Ditulis oleh Stanislav Sadovnikov, Pengasas Magnum Estate · Ditinjau oleh tim hukum & investasi Magnum Estate · Terakhir diperbarui 17 September 2026
Jawaban singkat
Ya, tetapi jarang dengan syarat yang masuk akal. KPR bank Indonesia memerlukan KITAS atau KITAP, penghasilan yang diperoleh di Indonesia, unit di atas batas harga untuk pembeli asing, dan pemberi pinjaman dengan program untuk warga asing, biasanya dengan pembiayaan 60% atau kurang. Sebagian besar pembeli asing lebih memilih membayar secara bertahap melalui rencana pembayaran pengembang, atau mendanai pembelian dari negara asal.
Sumber: syarat program bank seperti yang diterbitkan saat peluncuran (Juni 2025); batas harga sesuai Kepmen ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022; angka Magnum diproyeksikan dan diterbitkan per proyek.
Mengapa KPR di Bali adalah pengecualian, bukan aturan
Bank-bank Indonesia memberikan pinjaman dalam rupiah, kepada orang-orang yang tinggal dan menghasilkan di Indonesia, dengan jaminan properti yang dapat mereka ambil. Ketiga kondisi tersebut bekerja melawan pembeli asing.
Tempat Tinggal. Bank tidak akan membuka pinjaman rumah untuk turis. Titik awalnya adalah izin tinggal sementara atau permanen, KITAS atau KITAP, ditambah rekam jejak di negara tersebut. Panduan visa Bali kami menjelaskan izin apa yang ada dan apa yang diizinkan oleh masing-masing.
Pendapatan. Penilaian mencari slip gaji Indonesia atau bisnis lokal dengan laporan keuangan yang diajukan. Pendapatan pensiun atau gaji yang dibayarkan dari luar negeri sulit untuk diverifikasi oleh bank lokal dan lebih sulit untuk ditegakkan, sehingga biasanya tidak dihitung.
Jaminan. Ini adalah masalah struktural. Berdasarkan Undang-Undang No. 4/1996, hak hipotek bank, Hak Tanggungan, hanya dapat dikenakan pada hak tanah terdaftar seperti Hak Milik, HGB atau Hak Pakai terdaftar (lihat undang-undang di peraturan.bpk.go.id). Sebuah sewa, Hak Sewa, adalah kontrak, bukan judul terdaftar, sehingga tidak dapat dikenakan hipotek sama sekali. Karena sebagian besar vila yang dijual kepada warga asing di Bali adalah sewa, sebagian besar stok tersebut tidak dapat dijaminkan secara desain. Rute yang memiliki judul, Hak Pakai untuk rumah dan hak strata (HMSRS) untuk apartemen, adalah yang dijelaskan dalam panduan kami tentang cara warga asing memiliki properti di Bali.
Aturan makroprudensial Bank Indonesia bukanlah batasan di sini. Untuk 2026, bank sentral mempertahankan batas pinjaman terhadap nilai pada kredit properti sebesar 100%, berlaku dari 1 Januari hingga 31 Desember 2026 (siaran pers Bank Indonesia No. 27/250/DKom, 22 Oktober 2025). Batasan tersebut adalah jumlah yang dapat dipinjam bank kepada peminjam domestik. Program untuk warga asing menetapkan batasan yang jauh lebih rendah.
Apa yang sebenarnya diminta bank Indonesia pada 2026
Pada Juni 2025, Permata Bank meluncurkan apa yang mereka sebut sebagai program KPR pertama yang didedikasikan untuk pemegang paspor asing, Permata KPR iB IMBT WNA, yang awalnya ditujukan untuk pembeli apartemen (The Jakarta Post, 4 Juni 2025). Syarat yang beredar saat peluncuran adalah gambaran yang adil tentang apa yang akan diminta oleh pemberi pinjaman Indonesia kepada Anda:
- Izin tinggal dan rekam jejak. ITAS atau ITAP, ditambah sekitar dua tahun tinggal dan bekerja di Indonesia, atau empat tahun menjalankan bisnis lokal.
- Pendapatan lokal, individu. Ambang batas peluncuran adalah IDR 25 juta sebulan untuk pemohon saja; pendapatan rumah tangga gabungan tidak diterima.
