Автор: Донни Йосуа, аналитик Magnum Estate ·
Проверено юридическо-инвестиционным отделом Magnum Estate ·
Последнее обновление 3 июня 2026
"0 Прав собственности (Hak Milik), которыми может владеть иностранец · 4 Законных пути для иностранцев · ~80 лет Максимальный срок контроля по Hak Pakai / HGB (с продлениями) · ~IDR 3 млрд Типичная минимальная стоимость на Бали (~$190 тыс.)"
Ключевые показатели (2026)
Как иностранцы владеют недвижимостью на Бали в 2026 году: краткий обзор
Как иностранцы владеют недвижимостью на Бали в 2026 году, если коротко: не через право собственности. Индонезийский Основной аграрный закон резервирует Hak Milik
(полное право собственности) исключительно для граждан Индонезии, поэтому иностранец никогда не может владеть им лично. Вместо этого иностранцы используют один из четырёх законных титульных путей, и выбор зависит от вашего статуса резидентства и стоимости объекта.
- Можно: Hak Pakai (право пользования) на жилой дом, апартаменты по страта-тайтлу (HMSRS), зарегистрированная аренда Hak Sewa, либо земля/здания через HGB в рамках компании PT PMA.
- Нельзя: Hak Milik, право собственности на землю в личном владении, и никакая номинальная схема не является законной.
- Требования: личный Hak Pakai и страта-тайтл требуют вида на жительство (KITAS или KITAP); аренда и PT PMA, нет.
- Минимальная стоимость: жильё в иностранной собственности подпадает под установленный провинцией минимум (обычно ~IDR 3 млрд / ~$190 тыс. на Бали) согласно PP No. 18/2021.
- Срок: Hak Pakai и HGB действуют ~30 лет с возможностью продления/обновления до 70-80 лет в совокупности.
Эта страница объясняет права и титулы. Пошаговый процесс сделки см. в нашем основном руководстве по покупке недвижимости на Бали для иностранцев.
"Прозрачность: Magnum Estate является девелопером недвижимости на Бали и имеет коммерческий интерес. Данная статья носит образовательный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Земельное законодательство интерпретируется в каждом конкретном случае, а минимальные стоимостные пороги устанавливаются на уровне провинции и периодически меняются, уточняйте все цифры и структуры у сертифицированного индонезийского нотариуса (PPAT) и лицензированного юридического советника перед принятием решения."
Прозрачность
Понимание того, как иностранцы владеют недвижимостью на Бали в 2026 году, начинается с одного факта, который сбивает с толку почти каждого новичка: Индонезия не позволяет иностранцам владеть землёй на правах полной собственности. Земельная система страны построена на иерархии чётко разграниченных титулов, каждый со своим владельцем, сроком и правами, и ваша задача как иностранного покупателя состоит в том, чтобы соотнести себя с тем титулом, на который вы действительно имеете право. Данное руководство, чистый пояснитель по правам и титулам: оно сопоставляет каждый титул с тем, что иностранец может и не может с ним делать, а затем охватывает два условия, которые большинство статей упускают, ваш статус резидентства и минимальную стоимость объекта. Пошаговый процесс сделки здесь не рассматривается, за ним обращайтесь в наше основное руководство по покупке недвижимости на Бали для иностранцев.
Пять индонезийских земельных титулов: объяснение
Индонезийское земельное законодательство (Основной аграрный закон No. 5/1960, обновлённый законом «Об Омнибусе» No. 11/2020 и его исполнительным регламентом PP No. 18/2021) признаёт иерархию прав. Для покупателей недвижимости принципиальны пять из них:
| Титул | Индонезийское название | Кто владеет | Срок |
|---|---|---|---|
| Полное право собственности | Hak Milik | Только граждане Индонезии | Бессрочно |
| Право пользования | Hak Pakai | Индонезийцы и иностранцы с разрешением на проживание | ~30 лет, с продлением до ~70-80 |
| Право застройки | Hak Guna Bangunan (HGB) | Индонезийские компании, в т. ч. PT PMA | ~30 лет, с обновлением до ~80 |
| Аренда | Hak Sewa | Любые лица, включая иностранцев (по договору) | По соглашению, обычно 25-30 лет + |
| Страта-тайтл | HMSRS* | Собственники юнитов на земле Hak Pakai/HGB | Привязан к базовому земельному праву |
| *Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, право собственности на апартамент/кондоминиум в рамках страта-системы. Источник: Основной аграрный закон No. 5/1960; PP No. 18/2021; ATR/BPN. |
Главное правило: только Hak Milik, настоящее бессрочное право собственности, и оно доступно исключительно гражданам. Всё, чем может владеть иностранец, является ограниченным во времени правом на землю, которая в конечном счёте находится под правом собственности или государственным владением. Сравнение структур приводится в разделе о трёх безопасных структурах нашего основного руководства.
