाया प्रभावी रूप से भूमि के साथ चलता है। (दरें और सीमाएँ बदलती हैं; DJP / pajak.go.id पर और एक कर सलाहकार के साथ वर्तमान आँकड़ों की पुष्टि करें।)
स्वामित्व की पूरी लागत का बजट बनाएँ, केवल मूल्य टैग का नहीं, आवर्ती PBB, प्रबंधन, रखरखाव और किराया-आय कर सभी यील्ड में काटते हैं। हम इसे हमारी बाली संपत्ति कर और होल्डिंग लागत गाइड में विस्तार से समझाते हैं।
जाँच 8-9: स्वामित्व संरचना और PPAT नोटरी
विदेशी कानूनी रूप से Hak Milik फ्रीहोल्ड नहीं रख सकते। एक नॉमिनी संरचना, आपकी ओर से फ्रीहोल्ड रखने वाला एक इंडोनेशियाई, एग्रेरियन लॉ No. 5/1960 के साथ टकराती है और कमज़ोर सुरक्षा देती है: एक अदालत पंजीकृत स्थानीय मालिक का पक्ष ले सकती है, जिससे आप उजागर हो जाते हैं। अनुपालक मार्ग हैं
लीजहोल्ड (Hak Sewa), Hak Pakai (उपयोग का अधिकार), या HGB (निर्माण का अधिकार) रखने वाली एक PT PMA
विदेशी-निवेश कंपनी। अपार्टमेंट के लिए, विदेशी पात्र परियोजनाओं में उचित रूप से संरचित स्ट्रेटा अधिकार (HMSRS) रख सकते हैं, परियोजना की भूमि/परमिट और यूनिट-स्तर के विदेशी-स्वामित्व नियम दोनों को सत्यापित करें।
सही पेशेवर और सही कागज़ात के साथ इसे एक साथ बाँधें। PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) राज्य-लाइसेंस प्राप्त भूमि-डीड अधिकारी है जो BPN में टाइटल सत्यापित करता है, बाध्यकारी डीड का मसौदा तैयार करता है और ट्रांसफर पंजीकृत करता है, विक्रेता से स्वतंत्र, और एक मान्य लेनदेन के लिए अनिवार्य। अनुबंध श्रृंखला आमतौर पर एक PPJB (सशर्त बिक्री/खरीद समझौता) से एक AJB (बिक्री की डीड) या एक पंजीकृत लीज़ डीड तक चलती है। सुनिश्चित करें कि हर समझौता वास्तविक ज़ोनिंग और परमिट हकीकत को दर्शाता है, अनौपचारिक वादों को नहीं।
स्वतंत्र सलाह का उपयोग करें। विक्रेता का नोटरी आपका पैरोकार नहीं है। अपना स्वयं का PPAT और एक स्वतंत्र इंडोनेशियाई भूमि वकील नियुक्त करें, और विदेशी-खरीदार कानूनी गाइड का उपयोग करके संरचना को अपने लक्ष्यों के साथ संरेखित करें।
रेड फ्लैग जिनसे दूर हो जाना चाहिए
| रेड फ्लैग | इसका आमतौर पर क्या मतलब होता है |
|---|---|
| ग्रीन/कृषि या संरक्षण ज़ोन में “विला-रेडी” भूमि | कोई PBG संभव नहीं; निर्माण के सील या ध्वस्त होने का जोखिम |
| विक्रेता फ्रीहोल्ड “रखने” के लिए एक नॉमिनी की पेशकश करता है | एग्रेरियन लॉ No. 5/1960 के तहत लागू नहीं; आप उजागर हैं |
| मौजूदा भवन पर कोई SLF नहीं | कानूनी रूप से उपयोग के लिए उपयुक्त नहीं; बीमा और किराया लाइसेंस जोखिम में |
| बिना निश्चित मूल्य या फॉर्मूला वाला लीज़ “विस्तार” | खुली लागत जो पुनर्विक्रय मूल्य मिटा सकती है |
| BPN टाइटल जाँच से पहले जमा राशि के भुगतान का दबाव | आपको एक असत्यापनीय सौदे में बाँधने का क्लासिक तरीका |
