Автор Станіслав Садовніков, засновник Magnum Estate · Переглянуто юридичним та інвестиційним відділом Magnum Estate · Останнє оновлення 17 вересня 2026
Коротка відповідь
Так, але рідко на умовах, які мають сенс. Іпотека від індонезійського банку вимагає KITAS або KITAP, доходу, отриманого в Індонезії, одиниці вище мінімальної ціни для іноземців та кредитора з програмою для іноземців, зазвичай з фінансуванням до 60% або менше. Більшість іноземних покупців замість цього сплачують у кілька етапів через план оплати забудовника або фінансують покупку з дому.
Джерело: умови програми банку, опубліковані на момент запуску (червень 2025); мінімальна ціна відповідно до Kepmen ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022; дані Magnum є прогнозованими та опублікованими за проектом.
Чому іпотека на Балі є винятком, а не правилом
Індонезійські банки надають кредити в рупіях, людям, які проживають та заробляють в Індонезії, під заставу нерухомості. Кожна з цих трьох умов працює проти іноземного покупця.
Резиденція. Банк не відкриє іпотеку для туриста. Початковою умовою є тимчасовий або постійний дозвіл на проживання, KITAS або KITAP, плюс досвід життя в країні. Наш посібник по візах на Балі пояснює, які дозволи існують і що кожен з них дозволяє.
Доходи. При оцінці кредитоспроможності банки шукають індонезійські платіжні відомості або місцевий бізнес з поданими звітами. Пенсійні доходи або зарплата, виплачена за кордоном, важко перевіряється місцевим банком і ще важче забезпечується, тому зазвичай не враховується.
Застава. Це структурна проблема. Згідно з Законом № 4/1996, право іпотеки банку, Hak Tanggungan, може бути накладено лише на зареєстроване земельне право, таке як Hak Milik, HGB або зареєстроване Hak Pakai (див. закон на peraturan.bpk.go.id). Орендоване право, Hak Sewa, є контрактом, а не зареєстрованим титулом, тому не може бути забезпечене іпотекою. Оскільки більшість вілл, що продаються іноземцям на Балі, є орендованими, більшість цього фонду за замовчуванням не може бути іпотечним. Шляхи, які мають титул, Hak Pakai для будинку та стратифікований титул (HMSRS) для квартири, є тими, які наш посібник про як іноземці володіють нерухомістю на Балі описує.
Макропруденційні правила Банку Індонезії не є обмеженням тут. У 2026 році центральний банк зберіг ліміт кредитування на нерухомість на рівні 100%, дійсний з 1 січня по 31 грудня 2026 року (прес-реліз Банку Індонезії № 27/250/DKom, 22 жовтня 2025). Цей ліміт - це те, що банк може надати домашньому позичальнику. Програми для іноземців встановлюють свої власні, набагато нижчі, ліміти.
Що насправді вимагають індонезійські банки у 2026 році
У червні 2025 року банк Permata запустив те, що представив як першу в Індонезії спеціалізовану програму іпотеки для власників закордонних паспортів, Permata KPR iB IMBT WNA, спочатку орієнтуючись на покупців квартир (The Jakarta Post, 4 червня 2025). Умови, що циркулювали на момент запуску, є справедливим зображенням того, що будь-який індонезійський кредитор вимагатиме від вас:
- Дозвіл на проживання та досвід. ITAS або ITAP, плюс приблизно два роки життя та роботи в Індонезії або чотири роки ведення місцевого бізнесу.
- Місцевий, індивідуальний дохід. Поріг запуску становив 25 мільйонів рупій на місяць лише для заявника; спільний дохід домогосподарства не приймався.
- Придатна нерухомість. Квартирна одиниця, ціна якої перевищує мінімальну ціну для іноземців, яка на Балі становить 2 мільярди рупій для квартири та 5 мільярдів рупій для будинку відповідно до міністерського рішення 2022 року (див. мінімальні ціни на Hukumonline).
- Великий внесок. Фінансування обмежене 60% від вартості, тому ви повинні принести щонайменше 40% готівкою.
- Довгий термін та виплати в рупіях. До 30 років, в IDR, за плаваючою ставкою банку.
Програми змінюються, тому підтверджуйте актуальні умови з банком перед тим, як планувати навколо них. Основна мета для покупця - форма угоди: вона створена для експатрианта, який вже живе та заробляє в Індонезії та купує квартиру з титулом. Якщо це не ви, іпотека від банку не є вашим шляхом у 2026 році.
Три способи, якими іноземні покупці фінансують одиницю на Балі
| Шлях | Для кого підходить | Як це працює | На що звернути увагу |
|---|---|---|---|
| Іпотека в індонезійському банку | Експатрианти з KITAS/KITAP, індонезійським доходом та квартирою з титулом | До ~60% фінансування, виплати в рупіях на термін до 30 років | Орендоване право не може бути іпотечним; дохід має бути місцевим; ставки плаваючі |
| План оплати забудовника | Інвестори, які купують на етапі проектування або під час будівництва, сплачуючи з-за кордону | Ціна фіксується при підписанні, сплачується поетапно відповідно до етапів будівництва; Magnum Resort Sanur пропонує 0% розстрочку з 18 місяців | Читайте PPJB: етапи, ескроу, штрафи та що відбувається, якщо ви пропустите транш |
| Фінансування вдома | Покупці з капіталом або портфелем у своїй країні | Випуск капіталу або портфельний кредит у вашій валюті, а потім готівкова покупка на Балі | Валютні коливання між вашим кредитом та одиницею, ціна якої в доларах США; ваш домашній кредитор не бере жодної застави на Балі |
Як план оплати забудовника виконує функцію іпотеки
Іпотека розподіляє ціну з часом і дозволяє банку нести ризик будівництва. План оплати забудовника розподіляє ціну протягом періоду будівництва і дозволяє самій будові нести ризик. Ви сплачуєте депозит за бронювання, підписуєте умову купівлі-продажу (PPJB), а потім випускаєте транші, коли забудовник досягає етапів: фундамент, структура, дах, оздоблення, передача. Механіка викладена поетапно в нашому процесі покупки на Балі на етапі проектування, а спосіб, яким ескроу, пов’язаний з етапами, обмежує ваші ризики, висвітлено в нерухомості на етапі проектування на Балі 2026.
