Écrit par Stanislav Sadovnikov, fondateur de Magnum Estate · Révisé par le bureau juridique et d’investissement de Magnum Estate · Dernière mise à jour 17 septembre 2026
La réponse courte
Oui, mais rarement dans des conditions sensées. Une hypothèque d'une banque indonésienne nécessite un KITAS ou un KITAP, des revenus perçus en Indonésie, une unité au-dessus du seuil de prix pour les acheteurs étrangers et un prêteur avec un programme pour étrangers, généralement avec un financement de 60 % ou moins. La plupart des acheteurs étrangers paient plutôt en plusieurs étapes via un plan de paiement de promoteur ou financent l'achat depuis chez eux.
Source : conditions du programme bancaire publiées au lancement (juin 2025) ; seuil de prix selon le Kepmen ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022 ; les chiffres de Magnum sont projetés et publiés par projet.
Pourquoi une hypothèque à Bali est l’exception, pas la règle
Les banques indonésiennes prêtent en roupies, à des personnes qui vivent et gagnent en Indonésie, contre des biens qu’elles peuvent prendre en garantie. Chacune de ces trois conditions joue contre un acheteur étranger.
Résidence. Une banque n’ouvrira pas de prêt immobilier pour un touriste. Le point de départ est un permis de séjour temporaire ou permanent, le KITAS ou le KITAP, plus un historique de vie dans le pays. Notre guide des visas à Bali explique quels permis existent et ce que chacun permet de faire.
Revenus. L’évaluation recherche des bulletins de salaire indonésiens ou une entreprise locale avec des comptes déposés. Les revenus de retraite ou un salaire payé à l’étranger sont difficiles à vérifier pour une banque locale et encore plus difficiles à faire appliquer, donc ils ne sont généralement pas pris en compte.
Garantie. C’est le problème structurel. Selon la Loi n° 4/1996, le droit hypothécaire d’une banque, le Hak Tanggungan, ne peut être appliqué qu’à un droit foncier enregistré tel que Hak Milik, HGB ou un Hak Pakai enregistré (voir la loi sur peraturan.bpk.go.id). Un bail, Hak Sewa, est un contrat, pas un titre enregistré, donc il ne peut pas être hypothéqué. Étant donné que la plupart des villas vendues aux étrangers à Bali sont en bail, la plupart de ce stock est par conception non hypothécaire. Les voies qui portent un titre, Hak Pakai pour une maison et le titre de copropriété (HMSRS) pour un appartement, sont celles que notre guide sur comment les étrangers possèdent des biens à Bali parcourt.
Les règles macroprudentielles de la Banque d’Indonésie ne sont pas la contrainte ici. Pour 2026, la banque centrale a maintenu le plafond de prêt sur la valeur des crédits immobiliers à 100 %, valable du 1er janvier au 31 décembre 2026 (communiqué de presse de la Banque d’Indonésie n° 27/250/DKom, 22 octobre 2025). Ce plafond est ce qu’une banque peut prêter à un emprunteur domestique. Les programmes pour étrangers définissent leurs propres plafonds, beaucoup plus bas.
Ce que les banques indonésiennes demandent réellement en 2026
En juin 2025, la banque Permata a lancé ce qu’elle a présenté comme le premier programme hypothécaire dédié aux titulaires de passeports étrangers en Indonésie, le Permata KPR iB IMBT WNA, initialement destiné aux acheteurs d’appartements (The Jakarta Post, 4 juin 2025). Les conditions circulées au lancement sont une image fidèle de ce que tout prêteur indonésien exigera de vous :
- Un permis de séjour et un historique. ITAS ou ITAP, plus environ deux ans de vie et de travail en Indonésie, ou quatre ans de gestion d’une entreprise locale.
- Revenus locaux et individuels. Le seuil de lancement était de 25 millions IDR par mois pour le seul demandeur ; le revenu combiné du ménage n’était pas accepté.
- Une propriété éligible. Une unité d’appartement dont le prix dépasse le seuil de propriété étrangère, qui à Bali est de 2 milliards IDR pour un appartement et de 5 milliards IDR pour une maison selon la décision ministérielle de 2022 (voir les seuils sur Hukumonline).
- Un gros dépôt. Le financement était limité à 60 % de la valeur, donc vous devez apporter au moins 40 % en espèces.
- Un long terme et des remboursements en roupies. Jusqu’à 30 ans, en IDR, au taux flottant de la banque.
Les programmes changent, donc confirmez les conditions actuelles avec la banque avant de planifier autour d’eux. Le point pour un acheteur est la forme de l’accord : il est conçu pour un expatrié qui vit déjà et gagne en Indonésie et achète un appartement titré. Si ce n’est pas vous, une hypothèque bancaire n’est pas votre voie en 2026.
Trois façons dont les acheteurs étrangers financent une unité à Bali
| Chemin | À qui cela convient | Comment cela fonctionne | À surveiller |
|---|---|---|---|
| Hypothèque bancaire indonésienne | Expatriés avec un KITAS/KITAP, un revenu indonésien et un appartement titré | Financement jusqu'à ~60 %, remboursements en IDR sur jusqu'à 30 ans | Les baux ne peuvent pas être hypothéqués ; le revenu doit être local ; les taux flottent |
| Plan de paiement du promoteur | Investisseurs achetant sur plan ou en construction, payant depuis l'étranger | Prix fixé à la signature, payé en plusieurs étapes selon les étapes de construction ; Magnum Resort Sanur propose des versements de 0 % à partir de 18 mois | Lisez le PPJB : étapes, séquestre, pénalités et ce qui se passe si vous manquez un versement |
| Financement à domicile | Acheteurs avec des capitaux propres ou un portefeuille dans leur pays d'origine | Libération de capitaux ou prêt de portefeuille dans votre propre devise, puis achat en espèces à Bali | Les mouvements de devises entre votre prêt et une unité au prix en USD ; votre prêteur à domicile ne prend aucune garantie à Bali |
Comment un plan de paiement de promoteur remplace l’hypothèque
Une hypothèque répartit le prix dans le temps et permet à une banque de supporter le risque de construction. Un plan de paiement de promoteur répartit le prix sur la période de construction et permet à la construction elle-même de supporter le risque. Vous payez un dépôt de réservation, signez un contrat de vente conditionnel (PPJB) et libérez des tranches au fur et à mesure que le promoteur atteint des étapes : fondation, structure, toit, finitions, remise. La mécanique est décrite étape par étape dans notre processus d’achat sur plan à Bali, et la façon dont l’escompte lié aux étapes limite votre exposition est couverte dans la propriété sur plan à Bali 2026.
