Invista em imóveis em Bali — ROI líquido projetado de 9,5–12,3%, a partir de US$ 225.000
Em resumo: Investidores estrangeiros podem comprar legalmente imóveis em Bali por meio de um leasehold registrado ou de sua própria empresa PT PMA. A entrada começa em US$ 225.000 para um apartamento administrado, e o portfólio da Magnum Estate projeta ROI líquido de aluguel de 9,5–12,3% com retorno em 7–8 anos. Veja a seguir como funcionam, na prática, os retornos, a legislação e o processo.
Revisado pela equipe jurídica e de investimentos da Magnum Estate · Última atualização: julho de 2026
9,5–12,3%
ROI líquido projetado em todo o portfólio
a partir de $225,000
preço de entrada, USD
40–70%
crescimento de valor projetado, do início da obra à conclusão
7–8 anos
retorno projetado sobre o aluguel administrado
Por que Bali está nas listas dos investidores
O caso de investimento de Bali se apoia em demanda verificável, não em adjetivos de folheto. A Indonésia registrou 6,95 milhões de chegadas de estrangeiros em 2025 — alta de 9,72% em relação ao ano anterior (BPS-Statistics Indonesia) — e a maior parte desse fluxo chega a esta única ilha.
A oferta não acompanhou o ritmo. A análise de 2026 da Propertia sobre mais de 16.000 anúncios situa o preço mediano de uma vila em torno de US$ 256.800 — ainda uma fração dos mercados turísticos comparáveis, com estoque de qualidade e juridicamente limpo cada vez mais escasso nas áreas consolidadas.
Demanda forte somada a oferta restrita atrai capital — e marketing. O restante desta página separa os dois. Para o guia geral de compra (impostos, vistos, áreas), veja o guia de compra em Bali; esta página tem foco no lado do investimento.
Como estrangeiros podem possuir imóveis em Bali
Existem duas rotas viáveis para um comprador estrangeiro — leasehold em nome próprio, ou uma empresa PT PMA detentora do direito de construção — e uma rota que não se aplica a você: o freehold direto.
Leasehold (Hak Sewa)
Um contrato de arrendamento registrado de 25 a 30 anos, renovável, mantido diretamente em nome do estrangeiro. A entrada mais rápida e com menos burocracia, usada pela maioria dos investidores individuais.
Freehold (Hak Milik)
Propriedade plena e perpétua — disponível apenas para cidadãos indonésios. Se alguém oferecer um "freehold por meio de um nominee local", isso não é uma estrutura legal; é um risco sem qualquer proteção jurídica.
PT PMA
Sua própria empresa indonésia de capital estrangeiro detém o imóvel sob o regime de Hak Guna Bangunan (direito de construção) por até 80 anos. Exige mais formalização e relatórios, mas é o veículo certo para tratar a renda de aluguel como um negócio ou para montar um portfólio.
A opção certa depende do seu objetivo: uma unidade para renda geralmente funciona bem em leasehold; várias unidades ou um negócio de aluguel apontam para a PT PMA. A comparação completa, incluindo impostos, está em o guia de Bali.
Como funcionam, na prática, os retornos de aluguel
O único número que vale a pena levar a sério é o rendimento líquido — o que sobra depois das taxas de gestão, custos operacionais e impostos. Análises independentes de mercado apontam rendimentos brutos de 8–15% em Bali, dependendo da área, mas o valor bruto é anterior à dedução de todos esses custos. Nunca compare uma cifra de mercado bruta com uma líquida.
A faixa de 9,5–12,3% da Magnum é uma cifra líquida projetada a partir do aluguel administrado — modelada após custos operacionais e de gestão, por projeto, e não uma média de portfólio disfarçada de garantia. Nessas projeções, uma unidade se paga em 7–8 anos.
Três fatores determinam se uma projeção se torna realidade:
Ocupação
Os retornos acompanham as diárias ocupadas. É a operação profissional — precificação, canais de venda, atendimento — que os sustenta; veja como funciona nosso modelo de operador em Magnum Management.
Custos
Vilas envelhecem de forma visível (piscina, telhado, jardim); apartamentos com serviços mantêm seu estado e seu valor de revenda com uma manutenção muito menor.
Preço de entrada
Comprar na planta agrega um crescimento de valor projetado de 40–70% entre o início da obra e a conclusão, além do rendimento de aluguel.
Para a matemática detalhada por localização, leia nosso guia de ROI por localização 2026.
Quer modelar por conta própria? Experimente a calculadora gratuita de rendimento de aluguel em Bali e insira seu próprio preço, ocupação e custos.
O processo de compra, passo a passo
Da reserva às chaves, uma compra típica leva seis etapas — e a maioria delas pode ser concluída remotamente.
Defina o objetivo e o orçamento
Renda, valorização de capital, uso próprio ou uma combinação — o objetivo determina o tipo de unidade e a área.
Escolha a estrutura
Leasehold ou PT PMA (veja acima); decida isso antes de assinar qualquer documento.
Reserve a unidade
Um contrato de reserva fixa o preço e retira a unidade do mercado.
Realize a due diligence
Um notário independente e licenciado (PPJB/escritura de arrendamento, certidão de terreno, licenças) — nunca apenas a documentação do vendedor.
Assine e pague em etapas
Compras na planta seguem um cronograma de marcos vinculado ao andamento da obra, não uma única transferência antecipada.
Entrega e início da gestão de aluguel
A unidade entra diretamente em gestão para que a renda comece sem intervalo — gestão de aluguel.
O detalhamento passo a passo, incluindo nomes de documentos e prazos, está em o guia de Bali.
