Автор Станислав Садовников, основатель Magnum Estate · Проверено юридическим и инвестиционным отделом Magnum Estate · Последнее обновление 17 сентября 2026 года
Краткий ответ
Да, но редко на условиях, которые имеют смысл. Для ипотеки в индонезийском банке требуется KITAS или KITAP, доход, полученный в Индонезии, квартира выше минимальной цены для иностранных покупателей и кредитор с программой для иностранцев, обычно с финансированием 60% или меньше. Большинство иностранных покупателей предпочитают оплачивать поэтапно через план оплаты от застройщика или финансировать покупку из своей страны.
Линия источника: условия программы банка, опубликованные при запуске (июнь 2025 года); минимальная цена согласно Kepmen ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022; цифры Magnum являются прогнозными и опубликованы по проектам.
Почему ипотека на Бали — это исключение, а не правило
Индонезийские банки выдают кредиты в рупиях, людям, которые живут и зарабатывают в Индонезии, под залог недвижимости, которую они могут взять в качестве обеспечения. Каждое из этих трех условий работает против иностранного покупателя.
Резидентство. Банк не откроет ипотеку для туриста. Начальной точкой является временный или постоянный вид на жительство, KITAS или KITAP, плюс история проживания в стране. Наш гид по визам на Бали объясняет, какие разрешения существуют и что каждое из них позволяет делать.
Доход. При оценке учитываются индонезийские платежные ведомости или местный бизнес с поданными отчетами. Пенсионные доходы или зарплата, выплачиваемая за границей, трудно проверяемы для местного банка и еще труднее поддаются взысканию, поэтому обычно не учитываются.
Залог. Это структурная проблема. Согласно Закону № 4/1996 право ипотеки банка, Hak Tanggungan, может быть установлено только на зарегистрированное право на землю, такое как Hak Milik, HGB или зарегистрированное Hak Pakai (см. закон на peraturan.bpk.go.id). Аренда, Hak Sewa, является контрактом, а не зарегистрированным правом, поэтому она не может быть заложена. Поскольку большинство вилл, продаваемых иностранцам на Бали, являются арендуемыми, большая часть этого фонда по определению не может быть заложена. Права, которые действительно могут быть оформлены, Hak Pakai для дома и страта-титул (HMSRS) для квартиры, подробно описаны в нашем руководстве по владению иностранцами недвижимостью на Бали.
Макропруденциальные правила Банка Индонезии здесь не являются ограничением. В 2026 году центральный банк сохранил потолок кредитования по ипотечным кредитам на уровне 100%, действующий с 1 января по 31 декабря 2026 года (пресс-релиз Банка Индонезии No. 27/250/DKom, 22 октября 2025 года). Этот потолок — это то, что банк может предоставить местному заемщику. Программы для иностранцев устанавливают свои собственные, гораздо более низкие лимиты.
Что на самом деле требуют индонезийские банки в 2026 году
В июне 2025 года банк Permata запустил то, что представил как первую в Индонезии специализированную ипотечную программу для владельцев иностранных паспортов, Permata KPR iB IMBT WNA, изначально ориентированную на покупателей квартир (The Jakarta Post, 4 июня 2025 года). Условия, распространенные при запуске, являются справедливым представлением того, что любой индонезийский кредитор будет от вас требовать:
- Вид на жительство и история проживания. ITAS или ITAP, плюс примерно два года жизни и работы в Индонезии или четыре года ведения местного бизнеса.
- Местный, индивидуальный доход. Порог запуска составил 25 миллионов рупий в месяц только для заявителя; совместный доход домохозяйства не принимался.
- Подходящая недвижимость. Квартира, цена которой превышает минимальную цену для иностранцев, которая на Бали составляет 2 миллиарда рупий для квартиры и 5 миллиардов рупий для дома по решению министра 2022 года (см. минимумы на Hukumonline).
- Большой первоначальный взнос. Финансирование ограничено 60% от стоимости, поэтому вам нужно принести как минимум 40% наличными.
- Долгий срок и выплаты в рупиях. До 30 лет, в рупиях, по плавающей ставке банка.
Программы меняются, поэтому подтвердите текущие условия с банком, прежде чем планировать свои действия. Важный момент для покупателя — это форма сделки: она предназначена для экспатрианта, который уже живет и зарабатывает в Индонезии и покупает квартиру с титулом. Если это не о вас, ипотека в банке не будет вашим вариантом в 2026 году.
