撰写者 Stanislav Sadovnikov，Magnum Estate 创始人 · 审核者 Magnum Estate法律与投资部门 · 最后更新 2026年9月17日
简短回答
可以，但通常条件不合理。印尼银行的抵押贷款需要KITAS或KITAP、在印尼获得的收入、超过外国买家价格底线的单位，以及通常提供60%或更少融资的外国人计划。大多数外国买家则通过开发商付款计划分期付款，或从国外融资购买。
来源：银行计划条款于发布时（2025年6月）公布；价格底线依据Kepmen ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022；Magnum数据为项目预测和发布。
为什么巴厘岛的抵押贷款是例外而非常态
印尼银行以印尼盾贷款，面向在印尼居住和赚钱的人，抵押的财产必须可以作为担保。这三项条件对外国买家都不利。
居住。 银行不会为游客开设住房贷款。起点是临时或永久居留许可，即KITAS或KITAP，以及在该国的居住记录。我们的Bali签证指南解释了哪些许可证存在以及每种许可证的作用。
收入。 审核需要印尼的工资单或有报税记录的本地企业。养老金收入或在国外支付的薪水对当地银行来说难以验证，且更难以执行，因此通常不被计算在内。
担保。 这是结构性问题。根据第4/1996号法律，银行抵押权Hak Tanggungan只能置于注册土地权利上，如Hak Milik、HGB或注册的Hak Pakai（见法律文本在peraturan.bpk.go.id）。租赁权Hak Sewa是合同，而非注册产权，因此无法抵押。由于大多数在巴厘岛出售给外国人的别墅都是租赁权，因此大部分库存本质上无法抵押。能够持有产权的方式，房屋的Hak Pakai和公寓的分层产权（HMSRS），是我们关于外国人在巴厘岛如何拥有财产的指南所讲述的。
印尼银行的宏观审慎规则并不是限制。到2026年，中央银行将房地产信贷的贷款价值比上限保持在100%，有效期为2026年1月1日至12月31日（印尼银行新闻稿第27/250/DKom号，2025年10月22日）。这个上限是银行可能借给国内借款人的额度。外国人计划设定自己的，通常更低的上限。
2026年印尼银行实际要求的内容
2025年6月，Permata银行推出了针对外国护照持有者的专门抵押贷款计划Permata KPR iB IMBT WNA，最初面向公寓买家（雅加达邮报，2025年6月4日）。发布时的条款是任何印尼贷款机构对您要求的合理概述：
- 居留许可和居住记录。 ITAS或ITAP，以及在印尼居住和工作的约两年，或经营本地企业四年。
- 本地个人收入。 启动门槛为申请人单独每月25百万印尼盾；不接受家庭合并收入。
- 符合条件的财产。 价格超过外国所有权底线的公寓单位，在巴厘岛，公寓的底线为20亿印尼盾，土地房屋为50亿印尼盾，根据2022年部长决策（见底线在Hukumonline）。
- 大额首付。 融资上限为价值的60%，因此您至少需要40%的现金。
- 长期期限和印尼盾还款。 最长可达30年，以印尼盾计，按银行的浮动利率。
计划会有所变化，因此在您围绕这些计划进行规划之前，请与银行确认当前条款。对买家而言，关键在于交易的结构：它是为已经在印尼居住和赚钱的外籍人士购买有产权的公寓而设计的。如果这不是您，银行抵押贷款在2026年就不适合您。
外国买家资助巴厘岛单位的三种方式
| 路径 | 适合人群 | 工作原理 | 注意事项 |
|---|---|---|---|
| 印尼银行抵押贷款 | 持有KITAS/KITAP的外籍人士，拥有印尼收入和有产权的公寓 | 最多约60%的融资，印尼盾还款，最长可达30年 | 租赁权无法抵押；收入必须是本地的；利率浮动 |
| 开发商付款计划 | 从国外购买期房或在建房产的投资者 | 签约时价格固定，按建设里程碑分期付款；Magnum Resort Sanur提供18个月0%分期付款 | 阅读PPJB：里程碑、托管、罚款以及如果错过分期付款会发生什么 |