Riscos — e como reduzi-los
A maioria das perdas em imóveis em Bali remonta a três falhas evitáveis: situação fundiária pouco clara, licenças ausentes e incorporadoras que nunca terminam a obra. Cada uma delas tem uma verificação concreta.
Terreno e título
Verifique o certificado de base, o zoneamento e quem realmente controla o terreno — por meio do seu próprio notário. Siga a lista de verificação jurídica de due diligence antes de qualquer movimentação de dinheiro.
Licenças
A licença de construção (PBG) deve existir antes do pagamento, não depois. Peça o número da licença, não garantias verbais.
Risco da incorporadora
Avalie projetos entregues, não renderizações. Pagamentos escalonados vinculados a marcos e contratos registrados em cartório mantêm sua exposição alinhada ao que realmente foi construído. Como é, por dentro, uma incorporadora de ciclo completo: nosso perfil de incorporadora.
Risco de retorno
Trate todo rendimento como uma projeção — inclusive o nosso. Modele o cenário líquido, faça o teste de estresse na ocupação e pergunte a qualquer vendedor exatamente o que é deduzido do número apresentado.
Nenhuma dessas verificações é incomum. Elas são a diferença entre um investimento e uma história bonita.
Onde investir: áreas em resumo
Áreas diferentes atendem a estratégias diferentes — demanda por aluguel de curta duração, corredores de longa estadia ou entrada com bom valor perto dos polos já consolidados. Pontos de entrada atuais em nosso portfólio:
| Área | Para que serve | Entrada (USD) | ROI líquido projetado | Projeto |
|---|---|---|---|---|
| Umalas | Entrada com bom valor entre Seminyak e Canggu | a partir de $225,000 | 12.3% | The Umalas Signature |
| Berawa, Canggu | Maior demanda por aluguel de curta duração | a partir de $339,000(preço integral) | 12.1% | Magnum Resort Berawa |
| Sanur | Costa leste tranquila, corredor de longa estadia e turismo médico | a partir de $531,000 | 11.6% | Magnum Resort Sanur |
| Bukit | Terreno com vista para o mar acima do litoral de Uluwatu | a partir de $508,000 | 10.8% | Sky Stars Ocean View |
Todos os valores de ROI são líquidos projetados a partir do aluguel administrado. Veja o estoque completo e atual em vilas à venda em Bali ou compare projetos lado a lado em a página de projetos.
Por que comprar diretamente da incorporadora
Direto da incorporadora significa sem camada de intermediação: a empresa que obteve o terreno, detém as licenças e constrói o produto é a mesma que responde pelos seus retornos.
A PT Magnum Estate International é uma incorporadora de ciclo completo em Bali desde 2019 — 8 projetos e 575 unidades, da aquisição de terreno e estruturação jurídica até a construção e a operação de aluguel, reconhecida no Asia Pacific Property Awards. O panorama completo: a página da incorporadora Magnum.
Para um investidor, isso muda três coisas na prática:
Uma única contraparte responsável
Jurídico, construção e gestão de aluguel sob o mesmo teto, de modo que projeções e entrega pertencem à mesma empresa.
O preço de entrada mais baixo
Comprar na planta diretamente é o que abre a janela de crescimento projetado de 40–70% entre a construção e a conclusão — veja nosso guia de compra na planta sobre quando comprar na planta faz sentido e quando não faz.
Números de primeira mão
Os modelos de ROI vêm da equipe que opera os edifícios, não de uma apresentação de revendedor.
Compare os projetos atuais e solicite a tabela de preços em USD em a página de projetos.
Perguntas comuns
Estrangeiros podem comprar imóveis legalmente em Bali?
Sim. Um estrangeiro pode manter um leasehold registrado (Hak Sewa, 25–30 anos, renovável) diretamente em seu próprio nome, ou deter o direito de construção (Hak Guna Bangunan, até 80 anos) por meio de sua própria empresa PT PMA. O freehold direto (Hak Milik) é reservado a cidadãos indonésios.
Qual ROI é realista em Bali?
Análises de mercado mostram rendimentos brutos de 8–15%, dependendo da área — antes da gestão, dos custos e dos impostos. Os projetos da Magnum são modelados com 9,5–12,3% líquidos projetados a partir do aluguel administrado. Seja qual for a sua compra, avalie a cifra líquida e trate todo número como uma projeção, não uma promessa.
Quanto preciso para começar?
Os apartamentos de entrada começam em US$ 225.000 (The Umalas Signature, 12,3% líquido projetado). Berawa começa em US$ 339.000 preço integral, Sky Stars em US$ 508.000, Sanur em US$ 531.000. Disponibilidade atual e preços em USD estão na página de projetos.
Em quanto tempo o investimento se paga?
Nos rendimentos líquidos projetados do portfólio de 9,5–12,3%, o retorno é modelado em 7–8 anos a partir da renda de aluguel administrado. Os resultados reais dependem da ocupação e dos custos operacionais — por isso o operador importa tanto quanto a unidade.
Comprar na planta é seguro?
É tão seguro quanto a disciplina da incorporadora: licenças em vigor antes das vendas, pagamentos vinculados a marcos por meio de contratos registrados em cartório, e um histórico de edifícios entregues. A recompensa pela espera da obra é o crescimento de valor projetado de 40–70% até a conclusão.
Posso comprar remotamente?
Sim. Reserva, documentação registrada em cartório e pagamentos em etapas podem ser tratados remotamente, com uma procuração cobrindo as assinaturas presenciais. A maioria dos nossos compradores conclui a compra sem viajar; a visita de entrega é uma escolha, não uma exigência.
Pronto para calcular os números em uma unidade real?
Comece por a página de projetos ou solicite a tabela de preços atual em USD.