Что иностранцы могут и не могут купить на Бали (по титулам)
Ниже та же информация в виде справочной таблицы, основа понимания того, как иностранцы владеют недвижимостью на Бали в 2026 году. Читайте её как таблицу «допустимости», отдельно от условий по стоимости и резидентству, рассмотренных ниже:
| Титул | Иностранец может владеть? | Что даёт | Ключевое условие |
|---|---|---|---|
| Hak Milik (полное право собственности) | Нет | Бессрочное владение землёй | Только граждане, без исключений и номинальных схем |
| Hak Pakai (право пользования) | Да | Зарегистрированное право пользования жильём/землёй | Вид на жительство (KITAS/KITAP) + минимальная стоимость |
| Страта-тайтл (HMSRS) | Да | Право собственности на апартамент/кондо | Здание на земле Hak Pakai/HGB + минимальная стоимость |
| Hak Sewa (аренда) | Да | Договорное право пользования/проживания на срок | Нотариально заверенный договор; резидентство не требуется |
| HGB (право застройки) | Косвенно | Контроль над землёй + здание для бизнеса | Через принадлежащую вам компанию PT PMA |
| Только о допустимости. Правила минимальной стоимости и срока подробно рассмотрены ниже. Источник: ATR/BPN; PP No. 18/2021. |
Вывод: нужный титул зависит от вашей цели. Резидент, ищущий жильё, тяготеет к Hak Pakai; покупатель, желающий простого входа, использует аренду Hak Sewa; инвестор портфельного или арендного бизнеса выбирает HGB через PT PMA. Мы сопоставляем титулы с районами и бюджетами в руководстве по лучшим районам для покупки на Бали 2026.
Требования: KITAS, KITAP и путь через PT PMA
Возможность владеть титулом лично зависит от резидентства. Именно это условие большинство ценовых руководств упускает, и оно определяет, какие пути вообще открыты для вас:
| Ваш статус | Hak Pakai / страта в личном владении? | Аренда (Hak Sewa)? | HGB через PT PMA? |
|---|---|---|---|
| Турист / без разрешения | Нет | Да | Да (компания владеет) |
| KITAS (временный вид на жительство) | Да | Да | Да |
| KITAP (постоянный вид на жительство) | Да | Да | Да |
| KITAS = Kartu Izin Tinggal Terbatas (временный вид на жительство); KITAP = постоянный вид на жительство. Источник: Иммиграционная служба Индонезии; руководство ATR/BPN согласно PP No. 18/2021. |
Логика проста: Hak Pakai и страта-тайтл привязаны к резидентному лицу, поэтому необходимы KITAS или KITAP. Аренда привязана к договору, поэтому любой иностранец может его подписать вне зависимости от резидентства. HGB привязан к компании (PT PMA), поэтому вопрос резидентства переходит к юридическому лицу, а не к вам лично, именно по этой причине нерезидентные инвесторы так часто выбирают этот путь. Как каждая структура настраивается на практике, акционеры, лицензирование, выход, подробно описано в разделе структур основного руководства; здесь мы остаёмся на вопросе какой титул открывает ваш статус.
