作者 Donny Yosua，Magnum Estate 分析师 ·
审核 Magnum Estate 法务与投资团队 ·
最后更新 2026年6月3日
"0 外国人可持有的永久产权（Hak Milik）权属 · 4 外国人可采用的合法途径 · 约80年 Hak Pakai／HGB的最长控制期限（含续期）· 约30亿印尼盾 巴厘岛典型最低投资门槛（约19万美元）"
关键数据（2026年）
外国人2026年如何在巴厘岛拥有房产：摘要
外国人2026年如何在巴厘岛拥有房产，简短的答案是：不能通过永久产权。印度尼西亚的《土地基本法》将Hak Milik（永久产权）保留给印度尼西亚公民，因此外国人永远无法以个人名义持有。外国人转而使用四种合法产权途径之一，而你符合哪一种取决于你的居留身份以及房产的价值。
- **可以拥有：**住宅的Hak Pakai（使用权）、分层产权（HMSRS）下的公寓、已登记的Hak Sewa租约，或通过PT PMA公司以HGB持有的土地/建筑。
- **不能拥有：**以个人名义持有的Hak Milik永久产权土地，且任何代名人变通办法都不具法律效力。
- **资格条件：**以个人名义持有Hak Pakai／分层产权需要居留许可（KITAS或KITAP）；租赁产权和PT PMA则不要求居留身份。
- 最低价值：外国人拥有的住宅须符合省级设定的下限（在巴厘岛通常约为30亿印尼盾／约19万美元），依据PP No. 18/2021号法规。
- 期限：Hak Pakai和HGB约为30年，可延展／续期，总计可达约70至80年。
本页解释的是权利与产权。关于分步购买流程，请参阅我们的支柱指南外国人在巴厘岛购买房产。
"透明度声明：Magnum Estate在巴厘岛开发房产，因此我们具有商业利益。本文为科普性质，并非法律或税务建议。土地法律须逐案解释，最低价值门槛由省级设定且会变动，在你做出承诺之前，请向持证的印度尼西亚公证人（PPAT）和持牌法律顾问核实每一项数字与结构。"
透明度声明
理解外国人2026年如何在巴厘岛拥有房产，要从一个几乎让每位新手都栽跟头的事实说起：印度尼西亚不允许外国人持有永久产权土地。该国的土地制度建立在一个由各类产权构成的阶梯之上，每种产权都有各自的持有人、期限和权利，而作为外国买家，你的任务就是把自己对应到你实际有资格持有的那种产权。本指南是一篇纯粹的权利与产权说明：它将每种产权对应到外国人能用它做什么、不能做什么，然后涵盖大多数文章略过的两道关卡——你的居留身份和最低房产价值。它不会逐步讲解购买流程；那是我们支柱文章的任务，即外国人在巴厘岛购房的法律指南。
印度尼西亚五种土地产权解析
印度尼西亚土地法（1960年第5号《土地基本法》，经2020年第11号《综合法》及其实施条例PP No. 18/2021修订）确认了一套权利层级。其中有五种对房产买家至关重要：
| 产权 | 印尼语名称 | 持有人 | 期限 |
|---|---|---|---|
| 永久产权 | Hak Milik | 仅限印度尼西亚公民 | 永久 |
| 使用权 | Hak Pakai | 印度尼西亚人及符合条件的居留外国人 | 约30年，可延展至约70至80年 |
| 建造权 | Hak Guna Bangunan (HGB) | 印度尼西亚公司，含PT PMA | 约30年，可续期至约80年 |
| 租赁产权 | Hak Sewa | 任何人，含外国人（通过合同） | 由协议约定，通常25至30年以上 |
| 分层产权 | HMSRS* | 建于Hak Pakai／HGB土地上的单元业主 | 与底层土地权利挂钩 |
| *Hak Milik atas Satuan Rumah Susun，即公寓／共管公寓的分层所有权。来源：1960年第5号《土地基本法》；PP No. 18/2021；ATR/BPN。 |
**要记住的唯一规则：**只有Hak Milik才是真正的永久产权，且仅限公民。外国人能持有的一切都是建在最终归属于永久产权或国有土地之上的有期限权利。这些结构本身在我们支柱指南中的三种安全结构章节中作了比较。
外国人在巴厘岛能拥有和不能拥有什么（按产权划分）
下面是以参考表格形式呈现的同一幅图景，也是外国人2026年如何在巴厘岛拥有房产的核心。请将其作为“资格”来理解，与下文涵盖的价值和居留条件分开看待：
| 产权 | 外国人能否持有？ | 它赋予你什么 | 关键条件 |
|---|---|---|---|
| Hak Milik（永久产权） | 否 | 土地的永久所有权 | 仅限公民，无例外，无代名人 |
| Hak Pakai（使用权） | 是 | 使用住宅／土地的已登记权利 | 居留许可（KITAS/KITAP）＋最低价值 |
