撰写者 Donny Yosua，房地产投资分析师，Magnum Estate · 审核者 Magnum Estate法律与投资团队 · 最后更新 2026年6月23日
选择项目之前，先选择理由
印度投资者购买巴厘岛房地产有四个原因：安全的资本停放地、价格上涨、租金收入，以及一个可达的第二个家。您可以通过RBI LRS资助——每人每年最高可达250,000美元——而入门价从225,000美元起，入门级单位符合个人的额度。对于大多数买家来说，这四个理由都指向管理公寓，而非别墅。
首先，资金来源：RBI LRS
印度居民可以根据自由化汇款计划将资金汇往国外购买房地产——每个财年最高可达250,000美元。由于入门价从225,000美元起，入门级单位符合个人的额度，家庭可以合并资金。汇款可能会适用TCS，规则也会变化，因此在汇款前请向您的银行和注册会计师确认当前数字。
人们在巴厘岛购买的四个理由
在比较项目或收益之前，诚实地思考为什么您要购买——因为理由会影响您应该拥有的资产。实际上，只有四个原因，大多数买家都是其中的某种组合。
对于印度投资者来说，有一个额外的关键点需要先搞清楚——如何资助，因此我们将其放在前面，然后讨论这四个理由。
1. 安全的资本停放地
第一个理由是保值——将资金持有在一个资产中，远离您的本土市场。这是合理的。但“安全”取决于您购买的是什么。独立别墅看起来浪漫，但却在悄悄地对您不利：屋顶、游泳池和花园都会老化，必须有人来维护，否则资产就会贬值。管理公寓则相反——由运营商清洁、维护并保持展示状态——因此多年后它仍然像新的一样展示和出售。
这就是我们大多数买家倾向于选择公寓而非别墅的真正原因：并不是因为它们更便宜，而是因为它们保持状态。然而，巴厘岛是否真的是一个可靠的价值储存，取决于接下来的两个理由——所以在您做决定之前，请继续阅读。
公寓选项及入门价格（美元）
| 项目 | 区域 | 起价（美元） | 预计投资回报率 |
|---|---|---|---|
| Magnum Resort Berawa | Canggu | $339,000 | 12.1% |
| Magnum Resort Sanur | Sanur（海滨） | $531,000 | 11.6% |
| The Umalas Signature | Umalas / Canggu | $225,000 | 12.3% |
| Sky Stars Ocean View | Bukit / Uluwatu | $508,000 | 10.8% |
2. 价格因供不应求而上涨
第二个理由是资本增长，而在巴厘岛，这基于一个顽固的事实：优质土地正在枯竭。优质区域——Canggu、Sanur、Bukit——大部分已被开发或保护，老旧房源逐渐老化，而真正的新一流项目每年都更难获得许可。需求则在不断上升：游客人数持续增加，基础设施不断改善（巴厘岛地铁正在规划中），而这些游客必须有地方住宿。
供给受限与需求上升的对比就是优质地段的房地产增值的原因。这也是为何早期购买很重要——预售买家通常以低于完工价格的价格入市。Magnum在资本增长方面为其项目设定了目标——每个项目的目标增幅为40%至70%——在租金收益之上，而不是取而代之。
3. 租金收入能够保持稳定
同样的稀缺性也是租金能够保持的原因。创纪录的旅游人数加上优质、地段良好的单位短缺意味着专业运营的公寓在强劲的夜间租金下保持预订，而不是为了填满日历而打折。Magnum的项目预计从管理租赁中获得9.5%–12.3%的年投资回报率——Berawa 12.1%，Sanur 11.6%，Umalas 12.3%——而运营商管理的日历将预测转化为实际入住率。
一个诚实的规则：在净数字上评估任何收益，扣除费用和税收，而不是宣传的头条。上述数字就是这样构建的。
4. 一个您可以实际到达的第二个家
第四个理由是最个人化的：第二个家。越来越多的印度买家现在远程工作，巴厘岛成为了一个便捷的第二基地——从孟买、德里和班加罗尔有直飞或一站式航班，抵达时可办理落地签，气候宜人。而且由于是管理公寓，它在您不在时也能自给自足。一个能自我维持的第二个家与仅仅是负担的家是截然不同的。
与注册会计师快速核实一下
作为印度居民，您需对全球收入纳税，因此巴厘岛的租金也必须在国内申报——请与注册会计师确认任何印度-印尼的减免。而自由持有权对外国人并不开放：您将持有长期租约或公司结构（如上所述）。这些都不会影响您的投资案例；它只是设定了诚实的期望。
细则，绝不隐瞒
保护您的，是无论您使用哪种结构都是相同的：清晰的产权、拥有真实NIB许可的开发商，以及合同上的独立公证人——在您承诺之前，请运行尽职调查清单。巴厘岛的持有成本低，但税收在购买、销售和租金时会产生，因此请评估净回报，而不是宣传的数字。购买不需要居留权——如果您想在这里长时间逗留，请查看签证途径。有关地面数字，请从2026年巴厘岛价格和最佳购买区域开始。
"入门级巴厘岛单位符合每位投资者的年度LRS额度——离岸、美元收入，从印度资助。"
为何印度投资者关注巴厘岛
常见问题
公寓还是别墅？
对于大多数买家来说，选择管理公寓。独立别墅需要自己维护——游泳池、花园、屋顶——如果没有业主在上面，便会悄然贬值。服务式公寓由运营商维护并保持展示状态，这保护了其租赁表现和转售价值。
巴厘岛真的是一个安全的价值储存吗？
它之所以能保持价值，正是因为它的增长：优质土地是有限的，需求持续上升，因此地段良好、管理得当的房源始终保持需求。位置不佳或管理不善的单位则是另一回事——这就是为什么位置和运营商比宣传更重要。
现实的回报是多少？
Magnum的项目目标是从管理租赁中获得每年9.5%–12.3%的收益（Berawa 12.1%，Sanur 11.6%，Umalas 12.3%），加上持有期间的资本增长。将收益视为预测，并在扣除费用和税收后建模净数字。
印度公民和居民真的可以购买吗？
可以——通过对每个外国买家开放的两条途径：长期租约，或外资拥有的PT PMA公司。自由持有权仅限于印尼公民，但您的国籍并不限制任何东西。
我需要多少资金开始？
从225,000美元（The Umalas Signature）起。Berawa起价339,000美元，Sky Stars起价508,000美元，海滨Sanur起价531,000美元。
我可以从印度汇出多少？
根据RBI LRS，目前每个财年每人最高可达250,000美元，家庭可以合并。TCS可能适用，限制会变化——请与您的银行和注册会计师确认。
我可以从印度管理它吗？
可以。Magnum负责其建造单位的租赁管理，因此您可以在不处理客人或维护的情况下获得收入和报告。