Правила минимальной стоимости для иностранных покупателей
Индонезия использует ценовой порог для защиты доступного жилья для местных жителей: иностранная недвижимость по Hak Pakai или страта-тайтлу должна превышать установленный провинцией минимум согласно PP No. 18/2021 и исполнительному министерскому регламенту. Порог варьируется по провинциям и типам объектов и указывается в рупиях; эквиваленты в долларах ниже рассчитаны по курсу ~IDR 16 000/USD и должны быть уточнены перед покупкой:
| Тип объекта | Минимальная стоимость на Бали (типичная) | ≈ USD (по курсу IDR 16 000/USD) |
|---|---|---|
| Жилой дом (Hak Pakai) | ~IDR 3 млрд | ~$190 000 |
| Апартамент / страта-юнит (HMSRS) | ~IDR 2 млрд | ~$125 000 |
| Индикативные провинциальные пороги согласно PP No. 18/2021; точный балийский показатель устанавливается на уровне провинции и периодически пересматривается, уточняйте в ATR/BPN или у нотариуса. ~IDR 16 000/USD. |
Практический вывод: правила минимальной стоимости исключают самые дешёвые объекты из именного иностранного владения, однако этот порог значительно ниже большинства инвесторских вилл, посмотрите, как соотносятся бюджеты с районами, в нашем руководстве по районам и бюджетам Бали. Аренда и пути через PT PMA регулируются собственными правилами стоимости и лицензирования, а не этим жилищным порогом.
Не уверены, какой титул подходит вашему статусу?
Юридический отдел Magnum Estate поможет подобрать нужный титул и структуру с учётом вашего резидентства, бюджета и целей.
Смотреть проекты Magnum
Записаться на бесплатную консультацию
Апартаменты и страта-тайтл (HMSRS)
Апартаменты заслуживают отдельного рассмотрения, поскольку нередко являются наиболее чистым путём для иностранца. В рамках страта-системы иностранец может владеть юнитом (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun), если здание стоит на земле Hak Pakai или HGB. Вы владеете своим юнитом и разделяете общие части, аналогично кондоминиуму в других странах, при соблюдении тех же условий резидентства и минимальной стоимости, что и при Hak Pakai. Это отличается от владения базовой землёй: иностранец по-прежнему не может владеть ею на правах полной собственности. Для брендированных резиденций и управляемых зданий страта-право собственности органично сочетается с профессиональными арендными операциями; о влиянии на доходность см. в нашем руководстве по стратегии аренды Бали.
Ловушка номинальной схемы, почему она аннулирует ваши права
Поскольку полное право собственности закрыто для иностранцев, некоторых привлекает номинальная схема: оформление Hak Milik на имя гражданина Индонезии с боковым соглашением, согласно которому иностранец является «настоящим» собственником. Это наиболее опасный путь во всём вопросе о том, как иностранцы владеют недвижимостью на Бали, и с каждым годом он становится всё рискованнее.
Почему это не работает: номинальное соглашение противоречит Основному аграрному закону и может быть признано недействительным. В случае спора индонезийские суды отдавали приоритет зарегистрированному правообладателю, номиналу, оставляя иностранца без исполнимого требования на оплаченную им землю. Регуляторы также усиливают контроль. Безопасные, законные пути выше (Hak Pakai, Hak Sewa, PT PMA + HGB) существуют именно для того, чтобы они вам никогда не понадобились. Мы рассматриваем судебные прецеденты в разделе о номинальных схемах основного руководства.
Ограничения и кому это подходит
Этот пояснитель охватывает права и допустимость, не сделку. Он наиболее полезен, если вы ещё решаете, чем вы имеете право владеть и по какому титулу. Он не подходит вам, если вы уже выбрали структуру и хотите узнать шаги сделки, контрольный список проверки или процедуру у нотариуса, перейдите сразу к юридическому руководству для иностранцев. Три честных оговорки: (1) минимальные стоимостные пороги устанавливаются на уровне провинции и периодически пересматриваются, поэтому воспринимайте цифры в рупиях как индикативные; (2) эквиваленты в долларах меняются вместе с курсом рупии; (3) правомочность к конкретному титулу может зависеть от специфических обстоятельств (зонирование, собственный титул продавца, разрешения на строительство), которые выявит только нотариальная проверка. Ничто здесь не заменяет лицензированную юридическую и налоговую консультацию.
Заключение
Весь вопрос о том, как иностранцы владеют недвижимостью на Бали в 2026 году, сводится к соотнесению себя с титулом: полное право собственности недоступно, однако Hak Pakai, страта-тайтл, аренда и HGB через PT PMA дают иностранцу законный, устойчивый интерес, при условии соблюдения требований по резидентству и минимальной стоимости и полного отказа от номинальных схем. Сначала определите титул; цена и процесс следуют из него.
Ознакомьтесь с объектами, готовыми к законному иностранному владению
Ознакомьтесь с объектами Magnum Estate, структурированными для законного иностранного владения в Uluwatu, Berawa и Sanur.