Три речі роблять це відмінним від кредиту. У плані з 0% немає відсотків: Magnum Resort Sanur публікує план з 0% розстрочки з 18 місяців, з повним графіком, встановленим для кожної одиниці. Немає схвалення банку, тому ваше резидентство та місце заробітку не мають значення. І немає застави, оскільки ви не позичаєте; ви купуєте в розстрочку, і одиниця стає вашою повністю лише при передачі.
Те, що ви втрачаєте, - це важелі. План оплати не дозволяє вам купити одиницю за 500 000 доларів США з 200 000 доларів США власних коштів. Він дозволяє вам купити одиницю за 531 000 доларів США в Санурі або квартиру за 225 000 доларів США в The Umalas Signature, розподіляючи ваші власні кошти протягом місяців, які займає будівництво. Сходинка бюджету на нашій сторінці інвестицій на Балі показує, що купує кожна вартість входу та які чисті доходи прогнозуються для кожного проекту.
Банківська іпотека чи розстрочка від забудовника
Чесні застереження
Іпотека в рупіях під актив, ціна якого в доларах США, додає валютний ризик до ризику нерухомості. Банківські ставки для іноземців плавають і перевищують місцеві ставки. KITAS, який робить вас іпотечним, також може зробити вас податковим резидентом Індонезії, див. наш [посібник з податків на нерухомість на Балі](https://magnumestate.com/blog/bali-property-taxes-villa-holding-costs-2026-guide). І план оплати є таким хорошим, як його контракт: читайте PPJB про штрафи за прострочення платежів, умови конфіскації та дати завершення перед підписанням, а не після.
Дрібний шрифт, не захований
- Який дозвіл на проживання вам потрібен і скільки це коштує: посібник з подачі заяв на візу на Балі 2026
- Титули, які може мати іноземець, та мінімальні ціни: як іноземці володіють нерухомістю на Балі
- Вісім етапів від депозиту до ключів: процес покупки на Балі на етапі проектування
- Скільки коштує утримувати одиницю щороку: податки на нерухомість на Балі та витрати на утримання
- Ціни входу та прогнозовані доходи за проектом: вілли та квартири на продаж на Балі
"Іпотека переносить ризик на банк. План оплати переносить його на будівництво. Виберіть той, ризик якого ви можете насправді перевірити."
Інвестиційний відділ Magnum Estate
Загальні запитання
Чи може іноземець отримати іпотеку на Балі?
Тільки в обмежених випадках. Вам потрібен KITAS або KITAP, дохід, отриманий в Індонезії, квартира з титулом вище мінімальної ціни в 2 мільярди рупій та банк з програмою для іноземців. Фінансування зазвичай обмежене приблизно 60% від вартості. Орендовані вілли не можуть бути іпотечними, оскільки оренда не є зареєстрованим титулом.
Які індонезійські банки надають кредити іноземцям?
У червні 2025 року банк Permata запустив спеціалізовану програму для власників закордонних паспортів з ITAS/ITAP. Інші банки оцінюють іноземців по кожному випадку, зазвичай з тими ж умовами резидентства та місцевого доходу. Умови змінюються, тому запитайте банк про його актуальні критерії письмово.
Скільки депозиту потрібно іноземцю?
При фінансуванні 60% ви приносите щонайменше 40% ціни готівкою, плюс нотаріальні збори, податки та адміністративний збір банку. У плані оплати забудовника немає банківського депозиту; ви сплачуєте плату за бронювання, а потім розстрочки, коли досягаються етапи будівництва.
Чи можу я взяти кредит у своїй країні, щоб купити на Балі?
Так, і багато покупців так роблять. Випуск капіталу або портфельний кредит вдома фінансує готівкову покупку на Балі. Ваш домашній кредитор не бере жодної застави на Балі, і ви несете валютну різницю між вашим кредитом та одиницею, ціна якої в доларах США.
Скільки коштує план розстрочки забудовника 0%?
Без відсотків: ціна одиниці фіксується при підписанні та розподіляється на транші протягом плану. Magnum Resort Sanur публікує план з 0% з 18 місяців. Те, що ви втрачаєте, - це важелі; ви розподіляєте свої власні кошти з часом, а не позичаєте.
Що відбувається, якщо я пропущу розстрочку?
Це визначено у вашому PPJB. Очікуйте штраф за прострочення платежу, а після визначеного пільгового періоду - умови конфіскації. Читайте ці положення перед підписанням і зберігайте резерв готівки для останнього траншу при передачі.
