Escrito por Donny Yosua, Analista da Magnum Estate ·
Publicado em 6 de março de 2026
O setor imobiliário de Bali registrou diversos desenvolvimentos relevantes entre 27 de fevereiro e 5 de março de 2026, destacando mudanças regulatórias, tendências de investimento em evolução e uma fiscalização governamental cada vez maior sobre a hospedagem turística. A semana reforçou como o mercado está migrando para um ambiente mais estruturado e regulado.
Bali promulga regulamento que restringe a propriedade de terras por nominee
- A Regulamentação Provincial de Bali (Perda) nº 4 de 2026, assinada pelo Governador I Wayan Koster, controla a conversão de terras produtivas e proíbe explicitamente o sistema nominee, prática comumente usada por investidores estrangeiros para controlar terras de forma indireta.
- As autoridades buscam garantir que as transações sigam a legislação indonésia e evitar o uso indevido de terras agrícolas para o desenvolvimento turístico descontrolado.
- Espera-se que a regra leve os investidores estrangeiros a recorrer a estruturas legais como empresas PT PMA ou contratos formais de leasehold.
Governo intensifica a fiscalização dos aluguéis de curto prazo
- A Indonésia começou a aplicar regras mais rígidas para plataformas de aluguel de curto prazo, incluindo hospedagens no estilo Airbnb em destinos como Bali.
- Os proprietários devem obter licenciamento adequado e número de identificação empresarial; anúncios não conformes podem ser removidos das plataformas online.
- As autoridades afirmam que a medida busca criar concorrência justa no setor de hospitalidade e melhorar a fiscalização do mercado de aluguel de vilas, que cresce rapidamente.
Mercado avança para investimentos estruturados e profissionais
- Analistas afirmam que o mercado está entrando em uma fase definida por modelos de investimento estruturados e padrões de gestão profissional, com investidores priorizando clareza jurídica e desempenho de longo prazo em vez de apelo visual.
- O interesse permanece concentrado na região de Sarbagita (Denpasar, Badung, Gianyar e Tabanan), o corredor mais ativo da ilha.
- Sustentabilidade, empreendimentos voltados para o bem-estar e design biofílico ganham cada vez mais importância nas expectativas de investidores e moradores.
Conclusão
Novas regras sobre estruturas de propriedade de terras, fiscalização mais rígida de aluguéis e estratégias em evolução estão moldando, em conjunto, um mercado imobiliário mais profissional e transparente. Com a demanda turística permanecendo forte, o setor de Bali deve continuar avançando rumo ao desenvolvimento sustentável, à conformidade legal e à criação de valor de longo prazo.
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Sobre o autor
Donny Yosua é analista de mercado na Magnum Estate, uma incorporadora premiada em Bali (Berawa, Sanur, Sky Stars, Sky Royal). Ele acompanha preços, rendimentos e regulamentações em Bali para investidores estrangeiros.
