作者 Donny Yosua，Magnum Estate 分析师 ·
审校 Magnum Estate 法务团队（具名PPAT公证人待定） ·
最近更新 2026年6月3日
"6个分区 按颜色编码的土地类别（RTRW）· PBG 取代IMB成为新的建筑许可 · 每平方米$250-1,900 土地（新兴区域至Seminyak）· 0%永久产权 外国人只能通过租赁/PT PMA持有"
关键数据（2026年）
2026年如何在巴厘岛选地：总结
2026年如何在巴厘岛选地，简短的答案是：把分区作为第一道筛选条件，而不是最后一道。在看价格之前，先确认地块位于可建设分区（黄色/住宅或粉色/旅游），办理一份PKKPR分区适宜性批文，在国家土地局（BPN）核查产权证，并确认你能拿到PBG，即取代旧IMB的建筑批文。一块你无法合法建设的廉价绿区地块，其价值远低于价格更高但分区正确的土地。
- **分区颜色：**绿色=农业（不可建设），黄色=住宅，橙色=混合用途，粉色=旅游，红色=公共用地，外加保护区。
- **绿区陷阱：**别墅建设被禁止；新的用途转换许可已停发；违建正在被拆除，对外出租同样风险很高。
- **许可顺序：**PKKPR（分区）、PBG（建设）、SLF（使用）。房源信息中出现旧的IMB是一个危险信号。
- **外国人权益：**没有永久产权（Hak Milik）；可使用Hak Sewa租赁、Hak Pakai，或通过PT PMA持有HGB。
- **价格与安全：**土地价格从每平方米不足USD 250（新兴区域）到USD 900-1,900（Seminyak）不等；廉价地块的折扣通常意味着分区或产权方面的问题。
"透明度声明：Magnum Estate在巴厘岛开发房产，因此我们存在商业利益。本指南仅供教育参考，不构成投资或法律建议，分区、许可和产权规则会发生变化，并因各县而异。请独立核实每一项数据和分类，并在购买前咨询经认证的印度尼西亚公证人（PPAT）和持牌土地律师。"
透明度声明
在2026年学习如何在巴厘岛选地，要从大多数房源都隐藏的一个事实开始：每are的单价几乎无法告诉你能否合法建设。决定性因素在照片上是看不见的——分区状态、许可和土地权益。巴厘岛省政府正以前所未有的力度执行空间规划规则，尤其是在高产稻田和沿海旅游带周边，并在Bingin Beach、South Kuta等地拆除违建。本指南将解读分区颜色、取代IMB的PBG建筑批文、绿区建设与出租禁令，以及在你做出承诺之前核查地块的具体步骤。
为什么分区如今主导着巴厘岛的土地价值
问题不再是“这块地便宜吗？”，而是“在现行的巴厘岛分区规则下，我能在这里合法建造我想要的东西吗？”省级和县级当局已明确将保护农业用地和Subak灌溉文化列为优先事项。对于任何正在思考如何在巴厘岛选地的人来说，实际后果是：
- 分区错误的土地可能变得一文不值——一块你无法建设、或别墅会被拆除的“便宜”地块是亏损，而非划算的买卖。
- 分区正确的土地价格更高但更安全——住宅和旅游地块之所以有溢价，正是因为它们在法律上可用，且退出时流动性好。
- 必须核查“可转换”的黄色土地——当前用作农田并不保证你能按想要的密度建设；每个县都有自己的规定。
巴厘岛分区颜色及各自允许的用途
巴厘岛采用一套颜色编码系统，显示在官方空间规划地图（RTRW）上，可通过国家GISTARU门户网站查看。在决定如何在巴厘岛选地时，请在做其他任何事之前先将颜色与你的预期用途相匹配：
| 区域（颜色） | 印度尼西亚语名称 | 是否可建别墅／住宅？ | 用途 |
|---|---|---|---|
| 绿色 | Zona Hijau（农业用地） | 否，禁止 | 农业、林业、保护用地；保护稻田与 Subak 灌溉系统 |
| 黄色 | Zona Kuning（住宅用地） | 是 | 住宅与私人别墅；对大多数买家而言最安全 |
| 橙色 | 混合用途住宅 | 是（密度更高） | 公寓、共享居住、联排住宅、小型商业 |
| 粉色 | 旅游区 | 商业用途 | 酒店、度假村、海滩俱乐部；设计与环保规定更严格 |
| 红色 | 公共／商业 | 受限 | 道路、学校、政府机构、部分商业用途 |
