Ditulis oleh Stanislav Sadovnikov, Pendiri Magnum Estate · Ditinjau oleh meja hukum & investasi Magnum Estate · Terakhir diperbarui 17 September 2026
Jawaban singkat
Ya, tetapi jarang dalam syarat yang masuk akal. Hipotek bank Indonesia memerlukan KITAS atau KITAP, pendapatan yang diperoleh di Indonesia, unit di atas batas harga pembeli asing dan pemberi pinjaman dengan program untuk orang asing, biasanya dengan pembiayaan 60% atau kurang. Sebagian besar pembeli asing lebih memilih membayar secara bertahap melalui rencana pembayaran pengembang, atau mendanai pembelian dari rumah.
Sumber: syarat program bank yang diterbitkan saat peluncuran (Juni 2025); batas harga sesuai Kepmen ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022; angka Magnum adalah proyeksi dan diterbitkan per proyek.
Mengapa hipotek Bali adalah pengecualian, bukan aturan
Bank-bank Indonesia meminjam dalam rupiah, kepada orang-orang yang tinggal dan menghasilkan di Indonesia, terhadap properti yang dapat mereka ambil sebagai jaminan. Setiap dari ketiga kondisi tersebut bekerja melawan pembeli asing.
Tempat Tinggal. Bank tidak akan membuka pinjaman rumah untuk wisatawan. Titik awal adalah izin tinggal sementara atau permanen, KITAS atau KITAP, ditambah rekam jejak di negara tersebut. Panduan visa Bali kami menjelaskan izin apa yang ada dan apa yang diizinkan oleh masing-masing.
Pendapatan. Penilaian mencari slip gaji Indonesia atau bisnis lokal dengan laporan yang diajukan. Pendapatan pensiun atau gaji yang dibayarkan di luar negeri sulit untuk diverifikasi oleh bank lokal dan lebih sulit untuk ditegakkan, sehingga biasanya tidak dihitung.
Jaminan. Ini adalah masalah struktural. Berdasarkan Undang-Undang No. 4/1996, hak hipotek bank, Hak Tanggungan, hanya dapat dikenakan pada hak atas tanah yang terdaftar seperti Hak Milik, HGB, atau Hak Pakai yang terdaftar (lihat undang-undang di peraturan.bpk.go.id). Sewa, Hak Sewa, adalah kontrak, bukan hak terdaftar, sehingga tidak dapat dibebani hipotek sama sekali. Karena sebagian besar vila yang dijual kepada orang asing di Bali adalah sewa, sebagian besar stok tersebut tidak dapat dijaminkan. Rute yang benar-benar memiliki hak, Hak Pakai untuk rumah dan strata title (HMSRS) untuk apartemen, adalah yang dijelaskan dalam panduan kami tentang bagaimana orang asing memiliki properti di Bali.
Aturan makroprudensial Bank Indonesia bukanlah batasan di sini. Untuk tahun 2026, bank sentral mempertahankan batas pinjaman terhadap nilai properti sebesar 100%, berlaku dari 1 Januari hingga 31 Desember 2026 (siaran pers Bank Indonesia No. 27/250/DKom, 22 Oktober 2025). Batas ini adalah apa yang dapat dipinjam bank kepada peminjam domestik. Program untuk orang asing menetapkan batas mereka sendiri, yang jauh lebih rendah.
Apa yang sebenarnya diminta bank-bank Indonesia pada tahun 2026
Pada bulan Juni 2025, Bank Permata meluncurkan apa yang mereka sebut sebagai program hipotek pertama yang didedikasikan untuk pemegang paspor asing, Permata KPR iB IMBT WNA, yang awalnya ditujukan untuk pembeli apartemen (The Jakarta Post, 4 Juni 2025). Syarat yang beredar saat peluncuran adalah gambaran yang adil tentang apa yang akan diminta oleh pemberi pinjaman Indonesia kepada Anda:
- Izin tinggal dan rekam jejak. ITAS atau ITAP, ditambah sekitar dua tahun tinggal dan bekerja di Indonesia, atau empat tahun menjalankan bisnis lokal.