- Properti yang memenuhi syarat. Unit apartemen dengan harga di atas batas kepemilikan asing, yang di Bali adalah IDR 2 miliar untuk apartemen dan IDR 5 miliar untuk rumah terdaftar berdasarkan keputusan menteri 2022 (lihat batasan di Hukumonline).
- Uang muka besar. Pembiayaan dibatasi pada 60% dari nilai, jadi Anda harus membawa setidaknya 40% dalam bentuk tunai.
- Tenor panjang dan pembayaran dalam rupiah. Hingga 30 tahun, dalam IDR, dengan suku bunga mengambang dari bank.
Program dapat berubah, jadi pastikan untuk mengonfirmasi syarat terkini dengan bank sebelum Anda merencanakan berdasarkan syarat tersebut. Poin bagi pembeli adalah bentuk kesepakatan: itu dibangun untuk ekspatriat yang sudah tinggal dan menghasilkan di Indonesia dan membeli apartemen berjudul. Jika itu bukan Anda, KPR bank bukanlah jalur Anda pada 2026.
Tiga cara pembeli asing mendanai unit di Bali
| Rute | Siapa yang cocok | Cara kerjanya | Apa yang perlu diperhatikan |
|---|---|---|---|
| KPR bank Indonesia | Ekspatriat dengan KITAS/KITAP, pendapatan Indonesia dan apartemen berjudul | Hingga ~60% pembiayaan, pembayaran IDR selama hingga 30 tahun | Sewa tidak dapat dijaminkan; pendapatan harus lokal; suku bunga mengambang |
| Rencana pembayaran pengembang | Investor yang membeli secara off-plan atau dalam pembangunan, membayar dari luar negeri | Harga tetap saat penandatanganan, dibayar secara bertahap sesuai dengan tonggak pembangunan; Magnum Resort Sanur menawarkan cicilan 0% dari 18 bulan | Bacalah PPJB: tonggak, escrow, penalti dan apa yang terjadi jika Anda melewatkan tranche |
| Pembiayaan di rumah | Pembeli dengan ekuitas atau portofolio di negara asal | Pelepasan ekuitas atau pinjaman portofolio dalam mata uang Anda sendiri, kemudian pembelian tunai di Bali | Pergerakan mata uang antara pinjaman Anda dan unit yang dihargai dalam USD; pemberi pinjaman di rumah Anda tidak mengambil jaminan Bali |
Bagaimana rencana pembayaran pengembang melakukan pekerjaan KPR
KPR menyebarkan harga dari waktu ke waktu dan memungkinkan bank menanggung risiko pembangunan. Rencana pembayaran pengembang menyebarkan harga selama periode konstruksi dan memungkinkan pembangunan itu sendiri menanggung risiko. Anda membayar deposit reservasi, menandatangani perjanjian jual beli bersyarat (PPJB) dan kemudian melepaskan tranche saat pengembang mencapai tonggak, fondasi, struktur, atap, penyelesaian, penyerahan. Mekanisme dijelaskan tahap demi tahap dalam proses pembelian off-plan Bali kami, dan cara escrow yang terkait dengan tonggak membatasi eksposur Anda dibahas dalam properti off-plan di Bali 2026.
Tiga hal yang membuat ini berbeda dari pinjaman. Tidak ada bunga dalam rencana 0%: Magnum Resort Sanur menerbitkan rencana cicilan 0% dari 18 bulan, dengan jadwal penuh ditetapkan per unit. Tidak ada persetujuan bank, jadi status tinggal Anda dan tempat Anda menghasilkan tidak masalah. Dan tidak ada jaminan, karena Anda tidak meminjam; Anda membeli secara cicilan, dan unit hanya menjadi milik Anda sepenuhnya saat penyerahan.
Apa yang Anda korbankan adalah daya ungkit. Rencana pembayaran tidak memungkinkan Anda membeli unit senilai $500.000 dengan $200.000 uang Anda sendiri. Ini memungkinkan Anda membeli unit senilai $531.000 di Sanur, atau apartemen senilai $225.000 di The Umalas Signature, dengan menyebarkan uang Anda sendiri selama bulan-bulan pembangunan berlangsung. Tangga anggaran di halaman investasi kami di Bali menunjukkan apa yang dibeli setiap harga masuk dan proyeksi pengembalian bersih dari setiap proyek.
