Автор: Донни Йосуа, аналитик Magnum Estate ·
Проверено юридическим и инвестиционным отделом Magnum Estate ·
Последнее обновление: 3 июня 2026
"~$256-299 тыс., медианная цена виллы (по острову) · $250-1900, цена земли за м² (Убуд, Семиньяк) · 10-18%, валовая доходность в премиальных районах · 6,95 млн иностранных туристов в 2025 году (+9,7%)"
Ключевые цифры (2026)
Цены на недвижимость на Бали 2026: краткий итог
Цены на недвижимость на Бали 2026, если коротко: построенные виллы стоят примерно от 60 000 USD до 6 млн USD, при этом медиана по острову, около 256 000-299 000 USD, а большинство вилл инвестиционного класса находятся в диапазоне 300 000-600 000 USD. Земля стоит от менее чем 250 USD/м² в развивающихся районах до 900-1900 USD/м² в Семиньяке.
- Самая дорогая земля: Семиньяк/Умалас, центральный Чангу, Улувату, Убуд (именно в этом порядке).
- Самая высокая доходность: Чангу/Берава 12-18% валовая; Улувату, самый быстрый рост стоимости земли.
- Лучшее соотношение цены и качества: Табанан, Сесех, Чемаги и Северный Бали, больше земли за те же деньги.
- Валовая ≠ чистая: чистая доходность ~4-6% при самостоятельном управлении и ~10-15% при профессиональном.
- Спрос: Бали посетило 6,95 млн иностранных туристов в 2025 году (+9,7% год к году); заполняемость в премиальных районах 70-85%.
"Прозрачность: Magnum Estate ведёт девелопмент недвижимости на Бали, поэтому у нас есть коммерческий интерес. Это руководство носит образовательный характер и не является инвестиционной или юридической консультацией, проверяйте цифры самостоятельно и консультируйтесь с сертифицированным индонезийским нотариусом (PPAT) и налоговым консультантом перед покупкой."
Прозрачность
Это руководство Цены на недвижимость на Бали 2026 сводит самые свежие рыночные данные в одну целостную карту цен. К 2026 году рынок Бали перешёл от постпандемийного бума к более избирательной, основанной на данных фазе: в премиальных локациях цены продолжают расти, но картина сильно различается по районам, и самая полезная цифра, цена земли за м², редко приводится последовательно. Ниже, полная карта по районам, с доходностью и реальностью бюджета за громкими заголовками.
Рынок 2026 года в цифрах
Бали посетило 6 948 754 иностранных туриста в 2025 году, что на 9,72% больше год к году, подняв заполняемость вилл в премиальных районах до 70-85% (среднее по острову ближе к ~65%). Стоимость земли по острову выросла примерно на 15-30% за последние два года, а медианная цена виллы по острову сейчас находится около 256 000-299 000 USD. Вы также встретите широко цитируемую цифру о том, что средние цены в объявлениях на виллы выросли примерно с 321 000 USD до 484 000 USD за 12 месяцев, но это отражает сдвиг структуры предложения в сторону более крупных вилл в премиальных районах, а не рост на 50%. Сопоставимый рост цен ближе к 7-15% в год на сильных микрорынках.
Цены на землю на Бали за м² по районам (2026)
На Бали землю оценивают за аре (100 м²); в пересчёте на м² по курсу ~16 000 IDR/USD рейтинг 2026 года ясный и последовательный, премиальные центральные зоны стоят дороже всего, развивающиеся пояса, дешевле:
| Район | Цена земли за м² | За аре (IDR) | Характер |
|---|---|---|---|
| Семиньяк / Умалас | ~$900-1900 | 1,5-3 млрд+ IDR | Сложившийся, плотная застройка, премиальная полоса |
| Чангу (центр) | ~$530-1560 | 1,2-2,5 млрд IDR | Ограниченное предложение, быстрый рост цен |
| Улувату / Букит | ~$310-940 | 0,5-1,5 млрд IDR | Премиум на скалах; широкий диапазон входа |
| Убуд | ~$250-750 | 0,4-1,2 млрд IDR | Меньшая плотность, рисовые поля и джунгли |
| Развивающиеся (Табанан, Сесех, Сев. Бали) | < $250 | варьируется | Больше всего земли за доллар, длинный горизонт |
| Источник: Paradyse Homes 2026 (за аре, по бенчмарку AirDNA) и COCO 2026. Земля на Северном Бали может стоить лишь небольшую долю от южных цен. |
Вывод: за тот же бюджет вы получите гораздо больше земли в Улувату или Убуде, чем в Семиньяке или центральном Чангу, компромисс в спросе на краткосрочную аренду, а не только в видах. Сравните оба побережья в статье Чангу против Улувату и лучшие районы для покупки на Бали 2026.
Сколько стоят виллы по районам в 2026 году
Цены на виллы целиком следуют той же логике, но размываются типом продукта (вилла с видом на океан в Улувату может стоить дороже входной виллы в Чангу). Типичные диапазоны для построенных вилл в лизхолде в 2026 году:
| Район | Типичная цена виллы | Валовая доходность | Профиль |
|---|---|---|---|
| Семиньяк | $500 тыс., 1,2 млн | 10-14% | Самый сложившийся; лучшая ликвидность при выходе |
| Улувату / Букит | $500-900 тыс. (3 спальни, вид на океан) | 10-16% | Люксовые виды; самый быстрый рост стоимости земли |
| Чангу / Берава | $400-800 тыс. | 12-18% | Самый глубокий спрос на аренду, круглый год |
| Убуд | $250-500 тыс. | 10-15% | Велнес и долгое проживание; низкая волатильность |
| Развивающиеся (Сесех, Чемаги, Табанан) | $100-600 тыс. | 6-18% | Больше пространства за доллар; потенциал роста |
| Стоимость строительства добавляет ~1000-1800 USD/м² для виллы инвестиционного класса. Медиана по острову ≈ $256-299 тыс.; полный диапазон $60 тыс., $6 млн. |
Смотрите реальные цены 2026 года, а не средние
Сравните актуальные цены и доходность по проектам Magnum Estate в Бераве, Сануре и Улувату.