- Pendapatan individu lokal. Ambang batas peluncuran adalah IDR 25 juta per bulan hanya untuk pemohon; pendapatan rumah tangga gabungan tidak diterima.
- Properti yang memenuhi syarat. Unit apartemen yang harganya di atas batas kepemilikan asing, yang di Bali adalah IDR 2 miliar untuk apartemen dan IDR 5 miliar untuk rumah yang terdaftar berdasarkan keputusan menteri 2022 (lihat batasan di Hukumonline).
- Uang muka besar. Pembiayaan dibatasi hingga 60% dari nilai, jadi Anda membawa setidaknya 40% dalam bentuk tunai.
- Tenor panjang dan pembayaran dalam rupiah. Hingga 30 tahun, dalam IDR, dengan suku bunga mengambang dari bank.
Program-program berubah, jadi pastikan untuk mengonfirmasi syarat saat ini dengan bank sebelum Anda merencanakan berdasarkan mereka. Poin penting bagi pembeli adalah bentuk kesepakatan: dirancang untuk ekspatriat yang sudah tinggal dan menghasilkan di Indonesia dan membeli apartemen berjudul. Jika itu bukan Anda, hipotek bank bukanlah jalur Anda pada tahun 2026.
Tiga cara pembeli asing mendanai unit di Bali
| Rute | Siapa yang cocok | Bagaimana cara kerjanya | Apa yang perlu diperhatikan |
|---|---|---|---|
| Hipotek bank Indonesia | Ekspatriat dengan KITAS/KITAP, pendapatan Indonesia dan apartemen berjudul | Pembiayaan hingga ~60%, pembayaran IDR selama hingga 30 tahun | Sewa tidak dapat dijaminkan; pendapatan harus lokal; suku bunga mengambang |
| Rencana pembayaran pengembang | Investor yang membeli off-plan atau dalam konstruksi, membayar dari luar negeri | Harga tetap saat penandatanganan, dibayar secara bertahap sesuai dengan tonggak pembangunan; Magnum Resort Sanur menawarkan cicilan 0% dari 18 bulan | Baca PPJB: tonggak, escrow, penalti dan apa yang terjadi jika Anda melewatkan tranche |
| Pembiayaan di rumah | Pembeli dengan ekuitas atau portofolio di negara asal mereka | Pelepasan ekuitas atau pinjaman portofolio dalam mata uang Anda sendiri, kemudian pembelian tunai di Bali | Pergerakan mata uang antara pinjaman Anda dan unit yang dihargai dalam USD; pemberi pinjaman rumah Anda tidak mengambil jaminan Bali |
Bagaimana rencana pembayaran pengembang melakukan pekerjaan hipotek
Hipotek menyebarkan harga seiring waktu dan memungkinkan bank menanggung risiko pembangunan. Rencana pembayaran pengembang menyebarkan harga selama periode konstruksi dan memungkinkan pembangunan itu sendiri menanggung risiko. Anda membayar deposit reservasi, menandatangani perjanjian jual beli bersyarat (PPJB), dan kemudian melepaskan tranche saat pengembang mencapai tonggak: fondasi, struktur, atap, penyelesaian, penyerahan. Mekanika dijelaskan tahap demi tahap dalam proses pembelian off-plan Bali kami, dan cara escrow yang terkait dengan tonggak membatasi eksposur Anda dijelaskan dalam properti off-plan di Bali 2026.
Tiga hal membuat ini berbeda dari pinjaman. Tidak ada bunga dalam rencana 0%: Magnum Resort Sanur menerbitkan rencana cicilan 0% dari 18 bulan, dengan jadwal penuh ditetapkan per unit. Tidak ada persetujuan bank, jadi tempat tinggal Anda dan tempat Anda bekerja tidak penting. Dan tidak ada jaminan, karena Anda tidak meminjam; Anda membeli secara cicilan, dan unit hanya menjadi milik Anda sepenuhnya saat penyerahan.