Uluwatu, Sky Stars
Berawa
Sanur
Вопросы и ответы: как иностранцы владеют недвижимостью на Бали в 2026 году
Может ли иностранец владеть землёй на правах полной собственности (Hak Milik) на Бали в 2026 году?
Нет. Hak Milik зарезервирован для граждан Индонезии согласно Основному аграрному закону No. 5/1960. Иностранец использует Hak Pakai, Hak Sewa, страта-тайтл или HGB через PT PMA.
Чем именно может владеть иностранец?
Жильём по Hak Pakai, апартаментом по страта-тайтлу (HMSRS), арендованным объектом по Hak Sewa, либо землёй и зданиями под управлением PT PMA с HGB. Никогда, землёй в полной собственности в личном владении.
Нужен ли мне KITAS или KITAP?
Для владения Hak Pakai или страта-тайтлом лично, да, необходим статус резидента (KITAS или KITAP). Аренда и PT PMA не требуют личного резидентства.
Существует ли минимальная стоимость объекта для иностранцев?
Да. Иностранное жильё подпадает под установленный провинцией порог согласно PP No. 18/2021, обычно около IDR 3 млрд (~$190 000) для домов на Бали. Уточняйте актуальную цифру в ATR/BPN или у нотариуса.
Как долго иностранец может контролировать объект?
Hak Pakai и HGB действуют около 30 лет и могут быть продлены и обновлены до примерно 70-80 лет в совокупности. Аренда действует на договорной срок, обычно 25-30 лет с возможностью продления.
Могут ли иностранцы владеть апартаментами?
Да, через страта-тайтл (HMSRS) в здании, стоящем на земле Hak Pakai или HGB, при соблюдении тех же условий резидентства и минимальной стоимости, что и при Hak Pakai.
Почему номинальные схемы недопустимы?
Они противоречат Основному аграрному закону и могут быть признаны недействительными; суды вставали на сторону зарегистрированного индонезийского правообладателя, оставляя иностранца без исполнимых прав. Используйте законные пути.
Где найти фактические шаги сделки?
Эта страница, пояснитель по правам. Пошаговый процесс покупки и контрольный список проверки см. в нашем юридическом руководстве для иностранцев по покупке недвижимости на Бали.
Методология и источники
Определения титулов и допустимость следуют Основному аграрному закону Индонезии No. 5/1960, закону «Об Омнибусе» No. 11/2020 и исполнительному регламенту PP No. 18/2021 в администрировании ATR/BPN. Пороги минимальной стоимости устанавливаются на уровне провинции и указываются в рупиях; эквиваленты в долларах рассчитаны по курсу ~IDR 16 000/USD и являются индикативными, они меняются с валютным курсом и при любом регуляторном пересмотре. Категории резидентства (KITAS/KITAP) следуют индонезийским иммиграционным правилам. Это образовательный пояснитель по правам, а не юридическая консультация; всегда уточняйте актуальные пороги и свою конкретную допустимость у сертифицированного нотариуса (PPAT) и лицензированного юридического советника.
Ссылки и официальные источники
- ATR/BPN, Министерство аграрных дел и территориального планирования / Национальное земельное агентство: земельные титулы (Hak Milik, Hak Pakai, HGB) и зонирование, atrbpn.go.id
- BKPM / Invest Indonesia: правила PT PMA и позитивный инвестиционный список, investindonesia.go.id
- Основной аграрный закон No. 5/1960 (основополагающий статут о земельных правах), через FAOLEX (faolex.fao.org)
- Закон «Об Омнибусе» No. 11/2020 (о создании рабочих мест) и положения об иностранных инвестициях, через UNCTAD Investment Policy Hub
- Правительственный регламент PP No. 18/2021: права иностранного владения и минимальные стоимостные пороги для жилья, уточняйте актуальные данные в ATR/BPN.
- Юридический отдел Magnum Estate: сопоставление структуры с титулом для иностранных покупателей (образовательная цель, не консультация).
Об авторе
Донни Йосуа, рыночный аналитик Magnum Estate, отмеченного наградами девелопера Бали (Berawa, Sanur, Sky Stars, Sky Royal). Отслеживает земельные титулы Бали, правила иностранного владения и регулирование для международных покупателей.