लेखक Stanislav Sadovnikov, Magnum Estate के संस्थापक · समीक्षा Magnum Estate कानूनी और निवेश विभाग द्वारा · अंतिम अपडेट 17 सितंबर 2026
संक्षिप्त उत्तर
हाँ, लेकिन आमतौर पर ऐसे शर्तों पर नहीं जो समझ में आएं। एक इंडोनेशियाई बैंक बंधक के लिए KITAS या KITAP, इंडोनेशिया में अर्जित आय, विदेशी खरीदार मूल्य फर्श से ऊपर एक इकाई और आमतौर पर 60% या उससे कम वित्तपोषण के लिए एक उधारकर्ता की आवश्यकता होती है। अधिकांश विदेशी खरीदार इसके बजाय डेवलपर भुगतान योजना के माध्यम से चरणों में भुगतान करते हैं, या घर से खरीद को फंड करते हैं।
स्रोत रेखा: बैंक कार्यक्रम की शर्तें लॉन्च पर प्रकाशित (जून 2025); मूल्य फर्श Kepmen ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022 के अनुसार; Magnum आंकड़े परियोजना के अनुसार अनुमानित और प्रकाशित हैं।
क्यों बाली का बंधक अपवाद है, नियम नहीं
इंडोनेशियाई बैंक रुपिया में उधार देते हैं, उन लोगों को जो इंडोनेशिया में रहते हैं और कमाते हैं, संपत्ति के खिलाफ जो वे संपार्श्विक के रूप में ले सकते हैं। इनमें से प्रत्येक तीन शर्तें विदेशी खरीदार के खिलाफ काम करती हैं।
निवास। एक बैंक पर्यटक के लिए एक गृह ऋण नहीं खोलेगा। प्रारंभिक बिंदु एक अस्थायी या स्थायी निवास परमिट, KITAS या KITAP है, साथ ही देश में एक ट्रैक रिकॉर्ड भी। हमारा बाली वीज़ा गाइड बताता है कि कौन से परमिट मौजूद हैं और प्रत्येक आपको क्या करने की अनुमति देता है।
आय। अंडरराइटिंग इंडोनेशियाई वेतन पर्चियों या एक स्थानीय व्यवसाय की तलाश करती है जिसमें दाखिल किए गए खाते होते हैं। पेंशन आय या विदेश में भुगतान की गई वेतन को स्थानीय बैंक के लिए सत्यापित करना कठिन होता है और इसके खिलाफ लागू करना और भी कठिन होता है, इसलिए इसे आमतौर पर नहीं गिना जाता है।
संपार्श्विक। यह संरचनात्मक समस्या है। कानून संख्या 4/1996 के तहत एक बैंक बंधक अधिकार, Hak Tanggungan, केवल एक पंजीकृत भूमि अधिकार जैसे Hak Milik, HGB या एक पंजीकृत Hak Pakai पर रखा जा सकता है (कानून को देखें peraturan.bpk.go.id). एक पट्टे पर, Hak Sewa, एक अनुबंध है, न कि एक पंजीकृत शीर्षक, इसलिए यह बिल्कुल भी बंधक नहीं ले सकता। चूंकि बाली में विदेशी खरीदारों को बेची जाने वाली अधिकांश विला पट्टे पर हैं, इसलिए अधिकांश स्टॉक डिजाइन द्वारा बंधक नहीं हो सकता है। जो रास्ते शीर्षक ले जाते हैं, घर के लिए Hak Pakai और अपार्टमेंट के लिए स्ट्राटा शीर्षक (HMSRS), वे हैं जिनके माध्यम से हमारा मार्गदर्शक कैसे विदेशी बाली में संपत्ति का मालिक होते हैं चलता है।
इंडोनेशिया के बैंक के मैक्रोप्रूडेंशियल नियम यहाँ बाधा नहीं हैं। 2026 के लिए केंद्रीय बैंक ने संपत्ति क्रेडिट पर ऋण-से-मूल्य की सीमा को 100% पर बनाए रखा, जो 1 जनवरी से 31 दिसंबर 2026 तक मान्य है (इंडोनेशिया बैंक प्रेस विज्ञप्ति संख्या 27/250/DKom, 22 अक्टूबर 2025). यह सीमा वह है जो एक बैंक शायद एक घरेलू उधारकर्ता को उधार दे सकता है। विदेशी कार्यक्रम अपने स्वयं के, बहुत कम, कैप सेट करते हैं।
