Автор: Станислав Садовников, основатель Magnum Estate ·
Опубликовано 6 марта 2026 г.
С 27 февраля по 5 марта 2026 года в секторе недвижимости Бали произошло несколько заметных событий, подчёркивающих регуляторные изменения, эволюцию инвестиционных тенденций и усиление государственного надзора за туристическими объектами размещения. Неделя продемонстрировала, как рынок переходит в более структурированную и регулируемую среду.
Бали принимает регулирование, ограничивающее номинальное владение землёй
- Регионального постановление Бали (Perda) № 4 от 2026 года, подписанное губернатором И Ваяном Костером, регулирует конверсию продуктивных земель и прямо запрещает номинальную систему, практику, широко применяемую иностранными инвесторами для косвенного контроля над землёй.
- Власти ставят целью обеспечить проведение сделок в соответствии с правовой базой Индонезии и предотвратить нецелевое использование сельскохозяйственных земель для неконтролируемого туристического развития.
- Ожидается, что новое правило подтолкнёт иностранных инвесторов к законным механизмам, компаниям PT PMA или формальным договорам аренды.
Правительство ужесточает надзор за краткосрочной арендой
- Индонезия приступила к применению более строгих правил для платформ краткосрочной аренды, включая объекты размещения в стиле Airbnb в таких направлениях, как Бали.
- Владельцы обязаны получить надлежащее лицензирование и идентификационные номера бизнеса; объявления без соответствия требованиям могут быть удалены с онлайн-платформ.
- Власти говорят, что цель шага, создать справедливую конкуренцию в гостиничном секторе и улучшить надзор за быстро расширяющимся рынком аренды вилл.
Рынок смещается к структурированным, профессиональным инвестициям
- Аналитики утверждают, что рынок входит в фазу, определяемую структурированными инвестиционными моделями и профессиональными стандартами управления, где инвесторы отдают приоритет юридической чистоте и долгосрочным показателям, а не визуальной привлекательности.
- Интерес по-прежнему сосредоточен в регионе Сарбагита (Денпасар, Бадунг, Гианьяр и Табанан), самом активном коридоре острова.
- Устойчивость, велнес-ориентированные объекты и биофильный дизайн всё активнее занимают центральное место в ожиданиях инвесторов и тех, кто выбирает образ жизни.
Заключение
Новые правила структуры владения землёй, более жёсткий контроль аренды и эволюция стратегий в совокупности формируют более профессиональный и прозрачный рынок недвижимости. По мере сохранения туристического спроса сектор Бали, вероятно, будет и дальше развиваться в сторону устойчивого девелопмента, правового соответствия и долгосрочного создания ценности.
Дополнительное чтение
- Как запрет номиналов затрагивает иностранных покупателей: как иностранцы владеют недвижимостью на Бали 2026 и аренда vs полная собственность vs PT PMA.
- Контекст разрешительного соответствия для аренды: стратегия долгосрочной vs краткосрочной аренды 2026.
- Девелопмент Magnum Estate в Браве: проект Берава, или все проекты Magnum.
Нужна соответствующая структура владения?
Поговорите с командой Magnum Estate о вариантах PT PMA и аренды для текущих проектов.
Посмотреть проекты Magnum
Записаться на бесплатную консультацию
Об авторе
Станислав Садовников — основатель Magnum Estate (PT Magnum Estate International), отмеченного наградами девелопера полного цикла на Бали: 8 проектов и 575 юнитов с 2019 года (Berawa, Sanur, Umalas, Sky Stars, Sky Royal). Пишет о ценах, доходности, праве собственности и регулировании на Бали для международных покупателей.