Pinjaman bank vs pelan bayaran pemaju
Peringatan yang jujur
Pinjaman dalam rupiah terhadap aset yang dihargai dalam USD menambah taruhan mata uang di atas taruhan properti. Suku bunga bank untuk warga asing mengambang dan berada di atas suku bunga lokal. KITAS yang membuat Anda dapat mengajukan KPR juga dapat menjadikan Anda sebagai wajib pajak Indonesia, lihat panduan [pajak properti Bali kami](https://magnumestate.com/blog/bali-property-taxes-villa-holding-costs-2026-guide). Dan rencana pembayaran hanya sebaik kontraknya: bacalah PPJB untuk penalti keterlambatan pembayaran, syarat penyitaan dan tanggal penyelesaian sebelum Anda menandatangani, bukan setelahnya.
Detail penting, tidak tersembunyi
- Izin tinggal mana yang Anda butuhkan, dan berapa biayanya: panduan aplikasi visa Bali 2026
- Judul yang dapat dimiliki warga asing, dan batas harga: cara warga asing memiliki properti di Bali
- Delapan tahap dari deposit hingga kunci: proses pembelian off-plan Bali
- Biaya yang diperlukan untuk memiliki unit setiap tahun: pajak properti Bali dan biaya pemeliharaan
- Harga masuk dan proyeksi pengembalian per proyek: vila dan apartemen Bali untuk dijual
"KPR memindahkan risiko kepada bank. Rencana pembayaran memindahkannya kepada pembangunan. Pilih yang risikonya dapat Anda periksa."
Meja investasi Magnum Estate
Pertanyaan umum
Dapatkah warga asing mendapatkan KPR di Bali?
Hanya dalam kasus-kasus tertentu. Anda memerlukan KITAS atau KITAP, pendapatan yang diperoleh di Indonesia, apartemen berjudul di atas batas IDR 2 miliar dan bank dengan program untuk warga asing. Pembiayaan biasanya dibatasi sekitar 60% dari nilai. Vila sewa tidak dapat dijaminkan karena sewa bukanlah judul terdaftar.
Bank Indonesia mana yang memberikan pinjaman kepada warga asing?
Pada Juni 2025, Permata Bank meluncurkan program khusus untuk pemegang paspor asing dengan ITAS/ITAP. Bank-bank lain menilai warga asing secara kasus per kasus, biasanya dengan syarat tempat tinggal dan pendapatan lokal yang sama. Syarat dapat berubah, jadi tanyakan kepada bank untuk kriteria terkini secara tertulis.
Berapa banyak uang muka yang diperlukan oleh warga asing?
Dengan pembiayaan 60%, Anda harus membawa setidaknya 40% dari harga dalam bentuk tunai, ditambah biaya notaris, pajak dan biaya administrasi bank. Dalam rencana pembayaran pengembang tidak ada uang muka bank; Anda membayar biaya reservasi dan kemudian cicilan saat tonggak pembangunan tercapai.
Dapatkah saya mengambil pinjaman di negara saya sendiri untuk membeli di Bali?
Ya, dan banyak pembeli melakukannya. Pelepasan ekuitas atau pinjaman portofolio di rumah mendanai pembelian tunai di Bali. Pemberi pinjaman di rumah Anda tidak mengambil jaminan Bali, dan Anda menanggung perbedaan mata uang antara pinjaman Anda dan unit yang dihargai dalam USD.
Berapa biaya rencana cicilan pengembang 0%?
Tidak ada bunga: harga unit tetap saat penandatanganan dan dibagi menjadi tranche selama rencana. Magnum Resort Sanur menerbitkan rencana 0% dari 18 bulan. Apa yang Anda korbankan adalah daya ungkit; Anda menyebarkan uang Anda sendiri dari waktu ke waktu, bukan meminjam.
Apa yang terjadi jika saya melewatkan cicilan?
Itu diatur dalam PPJB Anda. Harapkan penalti keterlambatan pembayaran dan, setelah periode tenggang yang ditentukan, syarat penyitaan. Bacalah klausul tersebut sebelum menandatangani dan siapkan cadangan tunai untuk tranche terakhir saat penyerahan.