| प्रमाणपत्र नाम/सीमाएँ विक्रेता या भूखंड से मेल नहीं खाती | संभावित डबल प्रमाणपत्र, विवाद या धोखाधड़ी |
| बिना Pondok Wisata लाइसेंस के दैनिक-किराया आय का वादा | अवैध किराया; आय और संपत्ति दोनों जोखिम में |
| कोई भी एक रेड फ्लैग सौदे को रोकने का आधार है जब तक कि इसे आपके अपने वकील द्वारा लिखित रूप में हल न किया जाए। |
कार्यप्रणाली और स्रोत
यह चेकलिस्ट 2026 तक बाली में प्री-पर्चेज़ सत्यापन के लिए कानूनी और तकनीकी प्रक्रिया का वर्णन करती है, जो इंडोनेशियाई भूमि और निवेश कानून (एग्रेरियन लॉ No. 5/1960; ATR/BPN टाइटल नियम; BKPM/Invest Indonesia विदेशी-स्वामित्व नियम; DJP/pajak.go.id कर नियम) और Magnum Estate के लेनदेन अनुभव से संश्लेषित है। कर आँकड़े (PBB ~0.1%; BPHTB आमतौर पर ~5%) संकेतक हैं और ~IDR 16,000/USD पर परिवर्तित होते हैं; दरें, सीमाएँ और परमिट नाम बदलते हैं, इसलिए खरीद से पहले एक PPAT और कर सलाहकार के साथ वर्तमान नियमों की पुष्टि करें। यह शैक्षिक सामग्री है, कानूनी या कर सलाह नहीं।
निष्कर्ष
2026 में, बाली उन खरीदारों को पुरस्कृत करता है जो भुगतान से पहले सत्यापित करते हैं। नौ जाँचों को क्रम में चलाएँ, टाइटल, बंधन, ज़ोनिंग, अनुमत उपयोग, परमिट, लीज़ शर्तें, कर क्लियरेंस, स्वामित्व संरचना और डीड, और किसी भी अंतराल को एक स्टॉप साइन के रूप में मानें। उचित बाली संपत्ति ड्यू डिलिजेंस 2026 की लागत एक सील किए गए विला, एक लागू न होने वाले नॉमिनी या एक ऐसी लीज़ जिसे आप बढ़ा नहीं सकते, की लागत के सामने मामूली है। इसे एक बार करें, स्वतंत्र रूप से करें, और तभी धन ट्रांसफर करें।
कागज़ात पहले से तैयार के साथ खरीदें
Magnum Estate के Berawa, Sanur और Uluwatu निवास सत्यापित टाइटल, ज़ोनिंग और PBG/SLF के साथ आते हैं, पारदर्शी, कानूनी रूप से साफ़, निवेश-ग्रेड।
Uluwatu, Sky Stars
Berawa
Sanur
FAQ: बाली संपत्ति ड्यू डिलिजेंस 2026
2026 में बाली संपत्ति ड्यू डिलिजेंस में सबसे महत्वपूर्ण चरण क्या है?
किसी भी पैसे के चलने से पहले एक लाइसेंस प्राप्त PPAT नोटरी के माध्यम से राष्ट्रीय भूमि एजेंसी (BPN/ATR-BPN) में भूमि प्रमाणपत्र को सत्यापित करना। यह पुष्टि करता है कि टाइटल असली है, विक्रेता और सीमाओं से मेल खाता है, और लियन, डबल प्रमाणपत्र, विरासत विवाद या कर बकाया से मुक्त है।
क्या मुझे ड्यू डिलिजेंस के लिए एक नोटरी (PPAT) की आवश्यकता है?
हाँ। केवल एक PPAT कानूनी रूप से BPN में प्रमाणपत्र सत्यापित कर सकता है, बाध्यकारी डीड (AJB) या लीज़ डीड का मसौदा तैयार कर सकता है, और ट्रांसफर पंजीकृत कर सकता है। PPAT विक्रेता से स्वतंत्र है और एक मान्य लेनदेन के लिए अनिवार्य है।
क्या नॉमिनी संरचनाएँ विदेशियों के लिए फ्रीहोल्ड भूमि रखने का एक सुरक्षित तरीका हैं?
