Покупка недвижимости на Бали иностранцем: гид 2026

Автор: Донни Йосуа, аналитик Magnum Estate ·
Проверено юридическим отделом Magnum Estate (имя нотариуса PPAT уточняется) ·
Последнее обновление: 3 июня 2026

Покупка недвижимости на Бали иностранцем: краткий итог

Покупка недвижимости на Бали иностранцем в 2026 году полностью легальна, но только через структуры, созданные для неграждан, и никогда через обходные пути. Иностранцы не могут владеть Hak Milik (фрихолд) на своё имя; вместо этого они используют один из трёх безопасных путей: лизхолд, Hak Pakai или компанию с иностранным участием (PT PMA).

• Лизхолд (Hak Sewa): 25-30 лет плюс продления; доступен любому иностранцу, резидентство не нужно, лучшая первая вилла.
• Hak Pakai (право пользования): зарегистрированный титул для иностранцев с KITAS/KITAP, обычно одна резиденция выше минимальной стоимости.
• PT PMA + HGB / Hak Pakai: компания, которая может строить, владеть и легально сдавать в аренду в масштабе; самая близкая практическая альтернатива фрихолду.
• Номинальные схемы незаконны: индонезийские суды их аннулировали; они нарушают Основной аграрный закон и могут быть признаны ничтожными.
• Всегда: проверяйте титул в BPN, проверяйте зонирование (ITR/KKPR) и разрешения (PBG/SLF) и закрывайте сделку через нотариуса (PPAT) с эскроу.

Это руководство по покупке недвижимости на Бали иностранцем в 2026 году излагает единственные законные пути и проверку, которая их защищает. Если коротко: это абсолютно возможно, но всё зависит от использования структур владения, созданных для иностранных покупателей, лизхолд (Hak Sewa), Hak Pakai и компания PT PMA, владеющая титулами HGB или Hak Pakai, а не от попыток имитировать местный фрихолд. Ниже мы сравниваем три пути, объясняем, почему «номинальные» обходные схемы теперь отклоняются в суде, и шаг за шагом разбираем процесс покупки.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Бали в 2026 году?

Да, но не землю во фрихолде (Hak Milik) на своё имя. Основной аграрный закон Индонезии (№ 5/1960) закрепляет Hak Milik за гражданами Индонезии, правило, основанное на принципе гражданства закона. Вместо этого иностранцы владеют недвижимостью через один из трёх правовых инструментов, каждый из которых подходит для разной цели. Более глубокий разбор по каждой структуре смотрите в статье как иностранцы владеют недвижимостью на Бали в 2026 году.

Сравнение трёх безопасных структур

Консенсус 2026 года среди лицензированных агентств и юридических консультантов состоит в том, что иностранным покупателям следует выбрать один из трёх путей. В таблице ниже они сравниваются по тому, кто подходит, по сроку и по лучшему применению, длительность сроков это ключевые цифры, в которых большинство покупателей ошибаются:

Лизхолд (Hak Sewa): простейшая первая вилла

Лизхолд, это договорное право пользоваться недвижимостью в течение установленного периода, обычно 25-30 лет, плюс согласованные продления. Он доступен любому иностранцу без требования резидентства, что делает его доминирующим путём для иностранных покупателей вилл и естественной отправной точкой для образа жизни плюс инвестиций. Компромисс по сравнению с зарегистрированным титулом в том, что вы держите договор, а не право на землю, поэтому качество договора и право на продление, это всё.

Юридический совет: ценность лизхолда живёт в мелком шрифте, права на продление, права передачи и что происходит при истечении срока. Взвесьте его относительно зарегистрированных титулов в нашем руководстве по фрихолду против лизхолда для инвесторов в недвижимость на Бали, прежде чем принимать решение.

PT PMA + HGB: построение портфеля или арендного бизнеса

PT PMA, это индонезийская компания с иностранным участием. Она может владеть титулами HGB (право застройки) или Hak Pakai для жилого и коммерческого использования и может легально вести аренду при правильном лицензировании. HGB и Hak Pakai обычно предоставляются на первоначальные 30 лет и продлеваемы, часто описываются как до 80 лет в общей сложности через продления, что делает путь PT PMA самой близкой практической альтернативой фрихолду. Он подходит покупателям, планирующим несколько объектов, девелопмент или полноценный арендный бизнес, и сопряжён с более высокими затратами на учреждение и текущий комплаенс.