| 保护区 | Kawasan lindung | 否，禁止 | 国家公园、海洋区域、神圣与遗产地 |
| 所谓的"超值交易"如果地块分区与你预期的用途不符，便毫无意义。资料来源：ATR/BPN RTRW 空间规划（GISTARU）。 |
绿色区 vs 黄色区：为何这一点最为关键
许多首次购房者看到一块价格诱人的美丽稻田地块，便以为可以"日后再把许可证补办妥当"。在当今的执法环境下，这是如何在巴厘岛挑选土地时代价最为高昂的单一错误。
绿色区（农业用地）
- 保留用于农业、林业与保护，不可建别墅，不可建酒店。
- 政府已实质上停止发放新许可，禁止将高产农田改建为旅游住宿设施。
- 执法力度加大，包括拆除违章建筑。建在此处的别墅可能被拆除，将其用于短租本身也存在风险。
购买绿色区土地用于别墅建设，实际上是在赌自己能突破规则。在 2026 年，这是一场高风险、低概率的赌博。
黄色区（住宅／可转换用地）
- 在思考如何在巴厘岛挑选土地用于住宅和私人别墅时，这是最安全的分类。
- 在满足其他条件后，可支持 Hak Sewa（租赁）、Hak Pakai 或 Hak Guna Bangunan。
- 部分黄色土地暂时用于耕种，可能可以转换，但密度与设计规定因地区而异。
**法律现实：**对于大多数建造别墅或小型综合体的外国投资者而言，位于 Canggu、Berawa、Sanur、Uluwatu 及巴厘岛北部部分地区的黄色区土地，是现实且在法律上安全的选择。请将此与完整的产权核查相结合，参见我们的房产尽职调查指南以及外国人在巴厘岛购房法律指南。
PKKPR、PBG（取代 IMB 的许可）与 SLF
分区审批与建筑审批如今是相互独立、依次进行的步骤。了解这一顺序，是弄清如何在巴厘岛挑选土地并真正能够开发的核心：
| 步骤 | 文件 | 它确认了什么 |
|---|---|---|
| 1 | PKKPR（Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang） | 分区适宜性：土地的分类、允许的建筑类型，以及许可的建筑覆盖率（KDB）和容积率（KLB）。 |
| 2 | PBG（Persetujuan Bangunan Gedung） | 根据印度尼西亚 2021 年建筑法规取代旧 IMB 的建筑审批，在施工前必须取得。 |
| 3 | SLF（Sertifikat Laik Fungsi） | 功能／使用证书，确认竣工建筑适合合法使用。 |
| PKKPR 是取得 PBG 或 SLF 的前置必备条件。资料来源：ATR/BPN；印度尼西亚建筑法规（PP 16/2021）。 |
**警示信号：**如果卖方或中介出示的是旧的 IMB 而非 PBG，或无法提供 PKKPR，应将该地块视为未经核实。没有 PKKPR 和独立确认，你就是在盲目购买。请在我们的税费与持有成本指南中交叉核对持有成本与税费。
在巴厘岛购地前如何核实分区
仅凭卖方的口头说法是不够的。专业买家会将官方工具与专家协助相结合，以下这四步核查正是如何在巴厘岛挑选土地而不留下糟糕意外的核心：
- GISTARU / RTRW 地图，这个国家空间规划门户会显示分区颜色（绿、黄、橙、粉等）；并在县级规划办公室交叉核对。
- PKKPR 申请，确认分类、允许的建筑类型、KDB 与 KLB 的分区适宜性审批。
- 当地顾问或建筑师，核实退界、限高与最小地块面积，这些规定因县而异。
- 法律审查，由公证人（PPAT）和独立律师确认证书与分区相符且不存在冲突性权利主张，并在国家土地局（BPN）进行核实。
省去分区上的猜测
Magnum Estate 的开发项目均建在经过预先审核、分区正确且许可齐备的土地上，欢迎查看 Berawa、Sanur 与 Uluwatu 的实时价格与预期净收益率。
外国人对巴厘岛待售土地能做什么
外国人不能拥有永久产权土地（Hak Milik）。他们转而使用受法律认可的权利，且在任何情况下分区都必须允许预期用途：
| 权利 | 通常期限 | 最适合 |
|---|---|---|