Три способа, как иностранные покупатели финансируют покупку на Бали
| Способ | Для кого подходит | Как это работает | На что обратить внимание |
|---|---|---|---|
| Ипотека в индонезийском банке | Экспатрианты с KITAS/KITAP, индонезийским доходом и квартирой с титулом | Финансирование до ~60%, выплаты в рупиях на срок до 30 лет | Аренда не может быть заложена; доход должен быть местным; ставки плавающие |
| План оплаты от застройщика | Инвесторы, покупающие по плану или на стадии строительства, оплачивающие из-за границы | Цена фиксируется при подписании, оплачивается поэтапно в зависимости от этапов строительства; Magnum Resort Sanur предлагает 0% рассрочку от 18 месяцев | Читайте PPJB: этапы, эскроу, штрафы и что происходит, если вы пропустите транш |
| Финансирование на родине | Покупатели с капиталом или портфелем в своей стране | Выход на капитал или портфельный кредит в вашей валюте, затем покупка за наличные на Бали | Валютные колебания между вашим кредитом и единицей, оцененной в долларах США; ваш домашний кредитор не берет залог на Бали |
Как план оплаты от застройщика выполняет функции ипотеки
Ипотека распределяет цену во времени и позволяет банку нести риск строительства. План оплаты от застройщика распределяет цену на период строительства и позволяет самой постройке нести риск. Вы вносите депозит за резервирование, подписываете условный договор купли-продажи (PPJB), а затем освобождаете транши по мере достижения застройщиком этапов: фундамент, структура, крыша, отделка, передача. Механика изложена поэтапно в нашем гиде по покупке на Бали по плану, и то, как эскроу, связанный с этапами, ограничивает ваши риски, описано в недвижимости по плану на Бали 2026.
Три вещи делают это отличным от кредита. В 0% плане нет процентов: Magnum Resort Sanur публикует план с 0% рассрочкой от 18 месяцев, с полным графиком, установленным для каждой единицы. Нет одобрения банка, поэтому ваше резидентство и место работы не имеют значения. И нет залога, потому что вы не берете кредит; вы покупаете в рассрочку, и единица становится вашей только при передаче.
Банковская ипотека или рассрочка от застройщика
Честные предостережения
Ипотека в рупиях под залог актива, оцененного в долларах США, добавляет валютный риск к риску недвижимости. Банковские ставки для иностранцев плавающие и выше местных ставок. KITAS, который делает вас подходящим для ипотеки, также может сделать вас налоговым резидентом Индонезии, смотрите наш [гид по налогам на недвижимость на Бали](https://magnumestate.com/blog/bali-property-taxes-villa-holding-costs-2026-guide). А план оплаты хорош только настолько, насколько хорош его контракт: читайте PPJB на предмет штрафов за просрочку, условий утраты и сроков завершения перед подписанием, а не после.
Мелкий шрифт, не скрытый
- Какой вид на жительство вам нужен и сколько он стоит: гид по визам на Бали 2026
- Права, которые может иметь иностранец, и минимальные цены: как иностранцы владеют недвижимостью на Бали
- Восемь этапов от депозита до ключей: гид по покупке на Бали по плану
- Сколько стоит удержание единицы каждый год: налоги на недвижимость на Бали и затраты на удержание
- Минимальные цены и прогнозируемые доходы по проектам: виллы и квартиры на продажу на Бали
"Ипотека переносит риск на банк. План оплаты переносит его на строительство. Выберите тот, риск которого вы действительно можете проверить."
Инвестиционный отдел Magnum Estate
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец получить ипотеку на Бали?
Только в узких случаях. Вам нужен KITAS или KITAP, доход, полученный в Индонезии, квартира с титулом выше минимальной цены в 2 миллиарда рупий и банк с программой для иностранцев. Финансирование обычно ограничено около 60% от стоимости. Виллы на условиях аренды не могут быть заложены, так как аренда не является зарегистрированным правом.
Какие индонезийские банки выдают кредиты иностранцам?
В июне 2025 года банк Permata запустил специализированную программу для владельцев иностранных паспортов с ITAS/ITAP. Другие банки оценивают иностранцев индивидуально, обычно с теми же условиями по резидентству и местному доходу. Условия меняются, поэтому спросите банк о текущих критериях в письменной форме.
Какой первоначальный взнос нужен иностранцу?
При финансировании 60% вы приносите как минимум 40% от цены наличными, плюс нотариальные сборы, налоги и административный сбор банка. При плане оплаты от застройщика нет банковского первоначального взноса; вы вносите резервный сбор, а затем рассрочку по мере выполнения этапов строительства.
Могу ли я взять кредит в своей стране для покупки на Бали?
Да, и многие покупатели так и делают. Выход на капитал или портфельный кредит на родине финансирует покупку за наличные на Бали. Ваш домашний кредитор не берет залог на Бали, и вы несете валютный риск между вашим кредитом и единицей, оцененной в долларах США.
Какова стоимость плана рассрочки от застройщика с 0%?
Без процентов: цена единицы фиксируется при подписании и делится на транши в течение плана. Magnum Resort Sanur публикует план с 0% рассрочкой от 18 месяцев. Что вы теряете, так это рычаги; вы распределяете свои деньги во времени, а не берете кредит.
Что произойдет, если я пропущу рассрочку?
Это указано в вашем PPJB. Ожидайте штраф за просрочку, а после определенного льготного периода — условия утраты. Читайте эти пункты перед подписанием и оставляйте резерв наличных на последний транш при передаче.
