Купівля нерухомості на Балі іноземцями: правовий гід 2026

Автор: Донні Йосуа, аналітик Magnum Estate ·
Рецензент: юридичний відділ Magnum Estate (нотаріус PPAT на стадії призначення) ·
Останнє оновлення: 3 червня 2026 р.

Купівля нерухомості на Балі іноземцями: коротко

Купівля нерухомості на Балі іноземцями у 2026 році є повністю законною, але лише через структури, призначені для нерезидентів, а не через обхідні шляхи. Іноземці не можуть мати Hak Milik (право власності) на своє ім’я; натомість вони використовують один із трьох безпечних шляхів: оренда (Hak Sewa), Hak Pakai або іноземна компанія (PT PMA).

• Hak Sewa (оренда): 25-30 років плюс пролонгації; доступна будь-якому іноземцю без вимог до резидентства, найкращий варіант для першої вілли.
• Hak Pakai (право користування): зареєстрований правовий титул для іноземців із KITAS/KITAP, зазвичай на один об’єкт нерухомості вище мінімальної вартості.
• PT PMA + HGB / Hak Pakai: компанія, що може будувати, володіти та легально здавати в оренду у масштабі; найближча практична альтернатива повному праву власності.
• Номіні незаконні: індонезійські суди визнали їх недійсними; вони порушують Основний аграрний закон і можуть бути визнані нікчемними.
• Обов’язково: перевіряйте правовий титул у BPN, зонування (ITR/KKPR) та дозволи (PBG/SLF), і завершуйте угоду через нотаріуса (PPAT) з використанням ескроу.

Цей посібник із купівлі нерухомості на Балі іноземцями у 2026 році описує єдині законні шляхи та заходи належної перевірки, що їх захищають. Коротка версія: це абсолютно можливо, але залежить від використання структур власності, створених для іноземних покупців, Hak Sewa, Hak Pakai та компанія PT PMA, що утримує титули HGB або Hak Pakai, замість спроб імітувати місцеве право власності. Нижче порівнюються три шляхи, пояснюється, чому обхідні схеми «номіні» зараз скасовуються судами, і крок за кроком описується процес купівлі.

Чи можуть іноземці купувати нерухомість на Балі у 2026 році?

Так, але не у вигляді права власності на землю (Hak Milik) на своє ім’я. Основний аграрний закон Індонезії (№ 5/1960) резервує Hak Milik для громадян Індонезії, що ґрунтується на принципі громадянства закону. Натомість іноземці утримують нерухомість через один із трьох правових інструментів, кожен з яких підходить для різних цілей. Для детального порівняння структур дивіться як іноземці можуть мати нерухомість на Балі у 2026 році.

Три безпечні структури в порівнянні

Консенсус 2026 року серед ліцензованих агентств та юридичних радників полягає в тому, що іноземні покупці повинні обрати один із трьох шляхів. Таблиця нижче порівнює їх за критеріями: хто має право, тривалість, найкраще застосування, тривалість є ключовим числом, яке більшість покупців розуміє неправильно:

Hak Sewa: найпростіший варіант для першої вілли

Hak Sewa, це договірне право користування нерухомістю на встановлений строк, зазвичай 25-30 років плюс узгоджені пролонгації. Він доступний будь-якому іноземцю без вимог до резидентства, що робить його домінуючим шляхом для іноземних покупців вілл і природним відправним пунктом для поєднання стилю життя та інвестицій. Компроміс порівняно з зареєстрованим правовим титулом полягає в тому, що ви отримуєте договір, а не земельне право, тому якість договору та право на продовження мають першорядне значення.

Юридична порада: цінність Hak Sewa, у дрібному шрифті: права на пролонгацію, передачу та що відбувається після закінчення строку. Зважте його порівняно із зареєстрованими правовими титулами у нашому посібнику «фрігольд vs оренда» для інвесторів у нерухомість Балі перед прийняттям рішення.

PT PMA + HGB: формування портфеля або орендного бізнесу

PT PMA, це індонезійська компанія з іноземним капіталом. Вона може утримувати правові титули HGB (право на будівництво) або Hak Pakai для житлового та комерційного використання і може на законних підставах управляти орендою за наявності відповідних ліцензій. HGB і Hak Pakai зазвичай надаються на початковий строк 30 років із можливістю продовження, часто до 80 років у сукупності через пролонгації, що робить шлях через PT PMA найближчою практичною альтернативою повному праву власності. Він підходить покупцям, які планують кілька об’єктів, забудову або повноцінний орендний бізнес, і пов’язаний із вищими витратами на заснування та поточну відповідність вимогам.

