Автор: Донни Йосуа, аналитик Magnum Estate ·
Проверено юридическим и инвестиционным отделом Magnum Estate ·
Последнее обновление: 3 июня 2026
"~$256-299 тыс., медианная цена виллы (по острову) · $250-1900, цена земли за м² (Убуд, Семиньяк) · 10-18%, валовая доходность в премиальных районах · 6,95 млн иностранных туристов в 2025 году (+9,7%)"
Ключевые цифры (2026)
Цены на недвижимость на Бали 2026: краткий итог
Цены на недвижимость на Бали 2026, если коротко: построенные виллы стоят примерно от 60 000 USD до 6 млн USD, при этом медиана по острову, около 256 000-299 000 USD, а большинство вилл инвестиционного класса находятся в диапазоне 300 000-600 000 USD. Земля стоит от менее чем 250 USD/м² в развивающихся районах до 900-1900 USD/м² в Семиньяке.
- Самая дорогая земля: Семиньяк/Умалас, центральный Чангу, Улувату, Убуд (именно в этом порядке).
- Самая высокая доходность: Чангу/Берава 12-18% валовая; Улувату, самый быстрый рост стоимости земли.
- Лучшее соотношение цены и качества: Табанан, Сесех, Чемаги и Северный Бали, больше земли за те же деньги.
- Валовая ≠ чистая: чистая доходность ~4-6% при самостоятельном управлении и ~10-15% при профессиональном.
- Спрос: Бали посетило 6,95 млн иностранных туристов в 2025 году (+9,7% год к году); заполняемость в премиальных районах 70-85%.
"Прозрачность: Magnum Estate ведёт девелопмент недвижимости на Бали, поэтому у нас есть коммерческий интерес. Это руководство носит образовательный характер и не является инвестиционной или юридической консультацией, проверяйте цифры самостоятельно и консультируйтесь с сертифицированным индонезийским нотариусом (PPAT) и налоговым консультантом перед покупкой."
Прозрачность
Это руководство Цены на недвижимость на Бали 2026 сводит самые свежие рыночные данные в одну целостную карту цен. К 2026 году рынок Бали перешёл от постпандемийного бума к более избирательной, основанной на данных фазе: в премиальных локациях цены продолжают расти, но картина сильно различается по районам, и самая полезная цифра, цена земли за м², редко приводится последовательно. Ниже, полная карта по районам, с доходностью и реальностью бюджета за громкими заголовками.
Рынок 2026 года в цифрах
Бали посетило 6 948 754 иностранных туриста в 2025 году, что на 9,72% больше год к году, подняв заполняемость вилл в премиальных районах до 70-85% (среднее по острову ближе к ~65%). Стоимость земли по острову выросла примерно на 15-30% за последние два года, а медианная цена виллы по острову сейчас находится около 256 000-299 000 USD. Вы также встретите широко цитируемую цифру о том, что средние цены в объявлениях на виллы выросли примерно с 321 000 USD до 484 000 USD за 12 месяцев, но это отражает сдвиг структуры предложения в сторону более крупных вилл в премиальных районах, а не рост на 50%. Сопоставимый рост цен ближе к 7-15% в год на сильных микрорынках.
Цены на землю на Бали за м² по районам (2026)
На Бали землю оценивают за аре (100 м²); в пересчёте на м² по курсу ~16 000 IDR/USD рейтинг 2026 года ясный и последовательный, премиальные центральные зоны стоят дороже всего, развивающиеся пояса, дешевле:
| Район | Цена земли за м² | За аре (IDR) | Характер |
|---|---|---|---|
| Семиньяк / Умалас | ~$900-1900 | 1,5-3 млрд+ IDR | Сложившийся, плотная застройка, премиальная полоса |
| Чангу (центр) | ~$530-1560 | 1,2-2,5 млрд IDR | Ограниченное предложение, быстрый рост цен |
| Улувату / Букит | ~$310-940 | 0,5-1,5 млрд IDR | Премиум на скалах; широкий диапазон входа |
| Убуд | ~$250-750 | 0,4-1,2 млрд IDR | Меньшая плотность, рисовые поля и джунгли |
| Развивающиеся (Табанан, Сесех, Сев. Бали) | < $250 | варьируется | Больше всего земли за доллар, длинный горизонт |
| Источник: Paradyse Homes 2026 (за аре, по бенчмарку AirDNA) и COCO 2026. Земля на Северном Бали может стоить лишь небольшую долю от южных цен. |
Вывод: за тот же бюджет вы получите гораздо больше земли в Улувату или Убуде, чем в Семиньяке или центральном Чангу, компромисс в спросе на краткосрочную аренду, а не только в видах. Сравните оба побережья в статье Чангу против Улувату и лучшие районы для покупки на Бали 2026.
Сколько стоят виллы по районам в 2026 году
Цены на виллы целиком следуют той же логике, но размываются типом продукта (вилла с видом на океан в Улувату может стоить дороже входной виллы в Чангу). Типичные диапазоны для построенных вилл в лизхолде в 2026 году:
| Район | Типичная цена виллы | Валовая доходность | Профиль |
|---|---|---|---|
| Семиньяк | $500 тыс., 1,2 млн | 10-14% | Самый сложившийся; лучшая ликвидность при выходе |
| Улувату / Букит | $500-900 тыс. (3 спальни, вид на океан) | 10-16% | Люксовые виды; самый быстрый рост стоимости земли |
| Чангу / Берава | $400-800 тыс. | 12-18% | Самый глубокий спрос на аренду, круглый год |
| Убуд | $250-500 тыс. | 10-15% | Велнес и долгое проживание; низкая волатильность |
| Развивающиеся (Сесех, Чемаги, Табанан) | $100-600 тыс. | 6-18% | Больше пространства за доллар; потенциал роста |
| Стоимость строительства добавляет ~1000-1800 USD/м² для виллы инвестиционного класса. Медиана по острову ≈ $256-299 тыс.; полный диапазон $60 тыс., $6 млн. |
Смотрите реальные цены 2026 года, а не средние
Сравните актуальные цены и доходность по проектам Magnum Estate в Бераве, Сануре и Улувату.