Trois choses rendent cela différent d’un prêt. Il n’y a pas d’intérêt dans un plan à 0 % : Magnum Resort Sanur publie un plan de versements à 0 % à partir de 18 mois, avec le calendrier complet fixé par unité. Il n’y a pas d’approbation bancaire, donc votre résidence et votre lieu de travail n’ont pas d’importance. Et il n’y a pas de garantie, car vous n’empruntez pas ; vous achetez en plusieurs versements, et l’unité ne devient entièrement vôtre qu’à la remise.
Ce que vous abandonnez, c’est l’effet de levier. Un plan de paiement ne vous permet pas d’acheter une unité de 500 000 $ avec 200 000 $ de votre propre argent. Il vous permet d’acheter une unité de 531 000 $ à Sanur, ou un appartement de 225 000 $ à The Umalas Signature, en répartissant votre propre argent sur les mois que prend la construction. L’échelle budgétaire sur notre page d’investissement à Bali montre ce que chaque prix d’entrée achète et quel retour net chaque projet projette.
Prêt bancaire ou plan de paiement du promoteur
Avertissements honnêtes
Un prêt en roupies contre un actif au prix en USD ajoute un pari sur la devise au-dessus d'un pari sur la propriété. Les taux bancaires pour les étrangers flottent et sont supérieurs aux taux locaux. Un KITAS qui vous rend éligible à une hypothèque peut également vous rendre résident fiscal indonésien, voir notre [guide des impôts sur la propriété à Bali](https://magnumestate.com/blog/bali-property-taxes-villa-holding-costs-2026-guide). Et un plan de paiement est aussi bon que son contrat : lisez le PPJB pour les pénalités de retard, les conditions de confiscation et les dates d'achèvement avant de signer, pas après.
Les petits caractères, pas enterrés
- Quel permis de séjour vous avez besoin et combien cela coûte : guide de demande de visa à Bali 2026
- Titres qu’un étranger peut détenir, et les seuils de prix : comment les étrangers possèdent des biens à Bali
- Les huit étapes du dépôt aux clés : processus d’achat sur plan à Bali
- Ce qu’une unité coûte à conserver chaque année : impôts sur la propriété à Bali et coûts de détention
- Prix d’entrée et retours projetés par projet : villas et appartements à vendre à Bali
"Une hypothèque transfère le risque à une banque. Un plan de paiement le transfère à la construction. Choisissez celui dont le risque peut réellement être vérifié."
Bureau d'investissement de Magnum Estate
Questions fréquentes
Un étranger peut-il obtenir une hypothèque à Bali ?
Seulement dans des cas limités. Vous avez besoin d’un KITAS ou d’un KITAP, de revenus perçus en Indonésie, d’un appartement titré au-dessus du seuil de 2 milliards IDR et d’une banque avec un programme pour étrangers. Le financement est généralement plafonné autour de 60 % de la valeur. Les villas en bail ne peuvent pas être hypothéquées car un bail n’est pas un titre enregistré.
Quelles banques indonésiennes prêtent aux étrangers ?
En juin 2025, la banque Permata a lancé un programme dédié aux titulaires de passeports étrangers avec ITAS/ITAP. D’autres banques évaluent les étrangers au cas par cas, généralement avec les mêmes conditions de résidence et de revenus locaux. Les conditions changent, donc demandez à la banque ses critères actuels par écrit.
Quel montant de dépôt un étranger a-t-il besoin ?
Avec un financement de 60 %, vous apportez au moins 40 % du prix en espèces, plus les frais de notaire, les taxes et les frais d’administration de la banque. Dans un plan de paiement de promoteur, il n’y a pas de dépôt bancaire ; vous payez des frais de réservation, puis des versements au fur et à mesure que les étapes de construction sont atteintes.
Puis-je obtenir un prêt dans mon pays pour acheter à Bali ?
Oui, et de nombreux acheteurs le font. La libération de capitaux ou un prêt de portefeuille à domicile finance un achat en espèces à Bali. Votre prêteur à domicile ne prend aucune garantie à Bali, et vous portez la différence de devise entre votre prêt et une unité au prix en USD.
Quel est le coût d’un plan de versements à 0 % du promoteur ?
Pas d’intérêt : le prix de l’unité est fixé à la signature et réparti en tranches au cours du plan. Magnum Resort Sanur publie un plan à 0 % à partir de 18 mois. Ce que vous abandonnez, c’est l’effet de levier ; vous répartissez votre propre argent dans le temps, pas un emprunt.
Que se passe-t-il si je manque un versement ?
Cela est défini dans votre PPJB. Attendez-vous à une pénalité de retard et, après une période de grâce définie, des conditions de confiscation. Lisez ces clauses avant de signer et gardez un coussin de liquidités pour le dernier versement lors de la remise.
