撰文 Donny Yosua，Magnum Estate 分析师 ·
发布日期 2026年3月6日
在2026年2月27日至3月5日期间，巴厘岛房地产行业出现了若干值得关注的动向，凸显出监管层面的变化、不断演进的投资趋势，以及政府对旅游住宿日益加强的监管。这一周的发展表明，市场正在向更加结构化、更加规范的环境过渡。
巴厘岛颁布条例限制代持土地所有权
- 巴厘岛省级条例（Perda）第4/2026号由省长 I Wayan Koster 签署，对生产性用地的转用加以管控，并明确禁止代持（nominee）制度——这是外国投资者间接控制土地时常用的一种做法。
- 当局旨在确保各类交易遵循印度尼西亚的法律框架，并防止农业用地被滥用于失控的旅游开发。
- 预计该规则将推动外国投资者转向合法的持有方式，例如设立 PT PMA 公司或采用正式的租赁产权安排。
政府加强对短租的监管
- 印度尼西亚开始对短租平台执行更严格的规则，包括巴厘岛等目的地的 Airbnb 式住宿。
- 业主必须取得合规的牌照和营业识别号；不合规的房源可能会从在线平台下架。
- 当局表示，此举旨在营造酒店住宿行业内部的公平竞争，并加强对快速扩张的别墅租赁市场的监管。
市场转向结构化、专业化投资
- 分析人士指出，市场正进入一个以结构化投资模式和专业化管理标准为特征的阶段，投资者更看重法律层面的清晰度和长期表现，而非外观吸引力。
- 关注度仍集中在Sarbagita 区域（Denpasar、Badung、Gianyar 和 Tabanan），这是巴厘岛最为活跃的走廊地带。
- 可持续发展、以康养为导向的开发项目，以及亲自然（biophilic）设计，正日益成为投资者与生活方式期待的核心。
结语
关于土地所有权结构的新规、更严格的租赁监管，以及不断演进的投资策略，正共同塑造出一个更专业、更透明的房产市场。随着旅游需求保持强劲，巴厘岛房产行业很可能将进一步朝着可持续开发、合规经营与长期价值创造的方向演进。
延伸阅读
- 代持禁令如何影响外国买家：2026年外国人如何在巴厘岛持有房产 以及 租赁产权、永久产权与 PT PMA 的对比。
- 租赁合规背景：2026年巴厘岛长租与短租策略对比。
- 了解 Magnum Estate 的 Berawa 开发项目：Berawa 项目，或浏览 Magnum 全部项目。
需要一套合规的持有结构吗？
就当前项目的 PT PMA 和租赁产权方案，欢迎与 Magnum Estate 团队沟通。
关于作者
Donny Yosua 是 Magnum Estate 的市场分析师。Magnum Estate 是一家屡获殊荣的巴厘岛开发商（旗下项目包括 Berawa、Sanur、Sky Stars、Sky Royal）。他长期为外国投资者追踪巴厘岛的价格、租金收益率与监管动态。