2026 में इंडोनेशियाई बैंक वास्तव में क्या मांगते हैं
जून 2025 में, Permata बैंक ने विदेशी पासपोर्ट धारकों के लिए एक समर्पित बंधक कार्यक्रम लॉन्च किया, Permata KPR iB IMBT WNA, जो प्रारंभ में अपार्टमेंट खरीदारों को लक्षित करता था (जकार्ता पोस्ट, 4 जून 2025). लॉन्च पर प्रसारित शर्तें यह दर्शाती हैं कि कोई भी इंडोनेशियाई उधारदाता आपसे क्या चाहता है:
- एक निवास परमिट और एक ट्रैक रिकॉर्ड। ITAS या ITAP, साथ ही इंडोनेशिया में रहने और काम करने के लगभग दो साल, या एक स्थानीय व्यवसाय चलाने के चार साल।
- स्थानीय, व्यक्तिगत आय। लॉन्च की सीमा केवल आवेदक के लिए प्रति माह IDR 25 मिलियन थी; संयुक्त घरेलू आय स्वीकार नहीं की गई।
- एक योग्य संपत्ति। एक अपार्टमेंट इकाई जो विदेशी-स्वामित्व फर्श से ऊपर की कीमत पर है, जो बाली में अपार्टमेंट के लिए IDR 2 बिलियन और भूमि घर के लिए IDR 5 बिलियन है, 2022 के मंत्री निर्णय के तहत (फर्श देखें Hukumonline).
- एक बड़ा जमा। वित्तपोषण को मूल्य के 60% पर सीमित किया गया था, इसलिए आपको कम से कम 40% नकद लाना होगा।
- एक लंबी अवधि और रुपिया में पुनर्भुगतान। 30 साल तक, IDR में, बैंक की फ्लोटिंग दर पर।
कार्यक्रम बदलते हैं, इसलिए योजना बनाने से पहले बैंक के साथ वर्तमान शर्तों की पुष्टि करें। खरीदार के लिए बिंदु सौदे का आकार है: यह एक प्रवासी के लिए बनाया गया है जो पहले से ही इंडोनेशिया में रहता है और कमाता है और एक शीर्षक अपार्टमेंट खरीद रहा है। यदि आप वह नहीं हैं, तो 2026 में बैंक बंधक आपका मार्ग नहीं है।
विदेशी खरीदार बाली इकाई को फंड करने के तीन तरीके
| मार्ग | किसके लिए उपयुक्त है | यह कैसे काम करता है | क्या देखना है |
|---|---|---|---|
| इंडोनेशियाई बैंक बंधक | KITAS/KITAP, इंडोनेशियाई आय और एक शीर्षक अपार्टमेंट के साथ प्रवासी | लगभग 60% वित्तपोषण, 30 वर्षों में IDR पुनर्भुगतान | पट्टे पर नहीं लिया जा सकता; आय स्थानीय होनी चाहिए; दरें फ्लोट करती हैं |
| डेवलपर भुगतान योजना | ऑफ-प्लान या निर्माणाधीन खरीदने वाले निवेशक, विदेश से भुगतान करते हैं | हस्ताक्षर करते समय मूल्य निश्चित, निर्माण मील के पत्थर के खिलाफ चरणों में भुगतान; Magnum Resort Sanur 18 महीने से 0% किस्तें प्रदान करता है | PPJB पढ़ें: मील के पत्थर, एस्क्रो, दंड और यदि आप एक किस्त चूक जाते हैं तो क्या होता है |
| घर पर वित्तपोषण | अपने देश में संपत्ति या पोर्टफोलियो वाले खरीदार | संपत्ति जारी करना या अपनी मुद्रा में पोर्टफोलियो ऋण, फिर बाली में नकद खरीद | आपके ऋण और एक USD-प्राइस यूनिट के बीच मुद्रा में उतार-चढ़ाव; आपके घरेलू ऋणदाता को बाली संपार्श्विक की आवश्यकता नहीं है |
डेवलपर भुगतान योजना बंधक का कार्य कैसे करती है