नहीं। एक विदेशी के लिए Hak Milik रखने वाला एक नॉमिनी एग्रेरियन लॉ No. 5/1960 के साथ टकराता है और कमज़ोर सुरक्षा प्रदान करता है। इसके बजाय लीजहोल्ड (Hak Sewa), Hak Pakai या एक PT PMA (HGB) का उपयोग करें, स्वतंत्र वकील द्वारा जाँचा गया।
मैं खरीदने से पहले बाली ज़ोनिंग कैसे जाँचूँ?
GISTARU/RTRW और ITR/PKKPR प्रणाली से क्वेरी करने के लिए भूखंड निर्देशांकों का उपयोग करें, और DPMPTSP कार्यालय से एक ज़ोनिंग पुष्टि का अनुरोध करें। पुष्टि करें कि ज़ोन आपके इच्छित उपयोग की अनुमति देता है और ग्रीन/कृषि या संरक्षण नहीं है।
एक मौजूदा विला के पास कौन-से परमिट होने चाहिए?
निर्माण के लिए एक PBG (जिसने पुराने IMB की जगह ली) और कब्जे के लिए एक SLF। दैनिक किराये के लिए इसके पास एक Pondok Wisata या Sertifikat Standar पर्यटन लाइसेंस भी होना चाहिए, और स्थान को शॉर्ट-स्टे किराये की अनुमति देनी चाहिए।
मैं लीज़ अवधि और विस्तार को कैसे सत्यापित करूँ?
शेष वर्षों, पूर्व-सहमत विस्तार अवधि, और एक निश्चित विस्तार मूल्य या फॉर्मूला के लिए लीज़ डीड पढ़ें, फिर पुष्टि करें कि पट्टादाता BPN में पंजीकृत टाइटल धारक है।
बाली में संपत्ति खरीदते समय कौन-से कर लागू होते हैं?
वार्षिक PBB मूल्यांकित मूल्य का ~0.1% है; खरीदार आमतौर पर BPHTB अधिग्रहण शुल्क (~5%) और विक्रेता लाभ पर PPh आयकर का भुगतान करता है। pajak.go.id पर वर्तमान दरों की पुष्टि करें और बंद करने से पहले किसी भी बकाया को साफ़ करें।
संदर्भ और आधिकारिक स्रोत
- ATR/BPN, राष्ट्रीय भूमि एजेंसी: भूमि टाइटल (Hak Milik / Hak Pakai / HGB), प्रमाणपत्र सत्यापन और पंजीकरण, atrbpn.go.id
- BKPM / Invest Indonesia: PT PMA और विदेशी-स्वामित्व नियम, पॉज़िटिव इन्वेस्टमेंट लिस्ट, investindonesia.go.id
- DJP / वित्त मंत्रालय: PBB, BPHTB और PPh संपत्ति कर, pajak.go.id
- एग्रेरियन लॉ No. 5/1960 (बेसिक एग्रेरियन लॉ): इंडोनेशियाई भूमि अधिकारों और विदेशी-स्वामित्व सीमाओं की नींव, faolex.fao.org के माध्यम से
- GISTARU / RTRW स्थानिक योजना और ITR/PKKPR: स्थानीय DPMPTSP और OSS प्रणालियों के माध्यम से ज़ोनिंग पुष्टि।
- Magnum Estate लेनदेन और लीगल-डेस्क अनुभव (प्रक्रिया सत्यापन): Magnum परियोजनाओं पर इन-हाउस ड्यू-डिलिजेंस पर आधारित, 2024-2026। [प्रकाशन से पहले कार्यप्रणाली और नामित PPAT समीक्षक जोड़ें]
लेखक के बारे में
Donny Yosua, Magnum Estate में एक मार्केट एनालिस्ट हैं, जो एक पुरस्कार विजेता बाली डेवलपर है (Berawa, Sanur, Sky Stars, Sky Royal)। वे विदेशी निवेशकों के लिए बाली मूल्य निर्धारण, यील्ड, भूमि कानून और परमिटिंग को ट्रैक करते हैं।