Посмотреть проекты Magnum
Записаться на бесплатную консультацию
Доходность аренды по районам: валовая против чистой
Большинство заявлений о «доходности 8-15%», которые вы встретите, это валовая доходность: годовая аренда ÷ цена, до вычета расходов. То, что вы реально оставляете себе, это чистая доходность, после управления, налогов, обслуживания и простоя. Это крупнейший источник разочарований у инвесторов на Бали:
Разрыв между 4-6% и 10-15% чистыми, это операционное управление: ценообразование на основе данных, дистрибуция через OTA и контроль расходов. Учтите затраты на содержание с помощью нашего руководства по налогам и расходам на содержание и посмотрите, как управление влияет на доходность, в нашем руководстве по ROI вилл.
Что купить на ваш бюджет в 2026 году
| Бюджет (USD) | Что реально можно получить |
|---|---|
| 60-150 тыс. | Юнит на стадии строительства/совладение или земля в развивающемся районе |
| 150-300 тыс. | Вилла в развивающейся зоне (Табанан, Сесех) или небольшая вилла в Убуде |
| 300-500 тыс. | Вилла инвестиционного класса в Чангу, Убуде или во втором ряду Улувату |
| 500 тыс., 1,2 млн+ | Вилла с видом на океан в Улувату или премиальная вилла в Семиньяке/центральном Чангу |
Методология и источники
Цифры, это ориентировочные диапазоны на 2026 год, согласованные по нескольким рыночным наборам данных и пересчитанные по курсу ~16 000 IDR/USD. Цены на землю указаны за м² (из данных за аре, 1 аре = 100 м²). Отдельные участки различаются по доступу к дороге, зонированию, виду и сроку аренды. Валовая доходность, это аренда ÷ цена до вычета расходов; чистая доходность вычитает управление, налоги, обслуживание и простой. Всегда заказывайте независимую оценку и нотариальную (PPAT) проверку перед покупкой.
Заключение
В 2026 году Бали вознаграждает точность, а не средние значения: знайте цену земли за м², сверьте её с реалистичной чистой доходностью района и проверьте зонирование и право собственности. Самые сильные стратегии сочетают проверенную локацию (Чангу, Семиньяк, Улувату) с позицией в развивающейся зоне (Табанан, Северный Бали) для роста.
Готовы увидеть реальные цифры?
Изучите резиденции Magnum Estate с видом на океан в Улувату, Бераве и Сануре, прозрачные цены и прогнозируемая чистая доходность.
Улувату, Sky Stars
Берава
Санур
FAQ: цены на недвижимость на Бали 2026
Сколько стоит вилла на Бали в 2026 году?
Построенные виллы стоят от ~60 000 USD до 6 млн USD; медиана по острову ~256 000-299 000 USD, а большинство вилл инвестиционного класса находятся в диапазоне 300 000-600 000 USD.
Сколько стоит земля за м² на Бали в 2026 году?
Семиньяк/Умалас ~$900-1900/м²; центральный Чангу ~$530-1560; Улувату/Букит ~$310-940; Убуд ~$250-750; развивающиеся районы ниже $250.
Какой район самый дорогой?
У Семиньяка самая высокая цена земли за м², затем идёт центральный Чангу. У Улувату самая высокая премия за вид на океан и самый быстрый рост стоимости земли.
Какую доходность аренды можно ожидать?
Валовая доходность в премиальных районах ~10-18%. Чистая ниже: ~4-6% при самостоятельном управлении или ~10-15% при профессиональном.
Где недвижимость всё ещё доступна?
Табанан, Сесех, Чемаги и Северный Бали (Ловина): виллы от ~100 000-600 000 USD и земля заметно ниже 250 USD/м².
Продолжают ли расти цены на Бали?
Да, сопоставимый рост ~7-15% в год на сильных микрорынках; земля подорожала на ~15-30% за два года.
Снижают ли налоги на недвижимость доходность?
Ежегодный налог PBB низкий (~0,1% от оценочной стоимости), но действуют налоги на сделку и арендный доход, см. наше руководство по налогам.
Ссылки и официальные источники
- BPS, Статистика Индонезии / Бали: иностранные прибытия за 2025 год (6 948 754, +9,72%), заполняемость, bali.bps.go.id
- Bank Indonesia, индекс цен на жилую недвижимость: официальные данные о росте цен, bi.go.id
- DJP / Министерство финансов: PBB и налоги на сделки, pajak.go.id
- ATR/BPN: право собственности на землю и зонирование, atrbpn.go.id
- Рыночные данные (2026): ценовой гид Bali Villa Realty; исследование цены за аре Paradyse Homes; анализ районов/доходности Prestige Property Bali; рыночный отчёт InvestLandBali.
- Данные портфеля Magnum Estate (чистая доходность по проектам).
Об авторе
Донни Йосуа, рыночный аналитик Magnum Estate, отмеченного наградами девелопера на Бали (Берава, Санур, Sky Stars, Sky Royal). Он отслеживает цены, доходность и регулирование на Бали для иностранных инвесторов.
