Escrito por Stanislav Sadovnikov, Fundador da Magnum Estate · Revisado por a equipe jurídica e de investimentos da Magnum Estate · Última atualização 17 de setembro de 2026
A resposta curta
Sim, mas raramente em termos que fazem sentido. Um financiamento bancário indonésio exige um KITAS ou KITAP, renda obtida na Indonésia, uma unidade acima do limite de preço para compradores estrangeiros e um credor com um programa para estrangeiros, tipicamente com financiamento de 60% ou menos. A maioria dos compradores estrangeiros, em vez disso, paga em etapas através de um plano de pagamento do desenvolvedor ou financia a compra de casa.
Fonte: termos do programa bancário conforme publicado no lançamento (junho de 2025); limite de preço conforme Kepmen ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022; os números da Magnum são projetados e publicados por projeto.
Por que um financiamento em Bali é a exceção, não a regra
Os bancos indonésios emprestam em rupias, para pessoas que vivem e ganham na Indonésia, contra propriedades que podem tomar como garantia. Cada uma dessas três condições trabalha contra um comprador estrangeiro.
Residência. Um banco não abrirá um empréstimo para um turista. O ponto de partida é um visto de permanência temporária ou permanente, o KITAS ou KITAP, além de um histórico no país. Nosso guia de vistos para Bali explica quais vistos existem e o que cada um permite que você faça.
Renda. A análise busca contracheques indonésios ou um negócio local com contas registradas. Renda de aposentadoria ou um salário pago no exterior é difícil para um banco local verificar e mais difícil de executar, portanto, geralmente não é contabilizada.
Garantia. Este é o problema estrutural. De acordo com a Lei No. 4/1996, o direito de hipoteca bancária, o Hak Tanggungan, só pode ser colocado sobre um direito de propriedade registrado, como Hak Milik, HGB ou um Hak Pakai registrado (veja a lei em peraturan.bpk.go.id). Um arrendamento, Hak Sewa, é um contrato, não um título registrado, então não pode ser hipotecado de forma alguma. Como a maioria das vilas vendidas para estrangeiros em Bali são arrendadas, a maior parte desse estoque não pode ser hipotecada por design. As rotas que têm um título, Hak Pakai para uma casa e título de strata (HMSRS) para um apartamento, são aquelas que nosso guia sobre como estrangeiros possuem propriedades em Bali aborda.
As regras macroprudenciais do Banco da Indonésia não são a restrição aqui. Para 2026, o banco central manteve o teto de empréstimo sobre o valor do crédito imobiliário em 100%, válido de 1º de janeiro a 31 de dezembro de 2026 (comunicado de imprensa do Banco da Indonésia No. 27/250/DKom, 22 de outubro de 2025). Esse teto é o que um banco pode emprestar a um tomador de empréstimo doméstico. Programas para estrangeiros estabelecem seus próprios limites, muito mais baixos.
O que os bancos indonésios realmente pedem em 2026
Em junho de 2025, o Permata Bank lançou o que apresentou como o primeiro programa de financiamento dedicado para portadores de passaporte estrangeiro da Indonésia, o Permata KPR iB IMBT WNA, inicialmente voltado para compradores de apartamentos (The Jakarta Post, 4 de junho de 2025). Os termos divulgados no lançamento são uma imagem justa do que qualquer credor indonésio desejará de você:
- Um visto de permanência e um histórico. ITAS ou ITAP, além de cerca de dois anos vivendo e trabalhando na Indonésia, ou quatro anos administrando um negócio local.
- Renda local, individual. O limite de lançamento era IDR 25 milhões por mês apenas para o solicitante; a renda familiar combinada não foi aceita.
- Uma propriedade elegível. Uma unidade de apartamento com preço acima do limite de propriedade estrangeira, que em Bali é IDR 2 bilhões para um apartamento e IDR 5 bilhões para uma casa de terreno sob a decisão ministerial de 2022 (veja os limites em Hukumonline).
- Um grande depósito. O financiamento foi limitado a 60% do valor, então você traz pelo menos 40% em dinheiro.
- Um longo prazo e pagamentos em rupias. Até 30 anos, em IDR, à taxa flutuante do banco.
Os programas mudam, então confirme os termos atuais com o banco antes de planejar com base neles. O ponto para um comprador é a forma do negócio: ele é construído para um expatriado que já vive e ganha na Indonésia e está comprando um apartamento com título. Se esse não for você, um financiamento bancário não é seu caminho em 2026.
Três maneiras de compradores estrangeiros financiarem uma unidade em Bali
| Rota | Quem se encaixa | Como funciona | O que observar |
|---|---|---|---|
| Financiamento bancário indonésio | Expatriados com KITAS/KITAP, renda indonésia e apartamento com título | Até ~60% de financiamento, pagamentos em IDR por até 30 anos | Arrendamentos não podem ser hipotecados; a renda deve ser local; taxas flutuam |
| Plano de pagamento do desenvolvedor | Investidores comprando off-plan ou em construção, pagando do exterior | Preço fixo na assinatura, pago em etapas conforme os marcos de construção; Magnum Resort Sanur oferece parcelas de 0% a partir de 18 meses | Leia o PPJB: marcos, escrow, penalidades e o que acontece se você perder uma tranche |
| Financiamento em casa | Compradores com patrimônio ou portfólio em seu país de origem | Liberação de patrimônio ou um empréstimo de portfólio na sua própria moeda, seguido de uma compra à vista em Bali | Movimentos de moeda entre seu empréstimo e uma unidade precificada em USD; seu credor em casa não leva garantias de Bali |
Como um plano de pagamento do desenvolvedor faz o trabalho do financiamento
Um financiamento espalha o preço ao longo do tempo e permite que um banco assuma o risco da construção. Um plano de pagamento do desenvolvedor espalha o preço ao longo do período de construção e permite que a própria construção assuma o risco. Você paga um depósito de reserva, assina um contrato de compra e venda condicional (PPJB) e depois libera tranches à medida que o desenvolvedor atinge marcos, fundação, estrutura, telhado, acabamento, entrega. A mecânica é apresentada etapa por etapa em nosso processo de compra off-plan em Bali, e a forma como o escrow vinculado a marcos limita sua exposição é abordada em propriedades off-plan em Bali 2026.