एक बंधक समय के साथ मूल्य को फैलाता है और बैंक को निर्माण के जोखिम को वहन करने देता है। एक डेवलपर भुगतान योजना निर्माण अवधि के दौरान मूल्य को फैलाती है और निर्माण को स्वयं जोखिम वहन करने देती है। आप एक आरक्षण जमा करते हैं, एक शर्तित बिक्री और खरीद समझौते (PPJB) पर हस्ताक्षर करते हैं और फिर जब डेवलपर मील के पत्थर पर पहुंचता है तो किस्तें जारी करते हैं, जैसे नींव, संरचना, छत, फिनिशिंग, हैंडओवर। तंत्र को हमारे बाली ऑफ-प्लान खरीद प्रक्रिया में चरण-दर-चरण रखा गया है, और मील के पत्थर से जुड़े एस्क्रो आपके जोखिम को कैसे सीमित करता है, यह बाली में ऑफ-प्लान संपत्ति 2026 में कवर किया गया है।
तीन चीजें इसे एक ऋण से अलग बनाती हैं। 0% योजना में कोई ब्याज नहीं है: Magnum Resort Sanur 18 महीने से 0% किस्त योजना प्रकाशित करता है, जिसमें प्रत्येक इकाई के लिए पूर्ण कार्यक्रम निर्धारित होता है। कोई बैंक अनुमोदन नहीं है, इसलिए आपका निवास और आप कहाँ कमाते हैं, यह मायने नहीं रखता। और कोई संपार्श्विक नहीं है, क्योंकि आप उधार नहीं ले रहे हैं; आप किस्तों में खरीद रहे हैं, और इकाई केवल हैंडओवर पर पूरी तरह से आपकी होती है।
आप जो छोड़ते हैं वह लीवरेज है। एक भुगतान योजना आपको $500,000 की इकाई को $200,000 की अपनी राशि से खरीदने की अनुमति नहीं देती है। यह आपको Sanur में $531,000 की इकाई खरीदने की अनुमति देती है, या The Umalas Signature में $225,000 की अपार्टमेंट खरीदने की अनुमति देती है, अपने पैसे को उन महीनों में फैलाकर जब निर्माण हो रहा है। हमारे बाली में निवेश पृष्ठ पर बजट सीढ़ी दिखाती है कि प्रत्येक प्रवेश मूल्य क्या खरीदता है और प्रत्येक परियोजना द्वारा अनुमानित शुद्ध वापसी क्या है।
बैंक मॉर्गेज बनाम डेवलपर भुगतान योजना
ईमानदार चेतावनियाँ
एक USD-प्राइस संपत्ति के खिलाफ एक रुपिया ऋण संपत्ति के दांव के ऊपर एक मुद्रा दांव जोड़ता है। विदेशी लोगों के लिए बैंक दरें फ्लोट करती हैं और स्थानीय दरों से ऊपर होती हैं। एक KITAS जो आपको बंधक योग्य बनाता है, आपको इंडोनेशियाई कर निवासी भी बना सकता है, हमारे [बाली संपत्ति कर गाइड](https://magnumestate.com/blog/bali-property-taxes-villa-holding-costs-2026-guide) को देखें। और एक भुगतान योजना केवल अपने अनुबंध के रूप में अच्छी है: हस्ताक्षर करने से पहले, न कि बाद में, PPJB पढ़ें, देर से भुगतान की दंड, जब्ती की शर्तें और पूर्णता तिथियाँ।
बारीकियाँ, दफन नहीं
- आपको किस निवास परमिट की आवश्यकता है, और इसकी लागत: बाली वीज़ा आवेदन गाइड 2026
- शीर्षक जो एक विदेशी रख सकता है, और मूल्य फर्श: कैसे विदेशी बाली में संपत्ति का मालिक होते हैं
- जमा से चाबियों तक आठ चरण: बाली ऑफ-प्लान खरीद प्रक्रिया
- एक इकाई को हर साल रखने की लागत: बाली संपत्ति कर और रखरखाव लागत
- प्रत्येक परियोजना के लिए प्रवेश मूल्य और अनुमानित रिटर्न: बाली में बिक्री के लिए विला और अपार्टमेंट
"एक बंधक जोखिम को बैंक पर स्थानांतरित करता है। एक भुगतान योजना इसे निर्माण पर स्थानांतरित करती है। उस जोखिम को चुनें जिसे आप वास्तव में जांच सकते हैं।"
Magnum Estate निवेश विभाग
सामान्य प्रश्न
क्या एक विदेशी बाली में बंधक प्राप्त कर सकता है?
