撰稿 Donny Yosua，Magnum Estate 分析师 ·
审校 Magnum Estate 法律与税务团队（发布前由具备资质的注册税务顾问 / PPAT 署名审核） ·
最后更新 2026年6月3日
"约 0.1% PBB 年度税（按 NJOP 计）· 5% / 2.5% BPHTB（买方）/ PPh（卖方）· 自 2025 年起新建房产征收 12% 增值税（PPN）· 4-6%、10-15% 净收益率：自管 vs 专业托管"
关键数据（2026）
2026 年巴厘岛房产税：摘要
2026 年巴厘岛房产税，简而言之：持有别墅的拥有成本很低，但每一笔交易都要纳税。年度 PBB 仅为评估价值（NJOP）的约 0.1%；真正的成本集中在买入、卖出和出租环节。买入时请预留 5% BPHTB，出售永久产权时预留 2.5% PPh Final，购买开发商新建房产时预留 12% 增值税，租金收入则需缴纳 10-20%。
- **最便宜的一项：**年度 PBB（约为 NJOP 的 0.1%），例如一套 NJOP 为 3.1 亿印尼盾的别墅每年约 31 万印尼盾。
- **最大的一次性支出：**BPHTB 5%（买方）、PPh Final 2.5%（卖方，永久产权）、增值税 12%（新建房产）。
- **持续性拖累：**租金收入税（居民 10% / 非居民 20%）+ 托管费用占毛租金的 30-50%。
- **对净回报的影响：**7-15% 的毛收益率自管后约为 4-6% 净收益，专业托管后约为 10-15% 净收益。
- **并非建议：**税率与税收协定减免各有不同，请向印度尼西亚注册税务顾问和公证人（PPAT）核实。
"透明度声明：Magnum Estate 在巴厘岛开发房产，因此我们具有商业利益。本巴厘岛房产税指南仅供参考，并非税务或法律建议。税率、起征点及避免双重征税协定减免会发生变化，并取决于您的持有架构和国籍，请对照下文引用的官方来源核实每一项数据，并在买入、卖出或出租前聘请印度尼西亚注册税务顾问和持牌公证人（PPAT）。"
透明度声明
本巴厘岛房产税指南将印度尼西亚的房产税制度梳理为一份面向外国别墅买家的连贯的 2026 年成本地图。印度尼西亚在房产的整个生命周期内征税，包括您拥有它、买入它、卖出它以及将其出租时。单纯持有的年度成本很小（PBB 约为评估价值的 0.1%），但真正影响您净回报的是交易税和租金税。下文列出了每一项税率及其来源、围绕其产生的公证和托管成本，以及整个税费结构如何将名义毛收益率转化为您实际留存的净收益率。所有印尼盾示例均按约 16,000 印尼盾/美元换算；仅作参考，请向税务顾问确认实时数据。
您按阶段面临的巴厘岛房产税（2026）
将税费对应到其触发时点，而非视为一笔笼统的账单，会更有帮助。有四项税是一次性的（BPHTB、PPh Final、增值税/PPN、PPnBM 以及小额的 BBN 更名费）；有两项是经常性的（每年的 PBB，以及每当出租别墅时的租金收入税）。经常性税费与交易税相比看似微不足道，但在 5 至 10 年的持有期内累积起来，对您净收益率的影响往往超出多数买家的预期。
2026 年巴厘岛房产税：完整税率表
下表是核心参考，列出每一项税、由谁缴纳、税率以及何时到期。税率为对照税务总局（DJP）和地方税法交叉核实的国家框架数据；起征点（NJOP 减免额、BPHTB 免税部分）由地方设定且会变化，因此请将印尼盾计算示例视为示意。
| 税种 | 缴纳方 | 税率 | 何时 / 针对何物 |
|---|---|---|---|
| PBB（土地与建筑税） | 业主 | 实际约 0.1%（上限 0.5%） | 每年，按评估价值（NJOP）计 |
| BPHTB（取得税） | 买方 | 应税基数的 5% | 购买时（价值或 NJOP 减去起征点） |
| PPh Final（出售所得税） | 卖方 | 2.5%（永久产权）；租赁产权不同* | 出售时，在公证人签署契据之前 |
| 增值税 / PPN | 买方（新建） | 建筑价值的 12% | 向增值税登记开发商购买时（自 2025 年 1 月 1 日起） |
| PPnBM（奢侈品税） | 买方 | 约 20% | 某些高端别墅的首次出售* |
| BBN（更名 / 证书） | 买方 | 价值的约 1% | 将土地证书更新至买方名下 |
| 租金收入税（PPh） | 业主/房东 | 居民 10%；非居民 20%* | 经常性，按毛租金计（可能适用协定减免） |
| 建筑服务税 | 业主（建造） | 合同的约 2-4% | 针对所承包的建筑服务 |