KPR bank vs skema pembayaran developer
Peringatan jujur
Pinjaman dalam rupiah terhadap aset yang dihargai dalam USD menambah taruhan mata uang di atas taruhan properti. Suku bunga bank untuk orang asing mengambang dan berada di atas suku bunga lokal. KITAS yang membuat Anda memenuhi syarat untuk hipotek juga dapat menjadikan Anda sebagai wajib pajak Indonesia, lihat [panduan pajak properti Bali kami](https://magnumestate.com/blog/bali-property-taxes-villa-holding-costs-2026-guide). Dan rencana pembayaran hanya sebaik kontraknya: baca PPJB untuk penalti keterlambatan, syarat kehilangan, dan tanggal penyelesaian sebelum Anda menandatangani, bukan setelah.
Huruf kecil, tidak tersembunyi
- Izin tinggal apa yang Anda butuhkan, dan berapa biayanya: panduan aplikasi visa Bali 2026
- Judul yang dapat dimiliki oleh warga asing, dan batas harga: bagaimana orang asing memiliki properti di Bali
- Delapan tahap dari deposit hingga kunci: proses pembelian off-plan Bali
- Berapa biaya untuk memiliki unit setiap tahun: pajak properti Bali dan biaya pemeliharaan
- Harga masuk dan proyeksi pengembalian per proyek: vila dan apartemen dijual di Bali
"Hipotek memindahkan risiko ke bank. Rencana pembayaran memindahkannya ke pembangunan. Pilih yang risikonya benar-benar dapat Anda periksa."
Meja investasi Magnum Estate
Pertanyaan umum
Dapatkah warga asing mendapatkan hipotek di Bali?
Hanya dalam kasus-kasus tertentu. Anda memerlukan KITAS atau KITAP, pendapatan yang diperoleh di Indonesia, apartemen berjudul di atas batas IDR 2 miliar dan bank dengan program untuk orang asing. Pembiayaan biasanya dibatasi sekitar 60% dari nilai. Vila sewa tidak dapat dijaminkan karena sewa bukanlah hak terdaftar.
Bank Indonesia mana yang memberikan pinjaman kepada orang asing?
Pada bulan Juni 2025, Bank Permata meluncurkan program khusus untuk pemegang paspor asing dengan ITAS/ITAP. Bank-bank lain menilai orang asing secara kasus per kasus, biasanya dengan syarat yang sama terkait tempat tinggal dan pendapatan lokal. Syarat berubah, jadi tanyakan kepada bank tentang kriteria saat ini secara tertulis.
Berapa banyak uang muka yang dibutuhkan warga asing?
Dengan pembiayaan 60%, Anda membawa setidaknya 40% dari harga dalam bentuk tunai, ditambah biaya notaris, pajak, dan biaya administrasi bank. Dalam rencana pembayaran pengembang tidak ada uang muka bank; Anda membayar biaya reservasi dan kemudian cicilan saat tonggak pembangunan tercapai.
Bisakah saya mengambil pinjaman di negara saya sendiri untuk membeli di Bali?
Ya, dan banyak pembeli melakukannya. Pelepasan ekuitas atau pinjaman portofolio di rumah mendanai pembelian tunai di Bali. Pemberi pinjaman rumah Anda tidak mengambil jaminan Bali, dan Anda menanggung perbedaan mata uang antara pinjaman Anda dan unit yang dihargai dalam USD.
Berapa biaya rencana cicilan pengembang 0%?
Tanpa bunga: harga unit tetap saat penandatanganan dan dibagi menjadi tranche selama rencana. Magnum Resort Sanur menerbitkan rencana 0% dari 18 bulan. Apa yang Anda korbankan adalah pengungkit; Anda menyebarkan uang Anda sendiri seiring waktu, bukan meminjam.
Apa yang terjadi jika saya melewatkan cicilan?
Itu diatur dalam PPJB Anda. Harapkan penalti keterlambatan dan, setelah periode tenggang yang ditentukan, syarat kehilangan. Bacalah klausul tersebut sebelum menandatangani dan siapkan cadangan uang tunai untuk tranche terakhir saat penyerahan.