Hak Pakai: зарегистрированный титул для резидентов

Hak Pakai (право пользования), это земельный титул, зарегистрированный в земельном управлении (BPN), который может быть выдан на личное имя иностранца, если он обладает KITAS/KITAP или подходящей визой. Обычно он ограничен одним жилым объектом выше минимальной стоимости и предназначен прежде всего для личного проживания, а не для краткосрочной аренды, если только не структурирован через компанию. Квартиры в страта-собственности (HMSRS), связанный вариант: иностранцы могут владеть юнитами в разрешённых проектах при соблюдении правил минимальной стоимости и лимитов владения.

Не уверены, какая структура вам подходит?

Юридический отдел Magnum Estate может сопоставить лизхолд, Hak Pakai или PT PMA с вашей целью, и показать проекты, построенные вокруг дружелюбных к иностранцам титулов.

Посмотреть проекты Magnum
Записаться на бесплатную консультацию

Почему номинальные соглашения опасны, и отклоняются судами

Номинальные схемы, оформление земли на имя индонезийца, в то время как иностранец платит и держит дополнительное соглашение, давно используются для имитации фрихолда. Они всё более небезопасны и, в индонезийском праве, фундаментально ущербны. Анализ научной и судебной практики описывает номинальные договоры как форму «правовой контрабанды», нарушающую принцип гражданства Основного аграрного закона; социально-правовое исследование подтверждает, что индонезийский номинал остаётся законным владельцем, оставляя иностранного покупателя уязвимым, если отношения испортятся.

Что важнее всего, анализ дела 2024 года заключает, что номинальные соглашения о владении землёй нарушают Основной аграрный закон и статью 1320 Гражданского кодекса, а суд на Бали аннулировал такое соглашение в Решении № 274/Pdt.G/2020/PN Dps, явный сигнал активного правоприменения. Согласно инвестиционному законодательству, номинальные земельные и долевые схемы, нацеленные на предоставление иностранцам контроля, подобного фрихолду, могут быть признаны ничтожными.

Итог: безопасного номинала не существует. Законные пути, лизхолд, Hak Pakai, PT PMA, существуют именно для того, чтобы он вам не понадобился. Проверьте любую сделку на прочность с помощью нашего чек-листа должной проверки недвижимости на Бали для иностранных покупателей.

Пошагово: покупка недвижимости на Бали иностранцем в 2026 году

1. Определите свою структуру и цель. Одна вилла для образа жизни плюс аренды, лизхолд или Hak Pakai (если вы подходите). Портфель, объект на стадии строительства, девелопмент или отель, PT PMA.
2. Выберите тип недвижимости и локацию. Сопоставьте район (Чангу, Букит/Улувату, Санур, Убуд) с вашим профилем риска и целевыми гостями.
3. Проведите юридическую проверку. Проверьте земельный сертификат в BPN (Hak Milik, HGB, Hak Pakai), подтвердите право собственности и исключите залоги или споры. Проверьте зонирование (ITR/KKPR) под ваше предполагаемое использование, а для построенной недвижимости подтвердите PBG (разрешение на строительство) и SLF (сертификат пригодности/безопасности) плюс любые арендные лицензии.
4. Используйте нотариуса (PPAT) и юриста. Пусть местный PPAT займётся PPJB (предварительное соглашение о продаже), AJB (окончательный акт) или договором аренды, при этом средства держатся в эскроу до выполнения условий.
5. Подпишите и переведите средства безопасно. Для лизхолда подпишите и зарегистрируйте аренду и платите через нотариальный эскроу. Для PT PMA учредите компанию, получите NIB и лицензии, затем переведите землю/здание в HGB или Hak Pakai на имя компании.

Вывод: сделка выигрывается на должной проверке, а не при подписании. Подтвердите титул, зонирование и разрешения до того, как пойдут деньги. Сочетайте это с выбором района в нашем материале о том, как иностранцы владеют недвижимостью на Бали, и с компромиссом фрихолд против лизхолда.

Ограничения и кому это подходит

Этот путь не для всех. Если вы хотите абсолютный, бессрочный фрихолд, зарегистрированный на ваше имя, Бали не может предложить его иностранцу, и точка. Покупатели лизхолда должны принять конечный срок и договорные права; Hak Pakai требует статуса резидентского типа и плохо подходит для краткосрочной аренды; PT PMA несёт реальные обязательства по бухгалтерии, налогам и лицензированию, которые имеют смысл только в масштабе портфеля или бизнеса. Любому, кого соблазняет «более дешёвая, более простая» номинальная сделка, следует относиться к этому как к тревожному сигналу, а не к обходному пути. Рыночный контекст тоже важен: Бали посетило 6 948 754 иностранных туриста в 2025 году (+9,72%), заполняемость в премиальных районах составляет 70-85%, а ежегодный налог на недвижимость (PBB) низкий, ~0,1% от оценочной стоимости, сильные фундаментальные показатели, но они не исправят ущербный титул.