| 在家融资 | 在本国拥有资产或投资组合的买家 | 释放资产或以本国货币进行组合贷款，然后在巴厘岛现金购买 | 您的贷款与以美元定价的单位之间存在货币波动；您的本国贷款机构不要求巴厘岛的担保 |
开发商付款计划如何替代抵押贷款的功能
抵押贷款将价格分摊到时间上，并让银行承担建筑风险。开发商付款计划在建设期间分摊价格，并让建筑本身承担风险。您支付预定押金，签署有条件的买卖协议（PPJB），然后在开发商达到里程碑时释放分期付款，包括基础、结构、屋顶、装修和交接。每个阶段的机制在我们的巴厘岛期房购买流程中逐步说明，而与里程碑相关的托管如何限制您的风险则在巴厘岛2026年期房中进行了说明。
这与贷款的不同之处在于三个方面。0%计划没有利息：Magnum Resort Sanur发布的0%分期付款计划从18个月开始，完整的时间表按单位设定。没有银行批准，因此您的居留和收入来源无关紧要。并且没有担保，因为您并不是在借款；您是在分期付款购买，单位在交接时才完全归您所有。
您放弃的是杠杆。付款计划并不允许您用20万美元购买50万美元的单位。它允许您在建筑完成的几个月内，分摊自己的现金购买价值53.1万美元的单位，或在The Umalas Signature购买价值22.5万美元的公寓。我们的投资巴厘岛页面上的预算阶梯展示了每个入门价格的购买能力以及每个项目预计的净回报。
银行房贷 vs 开发商付款计划
诚实的警示
以印尼盾贷款购买以美元定价的资产，增加了货币风险。外国人的银行利率浮动，且高于当地利率。使您能够获得抵押贷款的KITAS也可能使您成为印尼税务居民，详见我们的[巴厘岛物业税指南](https://magnumestate.com/blog/bali-property-taxes-villa-holding-costs-2026-guide)。而付款计划的有效性取决于其合同：在签署之前而不是之后阅读PPJB，了解逾期付款的罚款、没收条款和完成日期。
细则，绝不埋没
- 您需要的居留许可及其费用：巴厘岛签证申请指南2026
- 外国人可以持有的产权及其价格底线：外国人在巴厘岛如何拥有财产
- 从押金到钥匙的八个阶段：巴厘岛期房购买流程
- 每年持有单位的费用：巴厘岛物业税和持有成本
- 每个项目的入门价格和预计回报：巴厘岛待售别墅和公寓
"抵押贷款将风险转移给银行。付款计划将风险转移给建筑。选择您可以实际检查的风险。"
Magnum Estate投资部门
常见问题
外国人在巴厘岛能否获得抵押贷款？
仅在少数情况下可以。您需要KITAS或KITAP、在印尼获得的收入、价格超过20亿印尼盾的有产权公寓，以及提供外国人计划的银行。融资通常限制在价值的60%左右。租赁权别墅无法抵押，因为租赁不是注册产权。
哪些印尼银行向外国人贷款？
2025年6月，Permata银行推出了针对持有ITAS/ITAP的外国护照持有者的专门计划。其他银行通常根据居留和本地收入条件逐案评估外国人。条款会有所变化，因此请向银行询问其当前标准的书面确认。
外国人需要多少首付？
在60%的融资下，您至少需要以现金支付价格的40%，加上公证费、税费和银行的管理费。在开发商付款计划中没有银行首付；您支付预定费，然后在建设里程碑达到时支付分期款。
我可以在自己国家申请贷款来购买巴厘岛的房产吗？
可以，许多买家都是这样做的。释放资产或在本国进行组合贷款为巴厘岛的现金购买提供资金。您的本国贷款机构不要求巴厘岛的担保，您需要承担贷款与以美元定价的单位之间的货币差异。
0%开发商分期付款计划的费用是多少？
没有利息：单位价格在签署时固定，并在计划中分为若干部分。Magnum Resort Sanur发布的0%计划从18个月开始。您放弃的是杠杆；您是在分期付款使用自己的资金，而不是借款。
如果我错过了一期付款会发生什么？
这在您的PPJB中有规定。预计会有逾期付款罚款，并且在规定的宽限期后，会有没收条款。在签署之前阅读这些条款，并为交接时的最后一笔分期付款留出现金缓冲。