Посмотреть проекты Magnum
Записаться на бесплатную консультацию
Доходность аренды по районам: валовая против чистой
Большинство заявлений о «доходности 8-15%», которые вы встретите, это валовая доходность: годовая аренда ÷ цена, до вычета расходов. То, что вы реально оставляете себе, это чистая доходность, после управления, налогов, обслуживания и простоя. Это крупнейший источник разочарований у инвесторов на Бали:
Разрыв между 4-6% и 10-15% чистыми, это операционное управление: ценообразование на основе данных, дистрибуция через OTA и контроль расходов. Учтите затраты на содержание с помощью нашего руководства по налогам и расходам на содержание и посмотрите, как управление влияет на доходность, в нашем руководстве по ROI вилл.
Что купить на ваш бюджет в 2026 году
| Бюджет (USD) | Что реально можно получить |
|---|---|
| 60-150 тыс. | Юнит на стадии строительства/совладение или земля в развивающемся районе |
| 150-300 тыс. | Вилла в развивающейся зоне (Табанан, Сесех) или небольшая вилла в Убуде |
| 300-500 тыс. | Вилла инвестиционного класса в Чангу, Убуде или во втором ряду Улувату |
| 500 тыс., 1,2 млн+ | Вилла с видом на океан в Улувату или премиальная вилла в Семиньяке/центральном Чангу |
Методология и источники
Цифры, это ориентировочные диапазоны на 2026 год, согласованные по нескольким рыночным наборам данных и пересчитанные по курсу ~16 000 IDR/USD. Цены на землю указаны за м² (из данных за аре, 1 аре = 100 м²). Отдельные участки различаются по доступу к дороге, зонированию, виду и сроку аренды. Валовая доходность, это аренда ÷ цена до вычета расходов; чистая доходность вычитает управление, налоги, обслуживание и простой. Всегда заказывайте независимую оценку и нотариальную (PPAT) проверку перед покупкой.
Заключение
В 2026 году Бали вознаграждает точность, а не средние значения: знайте цену земли за м², сверьте её с реалистичной чистой доходностью района и проверьте зонирование и право собственности. Самые сильные стратегии сочетают проверенную локацию (Чангу, Семиньяк, Улувату) с позицией в развивающейся зоне (Табанан, Северный Бали) для роста.
Готовы увидеть реальные цифры?
Изучите резиденции Magnum Estate с видом на океан в Улувату, Бераве и Сануре, прозрачные цены и прогнозируемая чистая доходность.
Улувату, Sky Stars
Берава
Санур
FAQ: цены на недвижимость на Бали 2026
Сколько стоит вилла на Бали в 2026 году?
Построенные виллы стоят от ~60 000 USD до 6 млн USD; медиана по острову ~256 000-299 000 USD, а большинство вилл инвестиционного класса находятся в диапазоне 300 000-600 000 USD.
Сколько стоит земля за м² на Бали в 2026 году?
Семиньяк/Умалас ~$900-1900/м²; центральный Чангу ~$530-1560; Улувату/Букит ~$310-940; Убуд ~$250-750; развивающиеся районы ниже $250.
Какой район самый дорогой?
У Семиньяка самая высокая цена земли за м², затем идёт центральный Чангу. У Улувату самая высокая премия за вид на океан и самый быстрый рост стоимости земли.
Какую доходность аренды можно ожидать?
Валовая доходность в премиальных районах ~10-18%. Чистая ниже: ~4-6% при самостоятельном управлении или ~10-15% при профессиональном.
Где недвижимость всё ещё доступна?
Табанан, Сесех, Чемаги и Северный Бали (Ловина): виллы от ~100 000-600 000 USD и земля заметно ниже 250 USD/м².
Продолжают ли расти цены на Бали?
Да, сопоставимый рост ~7-15% в год на сильных микрорынках; земля подорожала на ~15-30% за два года.
Снижают ли налоги на недвижимость доходность?
Ежегодный налог PBB низкий (~0,1% от оценочной стоимости), но действуют налоги на сделку и арендный доход, см. наше руководство по налогам.
Ссылки и официальные источники
- BPS, Статистика Индонезии / Бали: иностранные прибытия за 2025 год (6 948 754, +9,72%), заполняемость, bali.bps.go.id
- Bank Indonesia, индекс цен на жилую недвижимость: официальные данные о росте цен, bi.go.id
- DJP / Министерство финансов: PBB и налоги на сделки, pajak.go.id
- ATR/BPN: право собственности на землю и зонирование, atrbpn.go.id
- Рыночные данные (2026): ценовой гид Bali Villa Realty; исследование цены за аре Paradyse Homes; анализ районов/доходности Prestige Property Bali; рыночный отчёт InvestLandBali.
- Данные портфеля Magnum Estate (чистая доходность по проектам): на основе [N] юнитов, [период]. [добавить методологию]
Об авторе
Донни Йосуа, рыночный аналитик Magnum Estate, отмеченного наградами девелопера на Бали (Берава, Санур, Sky Stars, Sky Royal). Он отслеживает цены, доходность и регулирование на Бали для иностранных инвесторов.
