Автор: Донні Йосуа, аналітик Magnum Estate ·
Рецензент: юридичний та інвестиційний відділ Magnum Estate ·
Останнє оновлення: 3 червня 2026 р.
"$250-1 900: земля за м² (нові ринки, Семіньяк) · 25-30 років: типовий термін leasehold (+ продовження) · PKKPR, PBG: спочатку зонування, потім дозвіл на будівництво · 6,95 млн іноземних туристів у 2025 р. (+9,7%)"
Ключові показники (2026)
Земля на Балі 2026: резюме
Земля на Балі 2026, коротка відповідь: цінність полягає не в найнижчій ціні за аре, а в землі, яка є юридично чистою, правильно зонованою та розташованою у коридорі зростання. Іноземці не можуть мати право власності на основі Hak Milik; безпечні шляхи, нотаріально завірений leasehold (Hak Sewa) або HGB/Hak Pakai через PT PMA. Земля коштує від USD 250/м² у нових районах до USD 900-1 900/м² у Семіньяку.
- Спочатку перевірте право власності: сертифікат SHM або SHGB, ім’я власника звірте з реєстрами BPN, ніколи не покладайтеся лише на старі документи pipil.
- Зонування, це фільтр: жовта/помаранчева/туристична зони дозволяють будівництво; зелена (сільськогосподарська) і охоронна зони, ні, пастка зеленої зони.
- Дозволи по порядку: спочатку затвердження зонування PKKPR, потім дозвіл на будівництво PBG, перш ніж починати серйозний розвиток.
- Іноземне право власності: leasehold (зазвичай 25-30 років) або HGB через PT PMA. Угоди з номінантами є незаконними та нездійсненними.
- Ціна за районом: Семіньяк > центральний Чангу > Улувату > Убуд > нові ринки (Табанан, Сесех, Північ Балі).
"Прозорість: Magnum Estate займається девелопментом нерухомості на Балі, тому має комерційний інтерес. Цей посібник має освітній характер і не є інвестиційною або юридичною порадою, перевіряйте цифри і права власності самостійно та консультуйтеся з ліцензованим індонезійським нотаріусом (PPAT) і незалежним земельним адвокатом перед купівлею. Земельне законодавство і зонування регулюються індонезійськими органами влади (ATR/BPN, BKPM); дивіться офіційні джерела нижче."
Прозорість
Цей посібник «Земля на Балі 2026» присвячений безпечній купівлі землі, а не лише дешевій. До 2026 року ринок став більш зрілим і набагато більш регульованим: індонезійська влада посилила реєстрацію земель і контроль за зонуванням, тому розрив між «дешевими, але ризикованими» ділянками і правильно задокументованою, інвестиційно-якісною землею ширший, ніж будь-коли. Нижче описано шлях покупця, перевірка прав власності, зонування, дозволи, правова структура для іноземців і реальна вартість землі за м² у різних районах.
Земельний ринок у 2026 році в цифрах
Попит залишається сильним на півдні (Чангу, Берава, Улувату, Нуса-Дуа) і зростає у нових поясах (Медеві, Північ Балі, Західне узбережжя). Туризм підтримує його: Балі прийняв 6 948 754 іноземних відвідувачів у 2025 р., що на 9,72% більше порівняно з попереднім роком. Вартість землі по острову зросла приблизно на 15-30% за останні два роки, із зростанням порівняних об’єктів близько 7-15% на рік на сильних мікроринках. Водночас такі програми, як Комплексна систематична реєстрація земель (PTSL), дозволили більшій кількості ділянок увійти до формальної документації, хороша новина для покупців, які вимагають сертифікати замість неофіційних паперів. Практичний результат: юридична чистота, зонування та розташування тепер визначають вартість більше, ніж заявна ціна за аре.
Крок 1: перевірте право власності та сертифікат
Перш за все підтвердіть, що продається і хто може це законно продати. Законна ділянка має дійсний земельний сертифікат, зазвичай SHM (Hak Milik / право власності) або SHGB (Hak Guna Bangunan / право на будівництво), і ім’я продавця повинно точно збігатися з офіційними записами BPN (Національного земельного агентства). Старі документи pipil або girik, слабке підтвердження права власності без оновленої реєстрації і не повинні розглядатися окремо.