| 分层产权（HMSRS） | 是 | 公寓／共管公寓单元的所有权 | 建于Hak Pakai／HGB土地上的建筑＋最低价值 |
| Hak Sewa（租赁产权） | 是 | 在一定期限内占用／使用的合同权利 | 有效的公证租约；无需居留 |
| HGB（建造权） | 间接 | 出于商业目的对土地＋建筑的控制 | 由你拥有的PT PMA公司持有 |
| 仅为资格。最低价值与期限规则详见下文。来源：ATR/BPN；PP No. 18/2021。 |
**要点：**合适的产权取决于你的目标。想要安家的居民倾向于Hak Pakai；想要最简单入场方式的买家使用Hak Sewa租赁产权；做投资组合或租赁业务的投资者则使用通过PT PMA的HGB。我们在2026年巴厘岛最佳购房区域中将产权对应到各区域和预算。
资格：KITAS、KITAP与PT PMA途径
你能否以自己的名义持有某种产权，取决于居留身份。这是大多数关注价格的指南略过的关卡，它决定了哪条途径对你而言是敞开的：
| 你的身份 | 能否以个人名义持有Hak Pakai／分层产权？ | 租赁产权（Hak Sewa）？ | 通过PT PMA持有HGB？ |
|---|---|---|---|
| 游客／无许可 | 否 | 是 | 是（由公司持有） |
| KITAS（有限期居留） | 是 | 是 | 是 |
| KITAP（永久居留） | 是 | 是 | 是 |
| KITAS = Kartu Izin Tinggal Terbatas（有限期居留许可）；KITAP = 永久居留许可。来源：印度尼西亚移民局；PP No. 18/2021下的ATR/BPN指引。 |
逻辑很简单：Hak Pakai和分层产权依附于居留人士，因此你需要KITAS或KITAP。租赁产权依附于合同，因此任何外国人无论居留身份如何都可以签署。HGB依附于公司（即PT PMA），因此居留问题转移到了商业实体而非你个人身上，这正是非居留投资者如此频繁选择它的原因。每种结构实际如何设立——股东、牌照、退出——详见支柱指南的结构章节；本页则聚焦于你的身份能解锁哪种产权这个问题。
外国买家的最低价值规则
印度尼西亚使用价格下限来为本地人保留可负担住房：在Hak Pakai或分层产权下由外国人拥有的住宅，其价值必须超过依据PP No. 18/2021及实施部级条例设定的省级最低价值。该下限因省份和房产类型而异，并以印尼盾计；下面的美元等值按约16,000印尼盾／美元换算，购买前应重新核实：
| 房产类型 | 巴厘岛最低价值（典型值） | ≈ 美元（按16,000印尼盾／美元） |
|---|---|---|
| 独栋房屋（Hak Pakai） | 约30亿印尼盾 | 约19万美元 |
| 公寓／分层单元（HMSRS） | 约20亿印尼盾 | 约12.5万美元 |
| PP No. 18/2021下的指示性省级下限；巴厘岛的确切数字由省级设定并定期修订，请向ATR/BPN或你的公证人确认。约16,000印尼盾／美元。 |
**这在实践中意味着什么：**最低价值规则排除了以个人名义持有的外国人所有权中最廉价的房源，但它远低于大多数投资级别墅的价格，请在我们的巴厘岛区域与预算指南中逐区查看预算落点。租赁产权和PT PMA途径受其各自的价值和牌照规则约束，而非这一住宅下限。
不确定哪种产权适合你的身份？
Magnum Estate的法律部门会根据你的居留身份、预算和目标，为你对应合适的产权和结构。
公寓与分层产权（HMSRS）
公寓值得单独说明，因为它们往往是外国人最简洁的途径。在分层产权制度下，当建筑建于Hak Pakai或HGB土地之上时，外国人可以拥有一个单元（Hak Milik atas Satuan Rumah Susun）。你拥有自己的单元并共享公共部分，类似于其他地方的共管公寓，并受到与Hak Pakai相同的居留和最低价值条件约束。这与拥有底层土地不同，后者外国人仍然无法以永久产权方式持有。对于品牌住宅和托管建筑而言，分层所有权与专业租赁运营天然契合；请在我们的巴厘岛租赁策略指南中了解这如何影响收益。
代名人陷阱：为何它会使你的权利无效
由于永久产权对外国人关闭，有些人会被代名人安排所诱惑：把Hak Milik登记在某位印度尼西亚人名下，同时签一份附属协议声明外国人才是“真正”的业主。在外国人如何在巴厘岛拥有房产这整个问题中，这是最危险的一条捷径，而且它正变得越来越危险，而非越来越安全。
为何它行不通：代名人协议与《土地基本法》相抵触，可被宣告无效。一旦发生纠纷，印度尼西亚法院一向以已登记的产权持有人即代名人为优先，使外国人对自己付了钱的土地没有任何可执行的主张。监管机构也在加强审查。上述安全合法的途径（Hak Pakai、Hak Sewa、PT PMA＋HGB）的存在，正是为了让你永远无需用到这一招。我们在支柱指南的代名人章节中介绍了执法案例。