| Hak Sewa（租赁权） | 约 25-30 年 + 续期 | 个人别墅买家；最简单、最常见 |
| Hak Pakai（使用权） | 最长约 80 年（30+20+30） | 土地与建筑的住宅或商业用途 |
| Hak Guna Bangunan（HGB） | 最长约 80 年（30+20+30） | 建造权，通常通过 PT PMA 公司 |
| 让权利与分区相匹配：别墅，黄色／橙色；民宿／小型酒店，橙色／旅游；度假村与海滩俱乐部，需取得环境审批的粉色旅游区。资料来源：ATR/BPN；BKPM（PT PMA 规则）；1960 年第 5 号《土地法》。 |
**避免代持人安排：**利用印度尼西亚"代持人"替你持有永久产权的做法被广泛告诫不可取，此类架构可能被认定为非法且在法庭上无法执行。请改用合规的租赁或 PT PMA 架构，并在我们的巴厘岛购房应避免的错误中了解更多。
分区、价格与"廉价土地"陷阱
分区解释了两块看似相似地块之间的大部分价格差异。分区正确、证书清晰且有道路通行的住宅或旅游用地会带来溢价；一块"特价"地的折扣通常是分区、通行或产权方面的问题。作为参考，这里是 2026 年每平方米土地价格地图（取自我们的巴厘岛房产价格 2026 指南），并提醒一句：新兴地带一块可建的黄色地块，仍然胜过任何地方一块不可建的绿色地块：
| 地区 | 每平方米土地价格 | 应锁定的典型分区 |
|---|---|---|
| Seminyak / Umalas | 约 $900-1,900 | 黄色／旅游（高密度） |
| Canggu（中心） | 约 $530-1,560 | 黄色／橙色；零星旅游用地 |
| Uluwatu / Bukit | 约 $310-940 | 黄色／旅游（崖边地带） |
| Ubud | 约 $250-750 | 黄色；附近多绿色用地，需核实 |
| 新兴地区（Tabanan、Seseh、巴厘岛北部） | < $250 | 混合，绿色常见，务必先核实 |
| 土地价格按每平方米列示（由每 are 数据换算；1 are = 100 m²），汇率约为 1 USD = 16,000 IDR。资料来源：Paradyse Homes 2026 与 COCO 2026。新兴地带绿色区土地最多，因此那里的分区核查最为重要。 |
**结论要点：**同样的预算，在 Uluwatu、Ubud 或新兴地带能买到的土地远多于 Seminyak，但标价越便宜，折扣越可能掩盖分区问题。在 Canggu vs Uluwatu 中对比这两片海岸，并在2026 年巴厘岛最佳购房地区中了解更广阔的市场。
"待售土地"广告的实用风险核查清单
在相信任何房源信息之前，请要求卖方以书面形式并附文件回答以下问题：
- 这块土地官方属于什么分区？ 索取显示颜色（黄、橙、粉等）的 PKKPR 或空间规划摘录。
- 你能建你想建的东西吗？ 在黄色区建别墅通常没问题；在绿色区则不行。
- 作为外国人你将持有什么权利？ Hak Sewa 租赁，还是用于 HGB / Hak Pakai 的 PT PMA？
- 土地是否已测量并取得证书？ 有效的 Sertifikat Tanah 必须经国家土地局（BPN）核实。
- 是否存在退界或限高？ 住宅区通常将限高定在 15 米左右，并对距离道路、河流和海岸线的距离作出规定。
如果卖方无法以书面形式回答这些问题，那么无论每 are 的价格多么诱人，你看到的都不是一项低风险投资。
局限性与适用性
本指南在一般层面解释如何在巴厘岛挑选土地；它不能替代针对具体地块的 PKKPR、建筑师的退界研究或公证人的产权调查。分区分类、密度规则与执法因县而异并随时间变化。对于希望获得省心、即买即租资产、持有期较短，或无法负担许可与施工周期的买家而言，购买生地自建并不适合，对于这类人群，建在已获许可土地上的现房或期房单位通常更合适。
方法论与资料来源