| Сертифікат | Що це | Хто може тримати | Примітка для покупця |
|---|---|---|---|
| SHM (Hak Milik) | Право власності, найміцніший титул | Лише громадяни Індонезії | Іноземці не можуть тримати безпосередньо, оренда або конвертація через PT PMA |
| SHGB (Hak Guna Bangunan) | Право на будівництво, 30 років + продовження | Індонезійці та PT PMA | Стандартний шлях для іноземних компаній |
| Hak Pakai | Право користування | Іноземні фізичні особи та PT PMA | Використовується для особистих/житлових прав користування |
| Pipil / girik | Старі податкові/звичаєві документи | , | Не є сертифікатом, спочатку вимагайте реєстрацію |
| Джерело: земельна система ATR/BPN; Аграрний закон Індонезії № 5/1960. Завжди звіряйте з реєстрами BPN через PPAT. |
Правовий аспект: перевірка права власності є обов’язковою. Залучіть ліцензованого нотаріуса (PPAT) та незалежного адвоката для перевірки сертифіката в реєстрах BPN, підтвердження меж і перевірки наявності обтяжень. Повні правила щодо іноземного права власності дивіться у нашому правовому посібнику з купівлі нерухомості на Балі для іноземців.
Крок 2: зонування і пастка зеленої зони
Зонування є першим і найважливішим фільтром, воно визначає, чи можна взагалі законно будувати. Земля Балі розподілена на чіткі зони, кожна з різними правами забудови. Класична помилка, купівля дешевої землі Зеленої зони, яку рекламують для вілл: будівництво несільськогосподарських споруд там заборонено і дедалі більше контролюється.
| Зона | Місцева назва | Чи можна будувати? | Типове використання |
|---|---|---|---|
| Жовта (житлова) | Zona Kuning | Так, найбезпечніша для вілл/будинків | Житлові будинки та вілли |
| Помаранчева (змішана / вища щільність) | Zona Oranye | Так, більша щільність | Змішане використання, невеликі апартаменти, крамниці |
| Туристична / комерційна | Pariwisata | Так, для гостинності | Готелі, курорти, пляжні клуби, комерція |
| Зелена (сільськогосподарська) | Zona Hijau | Ні, лише сільське господарство/охорона | Рисові поля, сільське господарство, пастка зеленої зони |
| Охоронна | Konservasi | Ні, суворо охороняється | Природна/культурна охорона |
| Джерело: просторове планування ATR/BPN (RTRW/RDTR). Підтверджуйте точну зону конкретної ділянки через PKKPR, ніколи з слів продавця. |
Висновок: якщо в оголошенні «земля на Балі 2026» у зеленій або охоронній зоні йдеться про «придатність для вілл», відмовляйтеся. Найдешевші ділянки часто дешеві саме тому, що там не можна законно будувати. Перевірте розташування по картині района у найкращих районах для купівлі нерухомості на Балі 2026.
Крок 3: дозволи PKKPR і PBG
Після того як право власності та зону перевірено, два затвердження відокремлюють вас від будівництва. По-перше, PKKPR (Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang), офіційне підтвердження зонування, яке визначає дозволене використання, яку частину ділянки можна забудувати та які види діяльності дозволені. Воно авторитетніше за старі листи ITR. Лише після PKKPR ви подаєте заявку на PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), дозвіл на будівництво, що замінив колишній IMB. Серйозний розвиток неможливий без обох. Заплануйте час на ці дозволи і, де можливо, обумовте купівлю позитивним підтвердженням зонування.
Leasehold проти HGB для землі: вибір іноземця
За Аграрним законом Індонезії лише громадяни Індонезії можуть мати право власності (Hak Milik). Іноземці, які купують землю на Балі 2026, тому використовують одну з двох структур, і правильна залежить від масштабу та планів виходу з інвестиції.
| Leasehold (Hak Sewa) | HGB через PT PMA | |
|---|---|---|
| Термін | Зазвичай 25-30 рр. + варіанти продовження | HGB 30 рр., поновлюваний; Hak Pakai також доступний |
| Оформлення | Нотаріально завірений договір оренди, прикладений до сертифіката | Іноземна компанія + реєстрація землі |
| Найкращий для | Одиночна вілла, особисте використання, найпростіший шлях | Великі проєкти, курорти, гнучкість при перепродажі |
| Витрати/накладні витрати | Нижчі; немає компанії для обслуговування | Вищі; корпоративні податки та звітність |
| Ключовий ризик | Умови продовження повинні бути визначені заздалегідь | Відповідність правилам BKPM/PT PMA |
| Джерело: Аграрний закон Індонезії № 5/1960; правила іноземних інвестицій BKPM/Invest Indonesia. Номінантні угоди (коли індонезієць тримає право власності «для вас») є незаконними та нездійсненними у суді. |
Для більшості покупців нотаріально завірений leasehold є найпростішим шляхом; договір оренди повинен бути підписаний перед ліцензованим нотаріусом (PPAT) та прикладений до земельного сертифіката для забезпечення виконання. Для більших або орієнтованих на перепродаж проєктів HGB або Hak Pakai через PT PMA дає більшу гнучкість. Порівняйте компроміси в нашому посібнику «право власності проти leasehold на Балі».