局限性及适用人群
本说明涵盖的是权利与资格，而非交易本身。如果你仍在决定你被允许拥有什么以及以哪种产权拥有，它最为有用。如果你已经选定结构、想要购买步骤、尽职调查清单或公证流程，那它并不适合你——请直接查阅外国人法律指南。三点诚实的提醒：（1）最低价值门槛由省级设定并定期修订，因此请将印尼盾数字视为指示性的；（2）美元等值随印尼盾波动；（3）产权资格可能取决于个案具体情况（分区规划、卖方自身的产权、建筑许可），这些只有公证人的尽职调查才能揭示。本文任何内容都不能替代持牌的法律和税务建议。
结论
外国人2026年如何在巴厘岛拥有房产的全部，归结为把自己对应到一种产权：永久产权无从谈起，但Hak Pakai、分层产权、租赁产权以及通过PT PMA持有的HGB，每一种都能赋予外国人合法、持久的权益——前提是你满足居留和最低价值条件，并且绝不沾染代名人交易。先确定产权；价格和流程随之而来。
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常见问题：外国人2026年如何在巴厘岛拥有房产
2026年外国人能在巴厘岛拥有永久产权（Hak Milik）土地吗？
不能。根据1960年第5号《土地基本法》，Hak Milik永久产权保留给印度尼西亚公民。外国人转而使用Hak Pakai、Hak Sewa、分层产权，或通过PT PMA持有HGB。
外国人究竟能拥有什么？
Hak Pakai下的住宅、分层产权（HMSRS）下的公寓、Hak Sewa下的租赁房产，或由PT PMA在HGB下控制的土地和建筑。绝不能以个人名义拥有永久产权土地。
我需要KITAS或KITAP吗？
要以个人名义持有Hak Pakai或分层产权，是的，你需要居留身份（KITAS或KITAP）。租赁产权和PT PMA所有权不要求个人居留。
外国人有最低房产价值要求吗？
有。根据PP No. 18/2021，外国人拥有的住宅须符合省级设定的下限，巴厘岛的房屋通常约为30亿印尼盾（约19万美元）。请向ATR/BPN或公证人确认当前数字。
外国人能控制房产多久？
Hak Pakai和HGB约为30年，可延展和续期至总计约70至80年。租赁产权按合同约定的期限，通常为25至30年并附有延期选项。
外国人能拥有公寓吗？
能，通过建于Hak Pakai或HGB土地上的建筑的分层产权（HMSRS），并受到与Hak Pakai相同的居留和最低价值条件约束。
为什么代名人安排是被禁止的？
它们与《土地基本法》相抵触，可被宣告无效；法院一向支持已登记的印度尼西亚产权持有人，使外国人没有任何可执行的权利。请改用合法途径。
我在哪里能找到实际的购买步骤？
本页是一篇权利说明。关于分步购买流程和尽职调查清单，请参阅我们的外国人在巴厘岛购房的法律指南。
方法论与来源
产权定义和资格遵循印度尼西亚1960年第5号《土地基本法》、2020年第11号《综合法》及实施条例PP No. 18/2021，由ATR/BPN管理。最低价值门槛由省级设定并以印尼盾计；美元数字按约16,000印尼盾／美元换算，仅为指示性，会随汇率及任何监管修订而变动。居留类别（KITAS/KITAP）遵循印度尼西亚移民规定。这是一篇科普性的权利说明，并非法律建议；请务必向持证公证人（PPAT）和持牌法律顾问确认当前门槛及你的具体资格。
参考资料与官方来源
- **ATR/BPN，土地事务与空间规划部／国家土地局：**土地产权（Hak Milik、Hak Pakai、HGB）与分区规划，atrbpn.go.id
- **BKPM／Invest Indonesia：**PT PMA规则与正面投资清单，investindonesia.go.id
- 1960年第5号《土地基本法》（土地权利的基础法规），见FAOLEX (faolex.fao.org)
- **2020年第11号《综合法》（创造就业）**及外商投资条款，见UNCTAD投资政策中心
- **政府条例PP No. 18/2021：**住宅的外国人所有权权利与最低价值门槛，请通过ATR/BPN确认当前数字。
- **Magnum Estate法律部门：**为外国买家提供的结构对产权映射（科普性质，非建议）。
关于作者
Donny Yosua是Magnum Estate的市场分析师，Magnum Estate是一家屡获殊荣的巴厘岛开发商（Berawa、Sanur、Sky Stars、Sky Royal）。他持续追踪巴厘岛的土地产权、外国人所有权规则以及面向国际买家的监管动态。