分区类别、许可名称（PKKPR、PBG、SLF）以及外国人所有权权利，均根据 ATR/BPN 指引、BKPM（PT PMA）规则及印度尼西亚 1960 年第 5 号《土地法》归纳整理。土地价格为2026 年指示性区间，取自我们经过校准的价格数据集，并按每平方米列示（由每 are 数据换算，1 are = 100 m²），汇率为约 1 USD = 16,000 IDR；排序是单调的（优质地区绝不会比新兴地区更便宜）。各地块因分区、道路通行、景观、租期与县级规则而异。在购买前，请务必委托独立的 PKKPR 核查与公证人（PPAT）尽职调查。
结论
在 2026 年，关于如何在巴厘岛挑选土地最明智的答案，是颠倒通常的顺序：先解读分区颜色，取得 PKKPR 及通往 PBG 的路径，在 BPN 确认产权，然后才衡量每平方米的价格。证书清晰的黄色与粉色区是现实且法律上安全的目标；绿色区的"特价"则是在与一波只会愈发强劲的执法浪潮对赌。
在已经清理妥当的土地上建设
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常见问题：2026 年如何在巴厘岛挑选土地
2026 年如何安全地在巴厘岛挑选土地？
把分区作为你的第一道筛选条件。在 GISTARU/RTRW 地图上确认地块为黄色（住宅）或粉色（旅游），取得 PKKPR，在 BPN 核实证书，然后再评估价格。便宜的绿色区土地通常无法建造。
巴厘岛的分区颜色是什么意思？
绿色 = 农业／保护（不可建别墅）；黄色 = 住宅；橙色 = 高密度混合用途；粉色 = 旅游；红色 = 公共／商业；保护区则保护公园与神圣场所。
我能在绿色区土地上建别墅吗？
不能。绿色区用于农业与保护；新的转换许可已经停发，违章建筑已被拆除。将违章建筑用于出租同样存在风险。
什么是 PBG，它与 IMB 有何不同？
PBG（Persetujuan Bangunan Gedung）是取代 IMB 的建筑审批。顺序为 PKKPR（分区）、PBG（建造）、SLF（使用）。房源信息中出现旧的 IMB 提法是一个警示信号。
外国人可以持有哪些土地权利？
不能持有永久产权（Hak Milik）。外国人使用 Hak Sewa（租赁）、Hak Pakai（使用）或 HGB（建造，通过 PT PMA），且分区必须允许该用途。
代持人安排安全吗？
不安全。利用印度尼西亚代持人替外国人持有永久产权的做法被广泛告诫不可取，且在法庭上可能无法执行。请使用租赁或 PT PMA 架构。
为什么有些土地便宜这么多？
便宜的地块往往属于绿色区、缺乏通行、产权不清，或无法合法承载别墅。分区正确、证书清晰的土地会带来溢价。
2026 年仍是在巴厘岛购地的好时机吗？
是的，只要你以中长期为视野，专注于成长走廊（Canggu、Berawa、Uluwatu、Sanur，以及巴厘岛北部／西部部分地区）中法律清晰、分区正确的黄色、橙色或旅游用地。
参考文献与官方来源
- **ATR/BPN，土地与空间规划部／国家土地局：**土地产权（Hak Milik / Hak Pakai / HGB）、分区与 RTRW 空间规划，atrbpn.go.id
- **GISTARU，国家空间规划门户：**RTRW 分区颜色地图，gistaru.atrbpn.go.id
- **BKPM / Invest Indonesia：**PT PMA 与外商投资规则，investindonesia.go.id
- 1960 年第 5 号《土地法》（基本土地权利框架，含外国人所有权限制），见 faolex.fao.org
- **DJP / 财政部：**PBB 与交易税，pajak.go.id
- **市场数据（2026）：**Paradyse Homes 每 are 价格研究（以 AirDNA 为基准）；COCO Development 土地数据；Prestige Property Bali；InvestLandBali 市场报告。
- Magnum Estate 项目组合数据（各项目分区与许可状态）：基于 [N] 个单位，[period]。[add methodology]
关于作者
Donny Yosua 是 Magnum Estate 的市场分析师，该公司是屡获殊荣的巴厘岛开发商（Berawa、Sanur、Sky Stars、Sky Royal）。他持续追踪面向外国投资者的巴厘岛分区、土地权利与定价。