Уникайте юридичних пасток
Magnum Estate розбудовується на попередньо перевіреній, правильно зонованій землі в Бераві, Санурі та Улувату, право власності, зонування та дозволи вже вирішено.
Переглянути проєкти Magnum
Записатися на безкоштовну консультацію
Ціна землі за м² у різних районах (2026)
На Балі земля котирується за аре (100 м²); у перерахунку за м² при ~IDR 16 000/USD рейтинг 2026 р. є стабільним, усталені центральні зони коштують найбільше, нові пояси, найменше:
| Район | Ціна землі за м² | За аре (IDR) | Характеристика |
|---|---|---|---|
| Семіньяк / Умалас | ~$900-1 900 | IDR 1,5-3B+ | Усталений, висока щільність, преміальна смуга |
| Чангу (центральний) | ~$530-1 560 | IDR 1,2-2,5B | Обмежена пропозиція, швидке зростання |
| Улувату / Букіт | ~$310-940 | IDR 0,5-1,5B | Преміум на скелях; широкий початковий діапазон |
| Убуд | ~$250-750 | IDR 0,4-1,2B | Нижча щільність, рисові поля та джунглі |
| Нові ринки (Табанан, Сесех, Північ Балі, Медеві) | < $250 | різниться | Найбільше землі за долар, довший горизонт |
| Джерело: Paradyse Homes 2026 (за аре, еталон AirDNA) і COCO 2026. Земля на leasehold також котирується за аре на рік, приблизно IDR 20-40M+ у престижних місцях. Земля Північного Балі може коштувати лише частку від цін на півдні. |
За той самий бюджет ви отримаєте набагато більше землі в Улувату, Убуді або новому поясі, ніж у Семіньяку або центральному Чангу, компроміс полягає у попиті на оренду, а не лише у краєвидах. Для показників по цілих віллах і дохідності дивіться повний огляд цін на нерухомість Балі 2026.
Де шукати: ключові райони для покупців землі
Підберіть ділянку під стратегію. Найсильніші ставки 2026 р. поєднують перевірений хот-спот із чітким сценарієм використання та правильною зоною:
- Чангу та Берава (Бадунг): найглибший цілорічний попит на оренду та культура серфінгу/кафе; високі ціни, тому дохідність залежить від сильних операцій у сфері гостинності, а не від спекуляцій.
- Улувату та Букіт: найшвидше зростання вартості землі та найвища преміальна надбавка за вид на океан; великі ділянки для вілл ще доступні, але рельєф і доступ вимагають планування.
- Нуса-Дуа та Південний Балі: усталена п’ятизіркова інфраструктура, ділянки з сертифікатом SHM, сімейний та конгресовий туризм; здебільшого середній та вищий бюджет.
- Медеві, Негара та Північ Балі: нижча ціна за м², довгостроковий потенціал зростання завдяки запланованому туризму та інфраструктурі; найкращі для еко-курортів і земельного банкінгу з горизонтом 5-10 років.
Контрольний список перевірки землі на Балі 2026
| Перевірка | Що підтвердити |
|---|---|
| 1. Сертифікат | Дійсний SHM/SHGB; ім’я продавця збігається з реєстрами BPN; немає покладання лише на pipil/girik |
| 2. Зонування (PKKPR) | Офіційне підтвердження житлового/туристичного vs зеленого/охоронного; допустиме покриття |
| 3. Права доступу | Документально підтверджений законний доступ (право проїзду) у сертифікаті або окремому документі |
| 4. Топографія та історія | Ризик повені/ерозії/зсуву; попереднє використання, яке може ускладнити отримання дозволів |
| 5. Правова структура | Leasehold або PT PMA, перевірені незалежним індонезійським адвокатом; ніколи не номінант |
| 6. Майбутні плани | Поблизу розташована інфраструктура, зміни зонування або заплановані туристичні зони, що впливають на вартість |
| На зрілому ринку перевірка, це різниця між землею, яка зростає у вартості, і тривалою, дорогою проблемою. |
Порада: проводьте цей контрольний список до сплати будь-якого завдатку та обумовлюйте пропозиції очищенням права власності та PKKPR. Для ширшого переліку помилок покупців дивіться як уникнути помилок при купівлі нерухомості на Балі.