Hak Pakai: зареєстрований правовий титул для резидентів

Hak Pakai (право користування), це земельний титул, зареєстрований у земельному відомстві (BPN), що може бути виданий на особисте ім’я іноземця, якщо він має KITAS/KITAP або відповідну візу. Як правило, він обмежений одним житловим об’єктом вище мінімальної вартості та призначений насамперед для особистого проживання, а не короткострокової оренди, якщо тільки не структурований через компанію. Апартаменти зі стратним правом власності (HMSRS) є пов’язаним варіантом: іноземці можуть мати одиниці у дозволених проєктах за умов мінімальної вартості та обмежень на утримання.

Не знаєте, яка структура вам підходить?

Юридичний відділ Magnum Estate може підібрати Hak Sewa, Hak Pakai або PT PMA відповідно до вашої мети, і показати проєкти, побудовані навколо зручних для іноземців правових титулів.

Переглянути проєкти Magnum
Безкоштовна консультація

Чому угоди «номіні» небезпечні, і скасовуються судами

Схеми «номіні», оформлення землі на ім’я індонезійця, поки іноземець платить і утримує паралельну угоду, давно використовувалися для імітації повного права власності. Вони стають дедалі небезпечнішими і в індонезійському праві є принципово дефектними. Академічний аналіз та судова практика описують договори «номіні» як форму «юридичної контрабанди», що порушує принцип громадянства Основного аграрного закону; соціально-правові дослідження підтверджують, що індонезійський «номіні» залишається юридичним власником, залишаючи іноземного покупця незахищеним у разі погіршення відносин.

Найважливіше: аналіз справи 2024 року підтверджує, що угоди «номіні» щодо права власності на землю порушують Основний аграрний закон та статтю 1320 Цивільного кодексу, а балійський суд скасував таку угоду Рішенням № 274/Pdt.G/2020/PN Dps, чіткий сигнал про активне правозастосування. Відповідно до інвестиційного законодавства, схеми «номіні» щодо землі та акцій, спрямовані на надання іноземцям контролю, схожого на повне право власності, можуть бути визнані нікчемними.

Висновок: безпечного «номіні» не існує. Законні шляхи, Hak Sewa, Hak Pakai, PT PMA, існують саме для того, щоб вони вам не були потрібні. Перевірте будь-яку угоду за допомогою нашого чеклісту належної перевірки нерухомості Балі для іноземних покупців.

Покроково: купівля нерухомості на Балі іноземцями у 2026 році

1. Визначте структуру та мету. Одна вілла для стилю життя плюс оренда, Hak Sewa або Hak Pakai (якщо ви відповідаєте вимогам). Портфель, позаплановий будівництво або повноцінна оренда, PT PMA.
2. Оберіть тип нерухомості та розташування. Підберіть район (Чангу, Букіт/Улувату, Санур, Убуд) відповідно до свого ризик-профілю та цільової аудиторії гостей.
3. Проведіть юридичну належну перевірку. Перевірте земельний сертифікат у BPN (Hak Milik, HGB, Hak Pakai), підтвердіть право власності та виключіть застави чи спори. Перевірте зонування (ITR/KKPR) для передбачуваного використання, а для вже зведеної нерухомості підтвердіть PBG (дозвіл на будівництво) та SLF (свідоцтво про зайнятість/безпеку) плюс будь-які орендні ліцензії.
4. Залучіть нотаріуса (PPAT) та юриста. Доручіть місцевому PPAT оформити PPJB (попередній договір купівлі-продажу), AJB (остаточний акт) або договір оренди, а кошти зберігайте на ескроу до виконання умов.
5. Підписуйте і переводьте кошти безпечно. Для Hak Sewa: підписуйте і реєструйте договір оренди та платіть через нотаріальний ескроу. Для PT PMA: засновуйте компанію, отримуйте NIB та ліцензії, потім передавайте землю/будівлю в HGB або Hak Pakai на ім’я компанії.

Висновок: угода виграється під час належної перевірки, а не при підписанні. Підтвердьте правовий титул, зонування та дозволи до переведення коштів. Поєднайте це з вибором района в нашому огляді як іноземці можуть мати нерухомість на Балі та порівнянням фрігольд vs оренда.

Обмеження та кому це підходить

Цей шлях підходить не всім. Якщо ви хочете абсолютне, безстрокове право власності, зареєстроване на своє ім’я, Балі не може запропонувати це іноземцю, без виключень. Власники Hak Sewa повинні погодитися з обмеженим строком та договірними правами; Hak Pakai вимагає статусу резидента і погано підходить для короткострокової оренди; PT PMA несе реальні бухгалтерські, податкові та ліцензійні зобов’язання, що виправдовуються лише на рівні портфеля або бізнесу. Будь-хто, кого спокушає «дешевша, простіша» угода «номіні», повинен сприймати це як червоний прапор, а не як скорочений шлях. Ринковий контекст також має значення: у 2025 році Балі відвідали 6 948 754 іноземних туристів (+9,72%), заповнюваність у преміум-районах становить 70-85%, а річний податок на нерухомість (PBB) є низьким, ~0,1% від оціночної вартості, вагомі фундаментальні показники, але вони не виправлять дефектний правовий титул.