| 截至 2026 年的税率；标注 * 的项目因架构、分类和税收协定而异，请向税务顾问确认。来源：DJP / pajak.go.id；PMK 11/2025（增值税 12%）；UU HKPD No. 1/2022（PBB 与 BPHTB）。约 16,000 印尼盾/美元。 |
持有架构会改变税单。您是通过租赁产权（Hak Sewa）、Hak Pakai 还是 **PT PMA（HGB）**持有，会影响适用哪些税以及税率高低，而代持安排同时带来法律和财政风险。先在我们的外国人在巴厘岛购房法律指南中选对所有权路径。
买卖：一次性巴厘岛房产税与公证费
最大的单笔税务事件发生在取得和退出环节。在一笔 12 亿印尼盾（约 75,000 美元）的购买中，若有 6,000 万印尼盾的免税部分，5% 的 BPHTB 约为 5,700 万印尼盾（约 3,560 美元），由买方缴纳。如果您从开发商处购买新别墅，需再加上建筑价值 12% 的增值税/PPN（自 2025 年 1 月 1 日起生效），某些奢侈品首次出售还需加上约 20% 的 PPnBM。退出时，卖方在公证人签署契据之前需就永久产权售价缴纳 2.5% 的 PPh Final。
除税费外，请预留约为交易额 0.5-1% 的公证/PPAT 费用，外加尽职调查和证书（BBN 约 1%）成本。这些并非"税"，但属于不可避免的交易摩擦成本，应纳入任何诚实的取得模型中。关于这些一次性成本相对于各区域购买价格的关系，请参阅我们的2026 年巴厘岛房价指南。
巴厘岛别墅租金收入税
别墅一旦产生收益，租金收入即需纳税。印度尼西亚税务居民通常按毛租金收入缴纳最终 10%。外国非居民需就毛租金缴纳 20% 的预扣税，避免双重征税协定通常可将其降至约 10%，但协定减免取决于您的居住国和正确的文件，因此请向税务顾问确认，而非想当然地采用较低数字。
租金税按毛租金而非利润征收，这正是它比 PBB 更具杀伤力的原因。请在现金流中将其与托管和空置一并建模；查看相关数字如何叠加，请参阅我们的巴厘岛别墅 ROI 指南以及长租 vs 短租策略。
用真实项目数据测算税费
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持续持有与托管成本
税费只是年度持有成本的一部分。房产税及相关征费合计通常约为每年土地/建筑价值的 0.5-2%，但更大的经常性数字是运营：对于全服务别墅而言，专业托管、员工、水电、保险和日常维护通常占毛租金收入的 30-50%。巴厘岛潮湿的沿海气候还会带来经常性资本支出，每隔几年就需进行屋顶、空调、重新粉刷和防水处理，此外还有为当地基础设施和环保项目提供资金的新旅游征费。
| 年度持有成本 | 典型区间 | 计算基础 |
|---|---|---|
| PBB（年度房产税） | NJOP 的约 0.1% | 评估价值 |
| 全部房产税及征费 | 价值的约 0.5-2% | 房产类型与位置 |
| 托管、员工与水电 | 毛租金的 30-50% | 服务水平与规模 |
| 维护与资本支出准备金 | 预留经常性开支 | 气候导致的磨损 |
| 租金收入税 | 毛租金的 10% / 20% | 居住身份与协定 |
| 2026 年示意区间。托管/征费区间来自 2025-2026 年别墅持有成本分析；税费数据来自 DJP。请在当地核实。 |
巴厘岛房产税如何影响您的净回报
这正是大多数名义收益率所掩盖的部分。一套报价 7-15% 毛收益率（年租金 ÷ 价格，未扣除任何成本）的别墅，并不会把这个数字原封不动地装进您的口袋。扣除租金收入税、托管、维护和空置后，净收益率通常落在自管约 4-6% 和专业托管约 10-15% 之间。差距来自运营，而非税率，但税是一项您无法优化掉的固定投入。
**要点：**优质沿海地区的绝对税额更高（NJOP 和交易价值更高），但仍可能带来更优的税后 ROI；新兴地区意味着更小的税单，但收入也更薄。请根据税后净收益率而非名义数字来选择地区，在我们的2026 年巴厘岛最佳购房区域指南中比较各区域。
局限性与适用性
本指南不适合寻求确定性报税建议、或将其作为持牌顾问替代品的读者。印度尼西亚房产税取决于您的所有权架构（租赁产权、Hak Pakai、PT PMA）、您的税务居住身份以及您本国的协定，此处的数字为框架税率和示意区间，并非针对您具体交易的计算。当地起征点和您地块的 NJOP 可能会显著改变印尼盾金额。如果您需要经协定优化、针对具体架构的数字，本文仅是一份起步地图；在采取行动前请委托印度尼西亚注册税务顾问和公证人（PPAT）。
方法与来源