Методологія та джерела
Цифри на землю, це орієнтовні діапазони 2026 р., узгоджені між ринковими датасетами та конвертовані за ~IDR 16 000/USD. Ціни вказані за м² (з даних за аре, 1 аре = 100 м²). Окремі ділянки варіюються залежно від доступу до дороги, зонування, виду та терміну оренди. Правові та зонувальні формулювання відображають Аграрний закон Індонезії № 5/1960 і просторове планування ATR/BPN у редакції 2026 р.; правила розвиваються, тому перед купівлею уточнюйте поточний стан у PPAT та незалежного адвоката.
Висновок
У 2026 році земля на Балі винагороджує процес, а не ціну: перевірте право власності у BPN, підтвердіть зону через PKKPR, отримайте PBG, оберіть чисту структуру leasehold або HGB, а потім порівняйте ціну землі за м² з реалістичним попитом у районі. Зробіть це, і правильно обрана ділянка стане стійким довгостроковим активом, а не юридичною відповідальністю.
Будуйте на вже перевіреній землі
Ознайомтеся з будинками Magnum Estate на правильно зонованій землі в Улувату, Бераві та Санурі, прозоре право власності, зонування та ціноутворення.
Улувату, Sky Stars
Берава
Санур
Часті запитання: земля на Балі 2026
Чи можуть іноземці купити землю на Балі у 2026 році?
Не на умовах права власності, іноземці не можуть мати Hak Milik. Законні шляхи: нотаріально завірений leasehold (Hak Sewa), зазвичай 25-30 років із варіантами продовження, або HGB / Hak Pakai через компанію PT PMA.
Яка структура є найбезпечнішою для іноземця?
Нотаріально завірений leasehold, прикладений до сертифіката, або HGB/Hak Pakai через PT PMA, обидва підписані перед PPAT і перевірені в реєстрах BPN. Номінантні угоди є незаконними та нездійсненними.
Що таке пастка зеленої зони?
Зелена зона (Zona Hijau), це сільськогосподарська/охоронна земля, де будівництво вілл або комерційних об’єктів заборонено і дедалі більше контролюється. Дешеві ділянки, що рекламуються для вілл у зеленій зоні, це тривожний сигнал.
Скільки коштує земля за м² на Балі у 2026 році?
Семіньяк/Умалас ~$900-1 900/м²; центральний Чангу ~$530-1 560; Улувату/Букіт ~$310-940; Убуд ~$250-750; нові ринки (Табанан, Сесех, Північ Балі, Медеві) нижче $250.
Які дозволи потрібні перед будівництвом?
Спочатку затвердження зонування PKKPR, потім дозвіл на будівництво PBG (що замінив старий IMB). PKKPR авторитетніше за старі листи ITR.
Як перевірити справжність земельного сертифіката?
Працюйте з ліцензованим нотаріусом (PPAT) і надійним адвокатом для перевірки сертифіката в реєстрах BPN, підтвердження меж і власників та відсутності обтяжень.
Чи є 2026 рік хорошим часом для купівлі землі на Балі?
Так, якщо вибирати юридично чисті, правильно зоновані ділянки у коридорах зростання з горизонтом 5-10 років. Більш регульований ринок фільтрує ризикові проєкти і підтримує довгострокову вартість.
Посилання та офіційні джерела
- ATR/BPN, Міністерство аграрних справ і просторового планування / Національне земельне агентство: права на землю (SHM, SHGB, Hak Pakai), зонування та просторове планування, atrbpn.go.id
- BKPM / Invest Indonesia: правила PT PMA та іноземних інвестицій (HGB/Hak Pakai), investindonesia.go.id
- Аграрний закон Індонезії № 5/1960: система права власності/оренди, через faolex.fao.org
- BPS, Статистика Індонезії / Балі: іноземні прибуття 2025 р. (6 948 754, +9,72%), bali.bps.go.id
- Ринкові дані (2026): дослідження Paradyse Homes про ціни за аре (еталон AirDNA); аналіз цін на землю COCO 2026; аналіз Prestige Property Bali; ринковий звіт InvestLandBali.
- Дані портфелю Magnum Estate (зонування та перевірка землі за проєктами): на основі [N] ділянок, [период]. [додати методологію]
Про автора
Донні Йосуа, ринковий аналітик Magnum Estate, відзначеного нагородами забудовника Балі (Берава, Санур, Sky Stars, Sky Royal). Він відстежує ціни на Балі, права на землю, зонування та регулювання для іноземних інвесторів.