केवल संकीर्ण मामलों में। आपको एक KITAS या KITAP, इंडोनेशिया में अर्जित आय, IDR 2 बिलियन के फर्श से ऊपर एक शीर्षक अपार्टमेंट और एक बैंक की आवश्यकता है जो विदेशी कार्यक्रम प्रदान करता है। वित्तपोषण आमतौर पर मूल्य के लगभग 60% पर सीमित होता है। पट्टे पर विला को बंधक नहीं लिया जा सकता क्योंकि पट्टा एक पंजीकृत शीर्षक नहीं है।
कौन से इंडोनेशियाई बैंक विदेशी लोगों को उधार देते हैं?
जून 2025 में, Permata बैंक ने ITAS/ITAP के साथ विदेशी पासपोर्ट धारकों के लिए एक समर्पित कार्यक्रम लॉन्च किया। अन्य बैंक आमतौर पर विदेशी लोगों का आकलन करते हैं, आमतौर पर समान निवास और स्थानीय आय की शर्तों के साथ। शर्तें बदलती हैं, इसलिए बैंक से इसकी वर्तमान मानदंडों के लिए लिखित में पूछें।
एक विदेशी को कितनी जमा राशि की आवश्यकता है?
60% वित्तपोषण पर, आपको कीमत का कम से कम 40% नकद में लाना होगा, साथ ही नॉटरी शुल्क, कर और बैंक का प्रशासनिक शुल्क। डेवलपर भुगतान योजना पर कोई बैंक जमा नहीं है; आप एक आरक्षण शुल्क का भुगतान करते हैं और फिर निर्माण मील के पत्थर के पूरा होने पर किस्तें देते हैं।
क्या मैं बाली में खरीदने के लिए अपने देश में ऋण ले सकता हूँ?
हाँ, और कई खरीदार ऐसा करते हैं। संपत्ति जारी करना या अपने देश में एक पोर्टफोलियो ऋण बाली में नकद खरीद के लिए फंड करता है। आपका घरेलू ऋणदाता बाली संपार्श्विक नहीं लेता है, और आप अपने ऋण और USD-प्राइस इकाई के बीच मुद्रा के अंतर को उठाते हैं।
0% डेवलपर किस्त योजना की लागत क्या है?
कोई ब्याज नहीं: इकाई की कीमत हस्ताक्षर करते समय निश्चित होती है और योजना में किस्तों में विभाजित होती है। Magnum Resort Sanur 18 महीने से 0% योजना प्रकाशित करता है। आप जो छोड़ते हैं वह लीवरेज है; आप समय के साथ अपने पैसे को फैलाते हैं, उधार नहीं लेते।
यदि मैं एक किस्त चूक जाता हूँ तो क्या होगा?
यह आपके PPJB में निर्धारित है। देर से भुगतान की दंड की अपेक्षा करें और, एक निर्धारित अनुग्रह अवधि के बाद, जब्ती की शर्तें। हस्ताक्षर करने से पहले इन धाराओं को पढ़ें और हैंडओवर पर अंतिम किस्त के लिए नकद बफर रखें।