税率以 2026 年国家框架数据呈现，并对照税务总局（DJP / pajak.go.id）、增值税法规（PMK 11/2025，PPN 12%）以及地方税法（UU HKPD No. 1/2022，该法设定 PBB 上限和 BPHTB 框架）交叉核实。印尼盾计算示例按约 16,000 印尼盾/美元换算，仅作示意，当地 NJOP 和起征点各有不同。毛收益率为成本前的租金 ÷ 价格；净收益率则扣除租金收入税、托管、维护和空置。标注 * 的项目（租赁产权 PPh、PPnBM 适用范围、非居民租金税率）因架构和协定而异。在依赖任何数据之前，请始终对照所引来源和税务顾问进行核实。
结论
2026 年，巴厘岛回报那些从一开始就把税计入定价的投资者。持有成本低廉（PBB 约 0.1%），但入场时的 5% BPHTB、退出时的 2.5% PPh、新建房产的 12% 增值税以及租金的 10-20%，才是决定您税后回报的几项。请将它们纳入现金流建模，选择契合您税务状况的所有权架构，并根据每个区域切合实际的净收益率（自管 4-6%，专业托管 10-15%）而非名义毛收益率来评判。
看税后数字，而非平均值
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常见问题：2026 年巴厘岛房产税
巴厘岛房产税每年是多少（PBB）？
年度 PBB 很低，在扣除减免额后实际约为评估价值（NJOP）的 0.1%。一套 NJOP 约为 3.1 亿印尼盾的别墅每年约缴纳 31 万印尼盾。根据 UU HKPD No. 1/2022，法定上限为 0.5%，但巴厘岛的住宅税率通常落在 0.1% 附近。
我买入时适用哪些巴厘岛房产税？
买方按应税基数的 5% 缴纳 BPHTB。开发商新建房产需加上建筑价值 12% 的增值税（PPN）（自 2025 年 1 月 1 日起），某些奢侈品首次出售还需加上 PPnBM（约 20%）。可能还适用约 1% 的更名/证书费（BBN）。
我卖出时适用哪些巴厘岛房产税？
在永久产权转让中，卖方在公证人签署契据之前需就售价缴纳 2.5% 的 PPh Final。租赁产权转让的征税方式可能不同（通常约 10%，无 NPWP 则为 20%）。
我别墅的租金收入如何纳税？
税务居民通常按毛租金缴纳最终 10%；外国非居民面临 20% 的预扣税，根据税收协定通常可降至约 10%。请向顾问确认您的协定适用情况。
巴厘岛房产税如何影响净收益率？
年度税费很小，但租金收入税加上托管、维护和空置，会把 7-15% 的毛收益率变为自管约 4-6% 净收益或专业托管约 10-15% 净收益。
现在巴厘岛房产的增值税真的是 12% 吗？
向增值税登记开发商购买时，增值税（PPN）为建筑价值的 12%，自 2025 年 1 月 1 日起生效，请对照 pajak.go.id 确认当前税率，因为增值税政策可能变化。
旅游征费是持有成本的一大部分吗？
不是，相对于别墅收入它们较为温和，但确实存在，并为当地基础设施提供资金。请将其视为一项小额运营成本，而非回报杀手。
参考资料与官方来源
- **DJP，税务总局 / 财政部：**PBB、BPHTB、PPh Final、增值税（PPN）、租金收入税，pajak.go.id
- **PMK 11/2025（财政部法规）：**自 2025 年 1 月 1 日起房产增值税/PPN 12% 计算基础，pajak.go.id（发布前请核实适用的 PMK）。
- **UU HKPD No. 1/2022（地方税与征费法）：**由地方政府管理的 PBB 上限（0.5%）与 BPHTB 框架，pajak.go.id
- **ATR/BPN：**土地产权、Hak Pakai / HGB 与证书（BBN）流程，atrbpn.go.id
- **BKPM / Invest Indonesia：**影响税务架构的 PT PMA 与外国所有权规则，investindonesia.go.id
- **BPS，印度尼西亚统计局 / 巴厘岛：**旅游与入住率背景，bali.bps.go.id
- **市场数据（2026）：**Paradyse Homes 与 Rumavi 持有成本/收益率研究；Prestige Property Bali；InvestLandBali 市场报告（净收益率区间）。
- Magnum Estate 投资组合数据（按项目划分的税后净收益率）：基于 [N] 套单位、[期间]。[补充方法说明]
关于作者
Donny Yosua 是 Magnum Estate 的市场分析师，该公司是巴厘岛屡获殊荣的开发商（Berawa、Sanur、Sky Stars、Sky Royal）。他为外国投资者追踪巴厘岛的价格、收益率、税务和监管动态。