Висновок

Купівля нерухомості на Балі іноземцями у 2026 році зводиться до одного рішення, прийнятого правильно: вибір відповідної правової структури і захист її належною перевіркою. Починайте з Hak Sewa або Hak Pakai для одного будинку, переходьте до PT PMA при масштабуванні, ніколи не використовуйте «номіні» та завершуйте угоду через нотаріуса PPAT з ескроу. Правильно структуруйте угоду, і фундаментальні показники Балі зроблять усе інше.

Купуйте на надійній правовій основі

Вивчіть проєкти Magnum Estate в Улувату, Бераві та Санурі, побудовані навколо зручних для іноземців правових титулів, з прозорими договорами та юридичним супроводом.

Улувату, Sky Stars
Берава
Санур

FAQ: купівля нерухомості на Балі іноземцями (2026)

Чи можуть іноземці купити землю у повну власність (Hak Milik) на Балі?

Ні. Основний аграрний закон резервує Hak Milik для громадян Індонезії. Іноземці використовують Hak Sewa, Hak Pakai або PT PMA із HGB/Hak Pakai.

Чи безпечно використовувати «номіні» для утримання землі?

Ні. Угоди «номіні» порушують Основний аграрний закон та статтю 1320 Цивільного кодексу, можуть бути визнані нікчемними і були скасовані судом (Рішення № 274/Pdt.G/2020/PN Dps). «Номіні» залишається юридичним власником.

Який найпростіший законний спосіб купити віллу на Балі іноземцю?

Hak Sewa: широко використовується, доступна будь-якому іноземцю без резидентства, і проста, коли нотаріус (PPAT) та юрист займаються договорами та перевіркою.

Коли варто розглянути PT PMA?

Коли ви хочете кілька об’єктів, оренду у масштабі або реалізацію проєктів. PT PMA може утримувати HGB/Hak Pakai та отримувати бізнес-ліцензії, але має вищі витрати на заснування та відповідність вимогам.

Чи можу я мати апартаменти (стратне право власності) як іноземець?

Так, за умов. Іноземці можуть мати одиниці за HMSRS (стратне право власності) у дозволених проєктах, з урахуванням правил мінімальної вартості та обмежень на земельні права та максимальне утримання.

Яка тривалість строків Hak Sewa та HGB?

Hak Sewa зазвичай становить 25-30 років плюс пролонгації; HGB і Hak Pakai зазвичай надаються на 30 років із можливістю продовження, часто до приблизно 80 років через пролонгації.

Чи дійсно потрібен нотаріус (PPAT)?

Так. Нотаріус PPAT оформлює PPJB, AJB або договір оренди, а ескроу захищає ваші кошти до виконання умов. Дивіться наш чекліст належної перевірки.

Методологія та джерела

Цей посібник узгоджує правові позиції Основного аграрного закону Індонезії (№ 5/1960), системи земельних правових титулів, що адмініструється ATR/BPN, та правил PT PMA / іноземних інвестицій відповідно до BKPM/Invest Indonesia, перевірені за опублікованим аналізом справ (включаючи Рішення № 274/Pdt.G/2020/PN Dps). Тривалість строків, типові діапазони 2026 року, що варіюються залежно від окремого правового титулу та пролонгації. Ринкові цифри (в’їзди, заповнюваність, PBB) використовують канонічний набір даних Magnum для Балі 2026 за курсом ~IDR 16 000/USD. Це освітній матеріал, а не юридична порада, залучайте незалежного нотаріуса (PPAT) та проводьте юридичну перевірку перед будь-якою покупкою.

Посилання та офіційні джерела

1. ATR/BPN, Міністерство аграрних справ та просторового планування: земельні правові титули (Hak Milik, Hak Pakai, HGB), зонування, atrbpn.go.id
2. BKPM / Invest Indonesia: правила PT PMA та іноземної власності, Позитивний інвестиційний перелік, investindonesia.go.id
3. Основний аграрний закон № 5/1960 (правовий текст через FAOLEX / UNCTAD), faolex.fao.org · investmentpolicy.unctad.org
4. DJP / Міністерство фінансів: PBB та транзакційні податки, pajak.go.id
5. BPS, Статистика Індонезії / Балі: іноземні прибуття у 2025 р. (6 948 754, +9,72%), заповнюваність, bali.bps.go.id
6. Судова практика: Рішення Окружного суду Балі № 274/Pdt.G/2020/PN Dps (скасування угоди «номіні» щодо землі); аналіз через юридичні журнали Університету Індонезії. Перевіряйте текст рішення у кваліфікованого індонезійського юриста.

Про автора

Донні Йосуа, ринковий аналітик Magnum Estate, відзначеного нагородами забудовника Балі (Берава, Санур, Sky Stars, Sky Royal). Він відстежує ціни на Балі, дохідність та регулювання права власності для іноземних інвесторів.