Três coisas tornam isso diferente de um empréstimo. Não há juros em um plano de 0%: o Magnum Resort Sanur publica um plano de parcelas de 0% a partir de 18 meses, com o cronograma completo definido por unidade. Não há aprovação bancária, então sua residência e onde você ganha não importam. E não há garantia, porque você não está pegando emprestado; você está comprando em parcelas, e a unidade só se tornará sua completamente na entrega.
O que você perde é alavancagem. Um plano de pagamento não permite que você compre uma unidade de $500.000 com $200.000 do seu próprio dinheiro. Ele permite que você compre uma unidade de $531.000 em Sanur, ou um apartamento de $225.000 no The Umalas Signature, espalhando seu próprio dinheiro ao longo dos meses que a construção leva. A escada orçamentária em nossa página de investimento em Bali mostra o que cada preço de entrada compra e qual retorno líquido cada projeto projeta.
Financiamento bancário vs plano de pagamento da incorporadora
Advertências honestas
Um empréstimo em rupias contra um ativo precificado em USD adiciona uma aposta de moeda em cima de uma aposta de propriedade. As taxas bancárias para estrangeiros flutuam e ficam acima das taxas locais. Um KITAS que o torna elegível para financiamento também pode torná-lo residente fiscal indonésio, veja nosso [guia de impostos sobre propriedades em Bali](https://magnumestate.com/blog/bali-property-taxes-villa-holding-costs-2026-guide). E um plano de pagamento é tão bom quanto seu contrato: leia o PPJB para penalidades por atraso no pagamento, termos de confisco e datas de conclusão antes de assinar, não depois.
As letras miúdas, não enterradas
- Qual visto de permanência você precisa e quanto custa: guia de aplicação de visto para Bali 2026
- Títulos que um estrangeiro pode possuir e os limites de preço: como estrangeiros possuem propriedades em Bali
- As oito etapas do depósito às chaves: processo de compra off-plan em Bali
- O que uma unidade custa para manter a cada ano: impostos sobre propriedades em Bali e custos de manutenção
- Preços de entrada e retornos projetados por projeto: villas e apartamentos em Bali à venda
"Um financiamento transfere o risco para um banco. Um plano de pagamento transfere-o para a construção. Escolha aquele cujo risco você pode realmente verificar."
Mesa de investimentos da Magnum Estate
Perguntas comuns
Um estrangeiro pode obter um financiamento em Bali?
Apenas em casos restritos. Você precisa de um KITAS ou KITAP, renda obtida na Indonésia, um apartamento com título acima do limite de IDR 2 bilhões e um banco com um programa para estrangeiros. O financiamento é tipicamente limitado a cerca de 60% do valor. Vilas arrendadas não podem ser hipotecadas porque um arrendamento não é um título registrado.
Quais bancos indonésios emprestam para estrangeiros?
Em junho de 2025, o Permata Bank lançou um programa dedicado para portadores de passaporte estrangeiro com ITAS/ITAP. Outros bancos avaliam estrangeiros caso a caso, geralmente com as mesmas condições de residência e renda local. Os termos mudam, então pergunte ao banco sobre seus critérios atuais por escrito.
Quanto de entrada um estrangeiro precisa?
Com 60% de financiamento, você traz pelo menos 40% do preço em dinheiro, além de taxas de notário, impostos e a taxa de administração do banco. Em um plano de pagamento do desenvolvedor, não há depósito bancário; você paga uma taxa de reserva e depois parcelas à medida que os marcos de construção são cumpridos.
Posso pegar um empréstimo em meu próprio país para comprar em Bali?
Sim, e muitos compradores fazem isso. Liberação de patrimônio ou um empréstimo de portfólio em casa financiam uma compra à vista em Bali. Seu credor em casa não leva garantias de Bali, e você arca com a diferença de moeda entre seu empréstimo e uma unidade precificada em USD.
Quanto custa um plano de parcelas de 0% do desenvolvedor?
Sem juros: o preço da unidade é fixo na assinatura e dividido em tranches ao longo do plano. O Magnum Resort Sanur publica um plano de 0% a partir de 18 meses. O que você perde é alavancagem; você está espalhando seu próprio dinheiro ao longo do tempo, não pegando emprestado.
O que acontece se eu perder uma parcela?
Isso está definido no seu PPJB. Espere uma penalidade por atraso no pagamento e, após um período de carência definido, termos de confisco. Leia essas cláusulas antes de assinar e mantenha uma reserva em dinheiro para a última tranche na entrega.