Заключение

Покупка недвижимости на Бали иностранцем в 2026 году сводится к одному хорошо принятому решению: выбору правильной правовой структуры и затем её защите надлежащей должной проверкой. Начните с лизхолда или Hak Pakai для одного дома, переходите к PT PMA при масштабировании, никогда не трогайте номинал и закрывайте сделку через нотариуса PPAT с эскроу. Сделайте структуру правильной, и фундаментальные показатели Бали сделают остальное.

Покупайте на прочной юридической основе

Изучите проекты Magnum Estate в Улувату, Бераве и Сануре, построенные вокруг дружелюбных к иностранцам титулов, с прозрачными договорами и юридической поддержкой.

Улувату, Sky Stars
Берава
Санур

FAQ: покупка недвижимости на Бали иностранцем (2026)

Могут ли иностранцы покупать землю во фрихолде (Hak Milik) на Бали?

Нет. Основной аграрный закон закрепляет Hak Milik за гражданами Индонезии. Вместо этого иностранцы используют лизхолд (Hak Sewa), Hak Pakai или PT PMA, владеющую HGB/Hak Pakai.

Безопасно ли использовать номинал, чтобы держать землю за меня?

Нет. Номинальные соглашения нарушают Основной аграрный закон и статью 1320 Гражданского кодекса, могут быть признаны ничтожными и аннулировались в суде (Решение № 274/Pdt.G/2020/PN Dps). Номинал остаётся законным владельцем.

Какой самый простой законный способ купить виллу на Бали иностранцу?

Лизхолд (Hak Sewa): широко используется, открыт любому иностранцу без резидентства и прост, когда нотариус (PPAT) и юрист занимаются договорами и должной проверкой.

Когда стоит рассмотреть PT PMA?

Когда вы хотите несколько объектов, аренду в масштабе или девелопмент проектов. PT PMA может владеть HGB/Hak Pakai и получать бизнес-лицензии, но имеет более высокие затраты на учреждение и комплаенс.

Могу ли я владеть квартирой (страта-титул) как иностранец?

Да, при определённых условиях. Иностранцы могут владеть юнитами по HMSRS (страта-титул) в разрешённых проектах при соблюдении правил минимальной стоимости и лимитов на права на землю и максимальное владение.

Как долго действуют сроки лизхолда и HGB?

Лизхолд обычно длится 25-30 лет плюс продления; HGB и Hak Pakai обычно предоставляются на 30 лет и продлеваемы, часто до примерно 80 лет через продления.

Действительно ли мне нужен нотариус (PPAT)?

Да. Нотариус PPAT занимается PPJB, AJB или арендой, а эскроу защищает ваши средства до выполнения условий. См. наш чек-лист должной проверки.

Методология и источники

Это руководство согласовывает правовые позиции из Основного аграрного закона Индонезии (№ 5/1960), системы земельных титулов, администрируемой ATR/BPN, и правил PT PMA / иностранных инвестиций согласно BKPM/Invest Indonesia, сверенные с опубликованным анализом дел (включая Решение № 274/Pdt.G/2020/PN Dps). Длительность сроков, это типичные диапазоны 2026 года, которые различаются по конкретному титулу и продлению. Рыночные цифры (прибытия, заполняемость, PBB) повторно используют канонический набор данных Magnum по Бали 2026 при ~16 000 IDR/USD. Это образовательный контент, а не юридическая консультация, закажите независимую нотариальную (PPAT) и юридическую проверку перед любой покупкой.

Ссылки и официальные источники

1. ATR/BPN, Министерство аграрных дел и пространственного планирования: земельные титулы (Hak Milik, Hak Pakai, HGB), зонирование, atrbpn.go.id
2. BKPM / Invest Indonesia: правила PT PMA и иностранного владения, позитивный инвестиционный список, investindonesia.go.id
3. Основной аграрный закон № 5/1960 (юридический текст через FAOLEX / UNCTAD), faolex.fao.org · investmentpolicy.unctad.org
4. DJP / Министерство финансов: PBB и налоги на сделки, pajak.go.id
5. BPS, Статистика Индонезии / Бали: иностранные прибытия за 2025 год (6 948 754, +9,72%), заполняемость, bali.bps.go.id
6. Судебная практика: Решение районного суда Бали № 274/Pdt.G/2020/PN Dps (аннулирование номинального земельного соглашения); анализ через юридические журналы Universitas Indonesia. Проверьте текст решения у квалифицированного индонезийского юриста.

Об авторе

Донни Йосуа, рыночный аналитик Magnum Estate, отмеченного наградами девелопера на Бали (Берава, Санур, Sky Stars, Sky Royal). Он отслеживает цены, доходность и регулирование владения на Бали для иностранных инвесторов.